TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [C] [S] [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Sarah KRYS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/10967 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBN5G

N° MINUTE :

7/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 31 mars 2026

DEMANDERESSE

[Localité 2]

Société Anonyme à conseil d’administration dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Kosma A.A.R.P.I. en la personne de Maître Sarah KRYS, avocat au barreau de PARIS,vestiaire G0517

DÉFENDEUR

Monsieur [C] [S] [H]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 29 janvier 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 31 mars 2026 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 31 mars 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/10967 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBN5G

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 17 avril 2019, la société [Localité 2] a consenti un bail d’habitation à M. [C] [S] [H] sur des locaux situés [Adresse 3], rez-de-chaussée, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 274,16 euros et d’une provision pour charges de 75,63 euros.

Par acte de commissaire de justice du 9 mai 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2479,05 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [C] [S] [H] le 12 mai 2025.

Par assignation du 5 novembre 2025, la société [Localité 2] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de M. [C] [S] [H], l’autoriser à faire transporter les meubles aux frais de ce dernier et obtenir la condamnation de M. [C] [S] [H] au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  2439,61 euros à parfaire, à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 novembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 29 janvier 2026, la société [Localité 2], représentée par son conseil, a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance et précisé que la dette locative, actualisée au 22 janvier 2026, s’élevait à la somme de 1319,25 euros, terme du mois de décembre 2025 inclus. La société [Localité 2] a précisé qu’il y avait une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et ne pas s’opposer à la suspension des effets de la clause résolutoire.

M. [C] [S] [H], comparant en personne, a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 50 euros par mois en plus du loyer courant. Il a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais de paiement.

Il a précisé être actuellement au chômage, percevoir 1127 euros d’indemnités et qu’un dossier FSL était en cours d’instruction.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans la présente ordonnance.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société [Localité 2] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 9 mai 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2479,05 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 juillet 2025.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la société [Localité 2] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 22 janvier 2026, M. [C] [S] [H] lui devait la somme de 1319,25 euros, terme du mois de décembre 2025 inclus.

M. [C] [S] [H] ne conteste pas la dette et n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision compte tenu des paiements effectués depuis l’assignation.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est satisfaite. Par ailleurs, les revenus de M. [C] [S] [H] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 50 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder 27 mois de délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues et de faire droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges, à partir du 10 juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société [Localité 2] ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [C] [S] [H], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, au regard de sa situation, il ne sera pas condamné au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente ordonnance sera assortie de l’exécution provisoire conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 9 mai 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 17 avril 2019 entre la société [Localité 2] et M. [C] [S] [H] concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 3], rez-de-chaussée, est résilié depuis le 10 juillet 2025,

CONDAMNE M. [C] [S] [H] à payer à la société [Localité 2] la somme de 1319,25 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 22 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISE M. [C] [S] [H] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 26 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros, la 27ème et dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [C] [S] [H],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 10 juillet 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [C] [S] [H] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [C] [S] [H] sera condamné à verser à titre de provision à la société [Localité 2] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE la société [Localité 2] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [C] [S] [H] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 9 mai 2025,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 31 mars 2026, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge