5AA Minute N°

N° RG 24/00715 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GQKW

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 24 AVRIL 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [J] [D]

DEMANDEURS

Monsieur [G] [X]

né le 16 Août 1945 à [Localité 6],

et

Madame [S] [X],

demeurant tous deux [Adresse 5]

Représentés par Maître Aurélia DE LA ROCCA, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEURS

Monsieur [W] [O]

né le 19 Décembre 1982,

demeurant [Adresse 1]

Comparant en personne

Madame [N] [K]

demeurant [Adresse 4]

Représentée par Maître Déborah PERIO, avocat au barreau de POITIERS

Monsieur [V] [K]

né le 27 Avril 1979 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 7]

Représenté par Maître Damien GENEST, avocat au barreau de POITIERS, substitué par Maître Edwine BENAIS, avocat au barreau de POITIERS

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 14 FEVRIER 2025

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 14 MARS 2025, DATE PROROGEE AU 04 AVRIL 2025, PUIS 24 AVRIL 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 7 juin 2018, Monsieur et Madame [G] [X] ont consenti un bail d’habitation à [N] [K] et [W] [O] sur des locaux situés [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 594,99 euros, outre 10,67 euros de provisions sur charges.

Par acte de cautionnement du 11 juin 2018, [V] [K] s’est porté caution des engagements de [N] [K].

Par actes de commissaire de justice des 11 et 21 juin 2024, respectivement délivrés à personne pour [W] [O] et sous la forme d’un procès-verbal de recherches établi selon les modalités des dispositions de l’article 659 du Code de procédure civile, s’agissant de [N] [K], [G] [X] et [S] [X] ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4 020 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, et de justifier de l’assurance du logement, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de [W] [O] et de [N] [K] le 20 juin 2024.

Il a été procédé à la signification du commandement de payer les loyers à la caution par acte du 24 juin 2024.

Par actes des 24, 25 et 28 octobre 2024, [G] [X] et [S] [X] ont assigné en référé [W] [O], [N] [K] et [V] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Poitiers pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion des locataires et de tout occupant de leur chef, et pour obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer initial, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  5 060 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au jour de l’assignation,

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 octobre 2024, et le diagnostic social et financier n’a pu être réalisé, faute pour les locataires de se présenter au rendez-vous fixé.

Prétentions et moyens des parties

Appelée à l’audience du 13 décembre 2024, l’affaire a été renvoyée à la demande des parties.

A l’audience du 14 février 2024, [G] et [S] [X] maintiennent leurs demandes par la voix de leur Conseil, sauf à actualiser le montant de l’arriéré locatif à 5 816,64 euros.

Ils déplorent l’absence de paiement de loyer depuis le mois de septembre 2024, et rappellent que le commandement a été délivré tant pour ce qui concerne la constitution d’un arriéré locatif que pour la carence à justifier d’une assurance locative.

Ils précisent que [N] [K], qui bénéficie seule du cautionnement de [V] [K], a donné congé pour le 1er octobre 2024, et que les demandes sont maintenues, s’agissant de l’expulsion, à la personne de [W] [O]. Ils sollicitent en outre la suppression du délai de 2 mois après la délivrance du commandement de quitter les lieux, et soulignent que la situation est potentiellement dangereuse dès lors que le locataire a procédé à un branchement électrique illégal au moyen d’un câble entre le logement donné à bail et celui du voisin, le courant ayant été coupé par l’organisme en charge de son approvisionnement, en raison d’impayés. Ils rappellent que si [N] [K] a quitté le logement, elle reste solidairement tenue des dettes jusqu’en avril 2025.

Ils soutiennent avoir régulièrement informé les locataires de la revalorisation du loyer, par courriers recommandés avec accusés de réception, et critiquent l’argumentation élevée par la caution, s’agissant de l’invocation des dispositions du Code de la consommation, qui ne sauraient prévaloir sur les textes d’ordre public applicables spécifiquement en matière de baux d’habitation.

[N] [K], par la voix de son Conseil, soutient que le congé doit trouver à s’appliquer au 1er octobre 2024, et qu’aucune obligation ne saurait y survivre, pas même à titre d’une clause de solidarité invoquée sur un fondement textuel ou contractuel.

Elle reconnaît donc être tenue des obligations jusqu’à la date d’effet du congé. Elle conteste le montant de la dette, dont elle soutient qu’elle a été acquittée en partie en août 2024 par Monsieur [O] et par la caution, ce qui n’a pas été déduit.

[V] [K], par la voix de son Conseil, soulève l’existence de 3 contestations sérieuses.

Il explique que l’acte de cautionnement a été souscrit pour une durée déterminée, de sorte qu’il ne peut être invoqué au-delà de l’année 2021.

Il explique par ailleurs que l’absence de plafonnement à l’acte de caution rend celui-ci inopérant, dès lors que cette obligation ne peut être illimitée.

Il ajoute que ce contexte manifeste l’absence de discussion sur la nature et sur la portée de l’engagement, ce qui est exclusif d’un consentement éclairé de la caution.

Il invoque les dispositions de l’article 1188 du Code civil et conclut à l’irrecevabilité des demandes, sauf à les réduire à la somme de 2 411,20 euros, déduction faite des paiements effectués.

Il fait observer que les demandes d’augmentation du coût du loyer n’ont pas été adressées par courriers recommandés avec accusés de réception.

[W] [O] ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette. Il explique qu’il a perdu son emploi, et qu’il a créé sa propre structure, sans pour autant voir apparaître de chiffre d’affaires, son activité de charpentier étant compliquée par l’absence de disposition d’un véhicule pour se rendre sur les chantiers.

Il explique établir un dossier de surendettement, et avoir effectué des demandes DALO, et de RSA, dont il ignore le devenir. Il acquitte une mensualité de crédit à la consommation de 280 euros, souscrit pour acquitter une facture d’électricité, outre 120 euros mensuels de crédit automobile jusque juin 2025, pour un véhicule désormais non roulant.

Il explique ne rien pouvoir envisager pour acquitter la dette de loyer.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 14 mars 2025, délai qui a été prorogé au 4 avril 2025 en raison d’une surcharge de travail du magistrat, puis au 24 avril 2025 en raison du placement en arrêt maladie du magistrat.

MOTIVATION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

[G] et [S] [X] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d’assurance, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail du 7 juin 2018 a été signifié par commissaire de justice en date du 11 juin 2024 à [W] [O], 20 juin 2024 à [N] [K].

Les locataires n’ont pas justifié de la souscription d’un contrat d’assurance ; pas même à l’occasion de l’audience.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai d’un mois à compter du commandement de payer, soit, le 21 juillet 2024.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 7 juin 2018, à compter du 21 juillet 2024.

[N] [K] ayant quitté le logement, et la demande d’expulsion n’étant plus formée qu’à l’endroit de [W] [O], il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de [W] [O] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

1.3. Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V précise que le juge peut, à la demande du locataire ou du bailleur, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, dans la limite de trois années.

En l’espèce, le commandement de payer visant cependant un délai de deux mois plus favorable au locataire, il n’y a pas lieu d’appliquer le délai de six semaines.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer des 11 et 20 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 août 2024, n’ont pas à être constatés dès lors qu’à cette date, le bail était d’ores et déjà résilié faute pour les locataires de justifier d’une assurance.

En revanche, il convient de relever d’une part que les locataires étaient donc tenus au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 21 juillet 2024, de sorte qu’il convient désormais de s’intéresser à la question de la dette locative.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, [G] et [S] [X] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 14 février 2025, le montant de l’arriéré locatif s’élève à la somme de 5 816,64 euros, déduction faite des paiements de [W] [O], pour 500 euros, et de [V] [K], pour 2 148,80 euros au mois d’août 2024.

Il n’est justifié par aucune partie d’autres paiements qui n’auraient pas été intégrés au décompte, de sorte que l’argumentation élevée de ce chef par les défendeurs, par ailleurs débiteurs de la dette, et donc de l’obligation de rapporter la preuve de l’exécution de leur obligation, ne pourra qu’être écartée.

Par ailleurs, les bailleurs, s’ils justifient de courriers dont l’envoi en recommandé n’est pas démontré, s’agissant de la révision du loyer, justifient en revanche de deux courriers recommandés dont un daté du 1er juin 2021, et l’autre distribué le 14 mai 2024, déplorant chacun de nombreux impayés, sur un loyer dont le montant est repris.

Les locataires ne peuvent raisonnablement contester connaître le montant révisé étant donné que l’unique paiement effectué en juillet 2024 s’élève précisément au montant du loyer révisé. Leur argumentation ne pourra donc qu’être écartée.

S’agissant de [N] [K], il n’est pas contesté que celle-ci a délivré congé pour le 1er octobre 2024.

Les bailleurs se prévalent, s’agissant de celle-ci, des dispositions de l’article 8-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 aux termes de laquelle la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

Or, en l’espèce, la résiliation du bail est intervenue le 21 juillet 2024, de sorte que le congé délivré lui est postérieur.

A compter de cette date, l’indemnité d’occupation, fondée sur les dispositions de l’article 1240 code civil, vise à sanctionner la faute délictuelle de l’occupant qui se maintient dans les lieux.

Elle est ainsi destinée à réparer le préjudice réel subi par le bailleur en raison de la privation du bien, de sorte que sa nature est à la fois indemnitaire et compensatoire, en ce qu’elle vise à compenser la perte de loyers et à indemniser le bailleur du préjudice lié à l’indisponibilité du bien.

Cette indemnité est due à compter de la résiliation, jusqu’à la date de libération des lieux, matérialisée par la restitution des clefs.

En conséquence, et en présence d’une pluralité de locataires, dès lors que l’indemnité d’occupation ne découle pas du bail, qui cesse, la solidarité contractuelle cesse. Il n’y a donc pas de solidarité pour le paiement de l’indemnité d’occupation, sauf stipulation expresse en ce sens, et seul celui qui se maintient dans les lieux est tenu au paiement.

Or, la clause de solidarité visée au contrat de bail stipule expressément qu’elle s’applique à l’exécution de toutes les obligations résultant du contrat.

En conséquence, tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, [N] [K] et [W] [O] seront solidairement condamnés à payer à [G] et [S] [X] la somme provisionnelle de 2 411,20 euros, arrêtée au 1er octobre 2024, date à laquelle [N] [K] a cessé de se tenir dans les lieux.

Les autres demandes, la concernant, seront rejetées.

S’agissant de [W] [O], il sera condamné à payer au surplus à [G] et [S] [X] la somme provisionnelle de 3 405,44 euros, arrêtée au 14 février 2025, et à l’indemnité d’occupation due à compter de cette date, selon les modalités précisées au dispositif.

3. Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de

relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, le diagnostic social et financier n’a pu être établi, faute pour les locataires de se présenter au rendez-vous qui leur avait été fixé le 10 décembre 2024.

Le décompte produit par les bailleurs rend compte d’une absence totale de paiement depuis le mois de janvier 2024, à l’exclusion du mois de juillet 2024, et des paiements au mois d’août 2024.

Les bailleurs expliquent à l’audience, sans être contredits, qu’un câblage artisanal a été réalisé entre le logement donné à bail et celui du voisin, pour contourner l’absence d’approvisionnement en électricité du logement, en raison d’impayés.

Cette situation est d’autant plus préoccupante qu’il n’a pas été justifié d’assurance locative.

A l’audience, le locataire ne justifie nullement de sa situation, pas même au titre des démarches engagées aux fins de son relogement, et alors même que l’assignation a été délivré en juin 2024 ; il indique ne pouvoir envisager de modalités de paiement pour apurer l’arriéré locatif, et ce alors même qu’il n’acquitte pas plus le loyer courant.

L’ensemble de ces éléments, manifeste une inertie fautive du locataire qui confine à la mauvaise foi visée par le texte, étant rappelé par ailleurs le péril évoqué et les larges délais dont il a de fait bénéficié, si l’on se rapporte à l’antériorité des impayés.

En conséquence, le délai précité sera réduit à un mois, selon les modalités précisées au dispositif.

4. Sur les demandes à l’encontre de [V] [K]

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, [V] [K] s’est porté caution pour le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation dues par [N] [K], selon acte de cautionnement en date du 11 juin 2018.

Or, cet acte de cautionnement solidaire à durée déterminée est dépourvu des mentions relatives à la date de prise d’effet du contrat de location ; à la durée du contrat initial ; à la durée du premier renouvellement ; à la durée de l’engagement de la caution ; au loyer initial ; au loyer annuel ; au montant initial de l’engagement ; à la date de fin d’engagement, de sorte que la discussion portant sur la validité de l’acte de cautionnement s’analyse comme une contestation sérieuse qui ne peut être tranchée par le juge des référés, et qui relève du juge du fond.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

[N] [K] et [W] [O], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, et qui comprendront le coût des commandements de payer, des assignations, à l’exclusion des actes destinés à la caution, dont le sort sera réservé au juge du fond.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1 500 euros à la demande des époux [X] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées, et selon les modalités précisées au dispositif.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de [G] et [S] [X] ;

CONSTATONS que le contrat conclu le 7 juin 2018 entre Monsieur [G] [X] et Madame [S] [X], d’une part, et Madame [N] [K] et Monsieur [W] [O], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3], est résilié depuis le 21 juillet 2024 ;

DONNONS acte à Madame [N] [K] de ce qu’elle a libéré les lieux le 1er octobre 2024 ;

ORDONNONS à Monsieur [W] [O] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement;

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale mais à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

FIXONS le montant de la provision à valoir sur l’indemnité mensuelle d’occupation due à 670 euros ;

CONDAMNONS solidairement [N] [K] et [W] [O] à payer à [G] et [S] [X] la somme provisionnelle de 2 411,20 euros, arrêtée au 1er octobre 2024, date à laquelle [N] [K] a cessé de se tenir dans les lieux ;

CONDAMNONS [W] [O], à payer à [G] et [S] [X] la somme provisionnelle de 3 405,44 euros, arrêtée au 14 février 2025 ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires, en particulier s’agissant de [N] [K] ;

DISONS que les sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONSTATONS l’existence d’une contestation sérieuse relativement à la validité de l’acte de cautionnement ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur ce point et sur les demandes subséquentes ;

CONDAMNONS à compter du 15 février 2025, et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, [W] [O] à payer à [G] et [S] [X] une provision sur l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au loyer en cours (670 €), le cas échéant au pro-rata de l’occupation effective du logement ;

CONDAMNONS [N] [K] et [W] [O] in solidum à payer aux demandeurs la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS [N] [K] et [W] [O] in solidum aux dépens, qui comprendront le coût des commandements de payer et des assignations, à l’exclusion des actes destinés à la caution, dont le sort sera réservé au juge du fond ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de [W] [O], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES