DU 11 Avril 2025 Minute numéro :

N° RG 24/01227 – N° Portalis DB3U-W-B7I-OEKB

Code NAC : 30B

S.A.S. LICORNE HOLDING

C/

S.A.R.L. ROYAL le domicile élu dans les locaux loués [Adresse 4]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.A.S. LICORNE HOLDING, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Eric AZOULAY de la SELARL SELARL INTER-BARREAUX FEDARC, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 10, M^e Bertrand COURRECH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0465

DÉFENDEUR

S.A.R.L. ROYAL le domicile élu dans les locaux loués [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 1]

non représenté

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Débats tenus à l’audience du : 12 Mars 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 11 Avril 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signature privée du 12 juin 2023 à effet au 1er juin 2023, la société LICORNE HOLDING a consenti un bail commercial à la société ROYAL, portant sur un local commercial sis [Adresse 3] à [Localité 5] pour une durée de neuf années entières et consécutives, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 36 000 euros, outre le versement d’un dépôt de garantie de 9 000 euros, correspondant à trois mois de loyer hors taxes.

Le 27 février 2024, la société LICORNE HOLDING a délivré un premier commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société ROYAL, portant sur la somme de 15 840 euros en principal.

Le 25 septembre 2024, la société LICORNE HOLDING a délivré un second commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société ROYAL, portant sur la somme de 31 060 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 décembre 2024, la société LICORNE HOLDING a fait assigner en référé la société ROYAL devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :

— Constater la résiliation avec effet au 25 octobre 2024 du bail conclu le 12 juin 2023 entre la société LICORNE HOLDING et le société ROYAL,

— Ordonner l’expulsion de la société ROYAL ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux ainsi que l’enlèvement de tous meubles sous astreinte de 100 euros par jour de retard, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire,

— Condamner la société ROYAL au paiement d’une provision de 34 253 euros au titre des loyers et provisions sur charges TTC impayés, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 25 septembre 2024,

— Condamner la société ROYAL au paiement d’une provision de 132 euros par jour à compter du 26 octobre 2024 au titre de son occupation des lieux jusqu’à complète libération et remise des clés,

— Ordonner que le dépôt de garantie de 9 000 euros reste acquis au bailleur à titre provisionnel,

— Condamner la société ROYAL au paiement d’une provision de 9 000 euros pour couvrir les frais de démarches et temps nécessaire à la relocation des lieux,

— Condamner la société ROYAL au paiement d’une provision de 4 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société ROYAL aux dépens, qui comprendront les frais de commandement de 442,57 euros et les frais de greffe de 69,74 euros.

L’état des privilèges et nantissements du fonds de commerce ne porte mention d’aucune inscription.

L’affaire a été retenue à l’audience du 12 mars 2025 à laquelle la société ROYAL, citée à personne morale, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

La société LICORNE HOLDING a maintenu ses demandes aux termes de son assignation.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 11 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion sous astreinte et le sort des meubles:

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Selon l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision ».

Le bail conclu entre les parties le 12 juin 2023 à effet au 1er juin 2023 contient une clause résolutoire (page 9) qui stipule « A défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de remboursements de frais, charges ou prestations qui en constituent l’accessoire, ou de l’exécution de l’une ou l’autre des charges et conditions du présent bail et un mois après un simple commandement de payer ou d’exécuter resté sans effet et contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user de la présente clause, le présent bail sera, si bon semble au bailleur, résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire. »

La société bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 25 septembre 2024 que la société preneuse a cessé de payer ses loyers.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il résulte de l’extrait du grand livre des comptes clients arrêté au 31 octobre 2024 que les causes du commandement de payer du 25 septembre 2025 n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 25 octobre 2024 et la résiliation du bail de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Le bailleur fonde sa demande relative à la fixation d’une astreinte sur les dispositions de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution et indique vouloir assurer la bonne exécution spontanée de la décision d’expulsion et éviter autant que possible l’emploi de la force publique.

Toutefois, la demande d’expulsion sous astreinte de 100 euros par jour de retard n’apparait pas justifiée, d’autant que le bailleur aura la possibilité de mettre en œuvre l’expulsion sans délai avec le concours de la force publique. Dès lors, la demande à ce titre sera rejetée.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes de provision:

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

En l’espèce, la société LICORNE HOLDING réclame le versement de la somme provisionnelle de 34.253 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés au 25 octobre 2024, le règlement provisionnel d’une indemnité d’occupation journalière de 132 euros par jour à compter du 26 octobre 2024, correspondant au trentième du montant du loyer, charges et taxes comprises (3 960 euros), la conservation du dépôt de garantie et une provision de 9 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la dette locative:

Selon le décompte extrait du grand libre des comptes et visé dans l’assignation, la dette locative s’élevait à 38 980 euros au 31 octobre 2024, échéance de novembre 2024 comprise.

Au jour de l’acquisition de la clause résolutoire, soit le 25 octobre 2024, la dette s’élevait à 34 253 euros, après déduction de l’échéance de novembre 2024 (3960 euros) et application d’un loyer proratisé de 25 jours pour l’échéance d’octobre 2024 (3193 euros).

Ainsi, et au vu des pièces produites, l’obligation de la société ROYAL n’est pas sérieusement contestable à hauteur de

34 253 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 25 octobre 2024.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Dès lors, il conviendra de condamner la société ROYAL par provision au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer pour la somme de 31 060 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation:

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

L’indemnité d’occupation due par la société ROYAL depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur le dépôt de garantie:

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, " Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure".

En l’espèce, le dépôt de garantie versé par le preneur à bail s’élève à la somme de 9 000 euros, équivalent à trois loyers mensuels hors taxes, tel que prévu contractuellement.

Le bail commercial conclu le 12 juin 2023 contient une clause résolutoire (page 9) qui stipule que le dépôt de garantie constitué par le preneur entre les mains du bailleur demeurera acquis à ce dernier, sans préjudice de son droit au paiement des loyers échus ou à échoir et plus généralement de toutes sommes dues au titre de l’exécution du bail.

Cette clause s’analyse comme une clause pénale au sens de l’article 1231-5 du code civil. Il convient de rappeler que les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci. Ains, la demande au titre de la clause pénale prévue au contrat doit être accueillie dès lors qu’elle n’est ni contestée, ni manifestement excessive.

En l’absence de contestation sérieuse, il convient d’ordonner la conservation du dépôt de garantie d’un montant de 9 000 euros par la société LICORNE HOLDING eu égard aux manquements du preneur à ses obligations contractuelles et en application des dispositions du bail.

Sur la provision au titre de la recherche de location

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

En l’espèce, le bail commercial conclu le 12 juin 2023 contient une clause résolutoire (page 9) qui stipule que le preneur devra verser le jour de la résiliation une indemnité égale à un an de loyer pou couvrir forfaitairement les démarches et le temps nécessaire à la relocation des locaux.

La société demanderesse sollicite à ce titre une somme de 9 000 euros. Elle rappelle que le loyer mensuel hors taxe est

3 000 euros et soutient qu’un délai de trois mois lui sera nécessaire pour rechercher un locataire et l’installer dans les lieux.

Toutefois, la clause contractuelle dont il est demandé de faire application s’analyse également comme une clause pénale au sens de l’article 1231-5 du code civil.

Or, elle apparait sérieusement contestable, non justifiée et manifestement excessive dans la mesure où elle s’ajoute à la conservation du dépôt de garantie prévue par le contrat de bail.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société ROYAL, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer en date du 25 septembre 2025.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société ROYAL ne permet d’écarter la demande de la société LICORNE HOLDING formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2 000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 12 juin 2023 et la résiliation de ce bail à la date du 25 octobre 2024 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 5] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société ROYAL et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte une astreinte ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la société ROYAL à payer à la société LICORNE HOLDING la somme provisionnelle de 34 253 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés au 25 octobre 2024, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la date du commandement de payer pour la somme de 31 060 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société ROYAL à la société LICORNE HOLDING, à compter du 26 octobre 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamnons la société ROYAL au paiement de cette indemnité ;

ORDONNONS que le dépôt de garantie soit conservé par le bailleur eu égard aux manquements du preneur à ses obligations contractuelles et en application des dispositions du bail ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre de l’indemnité pour les démarches de relocation ;

CONDAMNONS la société ROYAL au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer en date du 25 septembre 2024 ;

CONDAMNONS la société ROYAL à payer à la société LICORNE HOLDING la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 11 Avril 2025.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT