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COUR D’APPEL DE [Localité 38]

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

de [Localité 35]

AFFAIRE N° RG 22/09191 – N° Portalis DB3S-W-B7G-WV5V

N° de MINUTE : 25/00579

Chambre 6/Section 5

JUGEMENT DU 01 SEPTEMBRE 2025

Madame [D] [Y] épouse [E]

née le 24 mars 1975 à [Localité 44] (POLOGNE)

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Me [X], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1707

DEMANDEUR

C/

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice, le cabinet CAZALIERES ORALIA

[Adresse 2]

[Localité 31]

représentée par Maître Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0154

Madame [U] [P]

née le 17 juin 1955 à [Localité 41] (03)

[Adresse 30]

[Localité 33]

représentée par M^e Nadia BAKOUR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1052

La S.A. AXA FRANCE IARD es-qualités d’assureur de Madame [U] [P]

[Adresse 5]

[Localité 32]

représentée par M^e Charles WEIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0160

La S.A. AXA FRANCE IARD es qualité d’assureur de Madame [D] [E]

[Adresse 5]

[Localité 32]

représentée par Maître Jean-Marc ZANATI de la SELAS COMOLET ZANATI AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0435

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES VILLA MAYA DE L’IMMEUBLE DÉNOMMÉ, SIS [Adresse 28] [Localité 40] [Adresse 37], représenté par son syndic en exercici, la société JEAN ROMPTEAUX

[Adresse 29]

[Adresse 3]

[Localité 34]

représentée par M^e Antonella DI GREGORIO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0346

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré

Président : Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente

Assesseurs : Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge

Monsieur François DEROUAULT, Juge

Assistés aux débats : Madame Reine TCHICAYA, Greffier

DÉBATS

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 19 Mai 2025 du tribunal judiciaire de Bobigny, tenue par Madame Charlotte THIBAUD, Présidente de la formation de jugement, et Messieurs David BRACQ-ARBUS et François DEROUAULT Juges, assistés de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 01 Septembre 2025.

JUGEMENT

La présente décision est prononcée publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, Greffier.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Mme [E] est propriétaire d’un appartement situé au rez-de-chaussée d’un l’immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 20].

L’appartement, donné à bail successivement à plusieurs locataires, a subi plusieurs dégâts des eaux depuis l’année 2014 ayant donné lieu à une déclaration de sinistre auprès de l’assureur habitation, la SA Axa France IARD.

Par ordonnance du 9 mars 2016, Mme [E] a obtenu du juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny la désignation de M. [M] en qualité d’expert judiciaire, remplacé par M. [I] le 6 juillet 2018, lequel a déposé son rapport le 5 mars 2021 au contradictoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble, de celui de l’immeuble voisin (sis [Adresse 24]), de Mme [P] (voisine du dessus) et de son assureur habitation, la SA Axa France IARD.

Suivant ordonnance du 8 avril 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny a notamment :

— ordonné sous astreinte au syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] et à celui du [Adresse 23] de réaliser les travaux préconisés par l’expertise afin de mettre fin aux infiltrations ;

— condamné in solidum Mme [P], et la SA Axa France IARD (assureur de Mme [E]) à payer à Mme [E] la somme provisionnelle de 12 985 euros HT aux fins de remise en état de son logement ;

— condamné la SA Axa France IARD (assureur de Mme [P]) à garantir Mme [P] de la condamnation provisionnelle prononcée à son encontre, sous réserve d’une franchise contractuelle applicable ;

— condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 23] à payer à Mme [E] la somme de provisionnelle de 665 euros HT pour le poste « grattage mur en brique + enduit + doublage BA13 » ;

— condamné l’ensemble des défendeurs à payer in solidum à Mme [E] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les travaux ordonnés ont été réalisés.

C’est dans ces conditions que Mme [E] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter l’indemnisation de son préjudice :

— le syndicat des copropriétaires du [Adresse 27], par acte d’huissier du 5 septembre 2022 ;

— le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14], par acte d’huissier du 12 septembre 2022 ;

— la SA Axa France IARD, par acte d’huissier du 2 septembre 2022 ;

— Mme [P], par acte d’huissier du 14 septembre 2022.

Par ordonnance du 23 mai 2024, le juge de la mise en état a :

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription opposée par la SA Axa France IARD au syndicat des copropriétaires du [Adresse 18] sur sa demande en remboursement de la somme de 12 804 euros TTC au titre des travaux exécutés du fait de la dégradation du plancher partie commune ;

— rejeté les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— réservé les dépens ;

— renvoyé l’affaire à la mise en état.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 19 février 2025 par ordonnance du même jour, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries du 19 mai 2025.

