TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

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18° chambre

1ère section

N° RG 24/14140

N° Portalis 352J-W-B7I-C6L7S

N° MINUTE : 1

contradictoire

Assignation du :

21 Novembre 2023

JUGEMENT

rendu le 05 Janvier 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L. LC PRET A PORTER

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Céline BRAKA de la SELEURL ORAE Société d’avocats à la Cour, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R0166

DÉFENDERESSE

Société INGKA CENTRES FR MP ITALIE 2 SNC

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Laurent DOLFI de la SEP DOLFI MISSIKA MINCHELLA SICSIC ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #W0011

Décision du 05 Janvier 2026

18° chambre 1ère section

N° RG 24/14140 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6L7S

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

Rédacteur : Jean-Christophe DUTON,

DÉBATS

A l’audience du 23 Septembre 2025, tenue en audience publique devant Madame Sophie GUILLARME, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 5 janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 26 juin 2017, la SAS [Adresse 5] a donné à bail commercial à la SARL LC Prêt à Porter des locaux situés dans le centre commercial Italie 2, à [Localité 7] – centre notoire intramuros dont l’adresse exacte n’a pas été spécifiée au bail – pour une durée de dix années, à compter du 1er juin 2017 avec échéance au 30 mai 2027, moyennant un loyer annuel de base initial de 64.000 euros hors taxes et hors charges, et un loyer additionnel variable résultant de la différence entre le loyer de base et 7,5% du chiffres d’affaires hors taxes, la TVA étant facturée en sus.

La destination est la suivante : « Vente de prêt-à-porter masculin/féminin, bagagerie, chaussures et accessoires liés à l’équipement de la personne », le tout sous l’enseigne « MCS ».

Par courrier du 15 janvier 2020, la SNC Vandrezanne – devenue la SNC Ingka Centres FR MP Italie 2 par modification de la dénomination sociale le 23 mai 2023 – a informé la SARL LC Prêt à Porter qu’elle avait acquis la propriété de l’immeuble dont dépendent les locaux pris à bail, auprès de la SAS [Adresse 5].

Par acte de commissaire de justice signifié le 4 août 2023, la SNC Ingka Centres FR MP Italie 2 a fait délivrer à la SARL LC Prêt à Porter une sommation de payer ne visant pas la clause résolutoire ayant pour cause la somme de 265.483,03 euros au titre de loyers et charges impayés, la somme de 321,76 euros au titre d’un droit d’engagement des poursuites et la somme de 72,80 euros au titre des frais de procédure.

Par acte de commissaire de justice signifié le 25 septembre 2023, la SNC Ingka Centres FR MP Italie 2 a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire ayant pour cause les mêmes sommes que celles précédemment exposées.

Par acte de commissaire de justice signifié le 21 novembre 2023, la SARL LC Prêt à Porter a fait assigner la SNC Ingka Centres FR MP Italie 2 devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— de la voir déclarée recevable et bien fondée en ses demandes ;

— faire opposition au commandement de payer en date du 25 septembre 2023 ;

— déclarer ce commandement nul et de nul effet ;

— condamner la " SAS [Adresse 5] " [sic] à lui payer la somme de 150.000 euros à titre de dommages-intérêts,

— ordonner au visa de l’article 1348 du code civil la compensation judiciaire de toute dette locative qui serait due par elle à la « SAS Hammerson Centre Commercial Italie » [sic] avec ce montant de 150.000 euros ;

— condamner la " SAS [Adresse 5] " [sic] à respecter ses obligations contractuelles sous astreinte de 500 euros par jour ;

A titre subsidiaire,

— suspendre les effets de la clause résolutoire du bail commercial ;

— lui accorder les plus larges délais de paiement de manière rétroactive à la date de délivrance du commandement de payer et juger que :

o l’apurement de l’intégralité de sa dette locative pourra intervenir en 24 échéances mensuelles, la dernière échéance devant solder sa dette ;

o l’imputation des paiements se fera en priorité sur le capital ;

o la mise en œuvre de cet échéancier entrainera automatiquement l’arrêt de toute procédure d’exécution et du cours des intérêts pendant ces 24 mois ;

o si l’échéancier est respecté dans son intégralité, la clause résolutoire sera considérée comme n’ayant jamais joué, de sorte que le bail commercial continuera pleinement ses effets et ne sera donc pas résilié ;

En toutes hypothèses,

— lui accorder les plus larges délais de paiement pour lui permettre d’apurer la dette locative mise à sa charge ;

— condamner la « SAS Hammerson Centre Commercial Italie » [sic] à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la " SAS [Adresse 5] " [sic] aux entiers dépens.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG24/00416.

Au soutien de ses prétentions la SARL LC Prêt à Porter énonce :

— que le commandement de payer a été dressé à la demande d’une personne morale qui n’est pas la bailleresse mentionnée au bail, et ce, en l’absence d’avenant ou d’un transfert universel de patrimoine ; que cela fait encourir la nullité au dit acte ; que le courrier de notification l’ayant informée du changement n’est pas clair ;

— que l’identité du représentant légal du locataire, qui est une mention obligatoire, est absente du commandement de payer ; que dès lors, il n’a pas été valablement signifié en ce qu’en son absence, le commissaire de justice n’était pas à même de vérifier si le récipiendaire était habilité ou non à recevoir la signification ;

— que le commandement de payer ne précise pas les sommes réclamées, leur bien fondé et les dates d’échéances ; que dès lors, en absence d’un décompte précis, il est nul et de nul effet ;

— que si le commandement précise qu’il contient 11 pages annexées, ces annexes ne lui ont pas été signifiées ;

— qu’outre ces manquements contractuels, le bailleur a porté atteinte à l’obligation de bonne foi dans la délivrance de l’acte, en ce qu’il était tenu de « vérifier si ces circonstances (exceptionnelles) ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leur obligations respectives » par les parties au bail ;

— que la bailleresse n’a pas respecté ses obligations d’entretien du centre commercial et son obligation de maintenir son attractivité ; qu’en attestent les avis de consommateurs publiés en ligne et certaines vacances de cellules constatées par huissier le 20 mai 2022; que la clause limitative de responsabilité stipulée à l’article 19 du bail à cet égard doit être réputée non écrite ; que ces manquements l’ont empêchée d’ exploiter son fonds de commerce dans les conditions normales et justifient l’allocation de dommages et intérêts;

— que la créance de la bailleresse n’est pas établie, faute pour celle-ci d’avoir explicité le mode de répartition de la taxe foncière ; qu’il doit être rappelé que les versements provisionnels sont dépourvus de cause, en l’absence de justificatifs ;

— que s’agissant des délais de paiement, son résultat net a baissé sur la période concernée, ce qui témoigne de sa bonne foi ; que l’absence d’effort de la bailleresse pendant la crise sanitaire relative à la Covid 19 a majoré ses difficultés financières; que la bailleresse peut au demeurant se voir contrainte à supporter des délais de paiement sans que cela ne mette en péril sa situation financière.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 22 juillet 2024, la SNC Ingka Centres FR MP Italie 2 demande au tribunal judiciaire de Paris de:

— débouter la SARL LC Prêt à Porter de l’intégralité de ses prétentions ;

A titre reconventionnel,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue par le bail du 26 juin 2017 à son bénéfice, avec effet à compter du 25 octobre 2023 ;

— ordonner l’expulsion sans délai de la SARL LC Prêt à Porter et de tous occupants de son chef, avec en tant que de besoin le concours de tout commissaire de justice, de la force publique et d’un serrurier ;

— ordonner la séquestration des objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués lors de l’expulsion, conformément aux dispositions des article L. 433-1 et suivants et R. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner la SARL LC Prêt à Porter au paiement de l’ensemble des sommes dues au titre du bail à la date d’acquisition de la clause résolutoire, à savoir le 25 octobre 2023, soit la somme de 291.285,99 euros, assortie d’une pénalité au taux d’intérêt moyen annuel du marché monétaire majoré de cinq cent points à compter de la date d’exigibilité de chaque somme concernée ;

— condamner la SARL LC Prêt à Porter à lui payer une indemnité d’occupation correspondant au double du dernier loyer applicable, charges et taxes en sus, à compter du 26 octobre 2023 et jusqu’à libération effective et restitution des clés ;

— condamner la SARL LC Prêt à Porter au paiement des dépens incluant le coût de la sommation de payer, du commandement de payer, des états des privilèges et des nantissements ainsi que celui de la dénonciation aux créanciers inscrits ;

— condamner la SARL LC Prêt à Porter au paiement d’un somme de 66.184, 68 euros au titre de la clause pénale ;

— condamner la SARL LC Prêt à Porter au paiement d’une somme de 147.450 euros au titre des infractions au bail et au règlement intérieur commises par elle ;

A titre subsidiaire,

— condamner la SARL LC Prêt à Porter à régler sa dette locative en six échéances mensuelles à compter de la décision à intervenir, délai pendant lequel elle devra également régler les loyers et charges courants ;

— juger qu’en cas de non-respect d’une seule échéance à son terme exact et/ou des loyers et charges courants, la clause résolutoire sera définitivement acquise à effet du 25 octobre 2023, sans qu’il soit besoin d’une nouvelle décision judiciaire ;

En tout état de cause,

— condamner la SARL LC Prêt à Porter à lui verser une somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SARL LC Prêt à Porter aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SNC Ingka Centres FR MP Italie 2 estime :

— que concernant l’émetteur du commandement de payer, elle est venue aux droits et obligations de la SAS [Adresse 5] ; qu’il est constant que le commandement visant la clause résolutoire doit impérativement être délivré par le propriétaire de l’immeuble dont dépendent les locaux pris à bail ; qu’en outre l’article 28 du bail prévoit une faculté de substitution du bailleur ;

— que concernant le destinataire du commandement de payer, l’article 654 du code de procédure civile n’impose nullement que le nom du représentant légal soit indiqué sur l’acte, celui-ci prévoyant simplement que l’acte soit délivré au représentant légal, à un fondé de pouvoir de ce dernier ou à toute autre personne habilitée à cet effet ; qu’en l’espèce, au regard de la fermeture des locaux au jour du passage du commissaire de justice, il a été fait usage des articles 656 et 658 du code de procédure civile, qu’ainsi la question de l’habilitation est indifférente ; qu’au demeurant, le preneur a bien eu connaissance du commandement de payer puisqu’il en fait opposition ;

— que s’agissant de sa bonne foi, elle n’était pas tenue d’accepter les franchises sollicitées par le preneur, ce que n’ignore pas celui-ci qui pouvait quant à lui mettre fin au bail sans attendre l’expiration de sa durée totale ;

— que concernant la justification des sommes, le commandement de payer a bien été signifié avec ses annexes contenant un décompte précis mentionnant ligne par ligne les montants appelés et réglés, étant précisé que ce décompte avait déjà été signifié par une sommation de payer antérieure ; qu’en tout état de cause, le preneur n’établit pas la réalité d’un grief pour les irrégularités alléguées ;

— que s’agissant des charges, chaque année, la taxe foncière est refacturée au preneur en fonction de la surface exploitée, conformément au bail ; que le preneur n’a jamais contesté la régularisation des charges intervenue en sa faveur ;

— que la clause résolutoire est acquise au regard de l’absence de règlement de la dette dans le délai légal imparti ;

— que concernant l’entretien des parties communes, le preneur ne démontre pas la réalité d’un manquement à ce titre ;

— que s’agissant du maintien d’un environnement commercial favorable, elle n’en n’est pas tenue, dès lors que le preneur a accepté les éventuels aléas économiques dont pourrait souffrir le centre commercial ; qu’au regard des stipulations du bail, elle ne peut être tenue responsable de l’absence d’occupation permanente de tous les locaux ; qu’en effet, le départ de certaines enseignes relève de leur autonomie de gestion et est indépendant de sa volonté ;

— que le preneur a quant à lui, d’une part, manqué à son obligation d’exploitation effective et permanente des locaux et d’autre part, manqué aux obligations imposées par le règlement intérieur du centre commercial, notamment au regard des horaires d’ouverture non respectés et des pratiques commerciales interdites (vente à l’accroche et racolage); que ces infractions sont attestées par 24 procès-verbaux d’infraction dressés par le gestionnaire du centre commercial entre juin 2024 et juillet 2024 ; que cela justifie sa condamnation à hauteur de 131.950 euros au titre du manquement à l’obligation d’exploitation effective et permanente du local et de 15.500 euros pour infraction de racolage, tel qu’il en résulte du règlement intérieur du centre commercial ;

— que s’agissant des délais de paiement, la condition de bonne foi n’est pas remplie, faute pour le preneur d’avoir réalisé des paiements partiels ; que subsidiairement les délais de grâce doivent être limités, compte tenu de l’ancienneté de la dette ;

— que l’indemnité d’occupation doit être fixée selon les termes prévus par l’article 22.2.2 du bail ;

— qu’il doit en outre être fait application de la clause pénale

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

Par ordonnance du 7 novembre 2024, le juge de la mise en état a ordonné la radiation de l’affaire pour défaut de diligence des parties.

Par message électronique du 14 novembre 2024, la bailleresse a indiqué au tribunal judiciaire qu’ayant formulé des demandes reconventionnelles, elle entendait plaider l’affaire, sollicitant dès lors son rétablissement.

L’affaire a été réinscrite au rôle le 18 novembre 2024 sous le numéro RG24/14140.

La clôture a été prononcée le 13 février 2025.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 23 septembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 5 janvier 2026.

MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à « dire », « juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.

Toujours à titre liminaire, il est relevé que la SARL LC Prêt à Porter vise exclusivement au titre de sa demande de condamnation et de la demande de compensation qui lui est accessoire la " SAS [Adresse 5] ", société qui n’est pas dans la cause et qui est parfaitement distincte de la SNC Ingka Centres FR MP Italie 2, comme elle le relève elle-même dans ses propres écritures.

Le tribunal étant tenu strictement par les prétentions, il ne pourra assimiler la " SAS [Adresse 5] " à la SNC Ingka Centres FR MP Italie 2 dans l’examen des demandes.

Sur la validité du commandement de payer du 25 septembre 2023

Selon l’article L. 145-41du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La clause résolutoire insérée dans le bail est d’interprétation stricte.

En l’espèce, le bail litigieux comprend la clause résolutoire suivante : " A défaut par le preneur […] de payer à son échéance un seul terme du loyer, une fraction de loyer ou encore à défaut de payer les accessoires du loyer, […] le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur et sans aucune formalité judiciaire, un mois après une mise en demeure demeurée sans effet pendant ce délai […]. "

Le 25 septembre 2023, la SNC Ingka Centres FR MP Italie 2 a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire ayant pour cause la somme de 265.483,03 euros au titre de loyers et charges impayés, la somme de 321,76 euros au titre d’un droit d’engagement des poursuites et la somme de 72,80 euros au titre des frais de procédure.

Sur la régularité formelle du commandement de payer

Par courrier du 15 janvier 2020, la SNC Vandrezanne – devenue la SNC Ingka Centres FR MP Italie 2 par modification de la dénomination sociale le 23 mai 2023 – a informé la SARL LC Prêt à Porter qu’elle avait acquis la propriété de l’immeuble dont dépendent les locaux pris à bail et qu’elle se substituait à la SAS [Adresse 5] dans la totalité des droits et obligations découlant du bail à partir du 11 décembre 2019.

Il s’ensuit qu’au 25 septembre 2023, jour de la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire, la SNC Ingka Centres FR MP Italie 2 avait bien la qualité de bailleresse au titre du bail litigieux. Le moyen tiré du défaut de qualité de l’auteur du commandement de payer sera donc écarté.

Contrairement à ce que souligne la SARL LC Prêt à Porter, l’article L. 145-41 code de commerce ne prescrit pas, à peine de nullité, la mention du nom du représentant légal de la personne morale. Le commandement litigieux identifie précisément le destinataire de l’acte lequel est bien la personne morale du demandeur, étant souligné que le grief tiré du risque de remise à une personne non habilitée en l’absence de ladite mention est spécieux, en l’absence de signification à personne dans le cas d’espèce. Il est en effet relevé que l’acte a été signifié conformément à l’article 656 du code de procédure civile, en raison de la fermeture de l’établissement au jour du passage du commissaire de justice.

Sur l’imprécision du commandement de payer

La loi prévoyant une possibilité de régularisation faisant échec au jeu de la clause résolutoire, le commandement de payer doit, pour permettre cette régularisation, informer clairement le locataire du montant qui lui est réclamé et être suffisamment précis pour permettre au preneur d’identifier les causes des sommes réclamées et de vérifier la prise en compte des paiements effectués.

Il est constant que doit être privé d’effet le commandements de payer visant la clause résolutoire, qui, quoique répondant aux conditions légales, est équivoque en ce qu’il ne renseigne pas suffisamment par lui-même son destinataire sur la nature et le montant de la dette dont le recouvrement est poursuivi.

Il résulte de l’article 1371 du code civil que l’acte authentique fait foi jusqu’à inscription de faux de ce que l’officier public dit avoir personnellement accompli ou constaté.

En l’espèce, il ressort de l’examen de l’acte dressé par un commissaire de justice et constituant dès lors un acte authentique, que celui-ci comporte « 3 page(s) écrite(s) et en annexe 11 page(s) écrite(s) ». La présence desdites annexes est présumée vraie jusqu’à inscription de faux. Au surplus, la partie de l’acte dont la remise n’est pas contestée mentionne en tout état de cause l’existence de ces pages annexes et leur nombre, de sorte qu’il appartenait au destinataire qui prétend qu’elles ne figuraient pas dans sa copie, de prendre connaissance desdites annexes, au besoin, en consultant l’acte disponible à l’étude.

Au titre des éléments versés aux débats par la défenderesse, il apparait que lesdites annexes sont composées d’un état synthétique de situation de compte au 22 septembre 2023 et d’un relevé de compte détaillé arrêté au 22 septembre 2023.

Les annexes justifient avec précision et de manière claire et intelligible l’ensemble de la dette locative réclamée au titre du commandement de payer. Dès lors, le moyen tiré de l’imprécision du commandement de payer ne saurait été accueilli.

Sur la bonne foi dans la délivrance du commandement de payer

Selon l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Il résulte de l’article 2274 du code civil que la bonne foi est toujours présumée.

Il est constant que sont privés d’effet les commandements de payer visant la clause résolutoire, qui, quoique répondants aux conditions légales, sont délivrés de mauvaise foi par le bailleur, soit dans des circonstances démontrant sa volonté d’exercer déloyalement sa prérogative contractuelle.

Par lettres recommandées avec avis de réception notifiées au mandataire du bailleur les 3 juillet 2020, 13 juillet 2020, 5 octobre 2020 et par une lettre recommandée déposée le 15 septembre 2020, la SARL LC Prêt à Porter a sollicité avec constance et insistance des franchises de loyer, et dans la dernière lettre, au-delà d’une franchise, plus généralement, des mesures de soutien au regard de la crise sanitaire, en rappelant qu’elle appartenait à la catégorie des très petites entreprises (TPE) et qu’elle endurait les mesures de fermeture administrative.

Si le bailleur n’était pas tenu d’octroyer une franchise, il était tenu au regard des circonstances exceptionnelles pendant le cours de la crise sanitaire relative à la Covid 19, de vérifier si ces circonstances ne rendaient pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution des obligations respectives, la bonne foi l’obligeant à justifier d’un effort minimal effectué en ce sens, effort dont il s’est abstenu, même par la formalisation d’un courrier de refus motivé.

L’absence totale de réponse pendant plus de trois ans aux très nombreuses sollicitations de demandes de soutien du preneur, disposant d’une petite surface financière pour être une TPE, durant une période de crise ayant généré des circonstances exceptionnelles, caractérise une atteinte à la bonne foi contractuelle dans la délivrance du commandement de payer. En conséquence, celui-ci sera déclaré nul et de nul effet.

Sur les demandes en paiement de la dette locative et de la clause pénale

Sur l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 1728 du code civil que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il résulte du jeu de l’article 1353 du code civil et de l’article L.145-40-2 du code de commerce qu’il appartient au bailleur propriétaire d’un ensemble immobilier qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d’établir l’obligation contractuelle de son locataire de régler des charges, de communiquer la clé de répartition qu’il applique et de justifier, si la demande lui en est faite, de l’existence et du montant des dépenses appelées à titre provisionnel dont il sollicite le remboursement. Réciproquement il appartient au preneur qui réclame la restitution d’un indu à rapporter la preuve de celui-ci.

Les charges communes de l’immeuble sont récupérables sur le locataire si le principe de leur remboursement est prévu au contrat de bail. Si ce contrat ne précise pas leur assiette, la clé de répartition entre les locataires et leur périodicité, elles peuvent être réparties en vertu d’un règlement intérieur.

En l’absence de clé de répartition conventionnelle ou par règlement intérieur, le juge devra vérifier si le mode de répartition pratiqué est admissible. Faute pour le bailleur de pouvoir justifier de l’existence et du montant des charges appelées à titre provisionnel, ce dernier est tenu de les restituer au preneur.

Il résulte du 3° de l’article R.145-35 du code de commerce que peuvent être imputées au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement.

En l’espèce, il résulte du décompte annexé à la sommation signifiée le 4 août 2023 valant mise en demeure que le preneur est redevable au 31 juillet 2023, d’une somme de 265.483,03 euros, étant rappelé que le décompte le plus actualisé est annexé au commandement jugé nul et de nul effet et que dès lors le tribunal ne peut le prendre en compte.

Le preneur ne justifie d’aucun paiement mais conteste l’obligation d’avoir à payer la taxe foncière en l’absence de justificatifs, étant précisé que le solde de situation de compte au 31 juillet 2023 fait apparaître des régularisations au titre de l’année 2019 et 2020 au profit du preneur.

L’article 17 du bail stipule que " Le preneur devra satisfaire à toutes les charges de la ville, de police, et de voirie dont les locataires sont d’ordinaire tenus, de manière à ce que le bailleur ne puisse être inquiété à ce sujet et, en particulier, le preneur devra acquitter les contributions personnelles et mobilières, les taxes locatives, la cotisation économique territoriale, la taxe locale sur la publicité extérieure et sur les enseignes et tous autres impôts et taxes actuels [sic] et à venir relatifs aux lieux loués ; ".

Par une telle clause le bailleur ne justifie pas du principe du transfert au preneur de l’obligation d’acquitter la taxe foncière, celle-ci n’étant pas expressément mentionnée, étant précisé que la formulation " taxes actuels [sic] et à venir " est insuffisamment précise au regard du principe de prévisibilité des taxes et charges à payer qui découle de l’article L.145-40-2 du code de commerce. Au surplus, le bailleur ne justifie pas davantage de son quantum.

En conséquence, la taxe foncière 2022 (1.812,31 €), la taxe foncière 2021 (1.722,04 €) et la taxe foncière 2020 (1.626,46 €) doivent être soustraites du solde débiteur.

Par ailleurs, le bailleur réclame l’application de la clause pénale au titre des pénalités de retard sur l’ensemble de la dette, tout en ayant déjà facturé une pénalité de 1.000 euros au solde arrêté au 21 juillet 2023. Cette somme de 1.000 euros intitulé « pénalité non respect règ » sera donc déduite de l’arriéré locatif, avant qu’il ne soit statué sur la clause pénale, étant précisé que la question des dommage intérêts pour des atteintes au règlement intérieur fera l’objet d’un examen distinct.

Il en résulte une dette locative arrêtée au 31 juillet 2023 de 259.322,22 euros, calculée comme suit : [265.483,03 – 1.812,31 – 1.722,04 – 1.626,46 -1.000 = 259.322,22 €].

En conséquence, la SARL LC Prêt à Porter sera condamnée à payer à la SNC Ingka Centres FR MP Italie 2 la somme de 259.322,22 euros arrêtée au 31 juillet 2023.

S’agissant de la clause pénale l’article 22.2.4 du bail « Clause pénale » stipule que : « a/ A défaut de paiement de toutes sommes dues par le Preneur en vertu du présent bail, et notamment des loyers et accessoires à leur échéance exacte, et du seul fait de l’envoi par le Bailleur d’une lettre de rappel consécutive à cette défaillance (sans qu’une mise en demeure ne soit nécessaire), comme en toute hypothèse en cas de notification d’un commandement ou d’une mise en demeure, le montant des sommes dues sera majoré de plein droit de 10 % à titre d’indemnité forfaitaire et irréductible. ».

En application de la clause pénale, la SARL LC Prêt à Porter sera condamnée au paiement de la somme de 25.932,22 euros représentant 10% des sommes dues au titre de l’arriéré locatif susmentionné.

En conséquence, la SARL LC Prêt à Porter sera condamnée à payer à la SNC Ingka Centres FR MP Italie 2 la somme de 25.932,22 euros au titre de la clause pénale.

Sur la demande de délais de paiement

Il résulte de l’article 1343-5 du code civil que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la SARL LC Prêt à Porter produit au soutien de sa demande des pièces comptables desquelles ressortent les éléments suivants :

— CA 2018 : 304.123 ;

— CA 2019 : 250.484 ;

— CA 2020 : 116.358 ;

— CA 2021 : 71.153 ;

— CA 2022 : 94.082.

La SARL LC Prêt à Porter justifie d’une baisse drastique de son chiffre d’affaires en lien avec la crise sanitaire, lequel tend sensiblement à s’améliorer au sortir de celle-ci. Compte tenu de sa situation et de l’absence d’effort consenti par le bailleur durant la période de crise où elle a contracté sa dette locative, il sera fait droit à sa demande de délai de paiement. Il convient à ce titre de lui octroyer un délai de 18 mois pour purger sa dette locative (hors pénalités), selon les modalités spécifiées au dispositif.

Sur les demandes indemnitaires

Sur la demande indemnitaire de la SARL LC Prêt à Porter

Comme indiqué précédemment et à titre liminaire, la SAS [Adresse 5] n’étant pas dans la cause et n’étant au surplus plus liée par le bail depuis le 10 décembre 2019 à minuit, il ne peut lui être fait grief d’avoir manqué à ses obligations contractuelles pendant la période litigieuse.

En conséquence, la SARL LC Prêt à Porter sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts à l’encontre de la SAS [Adresse 5]. La demande de compensation accessoire sera, par voie de conséquence, également rejetée.

Au surplus, la SARL LC Prêt à Porter ne saurait démontrer un manquement du bailleur à l’obligation d’entretien des parties communes du centre commercial, en se bornant à produire des simples commentaires de prétendus clients, diffusés sur internet.

Toujours à titre surabondant, s’agissant de l’obligation de maintien de l’activité et de la commercialité du centre, le bail stipule en son article E de l’exposé préalable que " le Preneur déclare avoir apprécié par lui-même et sous sa propre responsabilité aussi bien la commercialité d’ensemble du Centre que des locaux, objet du présent bail, sans que le Bailleur garantisse aucun résultat, à quelque titre que ce soit et pour quelque cause que ce soit, […]. Les Parties déclarent et reconnaissent […] (ii) avoir conscience de l’existence d’un aléa sur la réussite commerciale du Centre Commercial et l’accepter en toute connaissance de cause ".

L’article 19 du bail énonce quant à lui que " le Preneur ne pourra ni se plaindre ni ne formuler aucune réclamation auprès du Bailleur qui ne consent aucune garantie : […] dans le cas où certains locaux dépendants du Centre Commercial resteraient inexploités, quels qu’en soient le nombre, le temps, pendant lequel se prolongera ce défaut d’exploitation et les circonstances l’ayant provoquée, […] ".

Il s’ensuit que le bail commercial ne met aucunement à la charge du bailleur, une obligation de maintien de la commercialité au sein du centre commercial et que le preneur a reconnu accepter l’existence d’un aléa sur la réussite commerciale du centre commercial.

Sur la demande indemnitaire de la SNC Ingka Centres FR MP Italie 2

Le bail rend opposable au preneur le règlement intérieur du centre commercial (article 39 récapitulation des pièces contractuelles), lequel règlement pose à son article 8 des sanctions et pénalités à hauteur de 1.000 euros par infraction audit règlement, montant doublé dans certains cas, avec une majoration progressive en cas de récidive.

Ledit règlement stipule notamment que : « La constatation de l’infraction et de sa durée sera valablement effectuée soit par le gestionnaire du Centre, soit par la Direction du Centre, auxquels, en tant que de besoin, bailleur et preneur donnent mandat d’intérêt commun irrévocable à cet égard ».

En l’espèce, le bailleur produit un procès-verbal de constat du 6 décembre 2022 et un second du 25 septembre 2023 qui constatent respectivement la fermeture de la boutique à 14h15 et à 15h50. Ces procès-verbaux ne visent pas d’articles précis du règlement intérieur, mais après rapprochement avec ledit règlement, ils se rattachent à l’obligation de respecter " les heures minimum [sic] d’ouverture " du centre commercial spécifié à l’article 3.3, soit pour le régime général dont relève le preneur : du lundi au samedi de 10h00 à 20h00 et jusqu’à 21h00 le jeudi.

Pour autant, ce même article prévoit des dérogations et l’article 3.2 du règlement intérieur prévoit des fermetures temporaires en cas de nécessités à l’initiative du bailleur et du gestionnaire, de sorte qu’en l’absence de précisions contextuelles, ces constats sont insuffisants à caractériser l’infraction alléguée.

Le bailleur produit également un procès-verbal de mars 2023 et cinq procès-verbaux rédigés par la direction du centre datant d’avril 2023 signalant un non-respect des horaires par ouverture tardive ou fermeture prématurée, contenant encore moins d’éléments de contexte que les constats précités. En tout état de cause, il ressort d’un courrier du 22 mai 2023 – soit immédiatement postérieur aux faits rapportés – adressé au preneur par le bailleur que celui-ci lui rappelle l’obligation de respecter le règlement intérieur, en indiquant qu’à titre exceptionnel « nous n’appliquerons pas les sanctions prévues à l’article 8 ».

Le bailleur produit trois procès-verbaux postérieurs rédigés par la direction du centre datant de mai 2023 signalant un non-respect des horaires (par ouverture tardive ou fermeture prématurée). Comme les précédents procès-verbaux, ils ne contiennent pas d’éléments de contexte. Ils portent la mention de rappel au règlement intérieur sans porter trace d’une demande de paiement infractionnel.

Le autres pièces relatives aux infractions portent quant à elles curieusement le logo Ikea en entête et ne précisent pas la qualité de leur auteur, de sorte qu’il n’est pas possible de vérifier s’ils ont été produits par le gestionnaire du Centre ou la Direction du Centre, conformément au règlement intérieur.

Ces éléments sont insuffisants sur le plan procédural à établir la validité du constat d’infraction.

Au surplus, aucun de ces éléments n’établit l’atteinte à l’obligation de maintenir une exploitation continue qui supposerait une cessation pérenne de l’exploitation et non pas des fluctuations horaires. Les infractions alléguées de racolage à répétition sont quant à elles incompatibles avec une inexploitation effective, dès lors qu’elles évoquent des agissements, inélégants et gênants pour les chalands, de faire venir à marche forcée des clients en boutique.

Au regard de ces éléments, il convient de débouter la SNC Ingka Centres FR MP Italie 2 de sa demande indemnitaire.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de cet article la SARL LC Prêt à Porter sera condamnée aux entiers dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En l’espèce, la SARL LC Prêt à Porter sera condamnée à payer à la SNC Ingka Centres FR MP Italie 2 la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

DECLARE nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 25 septembre 2023 par la SNC INGKA Centres FR MP Italie 2 à la SARL LC Prêt à Porter ;

CONDAMNE la SARL LC Prêt à Porter à verser à la SNC Ingka Centres FR MP Italie 2 la somme de 259.322,22 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 4 août 2023, date de la sommation valant mise en demeure ;

ACCORDE à la SARL LC Prêt à Porter, sur la dette locative principale susmentionnée, un échéancier de dix-huit mensualités égales et successives de 14.406,79 euros payables pour la première fois le 10 du mois suivant le mois du prononcé du jugement, sans préjudice des loyers et charges courants ;

CONDAMNE la SARL LC Prêt à Porter à payer à la SNC Ingka Centres FR MP Italie 2 la somme de 25.932,22 euros au titre de la clause pénale ;

DEBOUTE la SARL LC Prêt à Porter de ses demandes d’indemnisation et de compensation ;

DEBOUTE la SNC Ingka Centres FR MP Italie 2 de ses demandes indemnitaires ;

CONDAMNE la SARL LC Prêt à Porter à payer à la SNC Ingka Centres FR MP Italie 2 la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL LC Prêt à Porter aux entiers dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 6] le 05 Janvier 2026.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME