AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 29 OCTOBRE 2025

N° RG 25/00326 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LM6P

Minute JCP n° 471/2025

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. BATIGERE HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e KASTLER Séréna, avocate au barreau de THIONVILLE

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [C] [R]

demeurant [Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS :

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l’audience publique de référé du 10 juillet 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e KASTLER Séréna par LS (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à M. [R] [C] par LS

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 15 novembre 2022, la SA d’Habitations à loyer modéré BATIGERE GRAND EST aux droits de laquelle vient la SA d’Habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT prise en la personne de son représentant légal a consenti à Monsieur [C] [R] un bail d’habitation sur un logement entrée 2 d’un immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 8] (57), outre une cave sise même adresse, pour un loyer mensuel de 286,28 euros, outre 76,13 euros au titre de l’acompte provisionnel mensuel sur charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la SA d’Habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT prise en la personne de son représentant légal a fait signifier à Monsieur [C] [R] le 19 décembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 998,19 euros.

Par acte de Commissaire de justice signifié à Monsieur [C] [R] le 6 mars 2025 et enregistré au greffe le 13 juin 2025, la SA d’Habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT prise en la personne de son représentant légal a constitué avocat et l’a assigné à comparaître par devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de céans statuant en référé à l’audience du 10 juillet 2025 à 10 heures et a demandé, selon les moyens de fait et de droit exposés, à ladite juridiction de :

Vu l’urgence,

— CONSTATER la résiliation du bail et ORDONNER l’expulsion des locaux par Monsieur [C] [R] et tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin et à l’expiration du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution (article 24 de la loi du 6 juillet 1989) ;

— CONDAMNER Monsieur [C] [R], locataire, au paiement de :

—  à titre provisionnel, la somme de 955,09 euros au titre des arriérés locatifs arrêtés au 24 février 2025 avec intérêts de droit à compter du commandement soit le 19 décembre 2024 sur la somme de 182,69 euros et à compter de la décision à intervenir sur le solde (articles 7a de la loi du 6 juillet 1989 et 1153 du Code de procédure civile),

—  la somme mensuelle de 489,80 euros à titre d’indemnité d’occupation provisionnelle représentant les loyers et charges à compter de la date d’expiration du délai prévu au commandement visant la clause résolutoire, tout mois commencé étant dû en intégralité et ce conformément à l’article 848 du Code de procédure civile, cette indemnité étant révisable conformément aux dispositions contractuelles du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux avec intérêts de droit à compter de chaque échéance mensuelle (article 7a de la loi du 6 juillet 1989 et 1153 du Code de procédure civile),

—  la somme de 600 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile,

—  tous les frais et dépens du procès dans lesquels seront compris les frais du commandement de payer (article 696 du Code de procédure civile) ;

— RAPPELER que l’ordonnance à intervenir est exécutoire par provision (article 514-1 du Code de procédure civile).

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 juillet 2025 au cours de laquelle la demanderesse représentée par son conseil s’est référée à l’audience à son assignation, en indiquant que le montant de l’arriéré locatif s’élevait à la somme de 1.007,31 euros selon décompte actualisé à la date du 9 juillet 2025, puis que plusieurs règlements avaient été effectués pour le loyer courant et le surplus, Monsieur [C] [R], qui a comparu en personne, ayant sollicité le maintien dans les lieux et l’octroi de délais de paiement à raison de 28 euros par mois sur une période de 36 mois, payable en sus du loyer et des charges tous les 10 du mois, pour préciser avoir effectué un nouveau règlement de 380 euros le jour même, puis mise en délibéré au 25 septembre 2025 prorogé au 29 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en constatation de la résiliation du bail :

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette priment.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié à Monsieur [C] [R] le 19 décembre 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 998,19 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté.

Par conséquent, il convient de constater que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 20 février 2025 à 0 heure, ainsi passé le délai de deux mois courant à compter de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, partant que la résiliation du bail du 15 novembre 2022 portant sur le logement à usage d’habitation et incluant une cave est intervenue de plein droit à cette date.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif à titre provisionnel :

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile que le Juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

En application des dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon le paragraphe a) de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 de la même loi précise que les charges récupérables sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

En application de l’article 1353 du Code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’occurrence, la SA d’Habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT prise en la personne de son représentant légal produit un décompte actualisé arrêté à la date du 9 juillet 2025 aux termes duquel Monsieur [C] [R] reste redevable de la somme de 1.007,31 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, terme du mois de juin 2025 inclus.

Monsieur [C] [R], qui a comparu, ne conteste pas la dette dont paiement est ainsi poursuivi par la demanderesse.

En conséquence, Monsieur [C] [R] sera condamné, à titre provisionnel, à payer à la SA d’Habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT prise en la personne de son représentant légal la somme de 1.007,31 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation arrêtés à la date du 9 juillet 2025, terme du mois de juin 2025 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2024, date de la délivrance du commandement de payer, sur la somme de 182,69 euros ainsi que sollicité et sur le surplus à compter de la présente décision et jusqu’à complet paiement.

