TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/06974 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAPWW

N° MINUTE : 6/2026

JUGEMENT

rendu le 09 avril 2026

DEMANDERESSE

Madame [N] [A], demeurant [Adresse 1], représentée par le cabinet de M^e Alexandra TROJANI, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], vestiaire : #E1017

DÉFENDEURS

Monsieur [H] [G] [K], demeurant [Adresse 3], représenté par le cabinet de M^e Yannick BASSENE, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 4], vestiaire : #E0331

Monsieur [S] [P], demeurant [Adresse 5], représenté par M^e Yannick BASSENE, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 4], vestiaire : #E0331

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde BAILLAT, Juge des contentieux de la protection, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 28 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé le 09 avril 2026 par Mathilde BAILLAT, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 09 avril 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/06974 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAPWW

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé conclu électroniquement les 30 et 31 mai 2023 prenant effet au 5 juin 2023, Madame [N] [A], représentée par son mandataire de gestion immobilière, la S.A.S. SOLIDARIMMO, a consenti pour une durée de trois ans un bail d’habitation à Monsieur [H], [G] [K] portant sur des locaux non meublés situés au [Adresse 6], bâtiment A, 2ème étage, à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel payable à terme à échoir de 390 euros, outre une provision mensuelle sur les charges locatives récupérables de 20 euros.

Par acte sous seing privé conclu électroniquement le 26 mai 2023, Monsieur [S] [P] s’est porté caution solidaire des engagements pris par Monsieur [H], [G] [K] à l’égard de Madame [N] [A].

Monsieur [H], [G] [K] a cessé de payer régulièrement les loyers et charges appelés.

Par acte de commissaire de justice du 12 mars 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1 270,95 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire prévue au bail.

Ce commandement de payer a été dénoncé à Monsieur [S] [P] en qualité de caution, par acte de commissaire de justice du 19 mars 2025.

Par actes séparés de commissaire de justice des 23 juin 2025 et 9 juillet 2025, Madame [N] [A] a fait assigner Monsieur [H], [G] [K] et Monsieur [S] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— à titre principal, constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquements répétés du locataire à ses obligations contractuelles ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [H], [G] [K] et de tous occupants de son chef avec toutes conséquences de droit ;

— condamner solidairement Monsieur [H], [G] [K] et Monsieur [S] [P] au paiement des sommes suivantes :

—  2 630,81 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au terme de juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2025 sur la somme de 1 270,95 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

— en cas de résiliation judiciaire, la somme mensuelle de 403,65 euros au titre des loyers et charges dus jusqu’au prononcé de la résiliation,

— une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du dernier loyer applicable augmenté des charges et taxes récupérables, révisable comme lui, jusqu’à parfaite libération des lieux,

—  1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la caution.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 juillet 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Après un renvoi à la demande des parties, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 janvier 2026, lors de laquelle Madame [N] [A], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise le montant de sa créance à la somme de 5 651,82 euros arrêté au terme de janvier 2026 inclus. Elle précise que le locataire ne s’est pas manifesté auprès d’elle avant de solliciter les services de la mairie en 2025 aux fins de réalisation de travaux. Elle fait valoir que les travaux préconisés ont été réalisés. Elle considère que les désordres postérieurs à l’exécution des travaux résultent d’un dégât des eaux de la part de la voisine de l’appartement du dessus et qu’il appartenait au locataire de déclarer le sinistre auprès de son assureur. Elle sollicite dès lors que le défendeur soit débouté de l’ensemble de ses demandes.

Monsieur [H], [G] [K] et Monsieur [S] [P], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leurs conclusions en défense visées par le greffe et soutenues oralement à l’audience, par lesquelles ils demandent au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— ordonner à la bailleresse d’effectuer des travaux de réparation du logement afin d’assurer la conformité aux règles d’hygiène et de salubrité et la jouissance paisible du locataire, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— ordonner la suspension du paiement du loyer jusqu’à la réalisation de l’intégralité des travaux,

— condamner Madame [N] [A] à payer à Monsieur [H], [G] [K] la somme de 5 835,25 euros au titre du remboursement des loyers,

— condamner Madame [N] [A] à payer à Monsieur [H], [G] [K] la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice financier et moral,

— condamner Madame [N] [A] à payer à Monsieur [H], [G] [K] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Le locataire prétend, sur le fondement des articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1719, 1720 et 1721 du code civil, que la bailleresse a manqué à son obligation de lui délivrer un logement et de lui assurer une jouissance paisible du logement. Il soutient que le bien donné à bail n’est pas conforme aux règles d’hygiène et de salubrité depuis l’entrée dans les lieux, en raison d’infiltrations d’eau, du délabrement de la fenêtre et de l’absence de sécurisation de l’alimentation électrique, constatés par le service technique de l’habitat. Il estime par ailleurs, sur le fondement de l’article 1241 du code civil, avoir subi des nuisances anormales de voisinage en raison de l’état défectueux des fenêtres du studio sans que la bailleresse n’ait engagé de mesures efficaces pour y mettre un terme. Il considère dès lors être fondé à solliciter la restitution de l’ensemble des loyers versés depuis 2024 et à être dispensé de son obligation de payer les loyers et charges jusqu’à la réalisation par la propriétaire des travaux permettant de lui assurer un logement décent et une jouissance paisible de celui-ci.

Il soutient subir un préjudice moral en raison du refus de la propriétaire d’effectuer les travaux nécessaires dans le logement et de l’impossibilité de dialoguer de bonne foi avec elle. Il expose ensuite avoir subi un préjudice de santé en raison de l’indécence alléguée. Il explique à cet égard souffrir de deux maladies chroniques nécessitant un suivi spécialisé et que la présence de moisissures et d’humidité dans le logement aggrave son état de santé. Il précise enfin avoir subi un préjudice financier, ayant été contraint de quitter le logement pour retourner vivre chez sa mère à [Localité 3], l’obligeant à réaliser des allers retours à [Localité 1] en train pour suivre ses études.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties déposées et soutenues à l’audience du 28 janvier 2026 pour un plus ample exposé des moyens développés à l’appui de leurs prétentions.

Conformément à l’article 467 du code de procédure civile, il sera statué par jugement contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 9 avril 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Madame [N] [A] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle n’était en outre pas soumise à l’obligation de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’expulsion

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail à effet au 5 juin 2023 contient une clause résolutoire (p.9/15 du contrat) prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié au locataire le 12 mars 2025, pour la somme en principal de 1 270,95 euros, hors coût de l’acte, et dénoncé à la caution le 19 mars 2025.

Il y a lieu dès lors d’appliquer le délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire que par le commandement de payer du 12 mars 2025.

Il sera observé que le locataire soulève reconventionnellement l’exception d’inexécution fondée sur l’indécence du logement pour justifier l’interruption totale du paiement des loyers et charges et solliciter le remboursement de la totalité des loyers versés, la réalisation de travaux, la suspension du paiement des loyers et charges jusqu’à la réalisation de ces travaux et l’indemnisation des préjudices subis. Force est cependant de constater que le défendeur n’en tire aucune conséquence quant à la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 12 mars 2025.

Or il sera rappelé que l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

A ce titre, il convient de souligner que les sanctions de l’indécence sont prévues à l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 et que le locataire ne peut répondre à l’indécence du logement par une suspension du paiement même partielle des loyers. L’exception d’inexécution ne peut en outre être accueillie que si les désordres imputables au bailleur mettent le locataire dans l’impossibilité totale d’user du logement ou dans l’impossibilité d’user le logement conformément à sa destination d’habitation. Le caractère bien-fondé de cette demande au sujet de laquelle il sera statué ci-après, n’autorise dès lors pas le locataire à se soustraire unilatéralement à son obligation essentielle de payer les loyers, sauf impossibilité totale d’habiter les lieux, qui n’est pas démontrée en l’espèce (cf. infra).

