TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Mohsen JAIDI

M [Q]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Eric BARBOLOSI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/09792 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ECX

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 13 février 2026

DEMANDERESSE

Madame [C] [V], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Eric BARBOLOSI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1206

DÉFENDEURS

Madame [P] [M] épouse [Q], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Mohsen JAIDI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1627

Monsieur [Q], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Monsieur [Y] [F], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Mohsen JAIDI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1627

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 décembre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 13 février 2026 par Eric TRICOU, Juge, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 13 février 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/09792 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ECX

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 31 janvier 2023, Mme [C] [V] a consenti un bail d’habitation à Mme. [P] [M] épouse [Q] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1370 euros charges comprises.

Mme. [P] [M] se déclare marié avec M. [Q] dans cet acte.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de M. [Y] [F].

Des loyers sont restés impayés.

Par actes de commissaire de justice du 12 avril 2024, la bailleresse a fait délivrer à Mme [P] [M] un commandement de payer la somme principale de 3.246,27 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par actes de commissaire de justice du 11 juillet 2024, la bailleresse a fait délivrer à M.[Q] un commandement de payer la somme principale de 6053,23 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Ces commandements ont été dénoncés à la caution le 22 juillet 2024.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme. [P] [M] épouse [Q] et M. [Q] les 15 avril 2024 et 12 juillet 2024.

Par assignation du 15 et 17 octobre 2024, Mme [C] [V] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme. [P] [M] épouse [Q] et M. [Q] avec astreinte, voir statuer sur le sort de leurs biens mobiliers garnissant les lieux et obtenir leur condamnation solidaire avec M. [Y] [F] au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges soit 1.300 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  10.420 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêt, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 octobre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 1er avril 2025 et a fait l’objet de plusieurs renvois.

À l’audience du 5 décembre 2025, Mme [C] [V] est représentée par son conseil ; il indique qu’il déplore que le calendrier de procédure n’ait pas été respecté, qu’il ne souhaite pas plaider et qu’il dépose ses dernières conclusions et ses pièces auxquelles il y aura lieu de se référer. Il rajoute cependant qu’il demande le rejet de toutes les demandes adverses.

Dans ses conclusions déposées, Mme [C] [V] représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :

À titre principal, de déclarer acquise la clause résolutoire visée dans le commandement de payer du 12 avril 2024 ainsi que dans le commande-ment de payer du 11 juillet 2024 ; d’ordonner en conséquence l’expulsion de M. et Mme [M] des lieux qu’ils occupent sis [Adresse 5], ainsi que de tous occupants de leur chef.

Elle demande également de condamner Mme. [P] [M] épouse [Q] et M. [Q] à quitter les lieux sous astreinte de 200 euros par jour de retard, à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’à la parfaite libération des lieux ; d’ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais des condamnés.

À titre provisionnel, de condamner solidairement Mme. [P] [M] épouse [Q] et M. [Q] avec M. [Y] [F] au paiement de l’arriéré locatif, soit la somme de 30.803,71 euros, sauf à parfaire à la date de la décision à intervenir, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour le surplus ; de les condamner solidairement au paiement du coût des commandements de payer, augmenté des intérêts au taux légal à compter des présentes ; les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant de 1.400 euros mensuels hors charges, à compter du 11 septembre 2024 et jusqu’à la parfaite libération des lieux.

En outre, elle sollicite la condamnation solidairement de Mme. [P] [M] épouse [Q] et M. [Q] avec M. [Y] [F] au paiement de la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et enfin à lui payer, solidairement, à la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Mme [P] [M] épouse [Q] et M. [Y] [F] représentés par leur conseil, dans leurs dernières conclusions en défense visées à l’audience, ont demandé au juge de :

Sur la dette locative

— Constater la nullité du commandement de payer, notamment en raison des irrégularités affectant le décompte de la dette locative ;

— Constater la bonne foi des défendeurs ;

— Constater la volonté de la locataire et de la caution de régler la dette locative ;

— Constater le début d’exécution des paiements par la locataire et la caution, au moyen de versements conséquents déjà effectués ;

— En conséquence, faire application des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil et accorder les délais les plus larges à la locataire et à la caution afin de leur permettre de s’acquitter de la dette locative.

Sur le cautionnement, de constater la nullité de l’acte de caution, en ce qu’il ne respecte pas les dispositions légales en vigueur.

En tout état de cause, de débouter la partie demanderesse de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et de la condamner à verser aux défendeurs la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; la condamner aux entiers dépens.

Monsieur [Q], bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu.

Il y a lieu de se référer aux conclusions des parties visées pour un exposé plus détaillé des faits et arguments.

En l’absence de débat, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [C] [V] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Sur la régularité du commandement de payer visant la clause résolutoire querellé en date du 12 avril 2025.

Le commandement, qui intègre un extrait de compte complet depuis le 1er janvier 2023, détaille clairement les sommes demandées avec la ventilation du loyer, du complément de loyer, les provisions pour charges et les frais de relances notamment. Il fournit ainsi une parfaite information aux locataires qui satisfait aux exigences de l’article 24- 2° et 3° de la loi du 6 juillet 1989.

Cet acte n’a pu être délivré à la personne même de la destinataire ou au domicile car la personne rencontrée sur place a refusé de recevoir de telle sorte que le commissaire de justice a régulièrement signifié en vertu de l’article 656 du code de procédure.

Si l’on peut relever une erreur de plume quand il est indiqué que l’avis de passage a été déposé « au siège », les défendeurs échouent à démontrer en quoi la délivrance de cet acte leur aurait causé un grief.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 12 avril 2025 est régulier.

On retiendra donc en l’espèce, qu’un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à Mme [P] [M] épouse [Q] le 12 avril 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3.095,25 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement en plus du loyer courant et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Par la suite, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à M. [Q] le 11 juillet 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 6.053,23 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement en plus du loyer courant et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 septembre 2024 à l’encontre des défendeurs, compte tenu de la réitération du commandement du 12 avril.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, qu’il n’est produit aucun justificatif sur les revenus du foyer de Mme [P] [M] épouse [Q] et M. [Q] de telle sorte que le juge ne peut apprécier si ceux-ci sont en mesure de régler le loyer courant et d’apurer l’arriéré. De plus, le rejet systématique des prélèvements depuis plusieurs mois démontre factuellement que la trésorerie des défendeurs ne leur permet pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

Dans ces conditions, la demande de délais de paiement sera rejetée.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [C] [V] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur la demande d’astreinte

L’astreinte constitue une mesure de contrainte destinée à assurer l’exécution d’une obligation, dont le prononcé relève du pouvoir souverain d’appréciation du juge.

En l’espèce, le locataire est condamné à libérer les lieux, son expulsion pouvant, le cas échéant, être poursuivie par les voies légales, avec le concours de la force publique dans les conditions prévues par la loi.

Il n’apparaît toutefois pas nécessaire d’assortir cette condamnation d’une astreinte, dès lors que les modalités d’exécution forcée de la décision sont suffisamment encadrées par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution et que l’astreinte ne présenterait pas, en l’état, de caractère utile ou proportionné.

En outre, l’astreinte, qui aurait pour effet d’aggraver la situation financière du locataire sans garantir une libération plus rapide des lieux, ne se justifie pas au regard des circonstances de l’espèce et de la situation personnelle du débiteur.

La demande tendant au prononcé d’une astreinte sera en conséquence rejetée.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Mme [C] [V] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er décembre 2025, Mme [P] [M] épouse [Q] et M. [Q] lui devaient la somme de 32.237,28 euros, soustraction faite des frais de procédure. Cette somme intègre des frais de relance qui restent à la charge des défendeurs eu égard à l’aspect répétitif des impayés sur la durée.

Les défendeurs n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant au 1er décembre 2025, sans préjudice de versements ultérieurs qui auront pu être réalisés, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme en deniers ou quittance, à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2024 sur la somme de 3.246,27 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 7.173,73 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 1.400 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 12 septembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [C] [V] ou à son mandataire.

4. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre ni, avoir subi un préjudice indépendant du retard de Mme [P] [M] épouse [Q] et M. [Q] dans le paiement des sommes dues, ni leur mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Il n’y a donc pas lieu à référé de ce chef.

5. Sur le cautionnement souscrit par M. [Y] [F]

Le juge des référés est le juge de l’évidence, il ne peut statuer lorsque les prétentions des parties se heurtent à une contestation sérieuse, laquelle relève de l’appréciation du juge du fond,

Attendu qu’il ressort des écritures et pièces versées aux débats que les défendeurs soulèvent plusieurs moyens sérieux affectant la validité de l’acte de cautionnement, tirés de la violation des articles 2297 et 2303 du Code civil et notamment de l’absence de mentions manuscrites exigées de la caution ce qui affecte potentiellement l’existence même de l’engagement de la caution.

Attendu que l’examen de la validité d’un acte de cautionnement au regard de ces dispositions nécessite une appréciation approfondie incompatible avec la procédure de référé ; Attendu, en outre, qu’il est relevé que dans leurs conclusions du 5 décembre 2025, les défendeurs ont expressément soulevé ces moyens, auxquels la bailleresse ne répond aucunement, se bornant à déposer son dossier sans le plaider, selon les indications portées sur la note de l’audience.

Attendu que cette absence de réponse aux moyens développés renforce l’existence d’une contestation sérieuse au sens des articles 834 et 835 du Code de procédure civile ; l’ensemble de ces éléments, portant sur la validité du cautionnement, ne permet pas au juge des référés de statuer sans préjuger du fond ;

Il y a lieu, en conséquence, de renvoyer les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond sur la question de la régularité de l’acte de cautionnement et des demandes subséquentes.

6. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [P] [M] épouse [Q] et M. [Q] et M. [Y] [F], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans les commandements de payer du 12 avril 2024 et du 11 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 3 janvier 2023 entre Mme [C] [V], d’une part, et Mme [P] [M] épouse [Q], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2] est résilié depuis le 12 septembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [P] [M] épouse [Q] et M. [Q],

ORDONNE à Mme [P] [M] épouse [Q] et M. [Q] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement Mme [P] [M] épouse [Q] et M. [Q] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1.400 euros (mille quatre cents euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 13 juin 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [P] [M] épouse [Q] et M. [Q] solidairement avec M. [Y] [F], à payer en deniers ou quittance, à Mme [C] [V] la somme de 32.237,28 euros (trente-deux mille deux cent trente-sept euros et vingt-huit centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2024 sur la somme de 3.246,27 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 7.173,73 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DEBOUTE Mme [C] [V] pour le surplus de ses demandes.

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de Mme [C] [V] de dommages et intérêts pour résistance abusive,

DIT qu’il existe des contestations sérieuses sur la validité de l’acte de cautionnement souscrit par M. [Y] [F] faisant obstacle à l’intervention du juge des référés ;

DIT que le juge des référés est incompétent pour statuer sur les demandes formées ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE Mme [C] [V] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [P] [M] épouse [Q] et M. [Q] aux dépens de l’instance, comprenant le coût des commandements de payer du 12 avril 2024 et du 11 juillet 2024 et celui de l’assignations du 15 et 17 octobre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 février 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge