TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître HENNEQUIN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître COSQUER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/10786 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6MPJ

N° MINUTE :

2 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 02 avril 2026

DEMANDERESSE

Madame [H] [N],

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître COSQUER HERAUD, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D0566

DÉFENDERESSE

Société LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître HENNEQUIN, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P483

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 février 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 avril 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 02 avril 2026

PCP JCP fond – N° RG 24/10786 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6MPJ

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat du 06 mai 2011, la société Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] « RIVP » a donné à bail à Mme [H] [N] un appartement à usage d’habitation (studio) situé au 1er étage de l’immeuble situé [Adresse 3] (loyer de 243,29 euros et provisions sur charges de 65 euros par mois).

Suivant acte de commissaire de justice signifié le 11 juillet 2024, Mme [H] [N] a fait assigner la « RIVP » afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— ordonner son relogement,

— condamner la « RIVP » à changer les fenêtres et à réaliser des travaux d’isolation de nature à faire cesser toute humidité,

— la condamner à nettoyer régulièrement la véranda,

— lui ordonner de faire cesser tout trouble du voisinage résultant de la présence de souris et de pigeons,

— la condamner à lui payer la somme de 10 500 euros en réparation du manquement du bailleur à son obligation d’entretenir la chose louée et à son obligation d’assurer la jouissance paisible du logement,

— la condamner à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, recouvrée conformément à l’article 37 de la loi de 1991 sur l’aide juridictionnelle.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 janvier 2025, à laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 30 avril 2025.

A l’audience du 30 avril 2025, le juge a décidé d’un renvoi du dossier aux fins d’enjoindre les parties à rencontrer un conciliateur, ce qu’il a fait par ordonnance du 30 avril 2025, aux termes de laquelle il était indiqué que l’affaire serait réexaminée à l’audience du 10 septembre 2025.

Le conciliateur de justice a, le 22 juillet 2025, constaté l’échec de la conciliation.

A l’audience du 10 septembre 2025, Mme [H] [N] représentée par son conseil a déposé des conclusions, aux termes desquelles elle reprend les demandes contenues dans son acte introductif d’instance, et y ajoutant, a demandé à être déclarée recevable en son action et a sollicité le rejet des demandes formées par la « RIVP ».

Au soutien de ses prétentions, elle invoque le manquement du bailleur à son obligation d’entretien prévue à l’article 1719 du code civil, à son obligation de délivrer un logement décent et de garantir à son locataire une jouissance paisible des lieux, prévue à l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que la théorie des troubles du voisinage, en vertu de laquelle le bailleur est tenu de réparer les dommages que cause à son locataire un trouble anormal de voisinage. Elle se plaint notamment d’une humidité importante, de fenêtres qui ne ferment pas, d’une véranda infestée de pigeons, lui ayant occasionné, durant douze années, un préjudice matériel, un préjudice corporel ainsi qu’un préjudice moral, dont elle sollicite la réparation.

La « RIVP », qui avait comparu aux deux premières audiences, n’était ni présente, ni représentée le 10 septembre 2025. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 07 novembre 2025.

Toutefois, sur le fondement de l’article 444 du code de procédure civile et par jugement du 07 novembre 2025, la réouverture des débats a été ordonnée en vue de l’audience du 24 novembre 2025, suite au courriel du conseil de la défenderesse reçu le 10 septembre 2025 et justifiant son absence. Le 24 novembre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un dernier renvoi avant radiation.

A l’audience de renvoi du 05 février 2026, Mme [H] [N] représentée par son conseil a déposé de nouvelles conclusions aux termes desquelles elle reprend les demandes précédentes et fait valoir que contrairement à ce que prétend la bailleresse, son action n’est aucunement prescrite. Elle soutient que les contrats de bail en cours à la date de l’entrée en vigueur de la loi Alur le 27 mars 2014, qui a créé l’article 7-1 de la loi du 06 juillet 1989, a fixé le délai de prescription à 3 ans, restent soumis aux dispositions qui lui étaient applicables au moment de leur conclusion et que le bail datant de 2011, la prescription est de 5 ans à compter de la connaissance du trouble. Or le constat du commissaire de justice date du 19 août 2022 et la demande d’aide juridictionnelle du 30 août 2023, moins de 3 ans après la connaissance du trouble. L’action n’est donc pas prescrite, d’autant que par application de l’article 1111-1 du code civil portant sur les contrats à exécution successive, une prescription distincte s’applique à chaque fraction de prestation successive et que la prescription ne commence à courir dès que le bailleur a manqué à son obligation d’entretien.

De son côté, la « RIVP » sollicite le rejet de l’ensemble des demandes de Mme [H] [N]. Elle fait valoir la prescription de 3 ans et soutient que les pièces produites ne sont pas probantes, les lettres n’étant pas datées et les photographies n’étant pas lisibles. Elle précise qu’elle-même a été diligente puisque la véranda est désormais nettoyée des salissures de pigeons par la société ADRENALINE ILE DE France depuis 2021 et s’agissant de l’isolation, que des travaux sont entrepris depuis 2016 avec un audit énergétique dans le cadre d’un « plan climat ». La bailleresse précise encore que la demande de relogement formulée est de la compétence du juge administratif et que s’agissant des troubles invoqués, ils ne sont pas établis de telle sorte que la locataire ne subit aucun préjudice et doit être déboutée de l’ensemble de ses demandes.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 02 avril 2026 par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 06 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit, sans qu’il y ait lieu de faire état de l’article de l’article 1111-1 du code civil.

Cet article 7-1 de la loi du 06 juillet 1989 issu de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 a été rendu applicable aux baux en cours par l’article 82 de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015, dans les conditions de l’article 2222 du code civil (en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure).

Sont des causes d’interruption du délai de prescription la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait (article 2240 du code civil) et la demande en justice (article 2241).

En l’espèce, Mme [H] [N] sollicite la réparation par le bailleur de divers troubles de jouissance subis depuis 2011.

Si la réparation des troubles de jouissance et des préjudices patrimoniaux, du préjudice corporel et du préjudice psychologique qu’elle indique subir couvrent la période de trois ans précédemment à la demande formée au titre de l’aide juridictionnelle qui interrompt le délai de prescription en application de l’article 2241 du code civil, soit du 30 août 2019 (décision d’aide juridictionnelle du 22 septembre 2022 faisant référence à la demande de cette date) au 30 août 2022, il ne peut être retenu de préjudices antérieurs à cette période en raison de l’application de la prescription triennale.

Ainsi, s’agissant du trouble de jouissance et du préjudices subséquents, l’action est prescrite pour la période antérieure au 19 août 2019.

Sur les manquements de la bailleresse à ses obligations

A titre préliminaire, il convient de rappeler à Mme [H] [N] qui se plaint de l’insalubrité de son logement que celle-ci est caractérisée lorsque ce logement présente un danger ou un risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes, du fait de son état.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, « le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1°) De délivrer au preneur la chose louée et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent [….] ;

2°) D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle été louée ;

3°) D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4°) D’assurer également la permanence et la qualité des plantations ».

L’article 6 de la loi n° 89-462du 6 juillet 1989 dispose que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».

Ce même article précise que « le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

Enfin, selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la demande de changement des fenêtres, de travaux d’isolation de nature à faire cesser toute humidité et de nettoyage de la « véranda »

A l’appui de sa demande, Mme [H] [N] produit divers documents dont seuls ceux postérieurs au 30 août 2019 seront retenus au regard de la prescription encourue :

— des photographies non datées et non circonstanciées de plumes d’oiseaux, fientes et cadavres sur une verrière

— des photographies de nettoyage d’une verrière par un technicien le 01 septembre 2022, de la verrière dotée de pics anti-pigeons et une photographie de la verrière souillée du 20 janvier 2025

— un constat du 19 août 2022 d’un commissaire de justice qui constate au niveau des parties communes la présence d’un toit vitré particulièrement encrassé, puis, depuis le 1er étage, des coulures au niveau des vitrages, et dans le studio de sa requérante, « des plumes d’oiseau au sol » avec une photographie d’une plume-duvet blanche au sol et des photographies du vitrage souillé de la verrière. Il est indiqué qu’une des deux fenêtres de l’appartement est condamnée, sans plus d’explication

— une lettre-pétition du 18 juin 2021 (8 signatures) concernant le [Adresse 4] et visant des problèmes d’humidité qui n’est pas signée de la demanderesse qui ne vit pas au 78 de la rue mais au 74-76

— une lettre du 20 avril 2020 que Mme [H] [N] a adressé à la « RIVP » de « demande urgente de relogement pour cause de handicap et d’état de santé incompatibles avec les conditions sanitaires » de son logement

— des photographies non datées et non circonstanciées

— une lettre d’un centre de santé OSE dont la date n’est pas lisible indiquant que Mme [H] [N] « souffre probablement de l’atmosphère trop humide de son appartement », sans autre précision

— la photographie d’un affichage de permis de construire délivré le 17 juillet 2024 au bénéfice de la RIVP portant sur la « Réhabilitation thermique plan climat en milieu occupé d’un ensemble de 90 logements occupés : modification d’aspect extérieur, changement des fenêtres avec l’ajout d’occultations, réfection et isolation des toitures ».

De son côté, la « RIVP » produit notamment :

— un rapport d’intervention du 17 mars 2021 et la facture du 29 avril 2021 s’agissant notamment de «Nettoyage verrière et remplacement pics sur baie » par la société ADRENALINE ILE DE France « L’ECHELLE EUROPEENNE » s’agissant de travaux d’accès difficile

— les factures de cette société des 25 mars 2022, 31 octobre 2023 et 14 juin 2024.

Il ressort des pièces produites et des débats que la « RIVP » a mis en oeuvre le plan climat notamment en 2024 concernant le changement des fenêtres. Pour la période antérieure à ces travaux, Mme [H] [N] n’apporte pas la preuve d’un trouble particulier concernant les ouvrants de son studio, même si elle s’en plaint par lettre du 20 avril 2020. Le constat du commissaire de justice du 19 août 2022 ne relève aucun problème d’humidité requérant des travaux d’isolation particuliers dans l’appartement loué (ni traces, ni odeur). La lettre du centre de soins OSE ne fait référence à aucune pathologie en lien avec une quelconque humidité. La pétition produite ne concerne pas le bâtiment occupé par la demanderesse.

Mme [H] [N] ne justifie d’aucun élément spécifique, supplémentaire, tel qu’un rapport établi par une entreprise spécialisée quant aux désordres dont elle se plaint et leur persistance. De même, elle ne produit aucun rapport de la Direction du logement et de l’habitat de la ville de [Localité 1].

Enfin et surtout, elle ne justifie d’aucun arrêté préfectoral pris en considération de l’insalubrité prétendue de l’appartement occupé qui permettrait de classer l’appartement dans les logements insalubres/indécents.

S’agissant du nettoyage de la verrière sur laquelle donne une fenêtre du studio loué, la prise en charge par la bailleresse est établie par ses soins à compter de 2021, ce que la défenderesse reconnait.

Afin d’assurer un nettoyage régulier, il lui sera fait injonction de diligenter une entreprise à cet effet une fois par semestre, le rythme annuel paraissant insuffisant au regard des constatations du commissaire de justice et aucun élément produit par la défenderesse n’établissant un nettoyage effectué en 2025.

La demanderesse sera déboutée des autres chefs de demandes.

Sur la demande formée au titre de la présence de souris et de pigeons

Si la demanderesse se plaint de la présence de souris et de pigeons lui causant un trouble anormal de voisinage, il convient de rappeler que s’agissant des pigeons, la bailleresse a fait poser des pics sur la verrière et un nettoyage plus régulier sera ordonné.

S’agissant des souris, aucun élément produit en procédure ne révèle leur présence dans l’immeuble ou dans l’appartement loué.

Mme [H] [N] sera déboutée de ce chef.

Sur les demandes de réparation des troubles subis au titre des manquements de la bailleresse à ses obligations

En réparation des préjudices qu’elle dit avoir subi pendant douze années dans un logement insalubre, la défenderesse sollicite :

—  500 euros au titre des préjudices « patrimoniaux » (rédaction de lettres, factures de chauffage exorbitantes, procès-verbal du commissaire de justice facturé 369,20 euros)

—  5 000 euros au titre du préjudice corporel : elle indique souffrir d’une hernie alors que le lit est en mezzanine, d’accès difficile pour elle et de troubles respiratoires du fait de l’impossibilité d’ouvrir la fenêtre

—  5 000 euros au titre des troubles psychologiques n’ayant pu recevoir d’amis ou famille dans les lieux insalubres et du fait de l’effet négatif sur son mental de la vision de souris et pigeons morts.

Il est relevé que depuis le 30 août 2019, il n’est pas établi que l’état des fenêtres et/ou de l’immeuble ont entraîné une humidité quelconque dans le studio occupé par Mme [H] [N] alors même que le commissaire de justice a visité les lieux en 2022. Aucune facture d’électricité n’est produite. Aucun élément n’établit la présence voire une infestation par des souris.

Concernant le lit en mezzanine dont la demanderesse se plaint, elle en connaissait le positionnement lors de son entrée dans les lieux et aucun certificat médical récent ne justifie de la difficulté de la demanderesse de ce chef. Surtout si Mme [H] [N] produit la page 1 de la notification de décision de la MDPH du 21 octobre 2020 lui permettant de bénéficier de l’AAH et d’une orientation professionnelle vers le marché du travail, les prestations et accompagnement prévus sont limités dans le temps au 30 novembre 2024 et la bénéficiaire ne justifie pas du maintien de ses droits postérieurement à cette date. Enfin, il est rappelé qu’en application notamment de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, aucune obligation de prendre à sa charge les travaux d’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap, ne pèse sur le bailleur, ces travaux pouvant être réalisés par le locataire, sous certaines conditions, et à ses frais.

Enfin, Mme [H] [N] n’établit aucunement l’état d’insalubrité du logement occupé comme indiqué supra.

Ainsi, parmi les troubles invoqués, seule l’absence d’entretien régulier de la verrière peut être retenue pour la période entre le 30 août 2019 et le 17 mars 2021, le trouble étant limité à compter de cette date.

En conséquence, la « RIVP » sera condamnée à verser à Mme [H] [N] la somme de 250 euros à titre de dommages et intérêts de ce chef ainsi qu’à la somme de 369,20 euros en remboursement du procès-verbal du commissaire de justice.

Sur la demande de relogement

L’article L.521-3-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que :

« I.-Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser ou que les travaux prescrits le rendent temporairement inhabitable, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins.

(…)

II.-Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction définitive d’habiter ou lorsqu’est prescrite la cessation de la mise à disposition à des fins d’habitation des locaux mentionnés à l’article L. 1331-23 du code de la santé publique, ainsi qu’en cas d’évacuation à caractère définitif, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement des occupants. »

En l’espèce, Mme [H] [N] sollicite l’attribution d’un nouveau logement au regard de l’insalubrité du studio loué et de ses difficultés à faire usage de la mezzanine. Outre le fait qu’elle n’apporte pas la preuve de cette insalubrité, elle ne justifie pas avoir déposé une demande d’échange de logements, indispensable pour obtenir l’attribution d’un nouveau logement social en application de l’article L.441-1 du code de la construction et de l’habitation. De même, elle ne produit aucun élément établissant que sa demande de logement qui daterait d’août 2022 a été déclarée recevable. Enfin, elle n’établit pas non plus l’existence d’un arrêté de mise en sécurité portant interdiction temporaire ou définitive d’habiter lui permettant d’être relogée.

De plus, Mme [H] [N] ne justifie pas d’un handicap rendant son logement inadapté, étant précisé que même en ce cas, le bailleur n’est pas tenu à une obligation de relogement.

En conséquence, Mme [H] [N] est déboutée de sa demande de relogement.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il ne sera pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge des frais irrépétibles engagés du fait de la présente procédure.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DECLARE irrecevables comme prescrites les demandes de Mme [H] [N] portant sur la période antérieure au 30 août 2019 et recevables les demandes de Mme [H] [N] à compter du 01 septembre 2019 ;

DÉBOUTE Mme [H] [N] de sa demande de changement de fenêtre et de sa demande tendant à la réalisation par la société Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] « RIVP » de travaux d’isolation de nature à faire cesser toute humidité ;

DÉBOUTE Mme [H] [N] de sa demande tendant à ce que la société Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] « RIVP » fasse cesser tout trouble de voisinage résultant de la présence de souris et de pigeons ;

ORDONNE à la société Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] «RIVP» de faire réaliser une fois par semestre tous travaux requis de nettoyage et d’entretien de la verrière sur laquelle donne l’une des fenêtres du studio loué à Mme [H] [N] situé au 1er étage de l’immeuble du [Adresse 5] ;

CONDAMNE la société Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] «RIVP» à payer à Mme [H] [N] la somme de 619,20 euros en réparation des préjudices subis ;

DÉBOUTE Mme [H] [N] de sa demande de relogement ;

CONDAMNE la société Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] «RIVP» aux dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La greffière La juge des contentieux de la protection