En l’espèce, d’après l’historique des versements, il apparaît que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, plus aucun versement n’ayant été effectué par le locataire depuis le mois de décembre 2024. Il s’ensuit que la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 mai 2025.

Si en vertu de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années et suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, c’est à la triple condition d’une part que le locataire soit en situation de régler sa dette locative, d’autre part qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience et enfin que le bailleur ou le locataire en fasse la demande.

En l’espèce, si Monsieur [H], [G] [K] indique à l’audience qu’il souhaite continuer à louer le studio litigieux à la condition que la bailleresse fasse effectuer les travaux demandés et l’indemnise de ses préjudices, il ne formule, cependant, même à titre subsidiaire, aucune demande de délais de paiement qui seuls permettent de suspendre les effets de la clause résolutoire constatés acquis.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Madame [N] [A] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur l’exception d’inexécution

Il résulte des articles 1719, 1° du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, en bon état d’usage et de réparation; il est également tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui consignés dans l’état des lieux, qui auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus; il doit aussi entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu au contrat et y faire les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à faire l’entretien normal des locaux loués.

L’obligation de délivrance d’un logement décent est d’ordre public et l’acceptation des lieux en l’état par le preneur ou son information préalable ne libère pas le bailleur de son obligation de remettre un logement décent, seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail. Elle est en outre continue et s’impose au bailleur durant toute la période d’exécution du bail.

En application de ce décret, le logement assure « le clos et le couvert ». Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Le logement doit permettre une aération suffisante et une évacuation de l’humidité adaptées aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements, et comprendre une installation permettant un chauffage normal.

Il s’ensuit que le bailleur a l’obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu’il a été informé de sa dégradation à la suite d’événements non imputables au locataire.

Le bailleur est tenu d’indemniser le locataire du trouble de jouissance résultant du manquement aux obligations légales susvisées et il lui appartient de prouver qu’il a satisfait à son obligation de délivrance d’un logement décent. Cette indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur.

En l’espèce, Monsieur [H], [G] [K] se plaint principalement d’un problème d’humidité récurrent dans le logement depuis la prise à bail avec développement de moisissures, provenant d’infiltrations d’eau dans les murs et de la défectuosité de la fenêtre du logement qui ne permet pas une bonne isolation. Il indique souffrir de la maladie de Crohn et de spondylarthrite ankylosante, maladies chroniques, aggravées par la présence d’humidité et de moisissures dans le logement.

Il se prévaut de l’exception d’inexécution tenant à l’indécence du logement loué pour s’opposer au paiement des loyers et charges.

L’inexécution doit revêtir une gravité certaine dont la charge de la preuve pèse sur celui qui l’invoque et un locataire ne peut pas suspendre les loyers si la faute du bailleur ne l’empêche pas de jouir totalement des lieux.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [H], [G] [K] produit des photographies mettant en évidence des traces d’humidité importantes avec moisissures sur plusieurs murs ainsi que sur le pourtour des fenêtres du logement.

Il ressort du courrier électronique adressé par le locataire à la bailleresse le 3 janvier 2025 que ce dernier lui a signalé à cette date, les problèmes de moisissures et de décollement de la vitre de la fenêtre, nuisant à l’isolation thermique de l’appartement et rendant inefficace le chauffage en période hivernale. Il a à cette date, sollicité l’intervention de sa bailleresse pour faire effectuer les réparations nécessaires rapidement.

Il résulte du courrier adressé en réponse par la bailleresse en date du 18 janvier 2025, que cette dernière a contesté tout manquement à ses obligations, mettant en cause l’obligation d’entretien du locataire et qualifié les désordres relevés de « problèmes mineurs ».

Le défendeur produit cependant un courrier adressé par le service technique de l’habitat de la ville de [Localité 1] à la bailleresse en date du 22 avril 2025 dont il ressort que « des infiltrations d’eaux se manifestent dans le logement, notamment au droit des murs de la pièce de vie dont l’origine n’a pas pu être déterminée », que « la fenêtre du logement est délabrée et n’assure plus une protection efficace contre les intempéries » et que « l’alimentation électrique n’est pas suffisamment protégée et n’est pas sécurisée (câbles électriques sous tension apparents et accessibles) », le tout constituant une infraction aux règles sanitaires d’hygiène et de salubrité prévues par le code de la santé publique. Il résulte de ce courrier que Madame [N] [A] a été mise en demeure de rechercher et supprimer les causes des infiltrations litigieuses, de mettre en place les mesures nécessaires pour assurer un fonctionnement normal et l’étanchéité des menuiseries extérieures et notamment de la fenêtre du logement et de prendre toutes les dispositions pour assurer la sécurité des installations électriques, dans un délai de trois mois.

Contrairement cependant à ce qu’allègue le défendeur, ces constatations n’ont pas été effectuées à la suite d’une visite réalisée le 8 avril 2024, mais le 8 avril 2025.

Force est de constater qu’avant cette date, aucune contestation n’avait été élevée par le locataire auprès de la bailleresse concernant d’éventuels désordres causés par l’humidité ou une absence d’isolation du logement, ce alors que le bail a été conclu avec effet au 5 juin 2023.

Il ressort de la facture n°207 datée du 30 juin 2025 qu’à la suite du courrier précité Madame [N] [A] a fait procéder aux travaux suivants :

— remplacement de la fenêtre,

— remplacement d’une applique pour sortie de câble radiateur,

— remplacement d’un interrupteur différentiel conforme aux normes en vigueur et remise sous tension,

— remplacement de trois hublots lumineux étanches et raccordement au réseau électrique,

— remplacement d’une applique murale avec interrupteur intégré,

— création d’un système d’extraction d’air avec temporisation intégrée avec création d’un circuit électrique commandé par interrupteur mural.

La bailleresse produit en outre un devis du 15 novembre 2025 et une facture n°248 portant sur la rénovation complète d’un mur avec traitement anti-moisissures démontrant avoir remis en état les murs du logement après la réalisation des travaux précités afin de remédier aux traces de moisissures et de prévenir leur réapparition.

Il résulte de ces éléments que la bailleresse démontre avoir supprimé les causes de l’humidité dans le logement au mois de juin 2025 par le remplacement de la fenêtre et l’installation d’un système de ventilation ainsi que la mise aux normes de l’installation électrique. Elle justifie en outre avoir repris les conséquences de l’humidité anormale, notamment la remise en état des murs et des pourtours des fenêtres dégradés par l’humidité, ainsi que le traitement de ces derniers à titre préventif, effectués au mois de décembre 2025.

C’est par conséquent à tort que Monsieur [H], [G] [K] prétend que Madame [N] [A] refuse de faire procéder aux travaux dans le logement, lesquels ont été effectués dans le délai de trois mois du courrier adressé par le service technique de l’habitat de la ville de [Localité 1].

Monsieur [H], [G] [K] et Monsieur [S] [P] produisent cependant des photographies datées des 27 et 28 janvier 2026 démontrant à nouveau des dégradations des murs liées à la présence d’humidité (tâches de moisissures et peintures cloquées).

Loin d’établir la persistance des désordres antérieurs, ces photographies établissent en revanche la réapparition de causes d’humidité dans le logement, lesquelles ne peuvent être imputées à la défaillance de la fenêtre et à un quelconque problème d’isolation ou de ventilation des lieux, ces travaux ayant été réalisés.

Il ressort toutefois des débats qu’un dégât des eaux est survenu dans le logement en provenance d’un logement voisin, ce qui n’est pas contesté en défense.

Or, la bailleresse produit à cet égard un courrier adressé par son mandataire de gestion immobilière, la S.A.S. SOLIDARIMMO, à Monsieur [H], [G] [K] en date du 23 décembre 2025 l’informant d’une potentielle fuite d’eau pouvant provenir d’un logement voisin et lui rappelant son obligation contractuelle de déclarer immédiatement à son assurance tout sinistre s’étant produit dans les lieux loués, sauf à engager sa responsabilité à l’égard du bailleur.

Il ressort en effet des conditions générales du contrat de location liant les parties que le locataire est obligé de faire assurer le logement contre les dégâts des eaux et qu’il doit " déclarer immédiatement à sa compagnie d’assurance et en informer conjointement le bailleur tout sinistre ou dégradations s’étant produit dans les lieux loués […] sous peine d’être tenu personnellement de rembourser au bailleur le montant du préjudice direct ou indirect résultant pour celui-ci de ce sinistre et d’être notamment responsable vis-à-vis de lui du défaut de déclaration en temps utile dudit sinistre ".

Or Monsieur [H], [G] [K] ne justifie pas avoir déclaré le dégât des eaux à son assurance ni avoir accompli aucune diligence aux fins d’indemnisation par son assureur des conséquences dudit dégât.

Il est donc particulièrement mal fondé à réclamer la condamnation de sa bailleresse à la réalisation des travaux en résultant, étant relevé au surplus, qu’il ne détaille aucunement les travaux sollicités. Il sera par conséquent débouté de cette demande.

Au vu de l’ensemble de ce qui précède, Monsieur [H], [G] [K] ne démontre pas que l’inexécution est d’une gravité telle qu’elle l’a empêché de jouir totalement des lieux, qu’il a au demeurant occupé pendant deux ans sans émettre la moindre contestation. Dès lors, l’exception d’inexécution invoquée n’est pas fondée et Monsieur [H], [G] [K] sera débouté de sa demande de suspension de son obligation de paiement du loyer jusqu’à la réalisation des travaux ainsi que de sa demande de remboursement des loyers versés.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l’article 1104 du même code.

En application des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Monsieur [H], [G] [K] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, postérieurement à cette date, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Madame [N] [A] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 janvier 2026, Monsieur [H], [G] [K] restait lui devoir la somme de 5 651,82 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, terme de janvier 2026 inclus.

Il sera donc condamné à payer cette somme à la bailleresse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 mars 2025 sur la somme de 1 270,95 euros, conformément aux dispositions des articles 1231-6 du code civil, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Monsieur [H], [G] [K] sera par ailleurs condamné à verser à Madame [N] [A] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, payable et révisable dans les mêmes conditions, outre les charges, à compter de l’échéance du mois de février 2026 et jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

Il résulte enfin de l’engagement de caution signé le 26 mai 2023 que Monsieur [S] [P] s’est porté caution solidaire du locataire au profit de la bailleresse pour le paiement des loyers, charges, indemnités d’occupation, des dégradations et réparations locatives et intérêts, dans la limite de 29 520 euros, pour la durée du contrat et de ses éventuels renouvellements, soit au plus tard jusqu’au 4 juin 2029.

Monsieur [S] [P] sera en conséquence condamné solidairement en qualité de caution au paiement de ces sommes.

Sur la demande reconventionnelle indemnitaire

Monsieur [H], [G] [K] sollicite la somme forfaire de 5000 euros en indemnisation de son préjudice financier et moral, alléguant en outre un préjudice de santé dans ses conclusions.

Force est de constater qu’il ne justifie pas du préjudice de santé allégué, aucun élément médical n’établissant un lien de causalité entre les problèmes d’humidité du logement et une prétendue dégradation de son état de santé.

S’agissant du préjudice matériel, il produit des justificatifs d’achats de billets de train pour des trajets entre [Localité 3] et la gare de [Localité 4]. Il prétend avoir été contraint de quitter le logement pour éviter d’aggraver sa santé, en raison du refus de la bailleresse de procéder aux travaux. Il ressort cependant des développements qui précèdent que les travaux ont été effectués et que la dégradation de l’état de santé alléguée n’est aucunement démontrée. Dès lors, le défendeur ne justifie pas avoir été contraint de quitter le logement. Le préjudice matériel n’est par conséquent pas davantage établi.

S’agissant du préjudice résultant des nuisances causées par le mauvais état des fenêtres et l’humidité, il convient d’analyser cette demande comme une demande d’indemnisation d’un préjudice de jouissance et non d’un préjudice moral.

Il résulte de l’ensemble des éléments qui précèdent qu’il est établi que le locataire a vécu à compter du mois de janvier 2025 dans un logement présentant des traces d’humidité et de moisissures dans l’unique pièce à vivre du studio et que les désordres ont persisté jusqu’au mois de juin 2025, date des travaux de remplacement de la fenêtre et d’installation d’un système intégré de ventilation, puis jusqu’en décembre 2025, date à laquelle les travaux de reprise des revêtements dégradés ont été réalisés.

Si les désordres litigieux ne rendent pas le logement inhabitable ou impropre à l’habitation justifiant une dispense du paiement des loyers et charges, il est néanmoins justifié d’un préjudice de jouissance subi par Monsieur [H], [G] [K] eu égard à l’inconfort et à la gêne générés par l’humidité excessive, et au risque pour la santé résultant de la présence de moisissures, qu’il convient d’évaluer à 30 % du montant du loyer mensuel hors charges actuellement de 409,31 euros, soit la somme de 122,80 euros par mois, sur une période de 12 mois.

En conséquence, Madame [N] [A] sera condamnée à payer à Monsieur [H], [G] [K] la somme de

1 473,60 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [H], [G] [K] et Monsieur [S] [P], qui succombent à la cause, seront condamnés solidairement aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la caution, et Monsieur [H], [G] [K] sera débouté de sa demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. En l’espèce il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [H], [G] [K] et Monsieur [S] [P] à payer à Madame [N] [A] la somme de 800 euros en application de ces dispositions.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le bail conclu les 30 et 31 mai 2023 prenant effet au 5 juin 2023 entre Madame [N] [A] d’une part, et Monsieur [H], [G] [K] d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 7], à [Localité 2] est résilié depuis le 13 mai 2025 ;

ORDONNE à Monsieur [H], [G] [K] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les locaux situés au [Adresse 7], à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [H], [G] [K] et Monsieur [S] [P] à payer à Madame [N] [A] la somme de 5 651,82 euros (cinq mille six cent cinquante et un euros et quatre-vingt-deux centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés au 5 janvier 2026, terme de janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2025 sur la somme de 1 270,95 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [H], [G] [K] et Monsieur [S] [P] à payer à Madame [N] [A] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, payable et révisable dans les mêmes conditions, outre les charges, à compter de l’échéance du mois de février 2026 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Madame [N] [A] à payer à Monsieur [H], [G] [K] la somme de 1473,60 euros (mille quatre cent treize euros et soixante centimes) à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

DEBOUTE Monsieur [H], [G] [K] de sa demande tendant à voir ordonner à Madame [N] [A] d’effectuer les travaux de réparation du logement sous astreinte ;

DEBOUTE Monsieur [H], [G] [K] de sa demande tendant à voir ordonner la suspension du paiement du loyer jusqu’à la réalisation des travaux ;

DEBOUTE Monsieur [H], [G] [K] de sa demande de remboursement de la somme de 5 835,25 euros au titre des loyers versés ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [H], [G] [K] et Monsieur [S] [P] à payer à Madame [N] [A] la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [H], [G] [K] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [H], [G] [K] et Monsieur [S] [P] aux dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la caution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 avril 2026, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge des contentieux de la protection