TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e ELMAM (C0240)

M^e SALOMON (B0873)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 25/03114

N° Portalis 352J-W-B7J-C7CJZ

N° MINUTE : 1

Assignation du :

10 Mars 2025

JUGEMENT

rendu le 27 Avril 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. GPB CONCEPT (RCS de [Localité 1] 910 979 715)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Rachid ELMAM, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0240

DÉFENDERESSE

S.C.I. [S] (RCS de [Localité 1] 478 657 406)

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Fiona SALOMON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0873

Décision du 27 Avril 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 25/03114 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7CJZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Cassandre AHSSAÏNI, Juge, statuant en juge unique, assistée de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 03 Février 2026 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 27 Avril 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

___________________

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 28 mai 2022, la S.C.I. [S] a donné à bail commercial à la S.A.S. GPB Concept des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] pour une durée de neuf ans à compter du 1er juin 2022, pour y exercer exclusivement les activités de RESTAURANT TRADITIONNELLE ET EVENEMENTIELLE (sic), SOIREES FESTIVES – ORGANISATION DE SOIREES A [Localité 5] », moyennant un loyer annuel de 210 000 euros en principal, payable mensuellement et d’avance.

Par acte extrajudiciaire du 10 février 2025, la S.C.I. [S] a fait signifier à la S.A.S. GPB Concept un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur une somme de 45 120 euros en principal au titre des loyers et charges, selon décompte locatif arrêté au 3 février 2025.

Par acte de commissaire de justice du 10 mars 2025, la S.A.S. GPB Concept a fait assigner la S.C.I. [S] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principalement de voir prononcer la nullité du commandement de payer du 10 février 2025 et subsidiairement de voir suspendre les effets de la clause résolutoire.

À l’issue de la mise en état, la clôture de l’instruction a été prononcée le 15 septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie à juge unique du 3 février 2026 et mise en délibéré au 27 avril suivant.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par dernières conclusions notifiées le 11 septembre 2025, la société GPB CONCEPT demande au tribunal de :

« A TITRE PRINCIPAL :

Prononcer la nullité du commandement signifié à la société GPB CONCEPT suivant exploit du 10 février 2025, dès lors que cet acte a été délivré par le SCI AVEROES dans des conditions exclusives de toute bonne foi ;

Débouter en conséquence la SCI AVEROES de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

Si le Tribunal jugeait néanmoins valable le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et recevable la demande d’acquisition de ladite clause sur ce fondement :

Suspendre en tant que de besoin les effets de la clause résolutoire dans les termes des dispositions légales sus-rappelées, en accordant un délai de 18 mois au débiteur pour s’acquitter des sommes dues, ce avec les conséquences qui en découlent à l’égard des prétentions de la société bailleresse qui doit être déboutée en tout état de cause de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE :

Débouter la SCI AVEROES de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, et notamment de la demande visant à constater l’acquisition de la clause résolutoire du 10 février 2025, et la demande de conservation du dépôt de garantie,

Ramener à un euro le montant de la clause pénale,

Octroyer un délai de 18 mois à la société GPB CONCEPT quant au paiement de la dette locative consistant au versement de 18 mensualités d’un même montant,

Condamner la SCI AVEROES à verser à la société GPB CONCEPT la somme de 2.400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SCI AVEROES aux entiers dépens ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 8 septembre 2025, la S.C.I. [S] demande au tribunal de :

« – DEBOUTER la société GPB CONCEPT de sa demande au titre de la nullité du commandement de payer en date du 10 février 2025,

– DEBOUTER la société GPB CONCEPT de ses demandes de délais et suspension des effets de la clause résolutoire,

A titre reconventionnel :

– CONSTATER à la date du 10 mars 2025 la résiliation du contrat de bail commercial conclu entre la société [S] et la société GPB CONCEPT relativement aux locaux sis [Adresse 3] par acquisition de la clause résolutoire du bail,

– ORDONNER l’expulsion de la société GPB CONCEPT ou de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 4] à défaut de départ volontaire des lieux loués, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu, dans le mois du jugement à intervenir et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard dès l’expiration de ce délai ;

– DIRE que le Juge de l’exécution se réservera la liquidation de l’astreinte par application de l’article L131-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

– DIRE ET JUGER que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

– CONDAMNER la société GPB CONCEPT au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 25.519,20 € TTC par mois à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à son départ définitif des lieux loués avec remise des clefs,

– CONDAMNER la société GPB CONCEPT à payer à la société [S] la somme de 199.808,80 euros (sauf à parfaire) au titre des loyers et indemnité d’occupation au 05 septembre 2025 et en ce compris le solde du dépôt de garantie à la suite de l’indexation,

– CONDAMNER la société GPB CONCEPT à payer à la société [S] la somme de 9.990,44 € au titre de la clause pénale (à parfaire),

– DIRE que le dépôt de garantie de 52.500€ versé ainsi que le solde de 9.932 € restant dû au titre de l’indexation restera acquis à la S.C.I. [S],

Décision du 27 Avril 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 25/03114 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7CJZ

– CONDAMNER la société GPB CONCEPT au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– CONDAMNER la société GPB CONCEPT au paiement des entiers dépens de la procédure, incluant les frais de délivrance du commandement de payer en date 10 février 2025 (295,78 €),

– ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties s’agissant de l’exposé exhaustif de leurs moyens, qui seront néanmoins résumés dans la partie de ce jugement consacrée à la motivation.

MOTIVATION

Sur la régularité du commandement de payer

La S.A.S. GPB Concept fait valoir que la S.C.I. [S] lui a fait signifier un commandement de payer le 10 février 2025 sans aucune mise en demeure préalable, qu’en outre la bailleresse y a joint un décompte omettant de prendre en considération un paiement de 5 000 euros, de sorte qu’elle était dans l’incapacité de vérifier le montant exact de sa dette locative, et enfin que la bailleresse connaissait les difficultés qu’elle rencontrait, tenant notamment à la perte de clientèle du local du fait de sa fermeture pendant plusieurs années, de la très faible activité durant la période de délivrance du commandement et de l’engagement d’un montant très important pour la réalisation de travaux de mise aux normes, la franchise de six mois de loyers du 1er juin 2022 au 30 novembre 2022 étant insignifiante en comparaison de cette dépense, étant enfin observé que les loyers entre le 1er décembre 2022 et le 1er novembre 2023 ont été dûment payés alors que l’établissement était fermé pour travaux. La locataire en conclut que le commandement de payer du 10 février 2025 a été délivré de mauvaise foi, justifiant le prononcé de son annulation.

En réplique, la S.C.I. [S] expose que l’argumentation de la preneuse relative à l’absence de mise en demeure ne repose sur aucun fondement juridique, qu’elle ne justifie pas du règlement qu’elle invoque, et que si elle était bien avertie de la fermeture du local pendant plusieurs années, cela a notamment été pris en compte par l’octroi d’une franchise de loyer de six mois et d’une minoration de loyer sur deux ans, de sorte que la S.A.S. GPB Concept doit être déboutée de sa demande d’annulation du commandement du 10 février 2025.

En droit en vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu, à titre d’obligation principale, de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il résulte par ailleurs de l’article L. 145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1134 devenu 1104 du code civil, sont privés d’effet les commandements visant la clause résolutoire, qui, quoique répondant aux conditions légales, sont délivrés de mauvaise foi par le bailleur, soit dans des circonstances démontrant sa volonté d’exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire.

En vertu des articles 2274 et 1353 du code civil, ensemble l’article 9 du code de procédure civile, la bonne foi est toujours présumée et il revient à la partie qui invoque la mauvaise foi de son cocontractant d’en rapporter la preuve.

Enfin, il est établi que doit être privé d’effet un commandement ne permettant pas au locataire de comprendre l’inexécution qui lui est reprochée et d’y mettre un terme dans le délai fixé.

Décision du 27 Avril 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 25/03114 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7CJZ

En l’espèce, par acte extrajudiciaire du 10 février 2025, la S.C.I. [S] a fait commandement à la S.A.S. GPB Concept de lui payer la somme de 45 120 euros en principal au titre de loyers et charges impayés, selon un décompte locatif joint, arrêté au 3 février 2025.

En ce qui concerne le règlement de 5 000 euros invoqué par la S.A.S. GPB Concept, qui aurait été omis par la bailleresse et empêcherait la preneuse de vérifier le montant exact de sa dette locative, force est de constater que, si la bailleresse admet l’existence de ce paiement au sein de ses décomptes postérieurs au commandement de payer, de sorte que son existence n’apparaît pas contestée, la preneuse ne verse aucun élément attestant de la date de ce paiement. En effet, la preneuse produit un certain nombre de captures d’écran d’application bancaire faisant état de virements effectués au bénéfice de la S.C.I. [S], mais ces virements portent sur des sommes de 6 000 euros, 3 000 euros et 8 000 euros et sont datés des 11, 18 et 24 février 2025. Ils sont donc tous postérieurs à la délivrance du commandement de payer du 10 février 2025. Dès lors, la preneuse ne démontre pas avoir effectué le paiement litigieux avant la délivrance du commandement de payer dont elle sollicite l’annulation.

Au surplus, la délivrance d’un commandement de payer pour une somme supérieure à celle effectivement exigible demeure valable pour le montant non contesté de la dette. L’éventuelle omission par la bailleresse du paiement litigieux n’aurait donc pas suffi à caractériser, à elle seule, la mauvaise foi de la bailleresse dans la délivrance de l’acte.

S’agissant de l’absence de mise en demeure préalablement à la signification du commandement de payer, c’est à juste titre que la S.C.I. [S] oppose qu’elle ne ressort d’aucun texte légal ou réglementaire encadrant la mise en œuvre de la clause résolutoire, l’article L. 145-41 précité du code de commerce ne faisant référence qu’à un unique commandement demeuré infructueux. Une telle formalité n’est pas davantage stipulée à l’article 9 du bail relatif à la mise en œuvre de la clause résolutoire.

Enfin, il ne peut être soutenu par la S.A.S. GPB Concept que la connaissance par la bailleresse de ses difficultés financières caractériserait sa mauvaise foi dans la délivrance du commandement de payer, alors que la bailleresse ne fait qu’exercer un droit qu’elle détient de la loi et du contrat. La preneuse n’établit nullement, au demeurant, avoir averti sa cocontractante de ce qu’elle rencontrait les difficultés alléguées. Au surplus, aux termes de l’article 4 du bail, il a été consenti à la locataire « une franchise de loyer de 6 mois en considération des travaux à effectuer et des autorisations administratives à obtenir », outre une minoration de loyer portant sur une longue période (du 1er juin 2022 au 31 mai 2024) de sorte que la bailleresse a tenu compte des éléments mis en avant par la locataire dans ses écritures en aménageant les conditions financières du contrat.

En conséquence, la S.A.S. GPB Concept, qui ne rapporte pas la preuve de ce qu’elle allègue, n’est pas fondée à solliciter l’annulation du commandement de payer signifié le 10 février 2025. Elle sera déboutée de cette demande.

Sur la mise en œuvre de la clause résolutoire

Au soutien de sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, la S.C.I. [S] fait valoir que la S.A.S. GPB Concept n’a pas régularisé les causes du commandement de payer du 10 février 2025 dans un délai d’un mois suivant sa délivrance, la dette locative s’étant au contraire considérablement aggravée, jusqu’à atteindre la somme de 199 808,80 euros au 5 septembre 2025, réajustement du dépôt de garantie compris. La bailleresse s’oppose en outre à l’octroi de délais de paiement aux motifs que la locataire ne justifie pas de l’existence de ses difficultés, ni des règlements qu’elle prétend avoir effectués, ni de ses facultés économiques de nature à tenir l’échéancier qu’elle sollicite.

Décision du 27 Avril 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 25/03114 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7CJZ

Pour solliciter l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, la S.A.S. GPB Concept soutient qu’elle a procédé à différents paiements au bénéfice de la bailleresse. Elle ajoute qu’elle a rencontré de graves difficultés financières en raison d’un début poussif de son activité, qu’entre le 1er juin 2022 et fin octobre 2023 l’établissement a été fermé pour la réalisation de travaux et que l’allongement imprévu de la durée de ces travaux lui a causé des difficultés de trésorerie, que la conjoncture économique est défavorable aux commerçants restaurateurs en raison de l’inflation, que son bilan pour l’exercice 2024 permet de constater qu’elle sera en mesure de rembourser sa dette locative, étant observé qu’elle a été en mesure de payer ses loyers alors que le local était fermé pour travaux, et qu’elle a par ailleurs sollicité un prêt bancaire d’un montant de 140 000 euros pour procéder au paiement de sa dette locative.

En droit, aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, le bail commercial liant les parties contient en son article 9 une clause résolutoire prévoyant notamment qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou partie de terme de loyer, de frais, charges ou prestations, droit au bail ou provision sur charges à l’échéance, un mois après un commandement de payer demeuré infructueux et contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, même en cas de paiement postérieur et sans qu’il soit besoin de former une action en justice.

Comme exposé précédemment, par acte extrajudiciaire du 10 février 2025, la S.C.I. [S] a fait commandement à la S.A.S. GPB Concept de lui payer la somme de 45 120 euros en principal au titre de loyers et charges impayés.

La S.A.S. GPB Concept n’allègue ni ne démontre avoir procédé au règlement intégral des sommes réclamées dans le délai d’un mois suivant la délivrance de ce commandement, se limitant à solliciter, pour le cas où ledit commandement serait jugé valable, la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement pour une durée de 18 mois.

En conséquence, les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire se sont trouvées réunies et il convient de constater que le bail a été résilié de plein droit le 10 mars 2025 à vingt-quatre heures.

Au soutien de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, la S.A.S. GPB Concept produit une attestation comptable faisant état d’une baisse de chiffre d’affaires sur la période du 1er janvier 2025 au 31 août 2025 par rapport à la même période de l’année 2024. Toutefois, ces difficultés économiques ne sauraient à elles seules fonder l’octroi de délais de paiement.

Selon le dernier décompte locatif versé par la S.C.I. [S], qui tient compte de l’ensemble des règlements invoqués par la S.A.S. GPB Concept représentant un montant total de 25 000 euros, la locataire se trouvait débitrice le 5 septembre 2025 de la somme totale de 189 876,80 euros au titre des loyers / indemnités d’occupation et accessoires. Si la preneuse souligne qu’elle a payé ses loyers lorsque le local était fermé pour travaux, elle ne conteste pas le décompte ainsi produit, lequel fait apparaître des paiements partiels sur la période de janvier à mars 2025 puis une absence totale de paiement à compter d’avril 2025.

En dépit des paiements partiels qu’elle a effectués, force est donc de constater que la locataire ne s’acquitte pas mensuellement des sommes dues en application du bail et qu’elle n’a pris aucune mesure visant à résorber sa dette. La simulation de prêt qu’elle verse aux débats ne peut s’assimiler à une telle mesure, dès lors que l’obtention du prêt en question n’est ni démontrée ni alléguée.

En outre, les travaux invoqués par la locataire pour expliquer ses défauts de paiement ont pris fin en 2023, alors que l’arriéré de la preneuse ne s’est constitué qu’à partir de l’année 2025 aux termes des décomptes produits. Ainsi, en l’absence d’élément explicatif additionnel, ces travaux n’apparaissent pas de nature à justifier la formation de la dette locative.

Il convient également d’observer que les arguments très généraux développés par la S.A.S. GPB Concept au sujet de l’inflation et de la conjoncture économique sont inopérants, en ce qu’ils n’attestent en rien de la situation personnelle de la débitrice au sens de l’article 1343-5 du code civil.

Enfin, les états financiers versés par la locataire portent sur l’exercice 2024 et ne permettent donc pas de justifier suffisamment de sa situation économique actuelle, d’autant que l’attestation comptable qu’elle produit par ailleurs fait état d’une baisse de chiffre d’affaires pour l’année 2025 et qu’elle reconnaît avoir accumulé un arriéré auprès de plusieurs créanciers, tels que le trésor public et divers fournisseurs.

La S.A.S. GPB Concept ne rapporte donc pas la preuve de sa capacité à apurer sa dette tout en reprenant le paiement des loyers, charges et taxes courants, de sorte que sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ne peut prospérer. En conséquence, il convient d’en débouter la S.A.S. GPB Concept.

La S.A.S. GPB Concept devra donc, compte tenu de sa qualité d’occupante sans droit ni titre des locaux, quitter ceux-ci dans un délai de deux mois suivant la signification du présent jugement, sous peine d’expulsion dans les conditions fixées au dispositif, sans qu’il soit toutefois nécessaire d’assortir cette injonction d’une astreinte, la résistance de la défenderesse à l’exécution de cette décision ne pouvant en l’état être présumée.

Sur l’indemnité d’occupation

Il est constant que l’indemnité d’occupation a une nature mixte, compensatoire – elle est la contrepartie de la jouissance des locaux – et indemnitaire – elle répare le préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre.

En l’espèce, la S.A.S. GPB Concept est redevable d’une indemnité d’occupation à compter de la cessation du bail, soit du 11 mars 2025, ce jusqu’à la restitution effective des locaux.

Celle-ci sera fixée, comme il est d’usage, au montant du dernier loyer exigible à la date de la résiliation du bail, taxes et charges en sus, et sera indexée conformément au contrat afin d’indemniser justement la propriétaire de la durée de l’occupation illicite.

Sur l’arriéré locatif

La S.C.I. [S] sollicite la condamnation de la S.A.S. GPB Concept à lui payer la somme de 189 876,80 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et accessoires, arrêtés au 5 septembre 2025.

Cette prétention s’appuie sur le décompte locatif versé aux débats, qui précise les sommes appelées chaque mois au titre des loyers, provisions sur charges et taxes.

À défaut de contestation opérante du principe ou du quantum de cette somme, la S.A.S. GPB Concept sera condamnée à la payer à la S.C.I. [S].

La demande de délais de paiement formée en tout état de cause par la débitrice est là encore écartée, pour les mêmes motifs que ceux développés précédemment.

Sur le dépôt de garantie

Outre les sommes sur lesquelles il a été précédemment statué, la S.C.I. [S] sollicite le versement d’un montant de 9 932 euros au titre du solde de dépôt de garantie restant dû en vertu l’indexation et réclame que le dépôt de garantie versé par la preneuse, s’élevant à la somme de 52 500 euros, lui reste acquis.

La S.A.S. GPB Concept oppose que les stipulations relatives au dépôt de garantie constituent une clause pénale au sens des dispositions de l’article 1231-5 du code civil et qu’il convient de réduire le montant cette clause pénale à la somme d’un euro.

En vertu de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Aux termes du bail résilié et spécifiquement de son article 5, il est stipulé que :

« Le bailleur reconnaît avoir reçu du preneur la somme de 52.500 € (CINQUANTE ET UN MILLE EUROS) correspondant à 3 mois de loyer de référence, en garantie de paiement du loyer de la bonne exécution des clauses et conditions du présent bail, des réparations locatives et des sommes dues par le preneur dont le bailleur pourrait être rendu responsable et plus généralement de la bonne exécution des clauses et conditions du présent bail

La différence en plus ou en moins sera payée ou restituée après vérification desdites réparations, déménagement, remise des clés et production par le preneur de l’acquit de ses contributions et taxes ou droits quelconques.

Ce dépôt de garantie ne sera pas productif d’intérêt au profit du preneur, ni imputable par compensation sur la dernière échéance de loyer.

A chaque réajustement de loyer, ce dépôt de garantie sera diminué ou majoré de manière à toujours correspondre à 3 mois de loyer. »

En outre, le dernier alinéa de l’article 9 du bail, relatif à l’application de la clause résolutoire, stipule, dans l’hypothèse de l’acquisition de cette dernière :

« Le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité sans préjudice de son droit à tous dommages et intérêts. »

Sur la demande de réajustement du dépôt de garantie

S’agissant d’abord de la demande de la bailleresse en paiement de la somme de 9 932 euros au titre du réajustement du dépôt de garantie, il est relevé que ce réajustement est sollicité au motif que le loyer a été majoré en vertu de la clause d’indexation du bail à compter du mois de juin 2025.

Décision du 27 Avril 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 25/03114 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7CJZ

Il résulte effectivement du dernier alinéa de l’article 5 précité du bail que le dépôt de garantie doit être diminué ou majoré de manière à toujours correspondre à trois mois de loyer, de sorte qu’une majoration du loyer par le jeu de la clause d’indexation a bien pour effet de majorer le montant du dépôt de garantie devant être détenu par la bailleresse. Toutefois, en l’espèce, la majoration du loyer par le jeu de l’indexation est sollicitée à compter du mois de juin 2025, soit pour une période où les conditions d’acquisition de la clause résolutoire avaient d’ores et déjà été réunies et où le bail avait donc déjà été résilié de plein droit, comme constaté précédemment.

Le bail ayant été résilié, le dépôt de garantie, qui suit l’évolution du loyer qui avait à cette date a été remplacé par une indemnité d’éviction, ne doit pas faire l’objet d’un réajustement.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande en paiement de la somme de 9 932 euros formée par la S.C.I. [S] au titre du réajustement du dépôt de garantie.

Sur les demandes de conservation du dépôt de garantie et de modération de la clause d’attribution du dépôt de garantie

En vertu de l’article 9 précité du bail, il est stipulé que le dépôt de garantie, en cas d’acquisition de la clause résolutoire, resterait acquis à la bailleresse à titre d’indemnité, sans préjudice de son droit à tous dommages et intérêt.

En l’espèce, le bail ayant été résilié par acquisition de la clause résolutoire, la S.C.I. [S] est en principe fondée à solliciter la conservation du dépôt de garantie, d’un montant non contesté de 52 500 euros.

Cependant, au vu de la clause précitée, qui prévoit que le dépôt de garantie, en cas d’acquisition de la clause résolutoire, doit rester acquis à la bailleresse à titre d’indemnité sans préjudice de son droit à tous dommages et intérêts, il est constaté que les parties ont évalué forfaitairement et d’avance l’indemnité à laquelle donnerait lieu l’inexécution de la preneuse. Ainsi, la stipulation litigieuse, qui a notamment pour objet de faire assurer par la locataire l’exécution de ses obligations de paiement, s’analyse en une clause pénale, comme le soutient à juste titre la S.A.S. GPB Concept.

Or la pénalité convenue est manifestement excessive, au vu de la disproportion entre son montant et le préjudice subi par la S.C.I. [S] du fait de la résiliation du bail, étant observé que la bailleresse a déjà obtenu, par l’octroi d’une indemnité d’occupation, une réparation du préjudice né de l’occupation sans droit ni titre des locaux par la locataire sortante.

Il convient, dès lors, de modérer ladite pénalité.

Après modération, il y a lieu d’autoriser la bailleresse à conserver partiellement le dépôt de garantie, à hauteur de la somme de 10 000 euros.

Sur la clause pénale

La S.C.I. [S] énonce que le total du solde dû par la S.A.S. GPB Concept doit être majoré de 5 % conformément aux dispositions de la clause pénale insérée au contrat de bail. La bailleresse sollicite en conséquence la condamnation de la S.A.S. GPB Concept au paiement de la somme de 9 990,44 euros.

La S.A.S. GPB Concept estime qu’il convient de retrancher sur l’assiette de la clause pénale la somme de 20 000 euros correspondant aux paiements intervenus et de réduire le montant de la clause pénale à la somme d’un euro.

En vertu de l’article 1231-5 du code civil précité, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

En l’espèce, l’article 8 du bail prévoit que :

« Le locataire s’engage formellement à respecter les deux clauses pénales suivantes :

En cas de non paiement de toute somme due à son échéance et dès la première mise en demeure faite dans les délais normaux en lettre recommandée avec accusé de réception, le locataire devra payer en sus, outre les frais de recouvrement, cinq pour cent du montant de la somme due pour couvrir le bailleur tant des dommages pouvant résulter du retard dans le paiement que des frais, diligence et honoraires exposés pour le recouvrement de cette somme, sans préjudice de l’application judiciaire de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Ce montant sera majoré des intérêts au taux légal en vigueur majoré de 0,5 point et pour la période courant entre la date d’exigibilité et la date du règlement.

Si le locataire déchu de tout droit d’occupation ne libère pas les lieux, résiste à une ordonnance d’expulsion ou obtient des délais pour son départ, il devra verser par jour de retard, outre les charges, une indemnité conventionnelle d’occupation égale au loyer quotidien, ceci jusqu’à complet déménagement et restitution des clefs. Cette indemnité est destinée à dédommager le bailleur du préjudice provoqué par l’occupation abusive des lieux loués faisant obstacle à l’exercice des droits du bailleur. Sera considéré jour de retard toute journée d’occupation, pour quelque cause que ce soit, du lendemain de la cessation de la location jusqu’au jour de la restitution des clefs après déménagement complet, toute journée commencée étant intégralement due. »

En application de ces stipulations claires et précises, la S.C.I. [S] est fondée à réclamer la condamnation de la S.A.S. GPB Concept au paiement d’une pénalité d’un montant égal à 5 % de l’arriéré locatif, soit la somme suivante : 5 % x 189 876,80 euros = 9 493,84 euros.

S’agissant des contestations de la S.A.S. GPB Concept, il convient de préciser que le solde locatif servant de base au calcul ci-dessus prend bien en considération les paiements intervenus, d’un montant total de 25 000 euros.

En outre, au soutien de sa demande de modération du montant de la pénalité conventionnellement fixée, la locataire ne verse aucun élément tendant à établir l’existence d’une disproportion excessive entre la pénalité forfaitaire mise à sa charge et le préjudice effectivement subi par la bailleresse, qui ne reçoit plus aucun règlement depuis le mois de mars 2025 en dépit de la perpétuation de l’occupation des locaux.

Au surplus, il est relevé le caractère contradictoire de l’argumentation de la S.A.S. GPB Concept, qui sollicite à la fois la réduction de la pénalité litigieuse à la somme d’un euro et le rejet pur et simple de la demande de la S.C.I. [S] formée sur le fondement de la clause pénale.

En conséquence, il convient de condamner la S.A.S. GPB Concept au paiement de la somme de 9 493,84 euros au titre de la pénalité conventionnelle.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la S.A.S. GPB Concept partie perdante, sera condamnée au paiement des dépens, incluant le coût du commandement de payer.

En vertu de l’article 700 du même code, la S.A.S. GPB Concept, condamnée aux dépens, devra payer à la S.C.I. [S] une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens que l’équité commande de fixer à 3 000 euros.

Les demandes formées par la S.A.S. GPB Concept sur ces mêmes fondements seront en conséquence rejetées.

Il sera enfin rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile cette décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A.S. GPB CONCEPT de sa demande en nullité du commandement de payer du 10 février 2025,

CONSTATE la résiliation du bail commercial liant la S.C.I. [S] et la S.A.S. GPB CONCEPT le 10 mars 2025 à vingt-quatre heures, en application de la clause résolutoire insérée au contrat de bail,

DÉBOUTE la S.A.S. GPB CONCEPT de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

ORDONNE l’expulsion de la S.A.S. GPB CONCEPT ainsi que de tous occupants de son chef des locaux objet dudit bail situés [Adresse 1], à [Localité 4], à défaut de départ volontaire passé le délai de deux mois suivant signification de ce jugement, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier,

DÉBOUTE la S.C.I. [S] de sa demande d’astreinte,

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire,

CONDAMNE la S.A.S. GPB CONCEPT à payer la S.C.I. [S] une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du dernier loyer exigible à la date de la résiliation du bail, taxes et charges en plus, indexée conformément au bail, ce à compter du 11 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des locaux et remise des clés,

CONDAMNE la S.A.S. GPB CONCEPT à payer la S.C.I. [S] la somme de 189 876,80 euros au titre de sa dette de loyers, indemnités d’occupation, taxes et charges, arrêtés au 5 septembre 2025,

DÉBOUTE la S.C.I. [S] de sa demande en paiement de la somme de 9 932 euros au titre du réajustement du dépôt de garantie,

AUTORISE la S.C.I. [S] à conserver partiellement le montant du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts, à hauteur de la somme de 10 000 euros,

CONDAMNE la S.A.S. GPB CONCEPT à payer la S.C.I. [S] la somme de 9 493,84 euros au titre de la pénalité conventionnelle,

CONDAMNE la S.A.S. GPB CONCEPT au paiement des dépens, comprenant le coût du commandement du 10 février 2025,

CONDAMNE la S.A.S. GPB CONCEPT à payer à la S.C.I. [S] la somme de 3 000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

REJETTE toute autre demande,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 27 Avril 2026

Le Greffier La Présidente

Henriette DURO Cassandre AHSSAÏNI