TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Anne HAUPTMAN

Madame [A] [I]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/09057 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA7QQ

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 02 avril 2026

DEMANDERESSE

Madame [Y] [C] [Z]

demeurant [Adresse 1] [Localité 2]

représentée par M^e Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1651

DÉFENDERESSE

Madame [A] [I]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mona LECHARNY, Juge des contentieux de la protection

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 janvier 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 avril 2026 par Mona LECHARNY, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 02 avril 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/09057 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA7QQ

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé en date du 15 juin 2017, Madame [S] [E] a donné à bail à Madame [A] [I] un logement situé [Adresse 3].

Madame [S] [E] est décédée le 11 février 2024, laissant pour lui succéder sa fille unique, Madame [Y] [C] [Z].

A raison d’impayés locatifs, Madame [Y] [C] [Z] a fait signifier par courrier de commissaire de justice du 16 juillet 2025 un commandement de payer la somme de 2300 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et faisant suite à une première mise en demeure adressée par courrier recommandé avec accusé de réception du 02 juin 2025.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice délivré le 11 septembre 2025 à étude, Madame [Y] [C] [Z] a fait assigner Madame [A] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

prononcer la résiliation du bail accordé à Madame [A] [I] ;ordonner l’expulsion de Madame [A] [I], ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;condamner Madame [A] [I] à lui payer jusqu’au départ effectif des lieux une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel majoré des charges, réévaluée chaque année comme le loyer ;condamner Madame [A] [I] à lui payer la somme de 2875 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges, selon décompte arrêté au 26 août 2025, échéance d’août 2025 incluse, avec actualisation des loyers et indemnités d’occupation au jour de l’audience ;ordonner la capitalisation des intérêts ;la condamner au paiement d’une somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée le 12 septembre 2025 à la préfecture de [Localité 1] mais aucune fiche de diagnostic social et financier n’a été reçue avant l’audience.

A l’audience du 23 janvier 2026, à laquelle l’affaire a été appelée, Madame [Y] [C] [Z], représentée par son conseil, soutient ses demandes telles qu’exposées dans son assignation.

Elle actualise sa créance à la somme de 4025 euros à la date de l’audience, échéance de janvier 2026 incluse. Elle indique que seul le dernier décompte doit être pris en compte, des règlements étant intervenus, mais plus aucun loyer n’ayant été réglé pour la période de juillet 2025 à janvier 2026.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [A] [I], ne comparait pas et n’est pas représentée. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 02 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou de prononcé de la résiliation judiciaire du bail à raison d’impayés avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Par ailleurs, a peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, Madame [Y] [C] [Z] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, seule obligation s’imposant à elle, en qualité de bailleresse, personne physique.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1228 du même code, quant à lui, dispose que le juge peut, selon les circonstances, prononcer ou constater la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

S’agissant du contrat de bail, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 1728 du code civil le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 de la loi du 7 juillet 1989 dispose également que le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort des décomptes produits par la bailleresse, ainsi que du courrier de mise en demeure qu’elle a adressé à sa locataire par lettre recommandée avec accusé de réception le 02 juin 2025 et du commandement de payer délivré par commissaire de justice le 16 juillet 2025, que les loyers n’ont pas été payés à compter du mois d’avril 2025. Si, à l’audience, Madame [Y] [C] [Z] indique que certains loyers ont été régularisés depuis la délivrance de l’assignation, il n’en demeure pas moins qu’une dette conséquente existe toujours puisque sept mois de loyers demeurent impayés.

Madame [A] [I] n’a jamais récupéré les différents documents qui lui ont été adressés, ne s’eest pas rapprochés de sa bailleresse qui lui proposait pourtant la mise en place éventuelle d’un échéancier de paiements, et ne comparait pas à l’audience pour expliquer sa situation et d’éventuelles difficultés pouvant expliquer sa situation d’impayés.

Dès lors, les manquements de Madame [A] [I] à son obligation contractuelle sont incontestables et justifie la résiliation judiciaire du contrat de bail, qui sera donc prononcée.

Il convient, dès lors, d’ordonner à Madame [A] [I], ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Madame [Y] [C] [Z] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, aucune mauvaise foi n’étant caractérisée, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, la résiliation judiciaire du bail étant ordonnée, Madame [A] [I] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû, si le bail s’était poursuivi en cas de maintien dans les lieux et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des décomptes produits par Madame [Y] [C] [Z] que Madame [A] [I] est redevable de la 4025 euros à la date de l’audience, échéance de janvier 2026 incluse.

Madame [A] [I] ni comparante ni représentée, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe et l’exigibilité de cette dette.

Par conséquent, Madame [A] [I], sera condamnée au paiement de la somme de 4025 euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, Madame [A] [I], qui succombe, supportera la charge des dépens.

Elle sera également condamnée à verser à Madame [Y] [C] [Z] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail verbal conclu entre Madame [S] [E], aux droits de laquelle vient Madame [Y] [C] [Z], et Madame [A] [I] concernant le logement situé [Adresse 3] ;

ORDONNE en conséquence à Madame [A] [I] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour Madame [A] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [Y] [C] [Z] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [A] [I] à verser à Madame [Y] [C] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat de bail résilié, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux constituée par la remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Madame [A] [I] à payer à Madame [Y] [C] [Z] la somme de 4025 euros (quatre mille vingt-cinq euros), selon décompte arrêté à la date de l’audience, échéance de janvier 2026 incluse, au titre des loyers et charges impayés, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE Madame [A] [I] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [A] [I] à payer à Madame [Y] [C] [Z] la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière La juge des contentieux de la protection