Le jugement a été mis en délibéré au 1er septembre 2025, date de la présente décision.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 septembre 2024, Mme [E] demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— condamner in solidum Mme [P], la SA Axa France IARD, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 22] à payer à Mme [E] une somme de 4 400 euros (8 mois x 550 euros) au titre de la perte de jouissance subie de novembre 2015 à juin 2016 ;

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 22] à payer à Mme [E] une somme de 31 350 euros (57 mois x 550 euros) au titre de la perte de jouissance subie de juillet 2016 à mars 2021, date de dépôt du rapport ;

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 22] à lui payer une somme de 8 250 euros (15 mois x 550 euros) au titre de la perte de jouissance subie d’avril 2021 à juin 2022 ;

— condamner in solidum l’ensemble des défendeurs au paiement de la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile incluant, les opérations d’expertise, la présente procédure ;

— condamner in solidum l’ensemble des défendeurs aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais d’expertise judiciaire qui se sont élevés à 4 000 euros ;

— juger que l’ensemble des condamnations portera intérêts à taux légal à compter de la signification du jugement ;

— débouter l’ensemble des défendeurs de toutes leurs demandes à l’encontre de Mme [E] ;

— juger que rien ne s’oppose à l’exécution provisoire et le rappeler en conséquence.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 septembre 2023, la SA Axa France IARD (assureur de Mme [E]) demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— déclarer la SA Axa France, en sa qualité d’assureur de Mme [L] recevable et bien fondée à solliciter la condamnation solidaire de Mme [P] et des syndicats des copropriétaires des [Adresse 12] à la relever et garantir de l’intégralité des condamnations qui seraient prononcées contre elle au profit de Mme [L] ;

— condamner tout succombant à verser à la SA Axa France la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 ainsi que les entiers dépens de la présente instance.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

À titre principal,

— débouter Mme [E] de sa demande d’indemnisation à hauteur de 4 400 euros au titre de la perte de jouissance de son studio pour la période de novembre 2015 à juin 2016 ;

— débouter Mme [E] de sa demande d’indemnisation à hauteur de 8 250 euros au titre de la perte de jouissance de son studio pour la période d’avril 2021 à juin 2022 ;

À titre subsidiaire,

— limiter la condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] à de plus justes proportions, à savoir 1 650 euros pour la période du 8 avril 2022 au 18 juin 2022 ;

À titre reconventionnel,

— condamner in solidum Mme [P], la SA Axa France IARD (assureur [P]) et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 25] à relever indemne et garantir intégralement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre, au titre notamment des condamnations sollicitées en réparation du préjudice de jouissance par Mme [E] ;

— condamner in solidum Mme [P], la SA Axa France IARD (assureur [P]) et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 25] à relever indemne et garantir intégralement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] de toute condamnation accessoire prononcée à son encontre, telle que les frais irrépétibles, les dépens de la présente instance ou les dépens réservés par le juge des référés, en ce compris les honoraires de l’expert ;

— condamner Mme [P] et la SA Axa France IARD en sa qualité d’assureur à rembourser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 19] la somme de 12 804 euros TTC au titre des réparations qui ont dû être réalisées sur le plancher haut partie commune ;

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 26] à payer, en denier ou quittance, la somme de 2 876,5 euros TTC en réparation du préjudice subi du fait de la dégradation du mur pignon ;

En tout état de cause,

— condamner tout succombant à payer au [Adresse 17], la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner tout succombant aux entiers dépens, avec bénéfice du droit prévu par les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 27] demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

A titre principal,

— débouter Mme [E] de sa demande d’indemnisation à hauteur de 4 400 euros au titre de la perte de jouissance subie de novembre 2015 à juin 2016 ;

— débouter Mme [E] de sa demande d’indemnisation à hauteur de 31 350 euros au titre de la perte de jouissance subie de juillet 2016 à mars 2021 ;

— débouter Mme [E] de sa demande d’indemnisation à hauteur de 8 250 euros au titre de la perte de jouissance subie d’avril 2021 à juin 2022 ;

A titre subsidiaire,

— limiter la condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 27] (dit "[Adresse 43]") à une part résiduelle et limitée dans la seule période concernée par les constatations de l’expert judiciaire à savoir du 28 septembre 2020 au 18 juin 2022 ;

À titre reconventionnel,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 19] à payer, la somme de 321,75 euros TTC en remboursement du trop-perçu au titre des travaux d’étanchéité du mur pignon ;

— condamner in solidum Mme [P], la SA Axa France IARD et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 16] à relever indemne et garantir intégralement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 27] (dit "[Adresse 43]") de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre, au titre notamment des condamnations sollicitées en réparation du préjudice de jouissance par Mme [E] ;

