TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e BARTHOMEUF (P0407)

Me [Localité 2] (A0924)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 22/12130

N° Portalis 352J-W-B7G-CX6BY

N° MINUTE : 1

Assignation du :

29 Septembre 2022

JUGEMENT

rendu le 27 Mai 2026

DEMANDEUR

Monsieur [E] [R] dit [Q]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Yvan BARTHOMEUF de la S.C.P. Bernard ET Yvan BARTHOMEUF, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0407

DÉFENDERESSE

S.A. EUROBAIL (RCS de [Localité 1] 722 052 586)

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Jean-Bernard LUNEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0924

Décision du 27 Mai 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 22/12130 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX6BY

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAÏNI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 11 Février 2026 tenue en audience publique devant Sandra PERALTA, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 27 Mai 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

__________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 octobre 1998, la SOCIÉTÉ ANONYME IMMOBILIÈRE DE LA PERLE ET DES [Localité 5] PRÉCIEUSES, aux droits de laquelle se trouve la S.A. EUROBAIL, a donné à bail commercial à Monsieur [E] [R] dit [Q], un local situé au sein d’un immeuble sis [Adresse 1], à [Localité 6], pour une durée de neuf années à compter du 1er mai 1998, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 18.000 francs hors taxes et hors charges.

Arrivé à son terme le 30 avril 2007, le bail a été tacitement prorogé.

Par acte extrajudiciaire du 25 février 2020, la S.A. EUROBAIL a fait signifier à Monsieur [E] [R] dit [Q], un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction pour le 30 septembre 2020.

Puis, par acte du 19 mai 2020, la S.A. EUROBAIL a fait assigner Monsieur [E] [R] dit [Q], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de désignation d’un expert chargé d’évaluer le montant des indemnités d’éviction et d’occupation réciproquement dues.

Par ordonnance du 2 juillet 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a désigné en qualité d’expert Monsieur [Z] [M] [F], avec pour mission essentielle de rechercher le montant des indemnités d’éviction et d’occupation.

L’expert a déposé son rapport, daté du 20 avril 2021.

Par acte du 29 septembre 2022, Monsieur [E] [R] dit [Q], a fait assigner au fond la S.A. EUROBAIL devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de fixation du montant de l’indemnité d’éviction.

Par ordonnance du 15 juin 2023, le juge de la mise en état a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur judiciaire et a désigné à cette fin Madame [Y] [N].

Par ordonnance du 16 janvier 2024, le juge de la mise en état a ordonné une mesure de médiation, désignant en cette qualité Madame [L] [V].

À l’issue de ces mesures, les parties n’ont trouvé aucun accord.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 26 septembre 2025, Monsieur [E] [R] dit [Q], demande au tribunal, sur le fondement des articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce, de :

« 1) DIRE ET JUGER Monsieur recevable et bien fondé en son action et en toutes ses demandes, fins et conclusions ;

2) Y faisant DROIT, condamner la S.A. EUROBAIL à payer à Monsieur [B] [R] dit [Q], les sommes de :

– 17.000 € à titre d’indemnité principale d’éviction,

– 1.700 € à titre d’indemnité d’emploi,

– 1.000 € à titre de trouble commercial,

– 40.446 € à titre de frais de réinstallation,

– 20.292 € à titre de frais de déménagement,

– 790 € à titre de frais de double loyer

– 2 .250 € à titre de frais divers, juridiques et administratifs,

3) JUGER que conformément à l’article 1231-7 du Code Civil, l’ensemble des sommes ci-dessus porteront intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2022, date de signification de l’assignation devant le Tribunal de céans ;

4) ORDONNER la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil ;

5) DIRE ET JUGER que le maintien dans les lieux à compter du 1er octobre 2020 se fera aux clauses et conditions du bail expiré moyennant une indemnité d’occupation d’un montant de 5.169 € par an ;

6) DEBOUTER la S.A. EUROBAIL de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires ou plus amples de celles de Monsieur [Q] ;

7) CONDAMNER la S.A. EUROBAIL à payer à Monsieur [B] [R] dit [Q] la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du CPC ;

8) CONDAMNER la S.A. EUROBAIL aux entiers dépens de l’instance et qui comprendront la totalité des frais et honoraires d’expertise judiciaire de Monsieur [Z] [M] [F] et qui pourront être recouvrés par Maître Yvan BARTHOMEUF, avocat associé de la société BERNARD & YVAN BARTHOMEUF, avocat au barreau de Paris, dans les conditions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ; ».

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 8 octobre 2025, la S.A. EUROBAIL sollicite du tribunal, sur le fondement des articles L. 145-14 et L. 145-27 et suivants du code de commerce, de :

« CONSTATER la résiliation de plein droit du bail à la date du 30 septembre 2020.

AU TITRE DE L’INDEMNITÉ PRINCIPALE :

DÉBOUTER Monsieur [E] [R] dit [Q] de sa demande d’indemnité d’éviction principale.

AU TITRE DES INDEMNITÉS ACCESSOIRES :

PRINCIPALEMENT

FIXER le montant des indemnités accessoires a la somme de 5.973,30 euros se décomposant ainsi qu’il suit :

– Frais de remploi 0 euro

– Trouble commercial 0 euro

– Frais de déménagement 3.973,30 euros

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– Frais de réinstallation 0 euro

– Frais de double loyer 0 euros

– Frais divers 2.000 euros

SUBSIDAIREMENT

FIXER le montant des indemnités accessoires a la somme de 11.179,14 euros se décomposant ainsi qu’il suit :

– Frais de remploi 500 euros

– Trouble commercial 0 euros

– Frais de déménagement 4.853,30 euros

– Frais de réinstallation SAS et vidéosurveillance après abattement 3.238,32 euros

– Frais de réinstallation porte blindée après abattement 587,52 euros

– Frais de double loyer 0 euros

– Frais divers 2.000 euros

ORDONNER la consignation des frais de réinstallation jusqu’à justification par le Preneur évincé de son éventuelle réinstallation.

AU TITRE DE L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

FIXER le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 5.955 € Hors taxes hors charges par an à compter du 1er octobre 2020 et condamner en conséquence Monsieur [Q] au paiement de ladite indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des locaux.

EN TOUTES HYPOTHÈSES :

PRONONCER l’éviction de Monsieur [Q] et la remise des locaux à la S.A. EUROBAIL à l’expiration d’un délai de trois mois de la notification à Monsieur [Q] du versement de l’indemnité d’éviction à un séquestre.

À défaut d’accord entre les parties, nommer Madame le Bâtonnier de [Localité 1] en qualité de séquestre de l’indemnité d’éviction.

ORDONNER en l’absence de restitution des locaux dans les trois mois de la consignation de l’indemnité d’éviction l’expulsion de Monsieur [Q] ainsi que celle de toute personne de son chef dans les lieux sis [Adresse 3], au besoin avec le concours de la force publique s’il y a lieu.

DÉBOUTER Monsieur [Q] de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires ou plus amples de celles de la S.A. EUROBAIL.

CONDAMNER Monsieur [Q] à payer à la S.A. EUROBAIL la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. »

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien de leurs prétentions.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état du 13 octobre 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 11 février 2026, et la décision mise en délibéré au 27 mai 2026, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 et 768 du code de procédure civile, les demandes tendant à voir « dire et juger » et de « juger » ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif.

1. Sur l’action en paiement de l’indemnité d’éviction

Aux termes de l’article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L’indemnité d’éviction représente la réparation du préjudice causé au preneur par le refus de renouvellement du bail.

En l’espèce, le bail liant la S.A. EUROBAIL et Monsieur [E] [R] dit [Q], a pris fin le 30 septembre 2020, par l’effet du congé délivré par acte extrajudiciaire du 25 février 2020, ouvrant droit pour Monsieur [E] [R] dit [Q], au paiement d’une indemnité d’éviction.

Celle-ci doit être évaluée à la date la plus proche du départ effectif du locataire, soit à la date du jugement si le locataire est encore dans les lieux ou bien à la date où le locataire a régulièrement quitté les lieux.

En l’espèce, le tribunal n’a pas connaissance d’un départ du preneur, de sorte que son préjudice sera évalué à la date du présent jugement.

1.1. Sur l’indemnité principale

a) Sur le caractère transférable du fonds de commerce

Il importe en premier lieu de déterminer si le locataire évincé peut se déplacer et conserver sa clientèle ou si la clientèle sera irrémédiablement perdue.

L’article L. 145-14 du code de commerce susvisé pose une présomption de perte du fonds obligeant le bailleur à verser une indemnité visant à compenser cette perte et à permettre au locataire d’acquérir un fonds de valeur identique, sauf s’il rapporte la preuve que le préjudice sera moindre si l’activité était transférée.

En application de ce texte, il est d’usage d’apprécier, in concreto, les conséquences de l’éviction sur l’activité exercée par le preneur afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle, auquel cas l’indemnité d’éviction prend le caractère d’une indemnité de transfert, ou si l’éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l’indemnité d’éviction une valeur de remplacement.

En l’espèce, l’expert observe que le bailleur ne propose pas de local de remplacement, que l’activité de négoce en pierres précieuses du preneur est exercée en étage, donc sans effet d’enseigne, ni vitrine, ni signalétique particulière, et que cette activité ne fait pas appel au chaland, mais à une clientèle au-delà du quartier, très largement professionnelle. Dans ces conditions, il estime que l’activité lui semble transférable.

Il est constaté que le preneur s’accorde avec les conclusions de l’expert et considère que son fonds est transférable.

La bailleresse estime que la perte du fonds de commerce du locataire n’est pas indemnisable au titre de l’indemnité principale d’éviction, car l’activité, dans l’hypothèse où elle subsiste, est parfaitement et aisément transférable.

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Dès lors, en l’absence de contestation sur ce point, il y a lieu de constater que le refus de renouvellement n’entraînera pas la disparition du fonds de commerce et que l’indemnité d’éviction prendra la forme d’une indemnité de transfert, égale à la valeur du droit au bail.

b) Sur la valeur du droit au bail

La valeur du droit au bail peut être calculée selon la méthode de l’économie de loyer, consistant à capitaliser la différence existant entre la valeur locative de marché et le loyer annuel qui aurait été payé en cas de renouvellement, en fonction d’un multiple variable correspondant au coefficient de commercialité dépendant de la valeur locative de marché au mètre carré, c’est-à-dire au coefficient de situation dépendant de l’adéquation entre l’activité exercée et la commercialité du quartier.

Sur l’usage des locaux

La S.A. EUROBAIL soutient que, s’agissant de locaux à usage exclusif de bureaux, la valeur vénale du droit au bail peut être considérée comme nulle et que l’indemnisation du locataire se réduit aux seules indemnités accessoires.

Monsieur [E] [R] dit [Q], considère que les affirmations de la bailleresse selon lesquelles les lieux loués seraient à usage exclusif de bureaux sont inexactes, le bail ne comportant aucune mention de cette nature.

Il est établi qu’en matière de locaux à usage exclusif de bureaux, dont le loyer de renouvellement aurait été fixé à la valeur locative déterminée en considération de locaux équivalents, dans des conditions excluant ainsi tout plafonnement, il n’existe pas de différentiel à capitaliser ni de valeur du droit au bail.

Le caractère de local à usage exclusif de bureaux n’est pas incompatible avec le fait, pour le preneur, d’y recevoir clients et fournisseurs dès lors que ce local ne sert notamment ni au dépôt, ni à la livraison de marchandises.

En l’espèce, le bail ne précise aucune destination commerciale et désigne les lieux loués sous l’appellation générique de « local » et non de « bureau ». Cette désignation est reprise par les plans invoqués par la bailleresse, alors que d’autres locaux y sont désignés spécifiquement comme « atelier » ou comme « bureau ». Il ne ressort donc ni du bail ni des plans que les locaux loués sont à usage de bureau.

Par ailleurs, bien que la bailleresse soutienne qu’aucune pierre précieuse ne soit observable, il n’est pas contesté que les locaux comprennent une grille de sécurité, un dispositif de télésurveillance et deux coffres-forts. Il y a lieu de considérer que ces éléments accréditent l’usage, au moins partiel, des locaux à des fins de dépôt et de stockage de marchandise.

En conséquence, il convient de retenir que l’usage exclusif de bureau allégué par la bailleresse n’est pas démontré et qu’il n’y a pas lieu d’exclure de ce fait toute valeur du droit au bail.

Sur le différentiel entre la valeur locative de marché et la valeur locative de renouvellement

Après avoir examiné des termes de comparaison relatifs à des loyers d’ateliers de bijoutiers/joailliers en étage, l’expert a retenu une valeur locative de marché de 500 euros/m²P, soit 9.450 euros par an au vu de la surface de 18,90 m², en tenant compte des éléments suivants : l’adresse centrale et bien desservie, en synergie tant avec les professionnels de la bijouterie/joaillerie présents dans le même immeuble, que ceux du quartier ; les locaux en étage, par ascenseur, mais sans prestation particulière, avec w.-c. communs ; des locaux de petite superficie, dont les loyers sont généralement supérieurs aux locaux de taille plus importante ; les valeurs locatives d’ateliers de bijoutiers/joailliers en étages relevés dans le secteur, de 300 euros/m²P à 438 euros/m²P pour les nouvelles locations et de 250 euros/m²P à 340 euros/m²P pour les renouvellements judiciaires.

En ce qui concerne le loyer de renouvellement, il observe que compte tenu de la durée effective du bail, supérieure à 12 ans, le loyer aurait été déplafonné et fixé à la valeur locative, qu’il estime à la somme de 350 euros x 18,90 m² = 6.615 euros par an, hors charges et taxes.

Il constate en conséquence un différentiel de 2.835 euros entre la valeur locative de marché, d’un montant de 9.450 euros, et la valeur locative de renouvellement, égale à 6.615 euros.

Il est constaté que la valeur locative de renouvellement ainsi proposée, sur la base d’un prix unitaire brut de 350 euros/m²P, n’est pas contestée par les parties.

En revanche, ces dernières s’opposent sur la valeur locative de marché.

Monsieur [E] [R] dit [Q], s’accorde en tous point avec l’analyse de l’expert, retenant la valeur du droit au bail proposée de 17. 000 euros. En réponse à la bailleresse, le locataire énonce qu’il n’a pas pris sa retraite ou cessé son activité et que la valeur locative devant être retenue est la valeur locative de marché, et non pas celle résultant de la simple actualisation indiciaire d’éléments de comparaison anciens, et que la valeur locative de marché ne peut être retenue lorsqu’il s’agit de déterminer le montant du loyer renouvelé.

La S.A. EUROBAIL, pour sa part, énonce que le locataire a cessé son activité et conserve un bureau dans l’unique but d’obtenir une indemnité d’éviction. Elle conteste en outre la valeur locative de marché retenue par l’expert, notamment au vu des prix unitaires plus faibles des références de l’immeuble du [Adresse 4], qui se situe également dans le [Localité 7], qui regroupe cinq professionnels de la bijouterie/joaillerie, et dont la valeur locative moyenne ressort seulement à 370 euros/m²P après réactualisation indiciaire. La bailleresse tient le même raisonnement vis-à-vis des références des renouvellements judiciaires de la [Adresse 5], dont la valeur locative moyenne est de 370 euros/m²P. Enfin, la bailleresse soutient qu’il n’existe pas de différence entre la valeur locative de marché, d’un montant de 350 euros/m²P, et la valeur locative en renouvellement, s’agissant de locaux commerciaux en étages sans appel de clientèle, de sorte que, le différentiel entre les deux valeurs étant nul, la valeur du droit au bail l’est également.

En premier lieu, en ce qui concerne la cessation d’activité alléguée par la S.A. EUROBAIL, il est observé que la bailleresse se prévaut essentiellement du fait que la déclaration de revenus 2024 du preneur ne mentionne aucun revenu d’activité professionnelle, outre que le locataire s’abstient de produire ses comptes ou factures et qu’il a atteint l’âge légal de la retraite.

Toutefois, comme le relève le locataire, la déclaration de revenus litigieuse, datée du 5 mai 2025, est une déclaration préremplie, non signée et non définitive, celle-ci pouvant être modifiée jusqu’à la date du 5 juin 2025 selon la mention figurant en première page, de sorte qu’elle apparaît dénuée de valeur probante.

En outre, il n’est nullement démontré que Monsieur [E] [R] dit [Q], soit assujetti une obligation de dépôt au greffe de ses comptes.

Par ailleurs, si la bailleresse souligne que le locataire est âgé de 74 ans et a donc atteint et dépassé l’âge légal de la retraite, le fait pour Monsieur [E] [R] dit [Q], d’avoir éventuellement fait valoir ses droits à la retraite, ce qui n’est au demeurant pas démontré, ne mettrait pas fin de fait à son activité commerciale et ne ferait pas nécessairement disparaître son fonds de commerce.

Il est constaté que la S.A. EUROBAIL ne verse aux débats aucun élément additionnel.

La bailleresse échoue donc à rapporter la preuve qui lui incombe d’une disparition du fonds de commerce du preneur susceptible de priver ce dernier d’une indemnité de transfert.

S’agissant, ensuite, de l’estimation de la valeur locative de marché, il est relevé que l’expert a indiqué que les locations du [Adresse 4] dont se prévaut la S.A. EUROBAIL étaient un peu anciennes, étant datées de 2011 à 2017, de sorte que leur simple actualisation indiciaire, telle que calculée par la bailleresse, ne peut valablement servir de référence au regard de la faible amplitude de l’indice ILC. Quant aux références de la [Adresse 5], qui sont également relativement anciennes, à savoir des années 2016 et 2017, il est relevé qu’elle portent sur des surfaces de 122,70 m²P, soit des superficies très supérieures à celle dont s’agit en l’espèce.

Par ailleurs, il est rappelé que l’appréciation de la valeur locative ne peut se faire selon des moyennes arithmétiques des références locatives étudiées, comme y procède la bailleresse, dans la mesure où il est nécessaire de tenir compte des différents niveaux de prix pratiqués et de rapprocher les éléments de comparaison après les avoir analysés un à un puisqu’ils portent sur des dates de fixation différentes, des emplacements d’intérêt commercial variable, des activités différentes et des locaux qui ne présentent pas les mêmes caractéristiques.

Enfin, la nature des locaux en étage et sans appel de clientèle n’exclut pas, en tant que telle, toute différence entre la valeur locative de marché et la valeur locative de renouvellement. Sur ce point, il est notamment observé que l’expert judiciaire a explicitement pris en compte la situation en étage, et l’absence d’effet d’enseigne et d’appel du chaland, avant de conclure à un droit au bail qu’il qualifie de « modeste ».

En conséquence, au vu de l’ensemble des éléments précités, il convient de retenir, comme proposé par l’expert, un différentiel entre la valeur locative de marché et la valeur locative de renouvellement d’un montant de :

9.450 euros – 6.615 euros = 2.835 euros.

Sur le coefficient de situation

Indiquant tenir compte de la parfaite complémentarité des métiers de la bijouterie/joaillerie présents dans le même immeuble, l’expert retient un coefficient de situation égal à 6, d’où une valeur du droit au bail d’un montant de : 2.835 euros x 6 = 17.010 euros, arrondis à 17.000 euros.

Monsieur [E] [R] dit [Q], insiste sur la complémentarité ou la synergie entre les professionnels de la bijouterie/joaillerie, faisant valoir que les locaux des différents locataires évincés par la S.A. EUROBAIL sont tous des locaux d’activités liées à l’orfèvrerie et la bijouterie.

La bailleresse conteste la synergie retenue par l’expert et par le locataire pour estimer le coefficient de situation à 6. Elle fait valoir que l’expert judiciaire n’a pas vérifié la réalité de la complémentarité ou de la synergie qu’il mentionne et que la locataire n’a pas apporté la preuve de cette complémentarité ou synergie entre les professionnels de l’immeuble.

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Il convient de rappeler que comme cela résulte de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière, « le principe de pondération consiste à ramener les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante ou étalon en appliquant des coefficients de pondération » (6ème édition, novembre 2025).

En l’espèce, comme le souligne l’expert en réponse aux dires du conseil de la bailleresse, le quartier des lieux pris à bail est historiquement celui des artisans et marchands de pierres précieuses bénéficiant de la proximité de la gare de l'[Etablissement 1] (en liaison avec [Localité 8] et [Localité 9]) et de la riche clientèle de la [Adresse 6], et, si l’immeuble a effectivement été vidé progressivement de ses occupants en vue de sa réhabilitation, les derniers occupants listés par la bailleresse sont tous des professionnels de la bijouterie-joaillerie. Il ajoute que « ce n’est pas en terme de m² d’occupation que s’apprécie la complémentarité des professionnels dans un même secteur » . Il précise que la complémentarité n’est pas fictive en ce que "le regroupement des différents corps de métier au même endroit, pour ce même type d’activité généralement confidentielle avec des risques, [trouve] ici sa justification pour des raisons évidentes de sécurité." Cette complémentarité justifie selon lui que le coefficient d’emplacement soit majoré à 6.

Au demeurant, il y a lieu de relever que la S.A. EUROBAIL se limite à invoquer l’absence de tout droit au bail, sans indiquer quel coefficient de situation elle souhaiterait voir appliquer s’il était observé un différentiel entre la valeur locative de marché et la valeur locative de renouvellement.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, le coefficient 6 proposé par l’expert, pertinent, sera retenu par la présente juridiction.

En conséquence, le droit au bail des locaux, qui représente le montant de l’indemnité principale devant revenir au preneur, s’élève donc à la somme de : 2.835 euros x 6 = 17.010 euros, qui sera arrondie à la centaine inférieure dès lors que le preneur le sollicite, soit à la somme de 17.000 euros.

Dès lors, il convient de fixer le montant de l’indemnité principale due par la S.A. EUROBAIL à Monsieur [E] [R] dit [Q], à la somme de 17.000 euros.

1.2. Sur les indemnités accessoires

Les indemnités accessoires correspondent à l’indemnisation des frais que le preneur n’aurait pas à engager s’il n’avait pas été évincé des locaux loués.

a) Sur les frais de remploi

Monsieur [E] [R] dit [Q], sollicite de voir retenir au titre des frais de remploi le montant de 1.700 euros proposé par l’expert et correspondant à 10 % de l’indemnité principale.

La S.A. EUROBAIL, qui rappelle qu’elle ne contestait pas l’existence de frais de remploi jusqu’à la production par le preneur de sa déclaration d’impôt sur les revenus 2024, oppose que les frais de remploi sont conditionnés au transfert et au maintien d’une activité professionnelle, qui ne sont pas caractérisés en l’espèce au vu de l’âge du preneur, de son absence de revenus professionnels et de l’absence de dépôt de ses comptes au greffe du tribunal de commerce.

Les frais de remploi sont notamment destinés à couvrir les droits de mutation à régler par le preneur évincé en vue de l’acquisition d’un fonds de commerce ou d’un droit au bail de même valeur que l’ancien, étant précisé que le bailleur est tenu d’indemniser celui-ci sauf s’il est établi que le preneur ne se réinstallera pas dans un autre fonds, la charge de la preuve de cette absence de réinstallation pesant sur le bailleur.

Décision du 27 Mai 2026

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En l’espèce, l’expert judiciaire propose de fixer le montant des frais de remploi à 10 % du montant de l’indemnité principale.

Comme observé précédemment au sujet de l’indemnité principale, il ne peut se déduire des seules circonstances alléguées par la S.A. EUROBAIL, tirées notamment de l’âge du locataire et de la déclaration de revenus produite par le preneur, une absence de maintien d’une activité professionnelle par ce dernier et par suite une absence d’intention de se réinstaller.

Dès lors, au vu de ces éléments, il convient de retenir le montant des frais de remploi à 10 % du montant de l’indemnité principale, comme il est d’usage en la matière, soit la somme de :

10 % x 17.000 euros = 1.700 euros.

Il est observé qu’en tout état de cause, à défaut de réinstallation effective, la S.A. EUROBAIL aura la faculté d’introduire une action judiciaire en paiement de l’indu.

En conséquence, il convient de fixer le montant des frais de remploi dus à Monsieur [E] [R] dit [Q], par la S.A. EUROBAIL à la somme de 1.700 euros.

b) Sur le trouble commercial

Monsieur [E] [R] dit [Q], soutient que son activité est nécessairement perturbée pendant une certaine période par la recherche de nouveaux locaux et réclame de voir retenir l’évaluation forfaitaire de l’expert de 1.000 euros, qu’il considère particulièrement modérée.

La S.A. EUROBAIL demande le rejet de toute indemnisation au titre du trouble commercial, faisant valoir que l’EBE moyen des trois derniers exercices est inconnu en l’absence d’éléments comptables communiqués et qu’aucune justification économique n’est apportée au forfait retenu.

Le trouble commercial correspond au préjudice résultant de l’interruption d’activité durant le déménagement et la réinstallation ou, faute de réinstallation, de l’arrêt d’exploitation, et vise notamment à indemniser le preneur évincé du temps passé à préparer le départ des locaux, à rechercher de nouveaux locaux, et à prévoir le réemploi de l’indemnité perçue, au détriment de la pure activité commerciale.

En l’espèce, aux termes de son rapport définitif, l’expert judiciaire a évalué ce poste de préjudice à la somme forfaitaire de 1.000 euros, en raison de l’absence d’éléments comptables lui permettant de procéder à l’évaluation usuelle sur la base de trois mois d’EBE moyen.

C’est à tort que la bailleresse sollicite d’exclure toute indemnité pour trouble commercial, dès lors que, même en l’absence de capacité bénéficiaire, il subsiste un trouble à indemniser et pouvant être justement évalué à la somme de 1.000 euros.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité due au titre du trouble commercial à la somme de 1.000 euros.

c) Sur les frais de réinstallation

Monsieur [E] [R] dit [Q], énonce que les locaux d’accueil devront être équipés des mêmes équipements de sécurité que ceux existant dans les locaux évincés, qu’un abattement pour vétusté est contraire au principe de la réparation intégrale, que les équipements de sécurité sont indispensables compte tenu de son activité, et que le fait qu’une partie de ces installations de sécurité se trouveraient au sein de parties communes est indifférent. Il sollicite en conséquence une indemnisation à hauteur de 40.446 euros selon devis actualisé en date du 10 septembre 2024.

La S.A. EUROBAIL, qui sollicite le rejet de toute indemnisation, fait valoir que l’activité du preneur a vraisemblablement cessé, que les installations sont à tel point vétustes dans les lieux loués que le preneur, s’il avait eu une activité, aurait dû les refaire à neuf sans délai, que l’usage de bureaux ne nécessite aucune installation particulière, et que les installations situées à l’extérieur du local loué, en parties communes, ne sont pas indemnisables. Subsidiairement, la bailleresse sollicite une indemnisation après application d’un coefficient de vétusté de 90 %, soit 3.159,72 euros au titre de l’installation d’un sas, 78,60 euros au titre de la vidéosurveillance et 587,52 euros au titre de l’installation d’une porte blindée.

Les frais de réinstallation couvrent les frais nécessaires à l’installation d’une nouvelle boutique ayant des caractéristiques semblables à l’ancienne et bénéficiant d’aménagements spécifiques et d’équipements similaires, étant précisé que lesdits frais sont dus tant dans l’hypothèse du remplacement du fonds de commerce que dans celle de son déplacement.

Comme précédemment constaté, il n’est pas suffisamment démontré par la S.A. EUROBAIL que le locataire a cessé son activité ou qu’il ne puisse se réinstaller consécutivement à son éviction, ni que les locaux loués sont à usage de bureau, de sorte que ces éléments ne peuvent fonder un rejet pur et simple de la demande d’indemnisation du preneur au titre des frais de réinstallation.

Par ailleurs, il est sans incidence que certains des éléments de sécurité en litige soient situés au sein des parties communes de l’immeuble et non dans l’assiette du bail, dès lors que le preneur devra les remplacer dans son nouveau local pour pouvoir retrouver des conditions d’exploitation similaires à celles qui étaient les siennes dans l’ancien.

L’expert retient que les locaux d’accueil devront être équipés des mêmes éléments que ceux présents dans les locaux évincés, et notamment des éléments de sécurité tels qu’un sas antieffraction, un vidéophone avec caméra, fermeture électrique et porte extérieure blindée. S’appuyant sur un devis de la société ABEC SECURITE en date du 5 mars 2021 versé par le preneur, il retient un montant total de 30.187,20 euros, qu’il affecte d’un coefficient de vétusté de 50 %, d’où une indemnité totale d’un montant de 15.093 euros.

En l’espèce, pour chiffrer le montant de l’indemnité due de droit en l’absence de preuve de sa non-réinstallation, le demandeur produit un devis actualisé de la société ABEC SECURITE en date du 10 septembre 2024, d’un montant total de 40.446 euros, portant sur une porte extérieure blindée avec fermeture électrique, sas de sécurité et vidéophone.

L’indemnité devant être calculée à la date la plus proche de la réalisation du préjudice, l’actualisation produite par le locataire sera retenue.

Toutefois, contrairement à ce que soutient le demandeur, il est admis qu’un abattement soit appliqué aux frais justifiés ou estimés par le locataire évincé pour tenir compte de la vétusté des mobiliers abandonnés et de leur amortissement. Au vu des équipements présents au sein des locaux évincés, il convient en l’espèce de fixer cet abattement à un taux de 70 %, tenant compte notamment de l’ancienneté du dispositif de vidéosurveillance ressortant des photographies incluses dans le rapport d’expertise judiciaire et des détériorations du sas de sécurité constatées par procès-verbal du 28 septembre 2023, lequel fait en particulier état de difficultés de fermeture de la grille.

En conséquence, il convient de retenir au titre des frais de réinstallation une indemnité calculée comme suit :

30 % x 40.446 euros = 12.133,80 euros.

En l’absence de preuve suffisante permettant d’inverser la présomption de future réinstallation du preneur, il convient de rejeter la demande de la bailleresse aux fins de consignation de l’indemnité au titre des frais de réinstallation jusqu’à justification de sa réinstallation effective.

d) Sur les frais de déménagement

Monsieur [E] [R] dit [Q], sollicite une indemnisation à hauteur de 20.292 euros sur la base de deux devis actualisés postérieurement à l’expertise.

La S.A. EUROBAIL conteste les sommes réclamées, indiquant que la réalisation prévue du déménagement un dimanche et vers un local situé au 5ème étage entraîne un surcoût. Il se prévaut d’un devis comparatif qu’il a fait établir et qui retient un prix de 19.320 euros pour l’évacuation de 13 coffres-forts et leur transport jusqu’à un centre de ferraillage. Il réclame donc la fixation des frais de déménagement à la somme de 2.973,30 euros pour les deux coffres-forts, correspondant à 2/13èmes du prix de 19.320 euros de son devis comparatif, et à 1.980 euros pour les autres meubles, correspondant au prix du premier devis fourni par le preneur, avant actualisation.

Les frais de déménagement se rapportent notamment aux coûts engendrés par le transfert des aménagements et mobiliers depuis le local évincé.

En l’espèce, l’expert a retenu une indemnisation au titre des frais de déménagement sur la base des deux devis initialement produits par le preneur, le premier, établi par la société AUX PORTEURS, d’un montant de 16.200 euros pour le déménagement des deux coffres-forts par la fenêtre avec grue, le second, établi par la société MONCEAU TRANSPORTS, d’un montant de 1.980 euros pour le déménagement des autres meubles.

Le preneur produit deux devis actualisés.

S’agissant du devis actualisé du 27 septembre 2024, d’un montant de 17.040 euros, émanant de la société AUX PORTEURS et portant sur les deux coffres-forts, celui-ci sera retenu, dès lors que l’indemnité doit être calculée à la date la plus proche de la réalisation du préjudice, que l’actualisation est notamment justifiée par l’omission dans le premier devis de la plaque de répartition nécessaire à la préservation du plancher, que la bailleresse se prévaut d’un calcul alternatif à partir d’un devis d’évacuation en centre de ferraillage pour 13 coffres-forts, ce qui n’est pas comparable à un déménagement vers un local de remplacement pour deux coffres-forts seulement, comme le souligne avec pertinence le preneur, que la réalisation du déménagement un dimanche est justifiée par le preneur par la nécessité de fermer la rue, ce qui n’est autorisé que le dimanche, et que la bailleresse ne chiffre pas le surcoût éventuel résultant d’un déménagement vers des locaux situés au 5ème étage.

En revanche, en ce qui concerne le second devis actualisé, dressé par la société MONCEAU TRANSPORTS et daté du 11 septembre 2024, qui porte sur le surplus du mobilier, il est constaté que celui-ci retient un prix de 3.252 euros, lequel est très supérieur à celui de 1.980 euros initialement chiffré et n’est aucunement circonstancié par le preneur. Au vu de la faible surface des locaux et en l’absence d’élément explicatif justifiant le montant nouvellement réclamé, il convient d’écarter ce dernier et de retenir le montant initial de 1.980 euros.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité due par la S.A. EUROBAIL au titre des frais de déménagement à la somme de :

17.040 euros + 1.980 euros = 19 020 euros.

e) Sur les frais de double loyer

Les frais de double loyer visent à l’indemnisation du préjudice complémentaire subi par le preneur qui se voit contraint, pour effectuer ses opérations de déménagement et de réaménagement des nouveaux locaux, de continuer à occuper les locaux évincés parallèlement aux nouveaux.

En l’espèce, l’expert judiciaire a estimé les frais de double loyer à la somme de 790 euros, correspondant à un mois de loyer à la valeur locative de marché.

Le preneur retient l’estimation de l’expert.

La bailleresse admet que, dans le cadre d’un transfert de fonds de commerce, il est d’usage d’indemniser les frais de double loyer sur la base d’un mois, mais oppose que le preneur envisage de quitter les lieux et vraisemblablement d’entreposer ses affaires dans son établissement principal dans l’attente d’une hypothétique réinstallation, et que dans cette hypothèse il n’y aura pas de double loyer, outre que la réinstallation est peu probable au vu de l’âge du preneur et de son absence d’activité en 2024.

En l’espèce, il y a lieu de retenir l’indemnisation réclamée à hauteur d’un mois de loyer à la valeur locative de marché, soit la somme de 790 euros, dès lors que la bailleresse reconnaît qu’elle est usuelle et n’apporte pas la démonstration de ses allégations relatives à la non-réinstallation du preneur et à la cessation hypothétique de son activité.

f) Sur les frais divers et de greffe

Les frais divers et de greffe sont inhérents aux formalités liées au changement de siège social du preneur évincé auprès du registre du commerce et des sociétés, au remplacement des imprimés et documents commerciaux, à l’éventuel transfert des lignes téléphoniques, etc.

En l’occurrence, l’expert judiciaire a évalué ces frais à la somme de 2.250 euros, ce que retient également le preneur.

La bailleresse ne conteste pas le principe d’une indemnisation au titre des frais divers et ne présente aucun moyen ni ne verse aucun élément de preuve au soutien de son estimation à hauteur de 2.000 euros.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité due par la S.A. EUROBAIL au titre des frais divers et de greffe à la somme de 2.000 euros.

1.3. Conclusion sur le montant total de l’indemnité d’éviction

En définitive, l’indemnité d’éviction due au preneur à bail s’élève à la somme totale de :

17.000 + 1.700 + 1.000 euros + 12.133,80 + 19.020 + 790 + 2.000 = 53.643,80 euros.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par la S.A. EUROBAIL à Monsieur [E] [R] dit [Q], à la somme totale de 53 643,80 euros, et de condamner la première à payer cette somme au second.

Décision du 27 Mai 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 22/12130 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX6BY

1.4. Sur les intérêts moratoires

Aux termes des dispositions des trois premiers alinéas de l’article 1153 ancien du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer, ou d’un autre acte équivalent telle une lettre missive s’il en ressort une interpellation suffisante, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article 1153-1 ancien du même code, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

En l’espèce, s’agissant d’une créance indemnitaire due en vertu des dispositions légales, et non d’une obligation de somme d’argent de nature contractuelle, les intérêts de retard courront à compter de la date de la présente décision.

En conséquence, il convient de dire que le montant de l’indemnité d’éviction due par la S.A. EUROBAIL à Monsieur [E] [R] dit [Q], portera intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision jusqu’à complet paiement.

1.5. Sur l’anatocisme

En vertu des dispositions de l’article 1154 ancien devenu 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il y a lieu de rappeler que la capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée.

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts formée par le locataire.

En conséquence, il convient d’ordonner que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal.

2. Sur les demandes de prononcé d’éviction, remise des locaux et désignation d’un séquestre et d’expulsion

L’article L. 145-58 du code de commerce dispose que le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.

Par ailleurs, en vertu de l’article L. 145-29 du même code, en cas d’éviction, les lieux doivent être remis au bailleur à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l’indemnité à un séquestre. A défaut d’accord entre les parties, le séquestre est nommé par le jugement prononçant condamnation au paiement de l’indemnité ou à défaut par simple ordonnance sur requête.

Il convient de débouter la S.A. EUROBAIL de ses demandes aux fins de voir prononcer l’éviction du preneur, ordonner la remise des locaux et désigner un séquestre, en ce que l’éviction a déjà eu lieu par l’effet du congé du 25 février 2020 et qu’il n’est pas justifié d’un désaccord particulier entre les parties.

Il en est de même de sa demande d’expulsion du preneur à défaut de restitution des locaux dans les trois mois de la consignation de l’indemnité d’éviction, dès lors que le défaut de restitution n’est qu’éventuel.

3. Sur l’action en fixation de l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

En outre, d’après les dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-33 du même code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions : que d’une part, lorsque le preneur se maintient dans les lieux en attente du paiement de l’indemnité d’éviction, le bailleur peut prétendre, dès la résiliation du bail, au paiement d’une indemnité d’occupation distincte du loyer auquel elle se substitue de plein droit qui, à défaut de convention contraire, correspond à la valeur locative des lieux déterminée selon les critères de l’article L.145-33 du code de commerce ; et que d’autre part, cette indemnité d’occupation statutaire ne peut, à défaut de convention contraire, être calculée par référence à l’indexation du loyer de base, mais peut être affectée d’un coefficient de précarité.

En l’espèce, dans son rapport définitif, l’expert judiciaire évalue le montant de l’indemnité d’occupation statutaire à la somme de 5.955 euros par an, hors taxes et hors charges, sur la base de la valeur locative déplafonnée de 6.615 euros par an et d’un abattement de précarité de 10 %.

La bailleresse réclame le paiement de l’indemnité d’occupation ainsi estimée.

Le preneur, pour sa part, considère que le montant calculé par l’expert ne tient pas compte du défaut d’entretien de l’immeuble et de son état de dégradation, de sorte qu’il est surestimé. Sur ce point, le locataire se prévaut notamment d’un constat d’huissier en date du 23 septembre 2023 faisant état de diverses dégradations des locaux, constatées tant dans les parties communes de l’immeuble que dans les lieux loués. Il sollicite en conséquence la limitation du montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 5.169 euros par an.

Toutefois, il est observé que le preneur ne critique pas la valeur locative de renouvellement du bail calculée par l’expert, dont il a retenu sans réserve l’estimation dans le cadre de la détermination de la valeur du droit au bail.

Dès lors, sa critique est inopérante et il y a lieu de retenir la valeur locative de renouvellement de 6.615 euros par an proposée par l’expert et l’abattement de précarité non critiqué de 10 %.

Ainsi, le montant de l’indemnité d’occupation statutaire s’élève à la somme annuelle de 5.955 euros par an, hors taxes et hors charges.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation statutaire due par Monsieur [E] [R] dit [Q], à la S.A. EUROBAIL à la somme de 5.955 euros par an, hors taxes et hors charges, à compter du 1er octobre 2020 et jusqu’à libération des locaux, et de condamner le preneur au paiement de ladite indemnité.

4. Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la S.A. EUROBAIL, partie perdante dès lors qu’elle est à l’origine de la présente instance en fixation du montant de l’indemnité d’éviction due à son locataire à la suite du congé qu’elle lui a fait signifier, sera condamnée aux dépens, en ce compris l’intégralité des frais d’expertise judiciaire, qui pourront être recouvrés par Maître Yvan BARTHOMEUF, avocat associé de la société BERNARD & YVAN BARTHOMEUF, avocat au barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer à Monsieur [E] [R] dit [Q], une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que ce dernier a été contraint d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre tant de l’expertise judiciaire que de la présente instance au fond, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 6.000 euros, conformément aux dispositions de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail liant la S.A. EUROBAIL et Monsieur [E] [R] dit [Q], à la date du 30 septembre 2020, par l’effet du congé délivré par acte extrajudiciaire du 25 février 2020,

FIXE à la somme totale de 53.643,80 euros le montant de l’indemnité d’éviction due par la S.A. EUROBAIL à Monsieur [E] [R] dit [Q], en réparation du préjudice résultant du refus de renouvellement du contrat de bail commercial, se décomposant comme suit :

— la somme de 17.000 euros au titre de l’indemnité principale,

— la somme de 1.700 euros au titre des frais de remploi,

— la somme de 1.000 euros au titre du trouble commercial,

— la somme de 12.133,80 euros au titre des frais de réinstallation,

— la somme de 19.020 euros euros au titre des frais de déménagement,

— la somme de 790 euros au titre des frais de double loyer,

— la somme de 2.000 euros au titre des frais divers et de greffe,

DÉBOUTE la S.A. EUROBAIL de sa demande de consignation des frais de réinstallation,

CONDAMNE la S.A. EUROBAIL à payer à Monsieur [E] [R] dit [Q], la somme globale de 53.643,80 euros à titre d’indemnité d’éviction, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter de la date de la présente décision jusqu’à complet paiement,

ORDONNE que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal,

DÉBOUTE la S.A. EUROBAIL de ses demandes aux fins de voir prononcer l’éviction du preneur, ordonner la remise des locaux et désigner un séquestre,

DÉBOUTE la S.A. EUROBAIL de sa demande d’expulsion,

FIXE l’indemnité d’occupation statutaire due par Monsieur [E] [R] dit [Q], à la S.A. EUROBAIL à la somme de 5.955 euros par an, hors taxes et hors charges, à compter du 1er octobre 2020 et jusqu’à libération des locaux,

CONDAMNE Monsieur [E] [R] dit [Q], à payer à la S.A. EUROBAIL ladite indemnité, dont à déduire toutes sommes d’ores et déjà versées depuis le 1er octobre 2020 au titre du loyer en cours,

DÉBOUTE la S.A. EUROBAIL de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A. EUROBAIL à payer à Monsieur [E] [R] dit [Q], la somme de 6.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A. EUROBAIL aux dépens, en ce compris l’intégralité des frais d’expertise judiciaire, qui pourront être recouvrés par Maître Yvan BARTHOMEUF, avocat associé de la société BERNARD & YVAN BARTHOMEUF, avocat au barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

REJETTE toutes les autres demandes des parties,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 27 Mai 2026

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA