TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

Loyers commerciaux

N° RG 21/15202

N° Portalis 352J-W-B7F-CVW5B

N° MINUTE : 3

Assignation du :

22 Novembre 2021

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 12 Mai 2026

DEMANDERESSE

S.A.S [R] [A] [B]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Denis THEILLAC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0550

DEFENDERESSES

S.C.I [T]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Magali SUROWIEC, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #D1055

S.A.S ADMINISTRATION DE BIENS ET CONSEILS

[Adresse 3]

[Localité 4]

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Diana SANTOS CHAVES, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 20 Janvier 2026 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 15 avril 1998, la S.C.I [Z] [C], aux droits de laquelle est venue la S.C.I [T], a donné à bail à M. [J] [W] et M. [Y] [S], aux droit desquels est venue la S.A.R.L [C] Restauration, des locaux commerciaux dépendant de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5], pour une durée de neuf ans à compter du 15 avril 1998, moyennant un loyer principal de 460.000 francs (28.965 euros) par an, hors taxes et hors charges outre le versement d’un droit d’entrée de 900.000 francs, pour une destination de “ restaurant sous toutes formes sauf la restauration rapide. Toutefois le preneur pourra vendre des plats à emporter”.

Par acte sous-seing privé en date du 12 juin 2012, la S.A.R.L [C] Restauration a cédé ledit bail à la S.A.S [R] [A] [B].

Par acte sous-seing privé du 8 juillet 2016, la société [T] a donné à bail en renouvellement à la société [R] [A] [B] ces mêmes locaux pour une durée de 9 ans à compter du 15 avril 2016 et moyennant un loyer en principal de 101.319,36 euros, payable trimestriellement à terme échu.

Par acte extrajudiciaire en date du 09 décembre 2020, la société [R] [A] [B] a fait signifier respectivement à la société [T] et à la société AB Conseils, gestionnaire des locaux loués, une demande de révision du loyer en application des articles L.145-37, L.145-38 et R.145-20 du code de commerce, aux fins de voir fixer le prix du loyer renouvelé à la valeur locative, soit à la somme de 70.000 euros, se prévalant d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de la valeur locative desdits locaux supérieure à 10 %.

Par mémoire préalable régulièrement notifié par lettre recommandée avec avis de réception en date du 08 septembre 2021, la société [R] [A] [B] a sollicité le constat d’une modification matérielle des facteurs locaux ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la fixation du loyer révisé des locaux loués au 09 décembre 2020 à la somme en principal de 70.000 euros ainsi que la désignation d’un expert avec mission de donner son avis sur l’applicabilité de l’article L.145-38 du code de commerce.

Par actes extrajudiciaires en dates du 22 novembre et 1er décembre 2021, la société [R] [A] [B] a assigné la société [T] et la société Administration de biens et Conseils devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de fixer à la somme de 70.000 euros en principal, à compter du 09 décembre 2020, le loyer annuel révisé, hors taxes et hors charges, des locaux situés [Adresse 4] à Paris 5ème arrondissement, objets d’un bail du 08 juillet 2016.

Par jugement réputé contradictoire du 07 avril 2023, le juge des loyers commerciaux a notamment a ordonné une mesure d’expertise, désignant en qualité d’expert M. [M] [E], avec mission principalement de procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties, notamment en ce qui concerne une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, et intervenue entre le 15 avril 2016 et le 09 décembre 2020, de rechercher la valeur locative des lieux loués au 15 avril 2016, d’une part, et au 09 décembre 2020, d’autre part, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce, et de donner son avis sur le montant du loyer révisé à la date du 09 décembre 2020 suivant les indices applicables en précisant les termes et modalités de son calcul.

L’expert a déposé son rapport le 03 octobre 2024, concluant à une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de la valeur locative d’au moins 10 %, soit 11,2 % entre le 15 avril 2016 et le 09 décembre 2020.

Par jugement du 14 février 2025, le juge des loyers commerciaux a désigné M. [Q] [N] pour procéder à une médiation entre les parties. La mesure n’a pas abouti à un accord entre les parties.

Par mémoire en ouverture de rapport, notifié par lettre recommandée reçue le 19 décembre 2024, la société [R] [A] [B] demande au juge des loyers de :

— juger recevable et bien fondé la demande de révision formée le 09 décembre 2020 sur le fondement des dispositions de l’article L.145-38 du code de commerce ;

— constater qu’est établie la survenance, entre la prise d’effet du bail le 15 avril 2016 et la date de demande de révision du 09 décembre 2020, d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative ;

— fixer le loyer révisé des locaux sis à [Adresse 5], à la somme de 76.900 euros par an en principal à compter du 09 décembre 2020 ;

— condamner la société [T] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Aux termes de son mémoire en ouverture de rapport, notifié par lettre recommandée reçue le 19 janvier 2026, la société [T] demande au juge des loyers de :

A titre principal,

— débouter la société [R] [A] [B] de sa demande de fixation de loyer révisé fondée sur l’article L.145-38 du code de commerce ;

— débouter la société [R] [A] [B] de l’ensemble de ses demandes formée à son encontre ;

— condamner la société [R] [A] [B] au paierment de la somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamner la société [R] [A] [B] aux entiers dépens, comprenant les frais d’expertise ;

A titre subsidiaire,

— fixer le montant du loyer révisé à la somme de 86.663 euros hors taxes et hors charges par an au 09 décembre 2020 ;

— débouter la société [R] [A] [B] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

— partager les dépens en ce compris les frais d’expertise.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 janvier 2026 et mise en délibéré au 23 avril 2026, prorogée à ce jour et rendue par mise à disposition au greffe.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

Selon l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1- les caractéristiques du local concerné ;

2- la destination des lieux ;

3- les obligations respectives des parties ;

4- les facteurs locaux de commercialité ;

5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En application de l’article L.145-37 du même code, les loyers des baux d’immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties sous les réserves prévues aux articles L.145-38 et L.145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d’État.

Selon l’article L.145-38, la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.

De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

Par dérogation aux dispositions de l’article L.145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.

En vertu de l’article R.145-20, la demande de révision des loyers prévue à l’article L.145-37 est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elle précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert. À défaut d’accord, la demande est jugée dans les conditions prévues aux articles L.145-56 à L.145-60. Le nouveau prix est dû à dater du jour de la demande.

Il est acquis qu’en présence d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative, le loyer du bail révisé doit être fixé à la valeur locative, quel que soit le montant de celle-ci, même si ce dernier est inférieur au loyer en vigueur, et indépendamment du sens de la variation de l’indice.

En outre, en l’absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative, le loyer révisé doit être fixé soit au montant du plafond résultant de la variation indiciaire lorsque la valeur locative est supérieure à celui-ci, soit à la valeur locative lorsque celle-ci se situe entre le montant du loyer en cours et celui du plafond résultant de la variation indiciaire, soit au montant du loyer en cours lorsque la valeur locative est inférieure à celui-ci, de sorte qu’il appartient au juge de rechercher en tout état de cause le montant de la valeur locative.

Il est constant que la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité s’entend comme une transformation concrète d’un élément de la commercialité, spécifique au secteur géographique considéré, qui doit avoir entraîné “ par elle-même” une variation de plus de 10 % de la valeur locative du local considéré et non du loyer qui a pu être fixé à un autre montant que la valeur locative. Enfin, il y a lieu de rappeler que lorsque la preuve de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité est rapportée, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, au besoin d’office, si cette variation a entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative.

En l’espèce, les locaux litigieux, sis [Adresse 4], à [Localité 5], ont été donnés à bail par la société [T] à la société [R] [A] [B] en vertu d’un acte sous seing privé du 08 juillet 2016, pour y exercer l’activité de “ Restaurant sous toutes ses formes, sauf la restauration rapide. Par exception à la clause qui précède le preneur pourra vendre des plats à emporter à l’exclusion de toute autre utilisation ”, pour une durée de neuf ans à compter du 15 avril 2016 jusqu’au 14 avril 2025.

Par acte extrajudiciaire du 09 décembre 2020, la société [R] [A] [B] a fait signifier à la société [T] une demande de révision triennale du loyer, invoquant des modifications matérielles des facteurs locaux de commercialité ayant engendré une baisse de la valeur locative.

Par conséquent, il convient de rechercher s’il y a eu une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative entre le 15 avril 2016, date d’effet du bail, et le 09 décembre 2020, date de la demande de révision du loyer.

Sur la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité

La société [R] [A] [B] soutient qu’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité de manière durable et défavorable à son commerce est intervenue entre le 15 avril 2016 et le 09 décembre 2020 en raison du cumul de quatre éléments, à savoir l’incendie de la cathédrale [Etablissement 1] le 15 avril 2019, le déménagement de la Direction générale de la police judiciaire en septembre 2017, le déménagement du tribunal judiciaire de Paris en avril 2018, et les travaux de voiries et de réorganisations urbaines dans le secteur dont dépendent les locaux loués. Elle précise que ces modifications ont eu pour effet de faire perdre à la [Adresse 6] une partie de sa valeur commerciale et de sa commercialité, d’entrainer une perte de clientèle, ce qui est révélé par la nette baisse de la fréquentation des stations de métro et de RER desservant les locaux loués, tel que relevé par l’expert judiciaire.

La société [T] fait valoir qu’aucune modification matérielle des facteurs locaux de commercialité n’est intervenue entre le 15 avril 2016 et le 09 décembre 2020, considérant que les éléments tenant au déménagement de la direction générale de la police judiciaire en septembre 2017, au déménagement du tribunal judiciaire de Paris en avril 2018, et aux travaux de voiries et de réorganisations urbaines dans le secteur dont dépendent les locaux loués ne constituent nullement des événements pouvant entrainer une telle modification tel que cela a été retenu par l’expert.

S’agissant de l’incendie de la cathédrale de [Etablissement 1], elle considère qu’il ne constitue pas non plus un événement pouvant entrainer une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, aux motifs qu’il ne s’agit pas d’une destruction totale de la cathédrale mais de dommages dont la réparation a eu lieu rapidement, dès 2024 ; que la cathédrale est aujourd’hui réouverte au public, que lors de la réalisation des travaux, la cathédrale bénéficiait toujours de touristes venant constater les dommages réalisés, et que le commerce exercé par la preneuse se situe également à côté de d’autres monuments attirant des touristes. Elle considère que l’expert judiciaire, en retenant l’incendie de Notre-Dame comme une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, se contredit en affirmant en parallèle qu’aucune donnée concernant la fréquentation du site n’a été fournie et qu’aucune étude de la vacance commerciale n’est produite sur l’Ile de la Cité. Elle estime que l’expert judiciaire se fonde sur des chiffres dont la source est ignorée et qu’il n’est pas démontré une baisse subséquente des visites de la cathédrale, le rapport d’expertise amiable établi par Mme [V] contredisant les conclusions de l’expert judiciaire sur ce point.

Enfin, elle soutient que la société [R] [A] [B] échoue à démontrer que l’événement de l’incendie de Notre-Dame a entrainé une baisse de son activité et qu’il a eu un impact direct sur les loyers dans le quartier et sur son activité, ajoutant que la preneuse a bénéficié d’aides financières de l’Etat en juin 2019 à la suite de l’incendie de [Localité 6].

*

Aux termes de l’article R.145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent de manière durable ou provisoire.

En l’espèce, selon l’expert judiciaire, les locaux sont situés au rez-de-chaussée d’un immeuble très ancien, dans le [Localité 7] au [Adresse 1] qui est une petite voie à sens unique de circulation prenant attache au [Adresse 7] pour rejoindre la [Adresse 8]. Ils sont situés dans le [Adresse 9] lequel bénéficie d’une très forte notoriété touristique et d’un flux de chalands extrêmement soutenu tout au long de la journée et de l’année, à proximité immédiate du parvis de la cathédrale de [Etablissement 1] (140 mètres environ). L’expert relève une forte densité commerciale au sein de la rue dont dépendent les locaux loués, et la présence d’un tissu commercial essentiellement tourné vers la restauration, complété par des boutiques de souvenirs de [Localité 1].

Les locaux sont desservis par quatre stations de métros et de RER « [Localité 8] » (à 80m, lignes RER B et C), « [Localité 9] » (à 170 m, ligne de métro 4), « [Localité 10] – la Sorbonne » (à 220 m, ligne de métro 10), « Châtelet » (à 450 m, lignes 1, 4, 7,11 et 14), trois arrêts de bus (50 à 140 m, lignes 47,75, N15, N22, 87, 21, 27, 38 et 69). Il relève que la desserte routière est très délicate.

Il conclut à un “ emplacement disposant d’une attractivité touristique de très bonne qualité. La rue draine un flux de chalands très important tout au long de la semaine et de l’année ”.

Sur les événements invoqués au soutien d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, l’expert judiciaire a écarté le déménagement de la direction générale de la police judiciaire en septembre 2017, le déménagement du tribunal judiciaire de Paris en avril 2018, et les travaux de voiries et de réorganisations urbaines dans le secteur dont dépendent les locaux loués.

S’agissant du déménagement du tribunal judiciaire de Paris en avril 2018 et du déménagement de la direction de la police judiciaire en septembre 2017, s’ils ont pu participer à la baisse de la fréquentation des transports en commun à proximité des locaux loués, l’expert judiciaire a considéré à juste titre que ces événements ne remplissaient pas le critère de l’intérêt pour l’activité exercée par la société [R] [A] [B], compte tenu du caractère principalement touristique de la clientèle du restaurant considéré. Il n’est pas établi par la société [R] [A] [B] que les personnels et salariés du tribunal judiciaire de Paris et de la direction de la police judiciaire constituaient un flux de chaland potentiel. Il est au contraire admis que la société exerce une activité de restauration dans un quartier majoritairement touristique et à proximité immédiate du parvis de la [Adresse 10] situé à moins de 200 mètres des locaux loués, dont les visiteurs constituent son chaland potentiel.

S’agissant des travaux de voiries et de réorganisations urbaines dans le secteur dont dépendent les locaux loués, la société [R] [A] [B] ne justifie pas des travaux invoqués, étant précisé que ce type de travaux est susceptible d’affecter tous les commerces de la ville pendant une période déterminée et ne constituent pas un événement susceptible d’entrainer une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité.

L’expert judiciaire a considéré aux termes de son analyse que seul l’incendie de la cathédrale de [Etablissement 1] en avril 2019 remplit les trois critères cumulatifs, matériel, local et d’intérêt pour le commerce considéré, permettant de caractériser une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité.

Concernant cet événement, l’expert relève en substance :

— qu’en 2018, la cathédrale Notre-Dame de [Localité 1] était visitée par environ 12 millions de personnes,

— qu’aucune donnée n’a été fournie quant à la fréquentation de la cathédrale postérieurement à l’incendie d’avril 2019, mais qu’il semble indiscutable que celle-ci se soit significativement réduite tant en raison de la fermeture des intérieurs de la cathédrale que des travaux réalisés sur une partie du parvis ;

— qu’entre 2013 et 2019, la fréquentation des transports en commun a baissé de 1,4 % sur le réseau parisien et de 22 % au niveau des stations de métro et de RER à proximité immédiate des locaux loués (à savoir : « [Localité 11] », « [Localité 11]-Notre-Dame », « Cité », « [Localité 10] La Sorbonne » et « Maubert-mutualité ») ;

— que la baisse de fréquentation des transports en commun est particulièrement soutenue sur l’année 2019, à raison du cumul de plusieurs éléments tenant au déménagement du palais de justice, de l’incendie de la cathédrale [Etablissement 2] et de la grève des transports sur la fin de l’année 2019, étant précisé qu’une baisse de 7,3 % de fréquentation résulte du seul incendie de la cathédrale précitée et du déménagement du tribunal judiciaire de Paris sur la base d’une baisse de fréquentation cumulée pour l’année 2019 de 11,1 % pour les stations de métro et de RER à proximité immédiate des locaux loués ;

— qu’un taux de vacance sur les axes voisins des locaux expertisés, à savoir le tronçon 2 du [Adresse 11], le tronçon [Adresse 12] du [Adresse 13], le tronçon 5 du [Adresse 13] et la [Adresse 14], est constaté à hauteur de 7,66 % entre 2016 et 2020 ;

— que la [Adresse 14], comparable à la [Adresse 6] dont dépendent les locaux loués, affiche une très forte dégradation de son taux de vacance à partir de 2017, avec un phénomène qui s’est intensifié en 2020 pour terminer à 12 % en 2021 ;

— que le taux de la vacance du secteur reflète les difficultés du quartier dont dépendent les locaux loués avec une conjonction d’événements plus ou moins significatifs qui sont venus enrayer la dynamique commerciale notamment sur les années 2018 et 2019 à savoir le déménagement du tribunal judiciaire de Paris et l’incendie de la cathédrale de [Etablissement 2] ;

— que le taux de vacance doit être considéré en tenant compte de l’effet de décalage entre une évolution positive ou négative sur un secteur et les conséquences sur la vacance.

En réponse aux moyens formulés par voie de dire par la société [T], l’expert a valablement rappelé que la cathédrale de [Etablissement 1] était toujours fermée au moment de la demande de révision du loyer, et que les autres monuments aux alentours ne bénéficient pas du potentiel attractif de la cathédrale de [Etablissement 1] de sorte que le critère matériel est justifié.

Par ailleurs, la société [T] échoue à démontrer la fréquentation de la cathédrale [Etablissement 1] qu’elle invoque postérieurement à l’incendie de 2019, se contentant de procéder par voie d’affirmation. En outre, la circonstance selon laquelle la société [R] [A] [B] aurait bénéficié d’aides financières de l’Etat à la suite de l’incendie de la cathédrale de [Etablissement 1] est indifférente à l’analyse d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité. En effet, une telle analyse ne prend en compte que les éléments qui touchent à l’environnement matériel des locaux loués et non à la situation financière du preneur.

S’agissant des données de la vacance, le rapport amiable établi par Mme [V] à la demande de la société [T] fait état d’un taux de vacance commerciale [Adresse 6] qui est passé de 0 % à 5 % entre 2016 et 2020, selon une source Codata ; elle estime que ce taux est modeste et inférieur aux statistiques de l’ensemble du [Adresse 15] sur lequel le taux de vacance est passé de 3,50 % en 2016 à près de 10 % fin 2020. L’expert judiciaire précise que le rapport amiable de Mme [V] reprend des données limitées à la [Adresse 6], ce qui explique certainement l’écart entre leurs évaluations, les données de son rapport portant sur des rues et des tronçons pouvant différer. M. [E] précise tenir compte de cet argument et du fait que la vacance est, sur le secteur précis de la [Adresse 6], moins élevée que les autres tronçons du secteur.

Il ressort de l’analyse des éléments exposés supra que seul l’incendie de la cathédrale de Notre-Dame de [Localité 1] en avril 2019, soit pendant la période entre le 15 avril 2016 et le 09 décembre 2020, constitue un événement entrainant une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, au regard du flux de chaland potentiel perdu pour le commerce considéré par rapport à la période antérieure à l’incendie, cette modification matérielle étant manifestée notamment par la nette baisse de fréquentation des stations de métro et RER situées à proximité des locaux loués en 2019, et par l’intensification du taux de vacance du secteur dont dépendent les locaux loués à compter de l’année 2019. Cet événement a entrainé une dégradation de l’environnement commercial tangible pour les locaux loués se traduisant par des répercussions économiques et sociologiques durables, ayant modifié le paysage commercial de la zone de chalandise et venant altérer l’équilibre initial recherché par les parties.

Il convient dès lors d’examiner si cette modification matérielle des facteurs locaux de commercialité a entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative.

Sur la variation de plus de 10 % de la valeur locative

La société [R] [A] [B] sollicite d’entériner l’appréciation faite par l’expert de la variation de plus de 10 % de la valeur locative et de la valeur locative, précisant que l’appréciation de cette variation doit se faire entre le montant du loyer initial fixé au 15 avril 2016 et le montant de la valeur locative au 09 décembre 2020.

La société [T] conteste l’existence d’une variation de plus de 10 % de la valeur locative retenue par l’expert judiciaire, en se fondant essentiellement sur le rapport d’expertise amiable établi par Mme [V]. Elle fait valoir qu’il n’est nullement établi l’existence d’un lien de causalité direct et certain entre le fait générateur de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité et la variation à la baisse de plus de 10 % des valeurs locatives, aux motifs que l’expert judiciaire ne s’est fondé que sur des références lointaines de la [Adresse 6], des références locatives situées sur des axes plus passants avec une commercialité différente de la rue dont dépendent les locaux loués et sur des références antérieures à l’incendie de la cathédrale de Notre-Dame de [Localité 1]. Elle ajoute que tant l’expert judiciaire que le preneur n’établissent pas que la baisse de la valeur locative soit survenue postérieurement à l’incendie litigieux.

En l’espèce, à titre liminaire, l’appréciation de la variation de la valeur locative ne saurait se faire sur la base du loyer initial fixé au 15 avril 2016, lequel a été déterminé sur la base de la variation des indices et non par l’effet de la négociation des parties, et ce conformément à l’analyse de l’expert judiciaire. Il convient donc de rechercher si la valeur locative du local loué a varié de plus de 10 % sur la période considérée, en fonction de la valeur locative déterminée au 15 avril 2016 et celle au 09 décembre 2020.

Selon l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1- les caractéristiques du local concerné ;

2- la destination des lieux ;

3- les obligations respectives des parties ;

4- les facteurs locaux de commercialité ;

5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R.145-2 à R.145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.

— Sur les caractéristiques du local

En l’espèce, il ressort du rapport de l’expert judiciaire, non contesté sur cette description par les parties, que les locaux sont situés dans un immeuble très ancien supposé en structure bois et en façades maçonnées, élevé sur deux niveaux de sous-sols, d’un rez-de-chaussée, de 4 étages droits et d’un 5ème étage dans le brisis en ardoise. Il relève que l’immeuble est en bon état apparent avec un bon niveau de ravalement, et que les locaux disposent d’un linéaire de vitrine de 5 mètres environ.

L’expert décrit les locaux, accessibles par un unique accès depuis la [Adresse 6] par une porte en bois, ainsi qu’il suit :

— au rez-de-chaussée : une salle configurée dans la profondeur avec une première partie permettant d’accueillir près d’une quarantaine de couverts et une seconde partie surélevée de six marches permettant d’accueillir une cinquantaine de couvertes, avec une hauteur sous-plafond d’environ 2,77 mètres, une luminosité satisfaisante sur la première partie des locaux et une moins bonne luminosité pour la seconde partie en raison d’une configuration dans la profondeur ;

— au 1er sous-sol, accessible depuis la zone de vente par un escalier droit donnant sur un couloir qui dessert : sur la droite une cuisine, en face de l’escalier au 2e sous-sol ainsi qu’un espace vestiaire pour les salariés, la cuisine disposant d’une bonne configuration et d’équipements adaptés (notamment extraction) avec des sols et des murs carrelés ainsi que des plafonds peints en placoplâtre, avec une hauteur d’environ 2,05 mètres ;

— au 2e sous-sol, accessible depuis le 1er sous-sol, donnant sur un couloir distribuant : un espace de préparation, les sanitaires de la clientèle, des vestiaires pour le personnel, des réserves, une chambre froide et une réserve au fond des locaux, avec une hauteur libre d’environ 2,14 mètres.

L’expert relève également que les locaux disposent d’un chauffage et d’une climatisation centralisés, de caméra de vidéo-surveillance au rez-de-chaussée, d’un four à pizza au rez-de-chaussée et une extraction supposée en toiture.

Il conclut que les locaux bénéficient d’un linéaire de vitrine limité au regard de sa surface, d’une surface de vente développée uniquement en rez-de-chaussée, d’une circulation verticale moyenne avec notamment un escalier menant au 2nd sous-sol assez étroit et assez incliné, d’une capacité de la salle d’environ 90 couverts, et qu’ils sont en bon état général tant en ce qui concerne les zones de vente que les zones annexes.

La description matérielle et de situation faite par l’expert résulte des constatations objectives qu’il a pu faire lors de sa visite sur place et n’est pas contestée par les parties.

— Sur la surface

L’expert judiciaire retient une surface réelle de 216 m² et une surface pondérée de 89 m²P, lesquelles ne sont pas contestées par les parties.

En conséquence, la surface pondérée évaluée par l’expert sera retenue, soit 89 m²P.

— Sur la destination des lieux

Selon le contrat de bail, les locaux sont destinés à l’activité de “ Restaurant sous toutes ses formes, sauf la restauration rapide. Par exception à la clause qui précède le preneur pourra vendre des plats à emporter à l’exclusion de toute autre utilisation”, ce qui constitue une destination commerciale adaptée à la localisation.

— Sur les obligations respectives des parties

L’expert relève l’existence d’une clause d’accession en fin de jouissance stipulée au bail ainsi que des clauses exorbitantes du droit commun.

Il est observé qu’aucun correctif de la valeur locative n’est proposé par l’expert judiciaire au titre de la clause d’accession en fin de jouissance, ni sollicité par les parties.

S’agissant des clauses exorbitantes du droit commun, les correctifs appliqués par l’expert judiciaire seront étudiés à la suite de la détermination de la valeur locative brute des locaux au 15 avril 2016 et au 09 décembre 2020.

— Sur les facteurs locaux de commercialité

L’article R.145-6 du code de commerce dispose que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, les facteurs locaux de commercialité ont été étudiés dans les développements précédents relatifs à leur modification.

Ainsi que l’a retenu l’expert judiciaire, non démenti par l’expert amiable consulté par le bailleur, les locaux loués bénéficient :

— d’une situation de très bonne qualité, dans un micro quartier extrêmement dense en matière de restauration,

— d’un important flux de touristes à proximité directe, notamment du fait de la proximité de la cathédrale [Etablissement 1],

— d’une bonne desserte en transport en communs avec plusieurs stations de métro et de RER importantes,

— mais d’un emplacement commercial s’adressant quasi-exclusivement aux touristes.

— Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage pour les locaux commerciaux et la valeur locative unitaire

L’article R.145-7 du code de commerce dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R.145-6.

A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

S’agissant de la valeur locative des locaux loués au 15 avril 2016, l’expert se réfère aux loyers de comparaison suivants, comprenant des références proposées par le preneur et par le bailleur :

—  16 références de nouvelles locations de 323 euros à 1.910 euros/m²P, pour des locaux de surfaces de 24 m²P à 185,10 m²P, dans lesquels sont exercés des activités de restauration, restauration rapide, salon de thé, équipements de la personne, prêt-à-porter, parfumerie et souvenirs de [Localité 1] avec des baux conclus entre avril 2009 et janvier 2016,

—  19 références de loyers de renouvellement fixés amiablement de 330 euros à 1.523 euros/m²P, de surfaces de 30 m²P à 274 m²P, dans lesquels sont exercées des activités de banque, restaurant, restauration rapide, services, boulangerie, librairie, alimentation, équipements de la personne et souvenirs de [Localité 1] avec des baux conclus entre janvier 2010 et février 2016,

—  6 références de loyers fixés judiciairement de 400 euros à 1.100 euros/m²P, de surfaces de 41,70m²P à 216 m²P, dans lesquels sont exercées des activités de cadeaux et souvenirs, bureaux, et traiteur, avec des dates de renouvellements à effet entre le 13 juin 2007 et le 1er janvier 2016.

Il retient une valeur locative unitaire au 15 avril 2016 de 1.070 euros/m²P/an.

S’agissant de la valeur locative des locaux loués au 09 décembre 2020, l’expert se réfère aux loyers de comparaison suivants, comprenant également des références proposées par le preneur et par le bailleur :

—  24 références de nouvelles locations de 777 euros à 2.400 euros/m²P, pour des locaux de surfaces de 22 m²P à 153 m²P, dans lesquels sont exercés des activités de restaurant, restaurant-brasserie, glacier, horlogerie-joaillerie, opticien, restauration rapide, alimentation, salon de thé, centre d’esthétique, prêt-à-porter, solderie textile, confiserie, souvenirs, café, et comptables, avec des baux conclus entre octobre 2016 et janvier 2023,

—  14 références de loyers de renouvellement fixés amiablement de 465 euros à 2.042 euros/m²P, de surfaces de 30,10 m²P à 227 m²P, dans lesquels sont exercées des activités de restaurant, café-restaurant, ventes d’articles de [Localité 1], glacier, restauration rapide, banque, ventes d’articles de sport, avec des baux conclus entre le 1er janvier 2017 et juillet 2019,

—  4 références de loyers fixés judiciairement de 270 euros à 1.200 euros/m²P, de surfaces de 34 m²P à 58 m²P, dans lesquels sont exercées des activités de bureau, boulangerie et vente de cadeaux/souvenirs, avec des dates de renouvellements à effet entre le 1er janvier 2016 et juillet 2018.

Pour le local étudié il retient une valeur locative unitaire au 09 décembre 2020 de 950 euros/m²P/an.

L’expert a écarté 4 références de renouvellements amiables proposées par la société [R] [A] [B] pour des dates d’effet antérieures et postérieures au 15 avril 2016, considérant qu’elles n’étaient pas exploitables.

Compte tenu des prix unitaires qu’il a retenu, l’expert judiciaire estime qu’est établie une variation de la valeur locative des locaux loués sur la période considérée de 11,2 %.

Au regard des références visées dans le rapport d’expertise, il convient d’écarter les références situées en dehors de la zone de chalandise de 400 mètres aux alentours des locaux loués ainsi que les références avec une date d’effet postérieure au 09 décembre 2020, en ce qu’elles sont trop éloignées géographiquement des locaux loués et trop éloignés de la date de révision. Elles ne permettent donc pas au juge des loyers d’être renseigné sur les prix pratiqués dans le voisinage immédiat des locaux loués pour la période considérée.

Contrairement à ce qu’affirme la société [T], les références retenues par l’expert judiciaire ne sont pas uniquement composées de références lointaines et en dehors de la zone de chalandise d’usage de 400 m² à proximité des locaux loués, lesquelles ont été par ailleurs relativisées par l’expert judiciaire au regard de leur lieu de situation. De surcroît, les références retenues sur des axes plus passants avec une commercialité différente du lieu de situation des locaux loués à l’instar du [Adresse 7] ou du [Adresse 13] ont également été relativisées par l’expert judiciaire, ces axes présentant effectivement des prix unitaires plus élevés tant avant la date d’effet du bail que postérieurement.

Il convient par ailleurs de relever qu’antérieurement au 15 avril 2016, 8 références sont particulièrement pertinentes pour la détermination du prix unitaire de par leur proximité immédiate avec les locaux loués, lesquelles références ont notamment été proposées par la partie bailleresse, à savoir :

—  1 référence de nouvelle location pour un local de 26 m²P avec une activité de salon de thé situé [Adresse 16] à effet de décembre 2014 et un prix unitaire de 1.910€/m²P ;

—  1 référence de nouvelle location pour un local de 64 m²P avec une activité de restauration rapide situé [Adresse 17] à effet d’août 2013 et un prix unitaire de 1.558€/m²P ;

—  1 référence de nouvelle location pour un local de 48 m²P avec une activité de prêt-à-porter situé [Adresse 18] à effet de septembre 2015 et un prix unitaire de 1.900€/m²P ;

—  1 référence de nouvelle location pour un local de 24 m²P avec une activité de vente de souvenirs et cadeaux situé [Adresse 19] à effet du 26 septembre 2013 et un prix unitaire de 1.163€/m²P ;

—  1 référence de nouvelle location pour un local de 44 m²P avec une activité de restauration situé [Adresse 20] à effet du 07 juillet 2014 et un prix unitaire de 811€/m²P ;

—  1 référence de renouvellement amiable pour un local de 164 m²P avec une activité de divers situé [Adresse 21] à effet d’avril 2013 et un prix unitaire de 334€/m²P ;

—  1 référence de renouvellement amiable pour un local de 48 m²P avec une activité de services situé [Adresse 22] à effet de janvier 2010 et un prix unitaire de 579€/m²P ;

—  1 référence de fixation judiciaire pour un local de 42 m²P avec une activité de vente de cadeaux et souvenirs situé [Adresse 23] à effet de janvier 2016 et un prix unitaire de 1.100€/m²P.

Au regard de ces références, la valeur locative unitaire retenue par l’expert judiciaire à la date du 15 avril 2016, à savoir 1.070 euros / m²P sera retenue, cette valeur étant pratiquement la même que celle retenue par l’expert amiable de la société [T] (1.001 euros /m²P).

Après avril 2019, date de l’incendie de la cathédrale de Notre-Dame de [Localité 1], 4 références sont citées à proximité des locaux, à savoir :

—  1 référence de nouvelle location pour un local de 90 m²P avec une activité d’horlogerie situé [Adresse 24] à effet de mars 2020 et un prix unitaire de 1.000€/m²P ;

—  1 référence de nouvelle location pour un local de 30 m²P avec une activité d’horlogerie situé [Adresse 25] à effet de janvier 2020 et un prix unitaire de 2.167€/m²P ;

—  1 référence de renouvellement amiable pour un local de 45 m²P avec une activité de restaurant situé [Adresse 26] à effet de juillet 2019 et un prix unitaire de 910€/m²P ;

—  1 référence de renouvellement amiable pour un local de 173 m²P avec une activité de restauration rapide situé [Adresse 27] à effet de juin 2019 et un prix unitaire de 2.042€/m²P.

Il convient cependant de relever que les références situées [Adresse 13] et [Adresse 7] ne sont pas pertinentes en ce qu’elles se situent sur des grands axes présentant une commercialité différente.

Au regard de ces références, des caractéristiques du local et de son emplacement situé en plein cœur du quartier de restauration touristique directement affecté par la baisse de fréquentation liée à l’incendie de Notre-Dame, la valeur locative unitaire retenue par l’expert judiciaire de 950 euros/m²P au 09 décembre 2020 est justifiée.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments et plus particulièrement de l’analyse des références pertinentes précitées et de la valeur locative des locaux loués pour la période considérée que la modification matérielle résultant de l’incendie de la cathédrale de Notre-Dame de [Localité 1] en avril 2019 a entrainé par elle-même une diminution de la valeur locative des locaux loués à hauteur de 11,2 % entre le 15 avril 2016 et le 09 décembre 2020.

En conséquence, il y a lieu de fixer le loyer révisé à la date du 09 décembre 2020 à la valeur locative.

Sur le prix du bail révisé au 09 décembre 2020

Il est rappelé que selon l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1- les caractéristiques du local concerné ;

2- la destination des lieux ;

3- les obligations respectives des parties ;

4- les facteurs locaux de commercialité ;

5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R.145-2 à R.145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.

La valeur locative unitaire du local au 09 décembre 2020 a été retenue à 950 euros/m²P/an, et les valeurs de référence proposées par l’expert et par les parties ont déjà été analysées.

Il en résulte une valeur locative brute du local au 09 décembre 2020 de 950 euros x 89 m²P = 84.550 euros par an HT/HC.

Il convient d’examiner les abattements au titre des charges exorbitantes invoqués.

L’article R.145-8 du code de commerce dispose que du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

En outre, il ressort de l’article R.145-35 du code de commerce que peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement.

De surcroît, selon l’article R.145-35 du code de commerce, ne peuvent être imputés au locataire, d’une part, les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux, et, d’autre part, les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent.

Il ressort de l’article 1719 du code civil selon lequel le bailleur est tenu de délivrer des locaux en état de servir à l’usage pour lequel ils ont été livrés, qu’il lui incombe d’effectuer les travaux de mise en conformité des locaux avec la réglementation qui leur est applicable.

En l’espèce, la clause « Charges et conditions » du contrat de bail 15 avril 1998 reconduite lors de son renouvellement le 15 avril 2016 stipule que le preneur devra prendre à sa charge et faire effectuer toutes les réparations y compris les grosses réparations visées à l’article 606 du code civil ; d’obéir à toutes les injonctions des autorités et des commissions d’hygiène et de salubrité, de supporter et effectuer à ses frais tous travaux qui seraient prescrits par ces dernières ; de rembourser au bailleur par quart, en même temps que chaque terme de loyer, l’impôt foncier et les primes d’assurance de l’immeuble y compris l’assurance incendie.

Cette clause transférant au preneur la charge des travaux de mise en conformité, de la taxe foncière et de l’assurance de l’immeuble constitue une clause exorbitante de droit commun, en ce que par principe l’ensemble de ces charges incombe au bailleur, notamment en sa qualité de propriétaire des locaux.

L’expert judiciaire propose un abattement forfaitaire de 5 % au titre du transfert de charges des travaux de mise en conformité au preneur, un abattement forfaitaire de 1% au titre du transfert de charges de l’assurance de l’immeuble et un abattement forfaitaire de 3 % au titre du transfert du coût de la taxe foncière.

Les propositions d’abattements faites par l’expert ne sont pas contestées par les parties, elles seront en conséquence retenues par le tribunal en ce qu’elles sont considérées fondées.

Au total, la valeur locative révisée au 09 décembre 2020 sera fixée à :

84.550 x (1 – 9 %) = 76.940 euros / an HT et HC.

Sur les autres demandes

La procédure et l’expertise ayant été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il convient d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 sans qu’il soit nécessaire pour le tribunal de l’énoncer ou le rappeler.

*

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Fixe à la somme de 76.940 euros, hors charges et hors taxes, à compter du 09 décembre 2020, le loyer annuel révisé du bail conclu entre la S.C.I [T] et la S.A.S [R] [A] [B] pour les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 5] ;

Partage les dépens par moitié entre les parties, en ce inclus les coûts de l’expertise judiciaire ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1], le 12 mai 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER D. SANTOS CHAVES