— condamner in solidum Mme [P], la SA Axa France IARD et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 16] à relever indemne et garantir intégralement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 27] (dit "[Adresse 43]") de toute condamnation accessoire prononcée à son encontre, telle que les frais irrépétibles, les dépens de la présente instance ou les dépens réservés par le juge des référés, en ce compris les honoraires de l’expert ;

En tout état de cause,

— condamner tout succombant à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 27] (dit "[Adresse 43]") la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner tout succombant aux entiers dépens, avec bénéfice du droit prévu par les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 avril 2023, Mme [P] demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

A titre principal :

— prononcer l’irrecevabilité de la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] à l’égard de Mme [P] en remboursement de la somme de 12 419 euros TTC, pour cause de prescription ;

— débouter Mme [E] de l’intégralité de ses demandes à l’égard de Mme [P] ;

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] de l’intégralité de ses demandes à l’égard de Mme [P] ;

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 23] de l’intégralité de ses demandes à l’égard de Mme [P] ;

A titre subsidiaire :

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] à [Adresse 39] [Localité 36] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 25] à relever indemne et garantir intégralement Mme [P] de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre, au titre notamment des condamnations sollicitées en réparation du préjudice de jouissance par Mme [E] ;

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 25] à relever indemne et garantir intégralement Mme [P] de toute condamnation accessoire prononcée à son encontre, telle que les frais irrépétibles, les dépens de la présente instance ou les dépens réservés par le juge des référés, en ce compris les honoraires de l’expert ;

A titre infiniment subsidiaire :

— condamner la société Axa IARD à garantir l’ensemble des sommes qui serait mis à la charge de Mme [P] dans les limites contractuelles prévues ;

En tout état de cause :

— condamner tout succombant à payer à Mme [P] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner tout succombant aux dépens, y compris les frais d’expertise, avec bénéfice du droit prévu par les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 septembre 2024, la SA Axa France IARD (assureur de Mme [P]) demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— recevoir la SA Axa France IARD en ses demandes et la juger bien fondée ;

A titre principal,

— débouter Mme [E] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la SA Axa France IARD, es-qualités d’assureur de Mme [P] ;

— débouter les syndicats des copropriétaires des [Adresse 11] [Adresse 23] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la société Axa France IARD ;

— débouter les autres parties de leurs éventuelles demandes à l’encontre de la société Axa France IARD, en sa qualité d’assureur de Mme [P] ;

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où les garanties de la police viendraient à être mobilisées,

— limiter à 3 490 euros la somme à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] en remboursement des travaux de reprise du plancher haut du studio de Mme [E] ;

— ordonner que la police d’assurance souscrite auprès d’Axa France IARD s’appliquera le cas échéant dans les limites contractuelles prévues, notamment de franchise, et de plafonds de garantie ;

— condamner Mme [E] ou toute autre partie succombant au versement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [E] ou toute autre partie succombant aux dépens de l’instance, y compris les frais de l’expertise, avec bénéfice du droit prévu par les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

*

Pour un plus ample exposé des moyens développés, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la fin de non-recevoir soulevée par Mme [P]

L’article 122 du code de procédure civile définit la fin de non-recevoir comme tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 789, 6° du code de procédure civile dispose que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour […] statuer sur les fins de non-recevoir.

En application de l’article 791 du même code, le juge de la mise en état est saisi par des conclusions qui lui sont spécialement adressées distinctes des conclusions au sens de l’article 768.

En l’espèce, Mme [P] soulève une fin de non-recevoir tirée de la prescription au dispositif de ses dernières conclusions au fond, alors qu’elle devait le faire par conclusions spécialement adressées au juge de la mise en état et est désormais irrecevable à le faire devant le tribunal.

II. Sur les demandes principales en paiement de Mme [E]

Selon un principe jurisprudentiel autonome désormais codifié à l’article 1253 du code civil, applicable à compter du 17 avril 2024, est responsable de plein droit, en application du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, celui qui est l’auteur d’un trouble excédant les inconvénients qu’il est habituel de supporter entre voisins, qu’il soit propriétaire occupant ou non, occupant non propriétaire avec ou sans titre, ou encore voisin occasionnel, tel l’entrepreneur qui réalise des travaux, sans possibilité, pour ledit voisin, de s’exonérer en tout ou partie de sa responsabilité à l’égard de son voisin en invoquant le fait d’un tiers, sauf à ce qu’il présente les caractères de la force majeure.

