TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

Loyers commerciaux

N° RG 23/11010

N° Portalis 352J-W-B7H-C2WAU

N° MINUTE : 1

Assignation du :

25 Juillet 2023

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 13 Mai 2026

DEMANDERESSE

Madame [H] [Z] [D] épouse [N]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Frédéric WIZMANE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0223

DEFENDERESSE

S.A CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Jean-Pierre BLATTER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0441

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 13 Février 2026 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 avril 2013, Mme [O] [B] veuve [D] et Mme [H] [D] épouse [N], aux droits desquelles se trouve Mme [H] [D] épouse [N], ont donné à bail commercial, en renouvellement, à la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL des locaux dépendant d’un immeuble situé à [Localité 4], [Adresse 3], pour une durée de neuf années du 1er juillet 2012 au 30 juin 2021, l’exercice de l’activité de « BANQUE – et accessoirement d’assurance- » et un loyer annuel de 87.000 euros hors taxes et hors charges.

Par acte d’huissier de justice signifié le 2 décembre 2020, Mme [H] [D] épouse [N] a délivré congé à la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL pour le 30 juin 2021et offert le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2021 moyennant un loyer principal annuel de 157.841 euros hors taxes et hors charges, avec réajustement du dépôt de garantie, les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 31 mai 2023, Mme [H] [D] épouse [N] a notifié à la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL un mémoire préalable en fixation du loyer annuel du bail renouvelé au 1er juillet 2021 à la somme de 191.664 euros hors taxes et hors charges.

Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 25 juillet 2023, Mme [H] [D] épouse [N] a assigné la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Par un jugement rendu le 26 avril 2024, le juge des loyers commerciaux a notamment :

— constaté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2021 ;

— désigné en qualité d’expert Mme [I] [L] en lui donnant notamment pour mission de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juillet 2021 au regard des dispositions des articles L.145-36, R.145-11 et R.145-7 du code de commerce ;

— fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges.

L’expert a déposé son rapport, qui a été reçu au greffe le 04 avril 2025.

Après renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du juge des loyers commerciaux du 12 février 2026 à laquelle Mme [H] [D] épouse [N] et la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL étaient représentées par leur avocat.

Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, Mme [H] [D] épouse [N] demande au juge des loyers commerciaux de :

« A titre principal,

DECLARER Madame [N] recevable et bien fondée dans l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

FIXER à 191 664 € par an en principal hors taxes et hors charges (taxe foncière et prime d’assurance en sus), le montant du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2021, toutes autres clauses et conditions restant inchangées ;

DIRE ET JUGER que le loyer portera intérêts au taux légal de plein droit à compter de la date d’effet du nouveau loyer soit le 1er juillet 2021 et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts en conformité des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;

A titre subsidiaire,

FIXER à 124.392 € par an en principal hors taxes et hors charges (taxe foncière et prime d’assurance en sus), le montant du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2021, toutes autres clauses et conditions restant inchangées ;

DIRE ET JUGER que le loyer portera intérêts au taux légal de plein droit à compter de la date d’effet du nouveau loyer soit le 1er juillet 2021 et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts en conformité des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;

En tout état de cause,

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

DIRE ET JUGER qu’à défaut d’exercice par l’une ou l’autre des parties de son droit d’option prévu par les dispositions de l’article L 145-57 du Code de commerce et qu’à défaut d’appel ou si l’exécution provisoire est prononcée, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conformément aux dispositions des articles L 111-2, L111-3 et L 111-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTER la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER la SOCIETE CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL aux entiers dépens, comprenant les frais d’expertise de Mme [R], ainsi qu’au paiement d’une somme de 5.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du CPC ».

Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL demande au juge des loyers commerciaux :

« En conséquence, la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL sollicite du juge des loyers commerciaux qu’il fixe le prix du bail renouvelé au 1er juillet 2021 à la somme annuelle de 105 105 euros hors charges et hors taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées sous réserve de celles qui seraient contraires aux dispositions insérées dans le code de commerce par la loi numéro 2014-626 du 18 juin 2014 et le décret numéro 2014-1317 du 3 novembre 2014.

Le juge des loyers commerciaux jugera, pour le cas où par impossible le loyer viendrait à être fixé à une somme supérieure au loyer en vigueur à la date du renouvellement, que le nouveau loyer ne sera dû qu’à compter de la date d’effet du congé délivré par acte extrajudiciaire du 2 décembre 2020 pour un loyer supérieur à 157 841 euros puis à compter du mémoire préalable reçu le 31 mai 2023 pour un loyer supérieur à la somme annuelle de 191664 euros en application de l’article L.145-11 du code de commerce. Dans ce cas les intérêts au taux légal sur les éventuels arriérés ne pourront, conformément à la jurisprudence, courir qu’à compter de la demande en justice constituée par l’assignation du 25 juillet 2023.

Le juge des loyers commerciaux jugera, pour le cas où par impossible le loyer viendrait à être fixé à une somme supérieure au loyer en vigueur à la date du renouvellement, que le nouveau loyer ne sera dû qu’à compter du dernier mémoire de madame [N] pour un loyer supérieur ou égal à 124 392 euros. Dans ce cas les intérêts au taux légal sur les éventuels arriérés ne pourront, conformément à la jurisprudence, courir qu’à compter de la demande en justice constituée par l’assignation du 25 juillet 2023.

La société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL sollicite le remboursement des éventuels trop perçus de loyer qui porteront intérêts au taux légal depuis la date du présent mémoire et à compter de chaque date d’exigibilité, conformément aux dispositions de l’article 1352-6 du code civil et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du même code, pour ceux correspondant à des intérêts dus depuis plus d’un an.

Le juge des loyers commerciaux jugera n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, y compris les frais de l’expertise seront partagés par moitié entre les parties. ».

Les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du jugement.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2026.

MOTIFS

1- Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail renouvelé

1-1 Sur les modalités de fixation du loyer

Dans son précédent jugement du 26 avril 2024, le juge des loyers commerciaux a jugé que, le preneur ne pouvant exercer dans les locaux loués que l’activité commerciale de banque et accessoirement d’assurance, à l’exclusion de tout autre commerce, et les parties s’accordant pour considérer que les locaux étaient loués à usage exclusif de bureau, le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2021 devait être fixé à la valeur locative conformément aux articles L.145-36, R.145-11 et R.145-7 du code de commerce.

1-2- Sur l’évaluation de la valeur locative

Selon l’article L.145-36 du code de commerce, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’Etat.

L’article R.145-11 du même code dispose que le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R.145-7 sont en ce cas applicables.

Selon l’article R.145-7 alinéas 2 et 3, à défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

A titre liminaire, il convient de préciser que la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL exerce son activité dans des locaux qui sont loués selon trois contrats de bail :

— le local objet du présent litige, situé [Adresse 4] et [Adresse 5], lequel correspond au local principal,

— un local situé [Adresse 6] et communicant avec le précédent,

— un local indépendant situé [Adresse 4].

a) Sur le local

— Sur l’emplacement du local

L’expert indique que les locaux loués sont situés au [Adresse 3], à l’angle du [Adresse 6], à [Localité 4].

Selon l’expert, les locaux loués se situent dans un secteur essentiellement résidentiel dont la population a un pouvoir d’achat élevé. La commercialité est de proximité, modérément active aux alentours proches, essentiellement composée de commerces et de services de proximité dont cinq établissements bancaires concurrents situés à des distances variant de 77 à 394 mètres.

Les locaux bénéficient d’une très bonne visibilité , avec un linéaire continu de façade d’environ 40 m, dont 25 m correspondant au local considéré, à l’angle de l'[Adresse 7] et du [Adresse 6], axes très passants.

Le secteur est très bien desservi par les transports en commun (bus et station de métro [Localité 5] en face des locaux) et le flux automobile sur le [Adresse 8] est important, avec accès aux quais de Seine et au boulevard périphérique.

— Sur les caractéristiques du local

L’expert indique que les locaux dépendent d’un bel immeuble haussmannien en pierre de taille, élevé de six étages sur rez-de-chaussée et d’un septième sous combles, avec un sous-sol. La façade est ouvragée, avec des éléments architecturaux décoratifs (moulures et reliefs sur le contour des fenêtres) et agrémentée de garde-corps et balcons en ferronnerie ouvragée sur plusieurs niveaux. La toiture est à [Localité 6], avec un brisis en ardoise et un terrasson en zinc, surmontée d’un dôme au niveau du pan coupé arrondi.

Le local occupé par la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL s’étend sur l’ensemble du linéaire du [Adresse 3] et une partie du [Adresse 9].

L’accès se fait par une entrée principale située dans le pan coupé arrondi de l’immeuble, directement accessible depuis le trottoir, à gauche de la porte d’entrée de l’immeuble, par une porte vitrée à simple battant, sécurisée, sur cadre aluminium et signalétique CIC, donnant accès directement à l’intérieur des locaux. Selon l’expert, il s’agit d’un accès de plain-pied facilitant l’entrée depuis le trottoir, visible aussi bien depuis l'[Adresse 4] que depuis le [Adresse 6].

L’expert décrit ainsi les locaux :

au rez-de-chaussée

— entrée avec espace libre-service comprenant un distributeur de billets et dépôts de chèques ;

Rideau métallique de fermeture après la zone de libre-service, utilisé lorsque l’agence est fermée ;

— à droite de l’entrée une porte donnant sur un espace comptage des billets et un local technique

sécurisé ;

— accueil ;

— un dégagement à gauche avec des bureaux en enfilade (situés sur l'[Adresse 10]) ;

— des bureaux :

• un bureau sur la droite de l’accueil et de l’entrée ([Adresse 4]) ;

• quatre bureaux en enfilade des deux côtés du dégagement côté gauche, dont deux bureaux sans jour ;

• un bureau derrière l’accueil ;

• une salle des coffres accessible aux personnes à mobilité réduite ;

• une salle de réunion/salle de pause, avec une porte d’accès sur la cour de l’immeuble ;

L’expert précise que ces locaux présentent une bonne configuration, adaptée à l’activité, avec des prestations classiques, qu’ils sont en bon état d’entretien et d’apparence et qu’ils ont l’avantage de communiquer avec le local situé [Adresse 6].

au sous-sol, accessible par un escalier intérieur situé à côté de l’accueil qui arrive sur une porte de sécurité grillagée métallique,

• une petite salle des coffres avec porte de sécurité grillagée métallique,

• une grande salle des coffres.,

— Sur la surface

Mme [H] [D] épouse [N] conteste les coefficient de pondération appliqués par l’expert pour la zone d’angle et la salle des coffres. En ce qui concerne la zone d’angle, elle considère qu’il convient de retenir un coefficient de 1,30 au lieu du coefficient de 1,20 appliqué par l’expert. Elle soutient que l’expert a retenu que le local disposait d’une très bonne visibilité compte tenu de son linéaire et souligne que les baies vitrées font l’angle des deux avenues, ce qui renforce l’effet vitrine. En ce qui concerne le coefficient de la salle des coffres, elle sollicite qu’il soit fixé à 0,40 au lieu de 0,30. Elle expose qu’une salle de coffres est particulièrement attractive pour une activité de banque et qu’en l’espèce la salle présente une surface de plus de 80 m², ce qui renforce son attractivité, qu’elle était déjà prévue au contrat de bail et qu’il n’y a pas à tenir compte du taux de location dans la mesure où le bailleur n’a pas à subir les performances du preneur.

La société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL expose qu’en ce qui concerne la pondération de la salle des coffres, l’expert avait retenu dans sa note de synthèse un coefficient de 0,30 et non le coefficient de 0,35 retenu dans son rapport, et sollicite l’application d’un coefficient de 0,25. Elle soutient que l’analyse de l’expert est erronée car la salle des coffres ne constitue pas une zone de vente comme une autre puisque la clientèle n’y est pas reçue pour traiter une opération commerciale et que les conditions d’entrée sont restreintes. Elle indique que c’est la seule présence du dégagement qui justifie un coefficient de 0,35 au lieu du coefficient de 0,30. Elle souligne que le taux d’occupation des coffres, élément selon elle fondamental, n’atteint que 40 %, qu’une salle des coffres constitue un service coûteux rendu à la clientèle et que plus la taille de la salle est importante plus celle-ci constitue une contrainte.

Elle ajoute que le coefficient ne peut être fixé sur la seule taille de la salle mais doit aussi tenir compte de l’accès, des caractéristiques de la salle et des possibilités permises au regard de la destination. En ce qui concerne la pondération de la zone d’angle, la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL s’en remet à l’appréciation de l’expert et souligne que le coefficient de 1,20 appliqué par celle-ci constitue la contrepartie de la visibilité permise par la zone d’angle.

Sur ce,

L’expert a évalué la surface utile des locaux à 282,48 m² au regard des plans qui lui ont été communiqués par les parties.

Elle a ensuite établi la pondération en appliquant les principes et coefficients fixés par la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (5ème édition et circulaire du 11 novembre 2019) et ainsi qu’il suit :

En ce qui concerne la pondération de la zone d’angle, la Charte de l’expertise préconise d’appliquer un coefficient de 1,10 à 1,30 selon l’effet vitrine.

En réponse au dire de Mme [H] [D] épouse [N], l’expert indique que le coefficient de 1,30 trouve à s’appliquer lorsque les deux voies concernées sont toutes deux de commercialité active, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, d’autant que les locaux constituent un bureau-boutique et non une boutique à proprement parlé.

Il doit surtout être retenu que l’effet vitrine important, auquel Mme [H] [D] épouse [N] fait référence, ne résulte pas de la seule zone d’angle mais d’un linéaire de façade beaucoup plus long de 40 m, dont d’ailleurs seulement 25 m correspondent aux locaux considérés.

Le coefficient de pondération de 1,20 retenu par l’expert est donc justifié.

En ce qui concerne la pondération de la salle des coffres, l’expert préconise d’appliquer un coefficient de 0,35 à la salle des coffres comprenant le dégagement

En réponse au dire de Mme [H] [D] épouse [N], elle précise que le coefficient de 0,4 est le coefficient maximal selon la Charte de l’expertise pour « les zones de vente reliées » du sous-sol (fourchette comprise entre 0,30 et 0,40). Selon elle, la salle des coffres peut en effet être assimilée à une zone de vente puisque la clientèle s’y rend et qu’elle est un atout majeur pour y ouvrir un compte bancaire plutôt que dans une autre banque qui n’en disposerait pas. Elle indique retenir un coefficient de 0,35 car la surface du dégagement est comprise. En réponse au dire de la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL, elle indique n’avoir pas remarqué que l’accès à la salle était particulièrement difficile.

La salle des coffres, située au sous-sol, peut être considérée comme une zone de vente reliée dès lors que la location d’un coffre-fort constitue une prestation commerciale proposée par la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL à ses clients et que ceux qui ont conclu un contrat de location de coffre-fort ont accès à la salle, peu important que cet accès soit restreint dès lors qu’il s’agit d’une garantie de sécurité et de confidentialité propre à la prestation et attendue des clients.

La Charte de l’expertise préconise d’appliquer un coefficient de 0,30 à 0,40 pour une zone de vente reliée.

Cette salle, située au sous-sol, de surface utile de 88,74 m², dégagement compris, est reliée au rez-de-chaussée par un escalier intérieur d'1,30 m de largeur environ ; elle bénéficie d’une porte de sécurité grillagée métallique, se compose d’un dégagement, d’une petite salle et d’une grande salle et a une capacité de mille coffres.

Il n’y a pas lieu de prendre en considération le taux d’occupation des coffres dans l’appréciation de la pondération ni l’éventuelle contrainte qu’une salle des coffres pourrait constituer pour le preneur, laquelle n’est d’ailleurs qu’alléguée et nullement démontrée, dès lors que la pondération doit s’appuyer sur des critères strictement immobiliers.

Au vu de ces éléments, le coefficient de 0,35 retenu par l’expert est justifié et doit être appliqué.

La surface pondérée des locaux s’évalue ainsi à 187,62 m²P.

b) Sur la destination des locaux

Selon le contrat de bail, les locaux sont destinés à l’exercice de l’activité de « BANQUE – et accessoirement d’assurance-, à l’exclusion de tout autre commerce. » .

c) Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage et la valeur locative unitaire

Mme [H] [D] épouse [N] sollicite que la valeur locative unitaire soit fixée à un montant de 850 euros/m²B en se référant aux conclusions du rapport de Mme [K] [F], expert, dont elle a sollicité l’avis et compte tenu notamment de la bonne situation des locaux, de la concurrence très présente à proximité soulignant l’intérêt de l’emplacement pour l’activité, des caractéristiques des locaux dont l’excellent linéaire de vitrine en angle et sa visibilité, ainsi que des loyers des baux renouvelés des locaux situés dans le quartier. Elle fait valoir que la fixation du loyer à ce montant est d’autant plus justifiée que le bail stipule une clause d’accession en fin de bail et qu’il s’agit d’un second renouvellement. Elle considère qu’il peut être tenu compte des prix pratiqués pour des locaux équivalents dans lesquels il est exercé une activité différente.

La société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL considère que la valeur locative unitaire doit être fixée à un montant de 600 euros/m²B compte tenu de la qualité de l’emplacement, de l’activité exercée, des prestations fournies par le propriétaire et des prix des loyers pratiqués dans le voisinage pour des locaux équivalents. Elle indique qu’il y a lieu de prendre en considération les références d’agences bancaires puis les références assimilables de bureaux en boutique, aux dates les plus rapprochées du renouvellement et dans des secteurs équivalents à celui des locaux.

Sur ce,

L’expert indique avoir exclusivement recherché des références dans la même activité de bureaux/boutique d’agence bancaire et autres activités assimilables et avoir dû élargir sa recherche à d’autres arrondissements comparables.

Elle se réfère aux loyers de comparaison suivants :

— des loyers de locations nouvelles

— des loyers de renouvellements amiables

— des loyers de renouvellements judiciaires

• trois références correspondant à un seul et même local situé [Adresse 11] à [Localité 7] à 1 km des locaux considérés, dans un secteur à vocation plutôt commerciale, et dans lequel il est exercé une activité d’agence bancaire, avec des surfaces de 69,25 m², 25 m² et 38,60 m² et des valeurs locatives unitaires de 548,7 euros, 550 euros et 550 euros / m²P, pour un renouvellement qui a eu lieu le 1er juillet 2012 ;

• trois autres références de 490 euros, 600 euros et 1.000 euros /m²P, pour des surfaces situées [Adresse 12] à [Localité 8], [Adresse 13] à [Localité 9] et [Adresse 14]/angle [Adresse 15] à [Localité 10], de 94 m²P, 35 m²P et 403 m²P, des renouvellements à effet au 1er janvier 2010 et au 15 juillet 2013 et des locaux dans lesquels sont exercées des activités d’agence bancaire et d’agence de voyages ;

soit, en résumé, :

– des locations nouvelles de 418 euros/m²P à 1.028 euros/m²P,

– des renouvellements amiables de 405 euros/m²P à 1.279 euros/m²P,

– des renouvellements judiciaires de 490 euros/m²P à 1.000 euros/m²P.

L’expert mentionne également les références retenues par l’expert de Mme [H] [D] épouse [N] dans son rapport, cette dernière retenant dans ses conclusions :

— un loyer de renouvellement amiable fixé en mars 2023 à 1.200 euros/m²P pour les locaux de l’agence K HOLDING située [Adresse 16] en mars 2023 ;

— un loyer de location nouvelle fixé en juillet 2021 à 672 euros /m²P pour des locaux à destination de restauration situés [Adresse 6] à [Localité 7] ;

— un loyer de renouvellement fixé par la cour d’appel de [Localité 1] à 1.000 euros/m²P pour une boutique située [Adresse 17] à [Localité 11] ;

L’expert tient compte également :

— des éléments favorables suivants : la situation des locaux dans un secteur résidentiel à pouvoir d’achat élevé, avec un emplacement à l’angle de l'[Adresse 4], voie prestigieuse, et du [Adresse 6], axe très circulant, bénéficiant d’une très bonne desserte par les transports en commun, et une forte représentation de la concurrence, ainsi que les caractéristiques du local, local d’angle dépendant d’un bel immeuble haussmannien et bénéficiant d’un important linéaire de façade, conférant une très bonne visibilité, d’une bonne configuration conforme à l’activité exercée, d’une liaison par escalier du rez-de-chaussée et du sous-sol, d’une importante salle des coffres au sous-sol, d’une liaison avec le local dépendant du [Adresse 18], de la présence d’un distributeur automatique de billets en façade et d’un accès dépôt lorsque l’agence est fermée ainsi que d’un bon état général d’entretien et d’apparence, outre, en ce qui concerne l’économie du bail, une autorisation de sous-location à une filiale du groupe ;

— des éléments défavorables suivants : une commercialité peu active, tant sur l'[Adresse 4] que sur le [Adresse 6], limitée à des commerces de proximité, ainsi que les travaux de mise aux normes à la charge du preneur.

En l’état de ces éléments, l’expert conclut à une valeur locative unitaire de 650 euros/m²P au 1er juillet 2021.

En application de l’article R.145-11 du code de commerce, la valeur locative des locaux considérés doit être recherchée d’abord par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, c’est-à-dire pour des locaux en nature de boutique dans lesquels il est exercé une activité de bureaux, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Cependant, en application des 2ème et 3ème alinéas de l’article R.145-7 du code de commerce, en l’absence de références suffisantes pour des locaux équivalents, il peut être utilisé, à titre indicatif, les loyers des boutiques du voisinage, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

En l’espèce, l’expert a relevé suffisamment de références de loyer de boutique dans lesquelles il est exercée une activité bancaire et une activité de bureaux pour que les références des loyers des boutiques dans lesquelles il est exercé une activité différente ne soient pas prises en compte dans l’appréciation, notamment les références citées par l’expert de Mme [H] [D] épouse [N].

En ce qui concerne les références de locaux se trouvant dans d’autres secteurs, l’expert précise qu’il s’agit d’arrondissements équivalents à celui dans lequel se trouvent les locaux considérés, étant rappelé que les références doivent être corrigées en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence, notamment la date d’effet du bail, la superficie et l’emplacement des locaux.

S’agissant des références de renouvellement amiable Société Générale et BSI Bank situées [Adresse 19] à [Localité 12] et [Adresse 20] à [Localité 13] qu’elle souhaite voir exclure, la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL ne précise pas en quoi elles seraient sans rapport avec les locaux considérés et le secteur dans lequel ils se trouvent.

S’agissant de la référence K Holding située [Adresse 4], citée par Mme [H] [D] épouse [N], le loyer a été fixé en mars 2023, soit postérieurement à la date du reouvellement considéré et ne peut donc être prise en considération. En outre, la référence judiciaire qu’elle mentionne dans ses conclusions ne peut davantage être prise en compte en l’absence de toute indication quant à la situation des locaux, leurs caractéristiques et l’activité exercée.

En ce qui concerne enfin l’accession en fin de bail des travaux qui auraient été réalisés par la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL, soit, selon Mme [H] [D] épouse [N], la création d’une salle des coffres, le cloisonnement des bureaux et l’ installation d’un distributeur automatique de billets, s’il n’est pas établi à quelle date ces travaux ont été réalisés ni si le bailleur y a financièrement participé, il s’avère néanmoins que l’expert en a tenu compte dans son appréciation des caractéristiques des locaux et par conséquent dans l’évaluation de la valeur locative.

Par conséquent, compte tenu des caractéristiques des locaux telles qu’étudiées dans les développements précédents, notamment leur situation dans un secteur résidentiel à pouvoir d’achat élevé et dans un bel immeuble avec un emplacement en angle et un important linéaire de façade leur conférant une très bonne visibilité, outre le bénéfice d’une bonne configuration conforme à l’activité exercée, mais l’inconvénient d’une commercialité peu active, ainsi que des prix pratiqués pour des locaux équivalents, la valeur locative unitaire retenue par l’expert paraît légèremment insuffisante et il s’avère justifié de la fixer à un montant de 700 euros / m²P.

d) Sur les facteurs de majoration et minoration de la valeur locative

Mme [H] [D] épouse [N] sollicite que soient retenues les majorations appliquées par l’expert de 5 % afin de tenir compte du droit de communication avec les locaux adjacents et de 2 % afin de tenir compte de l’autorisation de sous-louer les locaux à une filiale du groupe, ainsi que la minoration de 5 % compte tenu de la mise à la charge du preneur des travaux de mise aux normes. Elle considère que les taux des majorations sont conformes à la jurisprudence.

La société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL soutient que la majoration au titre du droit de communication avec les locaux adjacents doit être réduite à 3 % et celle relative à l’autorisation de sous-louer à 1 % compte tenu de la jurisprudence. Elle ajoute que la sous-location libre intra-groupe ne revêt pas de réel avantage. En outre, elle demande que l’abattement de 5 % préconisé par l’expert en raison de la charge imputée au preneur des travaux de mise en conformité soit retenu. Enfin, elle considère qu’il y a lieu d’ajouter un abattement de 1 % afin de tenir compte du coût de l’assurance de l’immeuble mis à la charge du preneur.

Sur ce,

L’article R.145-8 du code de commerce dispose que du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

— Sur la majoration pour droit de communication

Le contrat de bail mentionne que les locaux communiquent avec ceux situés [Adresse 9].

Ce droit de communication constitue un avantage indéniable permettant l’exploitation de l’activité dans une unité commerciale unique et de surface plus importante.

La majoration de 5 % préconisée par l’expert est pertinente et doit être retenue.

— Sur la majoration pour autorisation de sous-louer les locaux à une filiale du groupe

Le contrat de bail stipule que « Il est formellement interdit au Preneur de sous-louer ou prêter les lieux loués en tout ou partie, même pour un court délai, et à titre gracieux, de ne pouvoir se substituer à quelque titre que ce soit et notamment en gérance libre, une tierce personne dans la jouissance des lieux loués. Par exception, le bailleur autorise le preneur à sous-louer, en partie, à une société filiale du CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL DE [Localité 1] ; sans qu’il soit dérogé aux dispositions des articles 21 et 22 du décret du 30 septembre 1953 ».

L’autorisation de sous-louer constituant ainsi une exception au principe d’interdiction, c’est à juste titre que l’expert a retenu une majoration de la valeur locative compte tenu de l’avantage qu’elle représente pour la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL et qu’elle l’a évaluée à 2 %, cette autorisation étant limitée à une sous-location partielle et au bénéfice d’une société filiale.

— Sur la minoration pour prise en charge par le preneur des travaux de mise aux normes

Il ressort du contrat de bail que le preneur devra « faire son affaire personnelle, s’il y a lieu, de toutes modifications ou installations qui pourraient être prescrites par l’administration ou ses services d’hygiène, de manière que le Bailleur ne puisse jamais être inquiété ni recheché à ce sujet ».

Cette clause par laquelle le bailleur se décharge sur le locataire de son obligation de réaliser les travaux de mise en conformité constitue une clause exorbitante et, en conséquence, un facteur de diminution de la valeur locative.

Il y a lieu dès lors d’appliquer une minoration de 5 % sur la valeur locative ainsi que le propose l’expert et que les parties en sont convenues.

— Sur la minoration pour prise en charge par le preneur du coût de l’assurance de l’immeuble

Il ne ressort pas du contrat de bail que le coût de l’assurance de l’immeuble soit à la charge du preneur et l’expert ne le mentionne d’ailleurs pas dans son rappport.

Il n’y a donc pas lieu de fixer une minoration à ce titre.

*****

Par conséquent, la valeur locative au 1er juillet 2021 s’évalue ainsi :

— valeur locative brute (187,62 m²P x 700 euros =) 131.334 euros ;

— valeur locative nette après application d’une majoration de 5 % (droit de communication), d’une majoration de 2 % (autorisation de sous-location) et d’une minoration de 5 % (travaux de mise aux normes) = (131.334 x 102 % =) 133.960,68 euros.

Dès lors, le loyer annuel du bail renouvelé au 1er juillet 2021 sera fixé à la somme de 133.960,68 euros.

En application des articles 1231-7 et 1343-2 du code civil, des intérêts ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 25 juillet 2023, date de l’assignation, puis au fur et à mesure des échéances échues et les intérêts dus pour une année entière doivent être capitalisés.

2- Sur la demande de remboursement des éventuels trop-perçus de loyer

L’article R.145-23 du code de commerce dispose que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble.

Il n’appartient pas au juge des loyers, dont la compétence est strictement limitée à la fixation du loyer renouvelé ou révisé en application des dispositions légales rappelées ci-dessus, de statuer sur le remboursement par le bailleur d’un éventuel trop perçu de loyer.

Par conséquent, la demande de la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL de condamnation de la société FONTAINE à lui rembourser les éventuels trop-perçus de loyer sera rejetée.

3- Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la procédure et l’expertise ayant été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il convient d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise judiciaire, par moitié entre les parties.

Compte tenu du partage des dépens ordonné, les demandes des parties formées en application de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire qui est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Fixe à la somme de 133.960,68 euros (cent trente-trois mille neuf cent soixante euros et soixante-huit centimes), hors charges et hors taxes, à compter du 1er juillet 2021, le loyer annuel du bail renouvelé entre Mme [H] [D] épouse [N] et la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL pour les locaux situés à [Localité 4], [Adresse 3] ;

Dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû, à compter du 25 juillet 2023 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus postérieurement à cette date, avec capitalisation pour les intérêts échus et dus au moins pour une année entière ;

Rejette la demande de la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL de condamnation de Mme [H] [D] épouse [N] à lui rembourser les éventuels trop-perçus de loyer ;

Partage les dépens, en ce inclus les frais d’expertise judiciaire, par moitié entre les parties ;

Rejette les demandes des parties formées en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 1], le 13 mai 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER S. FORESTIER