MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 22/00730 – N° Portalis DB3J-W-B7G-FULV

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT DU JUGE AUX AFFAIRES FAMILIALES

EN DATE DU 19 NOVEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

Madame [C] [P]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Stéphanie DUBIN de la SELARL GASTON – DUBIN SAUVETRE – DE LA ROCCA, avocats au barreau de POITIERS,

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2020/8068 du 25/03/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de POITIERS)

DEFENDEUR :

Monsieur [T] [Z]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Caroline MAISSIN de la SCP DICE AVOCATS, avocats au barreau de POITIERS,

LE :

Copie simple à :

— M^e DUBIN

— M^e MAISSIN

Copie exécutoire à :

— M^e DUBIN

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE AUX AFFAIRES FAMILIALES : Carole BARRAL, Vice-président

GREFFIER : Thibaut PAQUELIN

Débats tenus publiquement à l’audience du 17 Septembre 2024

FAITS et PROCÉDURE

PRÉTENTIONS, MOYENS et ARGUMENTS

[C] [P] et [T] [Z] ont vécu en concubinage une vingtaine d’années.

Le 21.3.2022, [C] [P] a assigné [T] [Z] devant le juge aux affaires familiales de Poitiers statuant en matière patrimoniale.

Le 26.9.2023, ce juge a :

— ouvert les opérations de comptes, liquidation et partage de leurs intérêts patrimoniaux,

— ordonné la réouverture des débats pour que les parties :

— produisent l’acte d’achat de l’immeuble argué d’indivis et un état hypothécaire de moins de trois mois,

— chiffrent toutes leurs demandes et les étayent.

[C] [P] demande au juge, selon dernières conclusions du 14.3.2023 :

— d’ordonner les opérations de comptes, liquidation et partage de son indivision avec le défendeur et y désigner Maître [W], notaire à [Localité 5],

— de l’autoriser à vendre le bien indivis sis [Adresse 3], seule, sans l’accord du défendeur,

— de le juger redevable d’une indemnité d’occupation de 700 € par mois, à compter du 16.11.2018,

— de juger que les parties pourront procéder à la vente dudit immeuble de gré à gré,

— d’ordonner la licitation du bien immobilier sis [Adresse 3] sur la mise à prix de 150.000 € avec faculté de baisse, ce chez le notaire,

— de débouter le défendeur de toutes ses demandes et le condamner aux dépens ainsi qu’à lui payer 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fonde son action sur les articles 384, 815 et suivants, 1686 du code civil, 16, 1360 et suivants, 1377 du code de procédure civile.

[T] [Z] demande, selon dernières conclusions du 30.6.2022, de :

— constater qu’il s’en rapporte à justice sur la demande de comptes, liquidation partage de son indivision avec la demanderesse,

— la débouter de sa demande de désignation de Maître [W] et constater qu’il souhaite la désignation du Président de la Chambre des notaires avec faculté de délégation,

— débouter la demanderesse de sa demande d’autorisation de vendre le bien indivis sans son accord comme de celle de licitation,

— la débouter de sa demande d’indemnité d’occupation de 700 € par mois à compter du 01.3.2019,

subsidiairement, la ramener à de plus justes proportions, rejeter la demande de rétroactivité et faire débuter l’indemnité d’occupation à compter de la décision à intervenir,

— la débouter de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour l’exposé des moyens et arguments des parties, il est renvoyé à leurs conclusions en vertu de l’article 455 du code de procédure civile.

Le 21.3.2024, la clôture des débats a été prononcée et l’affaire inscrite à l’audience du 17.9.2024 puis le délibéré fixé par mise à disposition au greffe le 19.11.2024, date à laquelle le présent jugement est rendu.

MOTIFS de la décision

* le partage

La demande d’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage est sans objet pour avoir été accueillie par le précédent jugement.

* la vente de l’immeuble indivis

La vente de l’immeuble de gré à gré par les deux parties ne nécessite aucune décision judiciaire. Cette demande est dès lors également sans objet.

Depuis le jugement de réouverture des débats, les parties n’ont pas pris de nouvelles conclusions et le défendeur n’a produit aucune pièce depuis le début de l’instance.

En revanche, depuis le précédent jugement, la demanderesse a produit 5 nouvelles pièces parmi lesquelles :

— l’acte d’acquisition par les parties, le 13.10.2006, d’un terrain à bâtir sur la commune de [Localité 6] (Vienne) cadastré ZI [Cadastre 2] et ZI [Cadastre 4] en indivision à égalité,

— un état hypothécaire assez récent, comme daté du 16.10.2023, qui révèle que les parties y disposent des mêmes droits réels que lors de l’acquisition.,

— les permis de construire et le contrat de construction démontrant que ces parcelles ont été bâties pour les parties.

Ces éléments établissent qu’elles disposent actuellement de droits indivis en pleine propriété sur l’immeuble dont la demanderesse poursuit la vente et que le défendeur occupe.

Tout en s’opposant à cette demande de vente, le défendeur ne fait aucune proposition de sortie d’indivision alors que nul n’est tenu d’y demeurer. Cette demande doit en conséquence être accueillie nonobstant le désaccord du défendeur.

La demanderesse produit les évaluations de deux agents immobiliers et d’un notaire qui, établies entre le 13.11.2019 et le 06.4.2021, situent la valeur de l’immeuble indivis dans une fourchette de 125 000 € à 163 466 €.

Compte tenu de la récession actuelle du marché immobilier, la mise à prix proposée par la demanderesse sera retenue pour la vente de gré à gré par ses seuls soins.

En revanche, pour l’hypothèse où la demanderesse ferait liciter l’immeuble, c’est à la juridiction qu’il revient d’en déterminer les conditions en vertu de l’article 1377 alinéa 1 du code de procédure civile. L’important coût de mise en oeuvre d’une telle vente commande, pour son succès, d’attirer les enchérisseurs sur le marché spécifique de la vente forcée et, pour cela, de fixer une mise à prix très inférieure à la valeur vénale du bien.

* l’indemnité d’occupation

Pour contester la fixation à sa charge d’une indemnité d’occupation, le défendeur qui occupe l’immeuble invoque son état de santé défaillant et ses moindres revenus, ce qui est juridiquement indifférent puisque le seul critère légal est issu de son occupation de l’immeuble en vertu de l’article 815-9 alinéa 2 du code civil.

Le montant d’une indemnité d’occupation s’élève de celui d’un loyer assorti d’un abattement de 20 à 30% à raison du caractère juridiquement précaire de l’occupation sans contrat de bail. Le loyer correspond à la valeur de rendement du bien qui, en Vienne, est d’environ 5%, soit en l’espèce, 750 € par mois. Compte tenu d’un abattement moyen de 25%, l’indemnité mensuelle sera fixée à 562 €.

Contrairement à ce que soutient le défendeur, l’indemnité dont il est redevable ne court pas à compter du présent jugement mais de son occupation privative que la demanderesse date du 16.11.2018, fait qu’il ne conteste pas.

* la commise d’un notaire

L’unique obstacle à la réalisation du partage est la vente de l’immeuble à l’exclusion de toute complexité requise par l’article 1364 du code de procédure civile au soutien de la commise d’un notaire.

Cette demande sera en conséquence rejetée.

* les dépens et les frais irrépétibles

La résistance du défendeur a contraint la demanderesse à introduire la présente instance pour la vaincre. Y succombant ainsi, il sera tenu aux dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile et indemnisera la demanderesse des frais irrépétibles qu’elle a du exposer en vertu de l’article 700 de ce code.

PAR CES MOTIFS

le juge aux affaires familiales,

statuant publiquement et par mise à disposition au greffe du jugement contradictoire, exécutoire à titre provisoire et susceptible d’appel,

autorise [C] [P] à vendre l’immeuble sis [Adresse 3], cela seule et sans l’accord de [T] [Z] au prix minimum de 150 000 € net vendeur,

précise qu’à cet effet, elle pourra s’adresser à tels agents et/ou mandataires immobiliers de son choix ainsi qu’à tel notaire de son choix, qu’elle pourra commander seule les diagnostics et réaliser toute formalité nécessaire, signer seule tout compromis ainsi que l’acte de réitération,

dit que le produit de la vente, après règlement des éventuels créanciers inscrits, sera séquestré à la Caisse des Dépôts et Consignations, qu’il ne pourra être déconsigné en tout ou partie que sur l’accord des deux parties ou sur décision judiciaire,

pour le cas où la vente de gré à gré ne serait pas réalisée dans les six mois de la signification du présent jugement, autorise [C] [P] à procéder à sa licitation soit, à son choix, à la barre du tribunal judiciaire de Poitiers, soit aux soins du notaire de son choix,

à cet effet, fixe la mise à prix à 90 000 € et dit qu’en l’absence d’enchères, elle sera ramenée à 70 000 € puis, en cas d’absence persistante d’enchère, à 50 000 €,

pour l’établissement du procès-verbal de description, des diagnostics et des visites des potentiels acquéreurs, l’huissier de Justice mandaté par l’avocat ou le notaire organisant la licitation avertira l’occupant des lieux de sa visite 10 jours au moins au préalable par lettre recommandée avec accusé de réception,

pour le cas où il lui serait fait obstacle d’accéder aux lieux, l’autorise à y pénétrer avec, si besoin, le concours de la force publique et un serrurier,

dit que la publicité préalable à cette vente aura lieu comme en matière de saisie immobilière,

pour le surplus des modalités de cette vente, renvoie les parties à la lecture des articles 1275, 1277 à 1279 du code de procédure civile,

déclare [T] [Z] redevable à l’indivision d’une indemnité d’occupation de 562 € par mois à compter du 16.11.2018 et jusqu’au premier des deux événements suivants : sa libération complète des lieux ou l’attribution de l’immeuble en pleine propriété à un tiers,

rejette la demande de commise d’un notaire,

condamne [T] [Z] aux dépens et à régler 1 500 € à [C] [P] en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

En foi de quoi, le juge signe avec le greffier.

le greffier, le juge aux affaires familiales,