Sur l’octroi de délais de paiement et l’acquisition de la clause résolutoire :

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette s’élève ainsi que dit à la somme de 1.007,31 euros selon décompte produit au dossier arrêté à la date du 9 juillet 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse.

L’examen des éléments produits du dossier en demande démontre que le locataire a repris le paiement des loyers.

Ainsi, en considération des éléments versés aux débats, Monsieur [C] [R] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette à raison de 36 mensualités dont 35 mensualités d’un montant chacune de 28 euros, et une dernière mensualité au titre du solde de la dette, leur paiement devant intervenir le 10 de chaque mois au plus tard, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Si la demande d’expulsion devient nécessairement sans objet, il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et d’autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera le rétablissement des effets de la clause résolutoire, et ce, dès le premier impayé, ainsi que la condamnation provisionnelle de Monsieur [C] [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à son départ définitif des lieux, caractérisée par la remise des clefs, à défaut l’expulsion.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local à usage d’habitation, en cas de rétablissement des effets de la clause résolutoire, qui sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi, outre actualisation conformément au bail.

Conformément à l’article 1231-7 du Code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Telle indemnité d’occupation sera due au prorata temporis le dernier mois, dès lors que le défendeur en est redevable jusqu’à la libération effective des lieux, et qu’aucune clause du bail ne prévoit que tout mois commencé est dû en totalité.

Le surplus de la demande en paiement formée par la SA d’Habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT prise en la personne de son représentant légal au titre des indemnités d’occupation sera donc rejeté.

Il pourra en outre être procédé à l’expulsion de Monsieur [C] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après, étant rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est régi par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du Code de procédure civile :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile et de l’article L.111-8 du Code des procédures civiles d’exécution, Monsieur [C] [R], qui succombe principalement, sera condamné aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer du 19 décembre 2024 d’un montant de 86,90 euros, de l’assignation du 6 mars 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 7 mars 2025.

Monsieur [C] [R], étant tenu aux dépens, sera condamné à payer à la SA d’Habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT prise en la personne de son représentant légal la somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

En vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du Code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Marie-Pierre BELLOMO, Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 15 novembre 2022 entre la SA d’Habitations à loyer modéré BATIGERE GRAND EST aux droits de laquelle vient la SA d’Habitations à loyer modéré BATIGER HABITAT prise en la personne de son représentant légal en sa qualité de bailleur et Monsieur [C] [R] en sa qualité de preneur et concernant le logement situé entrée 2 d’un immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 8] (57), outre une cave sise même adresse, sont réunies à la date du 20 février 2025 ;

CONSTATE en conséquence que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à la date du 20 février 2025 ;

CONDAMNE, à titre provisionnel, Monsieur [C] [R] à payer à la SA d’Habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT prise en la personne de son représentant légal la somme de 1.007,31 euros (mille sept euros et trente-et-un centimes) au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation arrêtés à la date du 9 juillet 2025, terme du mois de juin 2025 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2024, date de la délivrance du commandement de payer, sur la somme de 182,69 euros (cent quatre-vingt-deux euros et soixante-neuf centimes) et sur le surplus à compter de la présente décision et jusqu’à complet paiement ;

AUTORISE Monsieur [C] [R], tenu par ailleurs de payer les loyers et charges courants, à régler cette dette en 36 mensualités dont 35 mensualités d’un montant chacune de 28 euros (vingt-huit euros), et une dernière mensualité au titre du solde de la dette ;

PRECISE que le paiement de chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant la durée d’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail d’habitation pourra se poursuivre ;

DIT que dans le cas contraire, toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, aura pour effet :

— que la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

— que le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus deviendra aussitôt exigible,

— qu’à défaut pour Monsieur [C] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’Habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT prise en la personne de son représentant légal pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant,

— qu’en cette hypothèse, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— que Monsieur [C] [R] sera condamné, à titre provisionnel, à verser à la SA d’Habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT prise en la personne de son représentant légal une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, outre actualisation conformément au bail, et ce jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs, à défaut l’expulsion, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, et au prorata temporis le dernier mois ;

DIT que, sous ces réserves, les demandes la SA d’Habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT prise en la personne de son représentant légal tendant à l’expulsion de Monsieur [C] [R] et à la condamnation de Monsieur [C] [R] en paiement d’une indemnité d’occupation sont sans objet ;

Et en tout état de cause,

DEBOUTE la SA d’Habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT prise en la personne de son représentant légal du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [C] [R] à payer à la SA d’Habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT prise en la personne de son représentant légal la somme de 600 euros (cent cinquante euros) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [C] [R] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 19 décembre 2024 d’un montant de 86,90 euros, de l’assignation du 6 mars 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 7 mars 2025 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 29 OCTOBRE 2025 par Madame Marie-Pierre BELLOMO, Vice-présidente, assistée de Madame Mélissa MALOYER, Greffière.

Le Greffier Le Président