L’article 14 alinéa 4 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 dispose, dans sa rédaction applicable au litige, que le syndicat des copropriétaires est de plein droit responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

La responsabilité qui pèse sur le syndicat des copropriétaires en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 est une responsabilité objective. Le syndicat ne peut s’exonérer de cette responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers. Pour une exonération totale, la faute de la victime ou du tiers doit avoir causé l’entier dommage (3e civ., 3 déc. 2020, pourvoi n° 19-12.871 et n° 19-12-125 ; 3e civ., 9 mai 2019, pourvoi n° 18-13.670).

L’ancien article 1382 du code civil, devenu 1240 depuis le 1er octobre 2016, dispose par ailleurs que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Lorsque plusieurs personnes sont responsables d’un même dommage, chacune est tenue, à l’égard de la victime, de le réparer en totalité, sans possibilité d’opposer à cette dernière le fait d’un tiers, qui n’a d’incidence que sur les rapports entre les personnes coobligées, pour la détermination de la charge finale de l’indemnisation.

Conformément à l’article L. 124-3 du code des assurances, tout tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable, auquel cas l’assureur peut, selon l’article L112-6 du même code, opposer au tiers lésé toutes les exceptions qu’il aurait pu opposer à son assuré.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

A. Sur les désordres

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire et des pièces versées par Mme [E] (courriels aux différentes parties, congés donnés par ses locataires en raison des dégâts des eaux, constat amiable de dégât des eaux, procès-verbaux de constat) que son appartement a subi des dégâts des eaux à répétition depuis l’année 2014.

Plus spécifiquement, l’expert judiciaire a relevé deux désordres :

— l’effondrement du plafond par suite des dégâts des eaux survenus ;

— les dégradations constatées sur le mur de la cuisine du fait des infiltrations provenant du mur pignon de l’immeuble du [Adresse 6] (où se situe l’appartement de la demanderesse) dont les fissures ont été favorisées par le système racinaire de l’arbre situé dans le jardin de la copropriété du [Adresse 21].

Sur ce, Mme [E] sollicite la condamnation des défendeurs à l’indemniser du fait du « préjudice de jouissance » (qui, au regard de ses conclusions, doit s’analyser en un préjudice locatif) résultant de ces désordres sur différentes périodes.

B. Sur les demandes en paiement pour la période courant de novembre 2015 à juin 2016

En l’espèce, sur cette période, Mme [E] sollicite l’indemnisation du préjudice locatif contre tous les défendeurs, soutenant que les dégâts des eaux subis l’ont empêchée de louer.

1. Sur les responsabilités et les garanties des assureurs

a. Sur la garantie de la SA Axa France IARD prise en sa qualité d’assureur de Mme [E]

En l’espèce, la SA Axa France IARD ne contestant pas sa garantie, elle y sera tenue.

b. Sur la responsabilité de Mme [P] (voisine du dessus)

En l’espèce, Mme [E] soutient que les infiltrations ayant touché son plafond jusqu’à provoquer son effondrement (en décembre 2015) proviennent de l’appartement de la voisine du dessus, Mme [P], qui conteste cette causalité.

Pour soutenir ce lien de causalité, Mme [E] s’appuie :

— sur le rapport d’expertise judiciaire, qui affirme que les infiltrations ayant touché son plafond provenaient de l’appartement de Mme [P] ;

— sur la chronologie des évènements, dès lors que les infiltrations ont cessé après que Mme [P] a entrepris, fin 2015 et courant 2016, les travaux de rénovation de son appartement ;

— sur la géographie des lieux, le salon de Mme [E] étant situé sous la cuisine de Mme [P];

— sur un courriel du syndic daté du 29 décembre 2015 indiquant que « nous quittons l’appartement de Mme [P] qui envoie son plombier demain matin afin de comprendre pourquoi le bas du mur de sa cuisine est trempé. »

Pour combattre ce lien de causalité, Mme [P] s’appuie :

— sur le fait que le premier expert (remplacé ensuite par M. [I]) n’a pas constaté de fuites dans son appartement, à l’exception d’une fuite mineure dans les toilettes le 1er juin 2016, immédiatement reprise, alors qu’il est argué que les fuites provenaient de la cuisine ;

— sur le fait que le second expert (M. [I]) n’a constaté « aucun désordre apparent sur les installations sanitaires » ;

— sur le fait que personne n’a vérifié l’autre appartement du premier étage alors qu’il surplombe au moins partiellement celui de Mme [E] ;

— sur un rapport d’intervention de la société CCS du 4 janvier 2016 qui n’a constaté « aucune fuite apparente » dans son appartement.

Ainsi, si aucun des experts intervenus à compter de janvier 2016 n’a directement constaté de fuites en provenance de l’appartement de Mme [P], le tribunal observera toutefois que le bien était en proie à un dégât des eaux à la fin de l’année 2015 (courriel du syndic), que, de façon contemporaine, des infiltrations ont été observées sur le plafond de Mme [E], et qu’après les travaux de rénovation entrepris en 2016 plus aucune fuite n’a été constatée.

Cette analyse ayant été corroborée par un homme de l’art en la personne de l’expert judiciaire, il y a lieu de considérer que le lien d’imputabilité entre les dégâts des eaux chez Mme [P] et les dégradations de l’appartement de Mme [E] est caractérisé et, partant, que la responsabilité de la défenderesse est exposée de plein droit à l’égard de la demanderesse sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage.

c. Sur la garantie de la SA Axa France IARD prise en sa qualité d’assureur de Mme [P]

En l’espèce, la SA Axa France IARD ne contestant pas sa garantie, elle y sera tenue, déduction faite de la franchise contractuelle de 144 euros.

d. Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] (immeuble de la demanderesse)

En l’espèce, pour engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires de son immeuble sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [E] s’appuie sur le rapport d’expertise judiciaire qui a constaté, s’agissant du plafond/plancher partie commune, que « Le plâtre armé est fortement dégradé détérioration du plancher haut de l’appartement important ; oxydation, gonflement des fers IAO, cavaliers et fentons provoquant le soufflage du plâtre. »

Pour autant, ces constatations ne pointent nullement un rôle causal des parties communes de l’immeuble dans la survenance des dégâts des eaux ayant touché le plafond, mais établissent seulement que le plancher partie commune a, lui aussi, été dégradé par les infiltrations, de sorte que les demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires du fait de l’atteinte aux parties communes seront rejetées.

e. Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 27]

En l’espèce, et en premier lieu, il n’est nullement question d’imputer l’effondrement du plafond à la copropriété voisine, mais seulement d’envisager sa responsabilité dans la survenance des infiltrations ayant touché le mur de la cuisine de la demanderesse, qui est attenant au jardin du [Adresse 21].

L’expert judiciaire attribue l’humidité constatée dans le mur de la cuisine de Mme [E] au « système racinaire de l’arbre dans le jardin au rez-de-chaussée » de la copropriété sise au [Adresse 21], qui « a favorisé l’accentuation des fissures (enterrées) du mur pignon avec une poussée des terres, entrée d’eau de pluie par ruissellement à l’intérieur de l’appartement de Mme [E]. »

Il y a lieu de noter que les infiltrations dans le mur de la cuisine ont été constatées par procès-verbal de constat d’huissier dès la fin de l’année 2015 (pièce n°16 en demande) et confirmées par les visites expertales, de sorte que la responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 27] est ainsi exposée de ce seul chef à l’égard de Mme [E].

2. Sur les préjudices

A titre liminaire, il convient d’observer que si Mme [E] sollicite la réparation d’un « préjudice de jouissance », sa demande doit en réalité s’analyser en une réparation d’un préjudice locatif au regard des développements contenus dans ses dernières conclusions.

Mme [E] ne peut cependant solliciter l’indemnisation de l’entier préjudice, mais seulement celle d’une perte de chance de louer le bien, pareille opération étant nécessairement soumise à un aléa ; il n’est en effet jamais certain de trouver un preneur immédiatement, qu’il se maintienne dans les lieux et qu’il s’acquitte du loyer sans défaillance.

Il est démontré d’une part que le bien était occupé antérieurement à la survenance des dégâts des eaux (production de deux baux et de deux congés donnés en raison des infiltrations) et d’autre part que le bien n’était plus habitable à partir de novembre 2015 du fait de l’effondrement du plafond.

La demanderesse démontrant avoir loué le bien à plusieurs personnes avant la survenance des sinistres en litige, et l’avoir reloué par la suite, il convient de fixer cette perte de chance à 0,9.

Le tribunal entend retenir une valeur locative de 550 euros par mois, étayée par le bail signé en 2014 (pièce n°8 en demande) et celui signé en 2022 pour 600 euros (pièce n°41).

Le préjudice de perte de chance de percevoir des loyers sur cette période s’établit ainsi à (550*8*0,9=) 3 960 euros.

Il résulte de ce qui précède que la responsabilité de Mme [P] et la garantie des assureurs sont exposées au titre des dégâts ayant touché le plafond et que les infiltrations liées au jardin de la propriété voisine ont été constatées dans le mur dès novembre 2015.

En revanche, les désordres du plafond ne trouvant pas leur siège dans les parties communes, la demande présentée contre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] sera rejetée.

Mme [P], la SA Axa France IARD (assureur de Mme [P]), la SA Axa France IARD (assureur de Mme [E]) et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 24] seront condamnés in solidum à payer à Mme [E] la somme de 3 960 euros au titre de la perte de chance de louer son bien entre novembre 2015 et juin 2016 (déduction faite de la franchise contractuelle de 144 euros pour Axa assureur de Mme [P]).

3. Sur les appels en garantie

Il est de principe que dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions de l’article 1147 ancien ou 1231-1 nouveau du code civil s’ils sont contractuellement liés ou de l’article 1382 ancien ou 1240 nouveau du code civil s’ils ne le sont pas.

Un codébiteur tenu in solidum, qui a exécuté l’entière obligation, ne peut, comme le codébiteur solidaire, même s’il agit par subrogation, répéter contre les autres débiteurs que les parts et portions de chacun d’eux.

Mme [P] forme des appels en garantie contre : son assureur Axa, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] à [Localité 42] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 25].

La SA Axa France IARD (assureur de Mme [E]) forme des appels en garantie contre : Mme [P] et des syndicats des copropriétaires des [Adresse 12].

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 24] forme des appels en garantie contre : Mme [P], la SA Axa France IARD et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 16]

La SA Axa France IARD (assureur de Mme [P]) ne forme pas d’appels en garantie.

Sur ce, le tribunal retiendra une part de responsabilité prépondérante pour Mme [P] dès lors que, sur la période considérée, les dégâts des eaux en lien avec son appartement ont été les facteurs majeurs de l’impossibilité de louer, ce qui se déduit d’une part des courriers des locataires se plaignant d’infiltrations via le plafond, et d’autre pas du fait que ce dernier s’est effondré, de sorte que le tribunal retiendra une part de responsabilité de 90%.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 23] se verra attribuer une part de responsabilité de 10%.

Pour les motifs exposés supra, les appels en garantie dirigés contre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] seront rejetés.

C. Sur les demandes en paiement pour la période courant de juillet 2016 à mars 2021

1. Sur les responsabilités, les préjudices et l’obligation à la dette

En l’espèce, il est établi que, par suite des travaux entrepris chez Mme [P], les infiltrations en provenance de son appartement ont cessé à compter du mois de juillet 2016, ce qui conduit la demanderesse à ne former de demande qu’à l’égard du syndicat des copropriétaires voisin (celui du [Adresse 24]) du fait de l’atteinte portée au mur.

Il résulte des diverses pièces produites, et notamment du rapport d’expertise et des procès-verbaux de constat d’huissier, que le mur privé situé au niveau de la copropriété voisine était gorgé d’humidité (l’expert a mesuré un taux de 100%) au point qu’il a dû être mis à nu et n’a été repris qu’après que les travaux d’étanchéité en partie séparative eurent été réalisés.

Partant, il y a lieu de considérer que le dommage imputable au syndicat des copropriétaires voisin a pleinement participé à l’impossibilité de louer sur la période.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 24] sera ainsi condamné à payer à Mme [E] la somme de (550*57*0,9=) 28 215 euros.

2. Sur les appels en garantie

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 24] forme des appels en garantie contre : Mme [P], la SA Axa France IARD et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 16].

Sur ce, si les infiltrations en provenance de l’appartement de Mme [P] se sont interrompues en juin 2016, ce qui conduit Mme [E] à ne pas former de demandes à son égard pour les périodes postérieures, le tribunal considère quant à lui que le préjudice locatif est une conséquence dommageable du fait générateur constitué par les dégâts des eaux observés chez elle.

Il y a donc lieu de :

— condamner in solidum Mme [P] et son assureur la SA Axa France IARD à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 24] à hauteur de 90% des condamnations prononcées contre lui au titre de la perte de chance de louer le bien entre juillet 2016 à mars 2021 ;

— condamner la SA Axa France IARD à garantir Mme [P] ;

— rejeter l’appel en garantie dirigé contre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9], les désordres ne lui étant pas imputables.

D. Sur les demandes en paiement pour la période courant d’avril 2021 à juin 2022

1. Sur les responsabilités, les préjudices et l’obligation à la dette

Mme [E] explique en outre, qu’après que l’expert judiciaire eut identifié les solutions réparatoires, le syndicat des copropriétaires ne s’est pas exécuté spontanément et qu’elle a dû l’assigner en référé pour le forcer à réaliser les travaux du plafond et du plancher, préalable nécessaire à la réfection de son propre intérieur.

Force est en effet de constater :

— que l’expert a identifié les solutions réparatoires dans son rapport du 5 mars 2021 ;

— qu’il est logique que, compte tenu du fait qu’il fallait reprendre les fers soutenant la structure du plancher, Mme [E] ne pouvait alors refaire son intérieur

— que, par ordonnance de référé du 8 avril 2022, le syndicat des copropriétaires a été condamné à réaliser la reprise du plafond/plancher partie commune ;

— qu’il s’est exécuté à l’été 2022.

Cette passivité, alors même que le désordre était connu depuis longtemps, doit être regardée comme fautive, le syndicat des copropriétaires ayant manqué à son obligation générale d’entretien des parties communes.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 21] expose également sa responsabilité du fait de son inaction à l’issue du dépôt du rapport d’expertise dès lors qu’il n’a réalisé les travaux que contraint par une décision de justice.

Cependant, compte tenu du fait qu’un syndicat des copropriétaires ne peut faire exécuter des travaux instantanément (sélection d’une entreprise, disponibilité des entrepreneurs, délais d’exécution), le tribunal ne retiendra pas les quinze mois mais seulement dix mois (les cinq premiers mois de délai ne pouvant être regardés comme étant fautif).

Il en résulte que les deux syndicats des copropriétaires exposent leur responsabilité à l’égard de Mme [E] du fait de leur manque de diligence dans l’exécution des travaux à partir de cinq mois d’inaction.

Ils seront condamnés in solidum à payer à Mme [E] la somme de (550*0,9*10=) 4 950 euros.

2. Sur les appels en garantie

Pour ce chef de préjudice, qui se rapporte strictement à l’inaction des syndicats des copropriétaires postérieurement au dépôt du rapport d’expertise, il y a lieu de partager la dette.

E. Sur les intérêts

En application de l’article 1231-7 du même code (ancien article 1153-1 du code civil), en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

III. Sur les demandes reconventionnelles en paiement

L’article 1302-2 alinéa 2 du code civil dispose que celui qui par erreur ou sous la contrainte a acquitté la dette d’autrui peut agir en restitution contre le créancier. Néanmoins ce droit cesse dans le cas où le créancier, par suite du paiement, a détruit son titre ou abandonné les sûretés qui garantissaient sa créance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] forme les demandes reconventionnelles en paiement suivantes :

— condamner Mme [P] et la SA Axa France IARD es qualité d’assureur à rembourser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] la somme de 12 804 euros TTC au titre des réparations qui ont dû être réalisées sur le plancher haut partie commune ;

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 26] à payer, en denier ou quittance, la somme de 2 876,5 euros TTC en réparation du préjudice subi du fait de la dégradation du mur pignon.

Ces sommes correspondent aux sommes supportées afin de reprendre les parties communes dégradées : d’une part le plancher/plafond et d’autre part le mur pignon.

Quant à lui, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 24] demande au tribunal de céans de condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à payer, la somme de 321,75 euros TTC en remboursement du trop-perçu au titre des travaux d’étanchéité du mur pignon.

A. Sur la demande reconventionnelle en paiement du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] contre Mme [P] et la SA Axa France IARD

S’agissant du plancher/plafond situé entre les appartements de Mmes [E] et [P], s’il n’est pas contestable qu’un important dégât des eaux dont répond la seconde a touché la partie commune, aucun des éléments versés en procédure ne permettent d’établir avec certitude que les dégradations constatées lui sont imputables alors qu’il est établi par ailleurs que l’immeuble est ancien et présente des défaillances constructives.

En effet, face à un rapport d’expertise particulièrement laconique, aucun élément technique dans le débat ne permet de considérer sans doute possible que l’oxydation avancée des fers de la structure est due au dégât des eaux en provenance de l’appartement de Mme [P] plutôt qu’à une lente et ancienne dégradation.

Il n’est pas davantage question de paiement de la dette d’autrui en l’absence d’erreur ou de contrainte (le syndicat des copropriétaires n’a fait sur ce point qu’exécuter une décision de justice) mais seulement d’un appel en garantie rejeté par le tribunal.

La demande sera ainsi rejetée.

B. Sur les demandes réciproques entre les deux syndicats

S’agissant de la réparation du mur pignon, si l’expert a certes constaté que c’est l’arbre du fonds voisin qui a contribué aux infiltrations, il relève également que son système racinaire a seulement « favorisé l’accentuation des fissures » du mur pignon, qui était donc d’ores-et-déjà fissuré, ce dont doit répondre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9], auquel incombe une obligation d’entretien de son immeuble.

Il apparait ainsi que :

— les travaux ont coûté la somme de 2 876,50 euros TTC (soit 1 438,25 euros chacun) ;

— qu’en exécution de l’ordonnance de référé du 8 avril 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 21] a versé à celui du 45bis la somme de 1 760 euros pour ces travaux ;

— qu’il reste donc un solde de (1760-1438,25=) 321,75 euros en faveur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 21].

Partant, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] sera condamné à payer à celui du [Adresse 21] la somme de 321,75 euros.

IV. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

A. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

En application de l’article 695, 4° du même code, les honoraires de l’expert judiciaire sont compris dans les dépens.

En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de la SA Axa France IARD (assureur de Mme [P]), succombant à l’instance.

Autorisation sera donnée à ceux des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre de recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

B. Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés dans la mesure où se trouvent établis leur réalité (ce qui suppose la production de notes d’honoraires et de factures détaillées), leur nécessité et le caractère raisonnable de leur taux, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SA Axa France IARD (assureur de Mme [P]), condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à Mme [E] une somme qu’il est équitable de fixer à 5 000 euros.

Les autres parties ayant supporté une condamnation, elles seront déboutées de leurs demandes de ce chef.

C. Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

I. Sur la fin de non-recevoir soulevée par Mme [P] :

DECLARE irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par Mme [P] ;

II. Sur les demandes principales en paiement de Mme [E] :

A. Sur les demandes en paiement pour la période courant de novembre 2015 à juin 2016

DEBOUTE Mme [E] de sa demande en paiement dirigée contre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] pour la période entre novembre 2015 et juin 2016 ;

CONDAMNE in solidum Mme [P], la SA Axa France IARD (assureur de Mme [P]), la SA Axa France IARD (assureur de Mme [E]) et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 24] à payer à Mme [E] la somme de 3 960 euros au titre de la perte de chance de louer son bien entre novembre 2015 et juin 2016 (déduction faite de la franchise contractuelle de 144 euros pour Axa assureur de Mme [P]) ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 25] à garantir Mme [P] à hauteur de 10% de la condamnation prononcée contre elle au titre de la perte de chance de louer son bien entre novembre 2015 et juin 2016 ;

CONDAMNE la SA Axa France IARD (assureur de Mme [P]) à garantir Mme [P] de la condamnation prononcée contre elle au titre de la perte de chance de louer son bien entre novembre 2015 et juin 2016 (déduction faite de la franchise) ;

DEBOUTE Mme [P] de son appel en garantie dirigé contre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 16] ;

CONDAMNE in solidum Mme [P] et la SA Axa France IARD (son assureur) à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 25] à hauteur de 90% de la condamnation prononcée contre lui au titre de la perte de chance de louer son bien entre novembre 2015 et juin 2016 (déduction faite de la franchise pour Axa) ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 25] de son appel en garantie dirigé contre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 16] ;

CONDAMNE Mme [P] à garantir la SA Axa France IARD (assureur de Mme [E]) à hauteur de 90% de la condamnation prononcée contre elle au titre de la perte de chance de louer son bien entre novembre 2015 et juin 2016 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 25] à garantir la SA Axa France IARD (assureur de Mme [E]) à hauteur de 10% de la condamnation prononcée contre elle au titre de la perte de chance de louer son bien entre novembre 2015 et juin 2016 ;

DEBOUTE la SA Axa France IARD (assureur de Mme [E]) de son appel en garantie dirigé contre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 16] ;

B. Sur les demandes en paiement pour la période courant de juillet 2016 à mars 2021

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 24] à payer à Mme [E] la somme de 28 215 euros au titre de la perte de chance de louer son bien entre juillet 2016 à mars 2021 ;

CONDAMNE in solidum Mme [P] et son assureur la SA Axa France IARD à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 24] à hauteur de 90% des condamnations prononcées contre lui au titre de la perte de chance de louer le bien entre juillet 2016 à mars 2021 ;

CONDAMNE la SA Axa France IARD à garantir Mme [P] ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 24] de son appel en garantie dirigé contre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] au titre de la perte de chance de louer le bien entre juillet 2016 à mars 2021 ;

C. Sur les demandes en paiement pour la période courant d’avril 2021 à juin 2022

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 24] à payer à Mme [E] une somme de 4 950 au titre de la perte de chance de louer son bien d’avril 2021 à juin 2022 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 24] à hauteur de 50% de la condamnation prononcée contre lui au titre de la perte de chance de louer le bien d’avril 2021 à juin 2022 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 24] à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] à hauteur de 50% de la condamnation prononcée contre lui au titre de la perte de chance de louer le bien d’avril 2021 à juin 2022 ;

DEBOUTE le surplus des appels en garantie au titre de la perte de chance de louer le bien d’avril 2021 à juin 2022 ;

D. Sur les intérêts

DIT que les condamnations prononcées au profit de Mme [E] porteront intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

III. Sur les demandes reconventionnelles en paiement :

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] de ses demandes reconventionnelles en paiement ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 24] la somme de 321,75 euros au titre de la dégradation du mur pignon ;

IV. Sur les mesures de fin de jugement :

MET les dépens à la charge de la SA Axa France IARD (assureur de Mme [P]) ;

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SA Axa France IARD (assureur de Mme [P]) à payer à Mme [E] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les autres parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La minute a été signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, et par Madame Maud THOBOR, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT