TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [R] [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Maria PINTO BONITO

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/08418 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA3K4

N° MINUTE :

6/2026

JUGEMENT

rendu le 09 février 2026

DEMANDERESSE

LBP ACTIFS IMMO

Société de placement à prépondérance immobilière à capital variable sous la forme SAS dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée LE CARRE en la personne de Maître Maître Maria PINTO BONITO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire L154

DÉFENDERESSE

[R] [P]

Société par Actions Simplifiée dont le siège social est situé [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mona LECHARNY, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 09 février 2026 par Mona LECHARNY, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 09 février 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/08418 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA3K4

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé en date du 08 novembre 2023, la S.A.S. LBP ACTIFS IMMO a donné à bail à la S.A.S. [R] [P], pour y loger Madame [J] [O] épouse [Q], salariée de la société, et sa famille, un logement (comprenant une cave n°A11) situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 7170,28 euros, ainsi que 821 euros de provision pour charges.

A raison d’impayés locatifs, la S.A.S. LBP ACTIFS IMMO a fait signifier par courrier de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 32 495,91 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 23 avril 2025.

Ce commandement de payer visant la clause résolutoire a également été notifié par voie de commissaire de justice à Madame [J] [O] épouse [Q] le 12 mai 2025, à tiers présent au domicile.

Par acte de commissaire de justice délivré le 26 août 2025 à étude, la S.A.S. LBP ACTIFS IMMO a fait assigner la S.A.S. [R] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 23 mai 2025 ;

— ordonner l’expulsion de la S.A.S. [R] [P], de Madame [J] [O] épouse [Q] et de sa famille en leur qualité d’occupants des lieux, ainsi que de tout occupant de leur chef, et, au besoin, avec l’assistance de la force publique, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble ou dans un autre lieu au choix du bailleur, les frais étant à la charge de la société locataire ;

— condamner la S.A.S. [R] [P] à lui payer la somme de 65 168,75 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges selon décompte arrêté au 20 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du jour du commandement de payer pour la somme de 32 748,24 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— la condamner à lui payer la somme de 350,24 euros correspondant aux frais de commissaire de justice au titre du commandement de payer et de la notification de celui-ci ;

— la condamner à lui payer jusqu’au départ effectif des lieux une indemnité mensuelle d’occupation fixer à la somme de 14 694,42 euros par mois, outre les charges, soit une indemnité journalière de 483,10 euros, précision faite que l’indemnité d’occupation suivra la même indexation que le loyer contractuel et jusqu’à complet déménagement et restitution des clefs ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— le condamner au paiement d’une somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont la signification de l’assignation et de la décision à intervenir.

Cette assignation a été dénoncée par voie de commissaire de justice à Madame [J] [O] épouse [Q] le 28 août 2025. L’acte a été remis à étude.

A l’audience du 04 décembre 2025, à laquelle l’affaire a été appelée, la S.A.S. LBP ACTIFS IMMO, représentée par son conseil, soutient ses demandes telles qu’exposées dans son assignation. Elle actualise sa créance à la somme de 98 845 euros au 02 décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse. Elle indique que le logement est toujours occupé.

Bien que régulièrement assigné à étude, la S.A.S. [R] [P] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 09 février 2026.

Dûment invité, le conseil de la demanderesse a produit par note en délibéré reçue au greffe le 05 décembre 2025 un extrait Kbis de la société défenderesse.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la résiliation du bail

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1728 du code civil, dans un contrat de louage, le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention et celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En l’espèce, le bail conclu le 08 novembre 2023 entre la S.A.S. LBP ACTIFS IMMO et la S.A.S. [R] [P] est un bail conclu entre personnes morales, explicitement exclu du champ d’application de la loi du 06 juillet 1989, et donc soumis aux dispositions du code civil.

Il contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, un mois après un commandement de payer resté sans effet. Un commandement d’avoir à payer dans un délai d’un mois la somme en principal de 32 495,91 euros, hors coût de l’acte, visant et reproduisant textuellement cette clause, a été signifié à la S.A.S. [R] [P] le 23 avril 2025.

Or, il ressort du décompte produit par la S.A.S. LBP ACTIFS IMMO que la dette n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

La S.A.S. LBP ACTIFS IMMO est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 mai 2025.

Il convient, par conséquent, d’ordonner au locataire, ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la S.A.S. LBP ACTIFS IMMO de faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Une astreinte n’apparaît cependant pas nécessaire, la présente décision autorisant le recours à la force publique pour assurer son exécution.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, la S.A.S. [R] [P] est redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 24 mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. La société bailleresse sollicite que cette indemnité d’occupation soit fixée à deux fois le montant du loyer courant en vertu d’une clause 3.7 insérée en page 4/8 des conditions générales du contrat de bail civil signé par les parties, il convient de relever que cette clause prévoit que : « au cas où, après expiration d’un congé, cessation ou résiliation judiciaire, les lieux ne seraient pas restitués au bailleur, libres de toute occupation, au jour convenu, le preneur ou ses ayants droits est redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à deux fois le dernier loyer mensuel dû en vertu du présent bail. Cette indemnité est exigible dès le jour suivant la fin de la location et jusqu’au jour de la restitution effective des locaux ; les charges demeurent dues jusqu’au jour où les lieux sont restitués au bailleur, le tout sans préjudice de tous autres dommages et intérêts ». Or, il convient de relever que cette clause prévoit une majoration de l’indemnité d’occupation dans le cas où les lieux n’aurait pas été libérés « au jour convenu » et non dès la date de l’acquisition de la clause résolutoire. A ce jour, il ne peut être démontré que la société locataire ne libérera pas les lieux dès qu’il lui en sera fait la demande à la suite selon les modalités fixées par la présente décision

Dès lors, il n’y a pas lieu à majoration de l’indemnité d’occupation, qui sera fixée à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

Par ailleurs, pour une meilleure compréhension des sommes dues, cette indemnité d’occupation sera traitée au titre de la dette locative jusqu’à la date du 02 décembre 2025. La S.A.S. [R] [P] sera, par ailleurs, condamnée à verser cette indemnité d’occupation à compter de l’échéance de janvier 2026 et jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la S.A.S. LBP ACTIFS IMMO que la S.A.S. [R] [P] est redevable de la somme de 98 845 euros au 02 décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

La S.A.S. [R] [P], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Par conséquent la S.A.S. [R] [P] sera condamné au paiement de la somme de 98 845 euros, laquelle portera intérêt au taux légal à compter du 23 avril 2025 sur la somme de 32 495,91 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Par ailleurs, la capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la S.A.S. [R] [P], qui succombe, supportera la charge des dépens, qui comprendront, notamment, les coûts du commandement de payer si bien qu’il n’y a pas lieu à condamnation spécifique.

La S.A.S. [R] [P] sera condamné à verser à la S.A.S. LBP ACTIFS IMMO la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la S.A.S. LBP ACTIFS IMMO ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 08 novembre 2023 entre la S.A.S. LBP ACTIFS IMMO et la S.A.S. [R] [P] concernant le logement (comprenant une cave n°A11) situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 24 mai 2025 ;

ORDONNE en conséquence à la S.A.S. [R] [P] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, notamment Madame [J] [O] épouse [Q] et sa famille, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour la S.A.S. [R] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A.S. LBP ACTIFS IMMO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE la S.A.S. LBP ACTIFS IMMO de sa demande de prononcer d’une astreinte ;

CONDAMNE la S.A.S. [R] [P] à payer à la S.A.S. LBP ACTIFS IMMO la somme de 98 845 euros (quatre-vingt-dix-huit mille huit cent quarante-cinq euros), selon décompte arrêté au 02 décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêt au taux légal à compter du 23 avril 2025 sur la somme de 32 495,91 euros (trente-deux mille quatre cent quatre-vingt-quinze euros et quatre-vingt-onze centimes) et à compter de la présente décision pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

DÉBOUTE la S.A.S. LBP ACTIFS IMMO de sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE la S.A.S. [R] [P] à verser à la S.A.S. LBP ACTIFS IMMO une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat de bail résilié, et ce, à compter de l’échéance de janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux constituée par la remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE la S.A.S. [R] [P] aux dépens ;

CONDAMNE la S.A.S. [R] [P] à payer à la S.A.S. LBP ACTIFS IMMO la somme de 1500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Le greffier La juge des contentieux de la protection