TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e DENIZE (C0890)

M^e BARRILLON (R0054)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 24/11629

N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZPW

N° MINUTE : 6

Assignation du :

16 Septembre 2024

JUGEMENT

rendu le 13 Mai 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. RT MONTMARTRE (RCS de [Localité 1] n°905 295 804)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Cédric DENIZE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0890

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. PORTFOLIO INVESTISSEMENTS (RCS de [Localité 1] n°415 175 405)

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Bruno BARRILLON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0054

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Elisette ALVES, Vice-présidente, assistée de Paulin MAGIS, Greffier.

Décision du 13 Mai 2026

18° chambre 2ème section

N° RG 24/11629 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZPW

DÉBATS

A l’audience du 12 mars 2026 tenue en audience publique devant Elisette ALVES, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 13 mai 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée du 21 octobre 2021, la société PORTFOLIO INVESTISSEMENTS a donné à bail commercial à la société RT MONTMARTRE, pour une durée de douze années à compter du 1er novembre 2021, des locaux situés au rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] afin qu’elle y exploite une activité de « petite restauration, sur place ou à emporter, ou par livraison, sans cuisson ni friture, sans nuisances et sans extraction », moyennant le versement d’un loyer annuel fixé à l’origine à la somme de 60.000 euros en principal, payable trimestriellement et d’avance.

Reprochant à la société RT MONTMARTRE de ne pas avoir acquitté l’intégralité des loyers et accessoires contractuels dus malgré la mise en demeure adressée le 20 mai 2022,par son gestionnaire, a société SERVIM CONSEIL, la société PORTFOLIO INVESTISSSEMENTS lui a fait signifier le 09 juin 2022 un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer, dans le délai d’un mois, la somme de 18.225 euros au titre de l’arriéré locatif, outre une majoration forfaitaire d’un montant de 2.733,75 euros et le coût de l’acte.

Par ordonnance en date du 22 novembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, saisi à cette fin par la société PORTFOLIO INVESTISSEMENTS selon assignation du 21 juillet 2022, a notamment :

— condamné la société RT MONTMARTRE à payer à la société PORTFOLIO INVESTISSEMENTS la somme provisionnelle de 27.837,50 euros au titre de la dette locative arrêtée au 3ème trimestre 2022, avec intérêts au taux légal,

— autorisé la société RT MONTMARTRE à se libérer de sa dette en vingt-quatre versements mensuels d’un montant égal en sus du loyer courant, le premier versement intervenant le 25 du mois suivant la signification de ladite ordonnance et les suivants le 25 de chaque mois,

— ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais,

— dit que faute du paiement à bonne date, en sus du loyer courant, d’une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, le tout deviendra exigible et la clause résolutoire sera acquise,

— ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de ladite ordonnance, l’expulsion de la société RT MONTMARTRE et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique,

— fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs à une somme égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges et accessoires,

— condamné la société RT MONTMARTRE aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Cette ordonnance de référé a été signifiée à la société RT MONTMARTRE le 12 janvier 2023.

Considérant qu’elle n’avait pas respecté les modalités de paiement fixées judiciairement, la société PORTFOLIO INVESTISSEMENTS a fait délivrer par voie d’huissier à la société RT MONTMARTRE, le 07 avril 2023, une mise en demeure de payer sans délai la somme de 20.504,56 euros au titre du solde de l’échéance mensuelle due au 25 mars 2023 et du montant du loyer du deuxième trimestre 2023.

Par acte du 25 avril 2023, la société PORTFOLIO INVESTISSEMENTS a ensuite fait signifier à la société RT MONTMARTRE un commandement de quitter les lieux au visa de l’ordonnance de référé du 22 novembre 2022.

Les parties se sont alors rapprochées et ont signé un protocole d’accord le 30 juin 2023, aux termes duquel elles ont reconnu le caractère définitif de l’ordonnance de référé dont elles ont déclaré accepté les termes ; la société RT MONTMARTRE s’est engagée à régler à la société PORTFOLIO INVESTISSEMENTS, d’une part, le montant de sa dette locative arrêtée à la somme de 17.242,38 euros en quatre mensualités égales et successives de 4.310,60 euros du 20 juin 2023 au 20 septembre 2023 et, d’autre part, les loyers des troisième et quatrième trimestres en intégralité à leur date d’exigibilité, soit respectivement le 1er juillet 2023 et le 1er octobre 2023 ; la bailleresse s’est engagée à ne pas exécuter l’ordonnance de référé du 22 novembre 2022 « en ce qui concerne l’expulsion », moyennant la parfaite exécution de ces engagements financiers par la locataire ; à défaut de paiement des loyers courants à bonne date en cours de bail ou de non-paiement des mensualités convenues, les parties sont convenues que la bailleresse reprendrait l’exécution forcée de l’ordonnance de référé ayant prononcé l’expulsion de la locataire.

Le 07 juillet 2023, le conseil de la société PORTFOLIO INVESTISSEMENTS a alerté celui de la locataire par courrier officiel du retard dans le règlement du loyer du troisième trimestre 2023 par la société RT MONTMARTRE.

Celle-ci a finalement fait l’objet d’une expulsion selon procès-verbal dressé le 11 avril 2024, en exécution de l’ordonnance de référé du 22 novembre 2022.

C’est dans ce contexte que la société RT MONTMARTRE a fait assigner la société PORTFOLIO INVESTISSEMENTS devant le tribunal judiciaire de Paris par acte du 16 septembre 2024 aux fins essentiellement de la voir condamner à l’indemniser des différents préjudices subis consécutivement à son expulsion intervenue, selon elle, sans titre exécutoire et en violation des dispositions de l’article L145-41 du code de commerce.

Aux termes de son assignation, la société RT MONTMARTRE demande au tribunal, de :

« DECLARER la société RT MONTMARTRE recevable et bien fondée en ses demandes,

JUGER qu’à la date de l’expulsion de la société RT MONTMARTRE le 11 avril 2024 sa créance locative objet des dispositions de l’ordonnance de référé du 22 novembre 2022 était éteinte,

JUGER qu’à la date de l’expulsion de la société RT MONTMARTRE le 11 avril 2024 sa créance locative objet des dispositions de l’accord transactionnel du 30 juin 2023 était éteinte depuis le 20 septembre 2023,

JUGER qu’à compter de la date du 20 septembre 2023, les dispositions de l’article L145-41 du code du commerce s’imposaient à la société PORTFOLIO INVESTISSEMENTS qui s’est dispensé de les respecter pour les créances de loyers postérieurs au 20 septembre 2023,

DIRE ET JUGER qu’en application des articles L145-41 et 145-15 du code de commerce d’ordre public la société PORTFFOLIO INVETISSEMENTS ne pouvait stipuler de clause écartant l’obligation de délivrer de commandement de payer rappelant au preneur le délai d’un mois pour remédier à l’inexécution,

JUGER que l’expulsion intervenue le 11 avril 2024 a été faite sans titre exécutoire et en violation des dispositions de l’article L145-41 du code de commerce demeure fautive et appelle une réparation intégrale du préjudice subi par la société RT MONTMARTRE,

EN CONSEQUENCE,

CONDAMNER la société PORTFOLIO INVESTISSEMENTS à verser à la société RT MONTMARTRE en réparation des préjudices subis les sommes suivantes :

— La somme de 110.000 euros au titre de la perte de son fonds de commerce,

— La somme de 6.500 euros au titre de la perte des marchandises du fait de l’expulsion intervenue le 11 avril 2024,

— La somme de 35.000 euros au titre du maintien des salaires des salariés alors embauchés pour l’établissement du [Adresse 4],

— La somme de 30.000 euros au titre des frais de marketing et comptables,

— La somme de 50.000 euros au titre du préjudice moral subi par la société RT MONTMARTRE du fait de l’atteinte à l’usage de l’entreprise et la perte de confiance du personnel,

ENFIN,

CONDAMNER la société PORTFOLIO INVESTISSEMENTS aux entiers dépens de la procédure dont le coût du présent acte,

CONDAMNER la société PORTFOLIO INVESTISSEMENTS à verser à la société RT MONTMARTRE la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. »

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 avril 2025, la société PORTFOLIO INVESTISSEMENTS demande au tribunal de :

« DEBOUTER la société RT MONTMARTRE de l’intégralité de ses demandes,

A titre reconventionnel

CONDAMNER la société RT MONTMARTRE à payer à la société PORTFOLIO INVESTISSEMENTS la somme de 19.851,63 € correspondant aux arriérés de loyers et charges dus arrêtés à la date du 11 avril 2024,

CONDAMNER la société RT MONTMARTRE à payer à la société PORTFOLIO INVESTISSEMENTS la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile en raison des frais irrépétibles occasionnés par la présente instance,

CONDAMNER la société RT MONTMARTRE aux entiers dépens de l’instance. »

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation de la société RT MONTMARTRE et aux conclusions précitées la société PORTFOLIO INVESTISSEMENTS, pour un plus exposé détaillé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 29 septembre 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 12 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Il sera préalablement relevé que les demandes mentionnées au dispositif des conclusions de la demanderesse tendant à voir « déclarer », « juger » et « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais la redite des moyens qu’elle invoque, qui seront donc examinés dans le cadre des motifs du présent jugement.

Par ailleurs, il convient de préciser que malgré la demande faite par le greffe par voie électronique à l’issue de l’audience de plaidoirie tenue le 12 mars 2026, l’avocat de la société RT MONTMARTRE n’a pas transmis son dossier de plaidoirie au tribunal.

I – Sur la demande de condamnation de la société PORTFOLIO INVESTISSEMENTS à indemniser les préjudices de la société RT MONTMARTRE

La société RT MONTMARTRE expose qu’elle a respecté l’échéancier prévu dans le protocole d’accord signé le 30 juin 2023, et qu’au 20 septembre 2023, elle avait acquitté l’arriéré locatif. Elle fait grief à la bailleresse d’avoir néanmoins poursuivi son expulsion au motif que les loyers courants n’avaient pas été acquittés le premier jour de chaque trimestre, alors même que l’arriéré locatif objet de l’ordonnance de référé était apuré. Selon elle, la société PORTFOLIO INVESTISSEMENTS a fait une lecture erronée de l’ordonnance de référé en considérant qu’elle lui imposait de poursuivre le paiement des loyers courants à chaque échéance contractuelle jusqu’à la fin du bail, en plus du paiement de l’arriéré locatif objet d’un échéancier de vingt-quatre mois, sous peine d’expulsion immédiate. Elle soutient qu’ayant réglé le solde de l’arriéré locatif en respectant les quatre mensualités prévues par le protocole d’accord, les causes de l’ordonnance se trouvaient éteintes et que la bailleresse ne pouvait plus procéder à son expulsion sans lui faire délivrer un nouveau commandement visant la clause résolutoire satisfaisant aux dispositions de l’article L145-41 du code de commerce. Elle en déduit que l’expulsion pratiquée à son encontre le 11 avril 2024 était irrégulière pour avoir été diligentée en l’absence d’un nouveau commandement et fondée sur une ordonnance de référé qui ne s’appliquait plus. Elle rappelle que les dispositions de l’article L145-41 du code de commerce sont d’ordre public. Elle demande donc au tribunal de condamner son ancienne bailleresse à l’indemniser des préjudices que cette expulsion fautive lui a occasionnés, consistant en la perte de son fonds de commerce (110.000 euros), la perte de ses marchandises (6.500 euros), le paiement des salaires versés jusqu’au 31 août 2024 (35.000 euros), les frais de marketing (16.000 euros) et de comptabilité (14.000 euros), ainsi qu’en un préjudice moral évalué à la somme de 50.000 euros pour atteinte à l’image de la marque de la société tant externe qu’interne.

La société PORTFOLIO INVESTISSEMENTS résiste à ces prétentions en faisant valoir que la société RT MONTMARTRE n’a jamais réglé à bonne date les loyers courants en plus de l’arriéré locatif en exécution de l’ordonnance de référé, de sorte que les effets de la clause résolutoire insérée au bail étaient acquis. Elle précise qu’elle a accepté de lui accorder de nouveaux délais dans le cadre de la signature du protocole d’accord du 30 juin 2023, mais que la demanderesse n’en a pas respecté les termes. Elle affirme qu’elle était fondée à poursuivre l’exécution forcée de l’ordonnance du 22 novembre 2022 dont les parties avaient expressément reconnu le caractère définitif dans ledit protocole puisque celui-ci prévoyait que la bailleresse renonçait à se prévaloir de cette ordonnance à la condition que la société RT MONTMARTRE respecte les engagements cumulatifs y souscrits de paiement de l’arriéré locatif en quatre mensualités et de paiement des loyers des troisième et quatrième trimestre 2023 à bonne date, soit respectivement les 1er juillet 2023 et 1er octobre 2023, ce qu’elle n’a pas fait. Elle déclare qu’elle a donc recouvré son entière liberté de poursuivre l’expulsion de la société RT MONTMARTRE sur la base de l’ordonnance de référé en vertu de laquelle les effets de la clause résolutoire étaient acquis avant la signature du protocole du 30 juin 2023, en application de l’article 5 du protocole, et conteste avoir commis une faute à cette occasion.

Sur ce :

En application des articles 1103 et 1104 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Selon l’article 2044 du même code, la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit.

L’article 2045 du même code ajoute que les transactions se renferment dans leur objet : la renonciation qui y est faite à tous droits, actions et prétentions, ne s’entend que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu.

Par ailleurs, l’article L145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Il résulte de l’article 1217 du code civil que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.

L’article 1231-1 du même code précise que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Enfin, l’article 9 du code de procédure civile précise qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il est établi et non contesté que :

— la société RT MONTMARTRE n’ayant pas réglé les loyers et accessoires contractuellement dus, la société PORTFOLIO INVESTISSEMENTS lui a fait signifier le 09 juin 2022 un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme de 18.225 euros au titre de l’arriéré locatif, outre une majoration forfaitaire d’un montant de 2.733,75 euros et le coût de l’acte ;

— la société RT MONTMARTRE n’a pas acquitté les causes du commandement de payer dans le délai d’un mois ;

— par ordonnance en date du 22 novembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, saisi à cette fin par la bailleresse le 21 juillet 2022, a notamment (1) condamné la société RT MONTMARTRE à payer à la société PORTFOLIO INVESTISSEMENTS la somme provisionnelle de 27.837,50 euros au titre de la dette locative arrêtée au 3ème trimestre 2022, avec intérêts au taux légal, (2) autorisé la société RT MONTMARTRE à se libérer de sa dette en vingt-quatre versements mensuels d’un montant égal en sus du loyer courant, le premier versement intervenant le 25 du mois suivant la signification de ladite ordonnance et les suivants le 25 de chaque mois et ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, (3) dit que faute du paiement à bonne date, en sus du loyer courant, de l’une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, le tout deviendrait exigible et la clause résolutoire serait acquise, (4) ordonné, dans cette hypothèse, l’expulsion de la société RT MONTMARTRE et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique à défaut de restitution volontaire des lieux ;

— la société RT MONTMARTRE n’ayant pas satisfait au versement des sommes dont elle était redevable en vertu de cette ordonnance de référé qui lui a été signifiée le 12 janvier 2023, la bailleresse lui a fait délivrer une mise en demeure par courrier recommandé avec avis de réception de son huissier de justice le 07 avril 2023 d’avoir à procéder au paiement de la somme de 20.504,56 euros correspondant au solde de l’échéance mensuelle due au 25 mars 2023 (38,08 euros) et au montant du loyer du deuxième trimestre 2023 (20.466,48 euros) ;

— la société RT MONTMARTRE n’ayant pas déféré à cette mise en demeure dans le délai de huit jours de sa délivrance, la bailleresse lui a fait signifier un commandement de quitter les lieux le 25 avril 2023 ;

— les parties se sont alors rapprochées et ont signé un protocole d’accord le 30 juin 2023 aux termes duquel la société RT MONTMARTRE s’est engagée à régler à la société PORTFOLIO INVESTISSEMENTS le montant de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 17.242,38 euros en quatre mensualités identiques d’un montant de 4.310,60 euros du 20 juin 2023 au 20 septembre 2023 (article 2) en plus des loyers des deuxième et troisième trimestre 2023 à l’échéance contractuelle, soit les 1er juillet 2023 et 1er octobre 2023 (article 3). La bailleresse a accepté de renoncer à poursuivre l’expulsion de la locataire en exécution de l’ordonnance de référé dont le caractère définitif a été acté (article 1) à la condition que celle-ci exécute parfaitement ces obligations financières cumulatives nées des nouveaux délais consentis (article 4). A défaut, les parties ont précisé que l’expulsion pourrait être reprise (article 5) ;

— la bailleresse a fait procéder à l’expulsion de la société RT MONTMARTRE le 11 avril 2024, pour n’avoir pas payé les loyers courants le premier jour du trimestre civil, tel que contractuellement prévu.

L’analyse des éléments produits par la société PORTFOLIO INVESTISSEMENTS permet de constater, d’une part, que la locataire n’a pas respecté les modalités de paiement fixées dans l’ordonnance de référé, de sorte que les effets de la clause résolutoire insérée au bail étaient acquis à la date de la délivrance du commandement de quitter les lieux et, d’autre part, que la bailleresse n’a accepté d’accorder de nouveaux délais à la société RT MONTMARTRE dans le cadre du protocole d’accord signé le 30 juin 2023 et de renoncer à poursuivre l’expulsion de la locataire qu’à la condition que celle-ci acquitte cumulativement l’arriéré locatif en quatre mensualités de 4.310,60 euros chacune du 20 juin 2023 au 20 septembre 2023, mais aussi les loyers des deuxième et troisième trimestres 2023 à l’échéance contractuelle, soit les 1er juillet 2023 et 1er octobre 2023.

La demanderesse fait valoir qu’elle a dûment réglé l’arriéré locatif, et prétend que la bailleresse ne pouvait donc l’expulser sans lui faire délivrer un nouveau commandement visant la clause résolutoire du bail tendant au paiement des loyers courants.

Or, les parties ont prévu la sanction suivante pour les engagements ainsi pris à l’article 5 du protocole « INEXECUTION DES OBLIGATIONS ET REPRISE DE L’EXPULSION A défaut de paiement des loyers courants à bonne date et ceci jusqu’à la fin du bail commercial liant les parties, (…) comme en cas de non-paiement d’une seule des mensualités prévues à l’article 3 du présent protocole d’accord, la société PORTFOLIO INVESTISSEMENTS reprendra l’exécution forcée de l’ordonnance rendue le 22 novembre 2022 en ce qu’elle a prononcé son expulsion des locaux litigieux.

Ce que la société RT MONTMARTRE reconnaît et accepte sans réserve ».

Les termes clairs et précis de ces stipulations, exclusifs d’interprétation, constituent la loi des parties et s’imposent au tribunal.

Il en résulte que faute pour la société RT MONTMARTRE de produire les justificatifs de ce qu’elle a acquitté non seulement les quatre mensualités mises à sa charge par le protocole d’accord en son article 2 au titre de l’arriéré locatif, mais aussi les loyers des troisième et quatrième trimestres 2023 respectivement au 1er juillet 2023 et au 1er octobre 2023, tel qu’expressément prévu à l’article 3, elle ne peut reprocher à la société PORTFOLIO INVESTISSEMENTS d’avoir demandé à son commissaire de justice de reprendre les opérations d’expulsion des lieux loués. En effet, l’expulsion constitue la sanction du non-respect du protocole qui avait suspendu les effets de la clause résolutoire dont l’ordonnance de référé avait déjà constaté l’acquisition et non une sanction, distincte, de la défaillance de la locataire dans le paiement des loyers postérieurs à l’ordonnance de référé.

En conséquence, étant relevé que la société RT MONTMARTRE n’a pas contesté judiciairement son expulsion devant le juge de l’exécution, sa demande tendant à voir juger fautive l’expulsion poursuivie à son encontre le 11 avril 2024 sera rejetée.

Dans ces conditions, la responsabilité de la bailleresse ne saurait être engagée.

Les demandes indemnitaires formées par la société RT MONTMARTRE à l’encontre de la société PORTFOLIO INVESTISSEMENTS seront donc également rejetées. Elles n’auraient, en toute hypothèse, pas pu prospérer dès lors qu’aucune pièce n’était produite pour étayer les préjudices allégués.

II- Sur la condamnation de la société RT MONTMARTRE au paiement de l’arriéré locatif

Reconventionnellement, la société PORTFOLIO INVESTISSEMENTS demande au tribunal de condamner la demanderesse à lui régler une somme de 19.851,63 euros correspondant au solde des sommes dues au titre du premier trimestre 2024 (14.537,93 euros) outre la somme de 2.656,85 euros au titre de la période du 1er au 11 avril 2024.

La société RT MONTMARTRE, qui n’a pas conclu en réplique, ne répond pas sur ce point.

Sur ce :

L’article 1103 code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’alinéa 2 de l’article 1728 du même code précise que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

A l’appui de sa demande, la société PORTFOLIO INVESTISSEMENTS produit le bail signé le 21 octobre 2021, l’ordonnance de référé en date du 22 novembre 2022, le protocole d’accord signé le 30 juin 2022, le procès-verbal d’expulsion en date du 11 avril 2024 et un avis d’échéance émis en date du 21 mars 2024 faisant état d’une dette locative d’un montant de 14.537,93 euros au titre du premier trimestre 2024 et appelant pour le deuxième trimestriel une somme de 21.737,93 euros.

L’ordonnance de référé n’ayant pas, au principal, l’autorité de la chose jugée, en application de l’article 488 du code de procédure civile, la défenderesse est fondée à demander au tribunal qu’il condamne la société RT MONTMARTRE au paiement des sommes dues en contrepartie de son occupation des locaux pour la période du 1er janvier 2024 au 11 avril 2024.

Le tribunal relève que la demanderesse n’a pas contesté le quantum de l’arriéré locatif réclamé, pas plus qu’elle n’a justifié de son paiement.

Il convient donc d’accueillir la demande de paiement de la société PORTFOLIO INVESTISSEMENTS à hauteur de 17.194,79 euros [14.537,93 euros + (21.737,93 euros / [Immatriculation 1])], la bailleresse ne s’expliquant pas sur le surplus de la somme demandée.

En conséquence, la société RT MONTMARTRE sera condamnée à payer à la société PORTFOLIO INVESTISSEMENTS la somme de 17.194,79 euros au titre des indemnités d’occupation augmentées des charges et accessoires contractuels dus pour la période du 1er janvier 2024 au 11 avril 2024.

III- Sur les mesures accessoires

La société RT MONTMARTRE, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile. Sa demande fondée sur l’article 700 du même code sera rejetée.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la société PORTFOLIO INVESTISSEMENTS la totalité des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il convient de lui allouer une somme de 2.000 euros, que la société RT MONTMARTRE devra lui régler en application de l’article 700 code de procédure civile.

Enfin, eu égard à la date d’introduction de la demande, l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la société RT MONTMARTRE de ses demandes de condamnation de la société PORTFOLIO INVESTISSEMENTS en paiement des préjudices subis consécutivement à son expulsion intervenue le 11 avril 2024 évalués à la somme de 110.000 euros au titre de la perte de son fonds de commerce, la somme de 6.500 euros au titre de la perte de ses marchandises, la somme de 35.000 euros au titre du maintien des salaires, la somme de 30.000 euros au titre des frais de marketing et comptables, la somme de 50.000 euros au titre de son préjudice moral,

CONDAMNE la société RT MONTMARTRE à payer à la société PORTFOLIO INVESTISSEMENTS la somme de 17.194,79 euros (dix-sept mille cent quatre-vingt-quatorze euros et soixante-dix-neuf centimes) au titre des indemnités d’occupation, charges et accessoires dus pour la période du 1er janvier 2024 au 11 avril 2024,

CONDAMNE la société RT MONTMARTRE à payer à la société PORTFOLIO INVESTISSEMENTS la somme de 2.000 euros (deux mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société RT MONTMARTRE aux dépens de l’instance,

DEBOUTE la société RT MONTMARTRE de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 13 Mai 2026

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA