TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Segbegnon HOUESSOU

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Yasmina ZOUAOUI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/08319 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA2WB

N° MINUTE : 12

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 10 février 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. HENEO

[Adresse 3]

représentée par M^e Yasmina ZOUAOUI, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [U],

[Adresse 2]

comparant en personne assisté de M^e Segbegnon HOUESSOU, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 décembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 10 février 2026 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 10 février 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/08319 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA2WB

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 12 juillet 2018, la société HENEO a donné en location un logement meublé à M. [W] [U] situé dans la résidence sociale située [Adresse 1], pour une redevance mensuelle de 398,02 euros, prestations annexes obligatoires comprise.

Des redevances étant demeurées impayées, la société HENEO a, par acte de commissaire de justice du 25 février 2025, fait signifier à M. [W] [U] un commandement de payer la somme de 4411,94 euros, en principal, correspondant à son arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 septembre 2024, la société HENEO a fait assigner M. [W] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater que le contrat de contrat de résidence liant les parties est résilié depuis le 25 mars 2025, soit un mois après l’expiration du commandement de payer,

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai du preneur et celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 500 euros par jour de retard dans les quinze jours de la décision à intervenir,

— ordonner qu’en cas d’expulsion, le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner M. [W] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à de la redevance, charges et taxes en sus, si le contrat de résidence s’était poursuivi, jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner M. [W] [U] à lui payer la somme provisionnelle de 4555,97 euros au titre de l’arriéré de redevances, indemnités d’occupation et charges arrêté au 11 septembre 2025, échéance d’août 2025 inclus, avec intérêts au taux légal,

— condamner M. [W] [U] à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 décembre 2025.

A l’audience du 2 décembre 2025, la société HENEO, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 2884,84 euros, selon décompte en date du 1 décembre 2025.

M. [W] [U], représenté par son conseil, a déposé des conclusions, aux termes desquelles il reconnaît le montant de la dette locative, qu’il explique par plusieurs licenciements, l’usurpation de son identité, et des dépenses importantes occasionnées par le décès de son père et demande :

— rejeter la demande de résiliation du contrat de location entre M. [U] et la société HENEO ;

— rejeter la demande d’expulsion de M. [U] ;

— rejeter l’ensemble des demandes découlant de la demande de résiliation ;

En conséquence,

— accorder à M. [U] un délai de paiement jusqu’au 30 mars 2026 pour le paiement total de sa dette de loyer ;

— rejeter la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société HENEO à lui verser la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, il expose qu’alors qu’un accord avait été trouvé entre lui et la société HENEO sur un plan d’apurement, l’arrivée d’une nouvelle directrice à la tête de cette société a remis en cause cet accord. Il fait valoir sa bonne foi, expliquant n’avoir jamais voulu se soustraire à ses obligations.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [W] [U] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

En l’espèce, le contrat de résidence conclu le 12 juillet 2018 contient une clause résolutoire (article 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 février 2025, pour la somme en principal de 4411,94 euros. Ce commandement, régulièrement délivré à étude, correspond bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Il ressort du décompte produit que la somme visée au commandement correspondait bien à un montant équivalent à au moins deux mois d’arriéré de redevance et que M. [W] [U] n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence étaient réunies à la date du 26 mars 2025.

La résolution de plein droit, prévue par le contrat conclu entre les parties, s’impose au juge qui ne dispose d’aucune marge d’appréciation et se contente de constater l’acquisition de la clause, et de ses effets dès lors que les conditions qu’elle prévoit sont réunies.

M. [W] [U] étant sans droit ni titre depuis 26 mars 2025, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

La résistance du défendeur à l’exécution de la présente décision n’étant à ce stade pas établie, il y a lieu de rejeter la demande d’astreinte.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la provision demandée au titre de l’arriéré locatif et d’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

M. [W] [U] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la société HENEO produit un décompte démontrant que M. [W] [U] reste lui devoir la somme de 2884,84 euros à la date du 1 décembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, M. [W] [U] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 2884,84 euros, à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

M. [W] [U] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 2 décembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances, charges et taxes qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [W] [U], qui justifie être employé depuis le 1er mars 2025 et percevoir un revenu mensuel de l’ordre de 2500 euros, sollicite des délais de paiement lui permettant d’apurer le solde de son compte locatif en mars 2026.

Il résulte de l’historique de compte versé aux débats par le bailleur que M. [W] [U] a tenté d’apurer sa dette en effectuant des paiements réguliers, supérieurs au montant de la redevance, ce dont résulte sa volonté d’apurer sa dette et, partant, sa bonne foi. Il n’est par ailleurs pas en mesure, compte-tenu de sa situation actuelle, d’apurer le solde de sa dette en une seule fois.

Les besoins du créancier sont inconnus.

Il sera en conséquence accordé à M. [W] [U] un délai pour solder sa dette, dans les modalités détaillées au dispositif.

Sur les demandes accessoires

M. [W] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité justifie de ne faire droit à la demande formée par la bailleresse au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’à hauteur de 200 euros.

M. [W] [U], qui succombe, sera débouté de sa demande formée à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 12 juillet 2018 entre la société HENEO et M. [W] [U] concernant le logement meublé située au [Adresse 1] sont réunies à la date du 26 mars 2025,

ORDONNE en conséquence à M. [W] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement,

REJETTE la demande d’astreinte,

DIT qu’à défaut pour M. [W] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société HENEO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [W] [U] à verser à la société HENEO la somme de 2884,84 euros (décompte arrêté au 1 décembre 2025, incluant la mensualité de novembre 2025), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice;

AUTORISE M. [W] [U] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois, durant quatre mois, en plus de la redevance courante, une somme minimale de 720 euros (sept-cent-vingt euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que la redevance ou l’indemnité d’occupation, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

CONDAMNE M. [W] [U] à verser à la société HENEO une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 2 décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

CONDAMNE M. [W] [U] à verser à la société HENEO la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [W] [U] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le président.