DU 19 Février 2025 N° minute :

N° RG 24/00967 – N° Portalis DB3U-W-B7I-OACF

Société AEW PARIS COMMERCES Représentée par son gérant, la Société AEW, Société par actions simplifiée à associé unique dont le siège social est à [Adresse 7], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro B 329 255 046, Société de Gestion de Portefeuille agréée par l’AMF le 10 juillet 2007 sous le numéro GP-07-000043, représentée par [B] [Y] en qualité de Directeur Général Délégué.

C/

S.A.R.L. ADP sous l’enseigne “Domino’s Pizza”, prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 19 Février 2025

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON Juge

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

Société AEW [Localité 6] COMMERCES Représentée par son gérant, la Société AEW,dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Véronique FAUQUANT de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 100, M^e Céline BOURDOULEIX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1443

DÉFENDEUR

S.A.R.L. ADP sous l’enseigne “Domino’s Pizza”, prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]

non representé

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Débats tenus à l’audience du : 15 Janvier 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par

mise à disposition au greffe le 19 Février 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 17 octobre 2013, la société ACTIPIERRE 3 a consenti un bail commercial à la société ADP, portant sur les locaux commerciaux dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 5] cadastré section BM n°[Cadastre 2], consistant en une réserve au sous-sol et une boutique au rez-de-chaussée, formant les lots n°27 et 60 de la copropriété, pour une durée de neuf années moyennant un loyer annuel hors et hors charges de 26 000 euros.

Par exploit du 18 août 2022, la société ADP a signifié au bailleur une demande de renouvellement dudit bail commercial.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 septembre 2022, la société AEW [Localité 6] COMMERCES, venant aux droits de la société ACTIPIERRE a accepté le renouvellement du bail pour une nouvelle durée de neuf années à compter de l’expiration du bail précédent, moyennant un nouveau loyer de 29 334,56 euros hors charges et hors taxes, hors indexation.

Par exploit du 30 mai 2024, la société AEW [Localité 6] COMMERCES a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société ADP, portant sur la somme totale de 13 415,34 euros, frais d’acte inclus.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 septembre 2024, la société AEW [Localité 6] COMMERCES a fait assigner en référé la société ADP devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail avec effet au 1er juillet 2024,

— Au besoin, prononcer la résiliation du bail du 17 octobre 2013,

— Ordonner l’expulsion de la société ADP devenue occupante sans droit ni titre et de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel grade meubles qu’il plaira à la juridiction de Céans de désigner, aux frais, risques et périls de la société ADP, et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

— Condamner la société ADP à payer une somme provisionnelle de 13 372,75 euros à la société AEW [Localité 6] COMMERCES, correspondant à la dette locative arrêtée prorata temporis au 1er juillet 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire,

— Fixer l’indemnité d’occupation journalière au dernier loyer majoré de 50%, droits, charges et taxes en sus, et ce jusqu’à la date de libération effective des lieux, en application de l’article VI-11° du bail,

— Condamner la société ADP au paiement provisionnel de ladite indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2024,

— Assortir toutes ces sommes de l’intérêt de retard contractuel calculé au taux ERIBOR trois mois, majoré de 600 points de base, avec un minimum de 10% l’an, à compter du 30 mai 2024, date du commandement de payer,

— Ordonner la capitalisation des intérêts au même taux contractuel,

— Ordonner l’imputation de tout éventuel règlement postérieur à la date d’acquisition de la clause résolutoire, soit au 1er juillet 2024, sur la dette d’indemnité d’occupation de la société ADP,

— Condamner la société ADP à payer à la société AEW [Localité 6] COMMERCES une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré le 30 mai 2024.

L’état d’endettement de la société défenderesse ne porte mention d’aucune inscription.

L’affaire a été retenue à l’audience du 15 janvier 2025 à laquelle la société ADP, citée par dépôt de l’acte à l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

La société AEW [Localité 6] COMMERCES a maintenu ses demandes aux termes de son assignation. Elle actualise la dette à la somme de 52 861,50 euros selon décompte arrêté au 8 janvier 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

La décision a été mise en délibéré au 19 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Selon l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision ».

Le bail conclu entre les parties le 17 octobre 2013 qui a été renouvelé pour une nouvelle durée de neuf années, contient une clause résolutoire (article VIII 4° en page 16) qui stipule " qu’à défaut pour le preneur […] de payer exactement un seul terme ou fraction de terme de loyer ou accessoires à son échéance exacte, le présent bail sera, si bon semble au bailleur, résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, un mois après une simple mise en demeure d’exécuter ou un simple commandement de payer signifié à personne ou à domicile contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user de la présente clause, et demeuré sans effet pendant ce délai. "

La société bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 30 mai 2024 que la société preneuse a cessé de payer ses loyers.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il est établi que les causes du commandement de payer du 30 mai 2024 n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 30 juin 2024 et la résiliation du bail de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société AEW [Localité 6] COMMERCES réclame le versement de la somme provisionnelle de 13 372,75 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au prorata temporis au 1er juillet 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire et le paiement provisionnel d’une indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2024 correspondant au montant du loyer et des charges augmenté d’une majoration de 50% tel que prévu contractuellement, droits, charges et taxes en sus.

Selon décompte visé dans l’assignation et arrêté au 16 septembre 2024, la dette locative s’élevait à 13 372,75 euros au 1er juillet 2024.

La société demanderesse verse à l’audience du 15 janvier 2025 un décompte actualisé faisant état d’une dette locative de 52 861,50 euros arrêtée au 8 janvier 2025.

Le défendeur n’étant pas comparant à l’audience, aucune actualisation de la demande en paiement des loyers ne peut être faite et il convient de s’en tenir aux termes de l’assignation.

Ainsi, et au vu des pièces produites, l’obligation de la société ADP n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 13 372,75 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 1er juillet 2024.

Dès lors, il conviendra de condamner la société ADP par provision au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer pour la somme de 13.229,84 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le bail stipule dans son article VI 11°) que « au cas où, après cessation d’activité ou résiliation du bal, les lieux ne seraient pas restitués au bailleur au jour convenu, libres de toute occupation, l’indemnité d’occupation due par le preneur ou ses ayants droit jusqu’à la restitution et exigible chaque ajournée échue sera également au dernier loyer majoré de 50%. Les charges seront également dues jusqu’au jour où les lieux auront été restitués au bailleur, le tout sans préjudice de tous autres dommages et intérêts, sauf accord particulier des parties. »

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

En revanche, l’application de la majoration sollicitée excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge. La demande d’indemnité provisionnelle ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

L’indemnité d’occupation due par la société ADP depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Selon l’article 1343-2 du même code, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Dès lors, il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts de la société AEW [Localité 6] COMMERCES.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société ADP, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société ADP ne permet d’écarter la demande de la société AEW [Localité 6] COMMERCES formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de

1 800 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et la résiliation de ce bail à la date du 30 juin 2024 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 5] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société ADP et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la société ADP à payer à la société AEW [Localité 6] COMMERCES la somme provisionnelle de 13 372,75 euros correspondant à la dette locative arrêtée au 1er juillet 2024, avec intérêts de retard au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 13.229,84 euros et de la signification de la présente ordonnance pour le surplus ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société ADP à la société AEW [Localité 6] COMMERCES, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du dernier loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamnons la société ADP au paiement de cette indemnité ;

DISONS que les indemnités d’occupation impayées à bonne échéance seront augmentées des intérêts de retard au taux légal à compter de leur exigibilité ;

DISONS que toutes les sommes dues seront assorties de la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNONS la société ADP à payer à la société AEW [Localité 6] COMMERCES la somme de

1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNONS la société ADP au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Et l’ordonnance est signée par le président et la greffière le 19 Février 2025.

LA GREFFIERE LE JUGE DES REFERES