TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur de Madame

[Q]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/07626 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAVD7

N° MINUTE :

5 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 02 juin 2026

DEMANDERESSE

S.A. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1],

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître GENON-CATALOT, avocat au barreau de Paris, vestiaire #B0096

DÉFENDEURS

Madame [T] [Q],

non comparante, ni représentée

Monsieur [W] [Q],

comparant en personne

demeurant tous les deux [Adresse 2]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 mars 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 juin 2026 par Romain BRIEC, Juge assisté de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 02 juin 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/07626 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAVD7

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à compter du 22 juillet 1993, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) a consenti à bail à Madame [T] [Q] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer de 2808,41 francs outre une provision sur charges de 703,10 euros.

Estimant que Madame [T] [Q] n’occupait plus les lieux, la RIVP a fait assigner Madame [T] [Q] et Monsieur [W] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, par actes de commissaire de justice des 19 et 25 août 2025, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— La résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Madame [T] [Q],

— Son expulsion et celle de tout occupant de son chef, en particulier Monsieur [W] [Q], sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du jugement, ceci pendant un délai de 3 mois et en se réservant la compétence pour la liquidation, avec recours à un serrurier et à la force publique si besoin est, et avec autorisation de séquestration du mobilier laissé dans les lieux,

— La suppression du délai de deux mois, prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— La condamnation de Madame [T] [Q] au paiement de la somme de 4075,65 euros d’arriéré de loyers et de charges, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision, et avec capitalisation des intérêts,

— La condamnation in solidum des défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, majoré de 30%, à compter de la décision à intervenir et jusqu’à libération effective des lieux,

— Leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 1200 euros au titre des frais irrépétibles, outre aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 mars 2026.

A l’audience, la RIVP, représentée par son conseil, a renvoyé aux termes de son acte introductif développés oralement. Elle a actualisé sa créance à la somme de 10 042 euros au 17 mars 2026, échéance de février 2026 incluse. Elle a en outre précisé que Madame [T] [Q] réside désormais en EHPAD à l’étranger. Le transfert de bail au profit de Monsieur [W] [Q] n’est pas légalement possible car ce dernier est célibataire alors que le logement est un F5.

Monsieur [W] [Q], comparant en personne, a confirmé que Madame [T] [Q] vit en EHPAD à l’étranger depuis 2022 et exposé vivre désormais dans l’appartement avec sa sœur. Il a sollicité le bénéfice d’un délai d’une année pour quitter les lieux, dans l’attente de pouvoir intégrer un logement social. Il a ajouté avoir soldé il y a quelques jours l’intégralité de la dette locative.

Bien qu’assignée par procès-verbal de vaines recherches, Madame [T] [Q] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. En application de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, en application de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, il sera observé que Monsieur [W] [Q] ne remplit pas les conditions légales prévues pour pouvoir bénéficier d’un transfert de bail, le logement litigieux étant de type F5 alors qu’il a indiqué à l’audience du 24 mars 2026 y résider avec sa sœur.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation judiciaire du bail et ses conséquences

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Enfin, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Par ailleurs, aux termes de l’article 2 de ladite loi, le logement loué doit constituer la résidence principale du preneur.

En l’espèce, Monsieur [W] [Q] a verbalisé à l’audience du 24 mars 2026 que Madame [T] [Q] n’occupe plus l’appartement pris à bail depuis 2022. Dans le même sens, son avis d’impôts de 2023 est libellé à une autre adresse que celle du bien objet du litige. De plus, la sommation interpellative du 25 juillet 2024 met en évidence que Madame [T] [Q] n’occupait pas le logement à cette date.

Il en ressort une violation manifeste du locataire de ses obligations, violation suffisamment longue et grave pour justifier de la résiliation du bail à ses torts exclusifs à compter de ce jour.

Madame [T] [Q] et Monsieur [W] [Q], devenant sans droit ni titre, il convient d’autoriser son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef dans les modalités fixées dans le dispositif.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et de l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Le locataire a seul vocation à être condamné au titre des loyers impayés en ce qu’il est le seul débiteur contractuellement tenu par le contrat de bail, en application de l’article 1199 du code civil précisant que le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties et que les tiers ne peuvent ni demander l’exécution du contrat ni se voir contraints de l’exécuter, et dès lors qu’il n’est justifié d’aucune cotitularité du bail de droit au sens de l’article 1751 du code civil ni solidarité légale des charges ménagères au sens des articles 220 ou 515-4 du code civil.

En revanche, en ce que l’indemnité d’occupation, de nature délictuelle, trouve son fait générateur dans l’occupation du bien, y sont tenus au premier chef les occupants du bien, même non locataires. Le locataire non occupant peut par ailleurs en être tenu s’il peut lui être reproché un défaut de diligences pour restituer les lieux au bailleur et solliciter le départ de l’occupant installé dans les lieux de son fait. Les occupants et le locataire sont alors condamnés in solidum en leur qualité de coauteur du dommage, unique et indivisible, du bailleur.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif du 23 mars 2026 produit par Monsieur [W] [Q], lequel est plus récent que celui communiqué par la RIVP, que l’existence d’un arriéré locatif de 4042,93 euros est avérée au 20 mars 2026, échéance de février 2026 incluse. Si Monsieur [W] [Q] communique des courriers électroniques tendant à démontrer qu’il aurait depuis soldé la dette locative, ceux-ci à eux seuls ne démontrent pas que les sommes auraient effectivement été perçues du bailleur.

Madame [T] [Q] sera en conséquence tenue au paiement de cette somme de 4042,93 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 25 août 2025 conformément à la demande du bailleur. Il sera rappelé que les paiements intervenus postérieurement au 20 mars 2026 viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées.

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier. En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 25 août 2025.

En revanche, en sa qualité d’occupant des lieux Monsieur [W] [Q] sera tenu seul de verser une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu’à la libération des lieux. Il n’y a pas lieu de prévoir une quelconque majoration par rapport à la valeur locative du bien.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux de l’occupant

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans.

En l’espèce, Monsieur [W] [Q] n’apporte aucun élément à l’appui de sa demande de délai supplémentaire pour pouvoir quitter les lieux. Il ne justifie pas d’une recherche d’un logement dans le parc privé qui serait restée infructueuse. Sa demande d’accès à un logement social est également récente pour date du 12 février 2026 comme il l’a indiqué à l’audience. En outre, Madame [T] [Q] étant en EHPAD depuis 2022 comme il l’a exposé à l’audience, il se maintient dans l’appartement en violation de la loi depuis près de quatre années.

La demande de délai pour quitter les lieux sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires

Madame [T] [Q] et Monsieur [W] [Q], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la RIVP les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle Madame [T] [Q] et Monsieur [W] [Q] seront condamnés in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail du 22 juillet 1993 consenti à Madame [T] [Q] et Monsieur [W] [Q] concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], aux torts du locataire, à compter de ce jour ;

ORDONNE en conséquence à Madame [T] [Q] de restituer les clés du logement dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [T] [Q] d’avoir restitué les clés dans ce délai, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, en particulier Monsieur [W] [Q], y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [T] [Q] à payer à la RIVP la somme de 4042,93 euros d’arriéré de loyers et de charges au 23 mars 2026, échéance de Février 2026 incluse, avec intérpets au taux legal à compter du 25 août 2025 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts à compter du 25 août 2025 ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au 23 mars 2026 viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

RAPPELLE que Madame [T] [Q] demeure tenue au paiement du loyer et des charges jusqu’à la résiliation du bail ;

CONDAMNE Monsieur [W] [Q] à verser à la RIVP une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de ce jour et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE in solidum Madame [T] [Q] et Monsieur [W] [Q] à verser à la RIVP la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [T] [Q] et Monsieur [W] [Q] aux dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait à [Localité 1], le 02 juin 2026.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection