TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 16 Décembre 2024

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 16 Septembre 2024

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me …..Catherine GAUTHIER……………………..

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/01439 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4URG

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON

DEFENDEURS

Monsieur [P] [Y]

né le 12 Juillet 1999 à ALGERIE (99352), demeurant [Adresse 3]

comparant

Madame [L] [K] épouse [Y]

née le 14 Avril 2001 à ALGERIE (99352), demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé, en date du 29 décembre 2021, la SCI V&S BOA a loué à Monsieur [P] [Y] et Madame [L] [K] ép [Y] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 650 euros outre 50 euros de provision pour charges.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Monsieur [P] [Y] et Madame [L] [K] ép [Y] afin de garantir le paiement des loyers.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI V&S BOA a fait jouer l’engagement de caution, si bien que lui a été réglé le montant des sommes dues par Monsieur [P] [Y] et Madame [L] [K] ép [Y].

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [P] [Y] et Madame [L] [K] ép [Y], par acte de commissaire de justice du 28 septembre 2023, un commandement de payer la somme de 1 486,05 euros.

A la suite de nouveaux incidents de paiement, la SCI V&S BOA a de nouveau fait jouer l’engagement de caution, si bien que lui a été réglé complémentairement la somme de 385,21 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 décembre 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [P] [Y] et Madame [L] [K] ép [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, à l’audience du 18 mars 2024.

L’affaire, après un renvoi, a été appelée et retenue à l’audience du 16 septembre 2024.

A cette audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son Conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant à la somme de 3 438,82 euros, au 9 septembre 2024. Elle a fait valoir qu’elle est subrogée au bailleur dans tous les droits et actions qu’avait le créancier contre le débiteur. Elle s’en est rapportée à la décision du Juge s’agissant de l’octroi de délais de paiement et s’est opposée à la suspension des effets de la clause résolutoire si de tels délais étaient accordés.

Monsieur [P] [Y] a comparu. Il a reconnu l’existence d’une dette locative dont il a contesté le montant. Il a sollicité tant l’octroi de délais de paiement que la suspension des effets de la clause résolutoire durant ces délais, soulignant sa situation personnelle délicate.

Madame [L] [K] ép [Y] n’a pas comparu et n’a pas été représentée, bien que régulièrement citée par acte remis à personne.

L’affaire est mise en délibéré au 16 décembre 2024.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité de la demande

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 14 décembre 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 18 mars 2024.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie par ailleurs avoir procédé à la délivrance d’une assignation aux fins de constat de résiliation du bail après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, qui est intervenue le 28 septembre 2023, la situation d’impayés ayant perduré.

La demande formée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur la subrogation

L’article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

La jurisprudence reconnaît ainsi à la caution d’un locataire qui a réglé des impayés de loyer, le droit d’agir en résiliation et en expulsion en sa qualité de subrogé dans les droits du bailleur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE signé entre la SCI V&S BOA et la société ACTION LOGEMENT SERVICES le 29 décembre 2021 stipule que « sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ».

Il ressort des quittances subrogatives produites contradictoirement que la société ACTION LOGEMENT SERVICES, en qualité de caution, a réglé la somme totale de 5 003,62 euros à la SCI V&S BOA au titre des impayés de Monsieur [P] [Y] et Madame [L] [K] ép [Y].

La caution ayant réglé à la place de Monsieur [P] [Y] et Madame [L] [K] ép [Y], elle est en droit d’exercer, en qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résolution de bail lui permettant, sinon de recouvrer les sommes versées, du moins d’éviter que les nouveaux loyers viennent à échéance et de limiter ainsi le montant de la dette cautionnée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l’une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Le contrat de bail litigieux stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 28 septembre 2023.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 28 novembre 2023.

L’expulsion de Monsieur [P] [Y] et Madame [L] [K] ép [Y] sera ainsi ordonnée.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Monsieur [P] [Y] et Madame [L] [K] ép [Y] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 29 novembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative (et en cas d’absence de production des justificatifs, à la somme de 760,63 euros).

Sur le paiement des loyers et charges

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer » ; tandis que l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu de deux obligations principales : (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus ».

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats :

le contrat de bail, un décompte arrêté au 30 novembre 2023 démontrant que Monsieur [P] [Y] et Madame [L] [K] ép [Y] devaient la somme de 1 871,26 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois d’octobre 2023 inclus, un décompte arrêté au 4 mars 2024 démontrant que Monsieur [P] [Y] et Madame [L] [K] ép [Y] devaient la somme de 3 417,78 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de février 2024 inclus, un décompte arrêté au 9 septembre 2024 démontrant que Monsieur [P] [Y] et Madame [L] [K] ép [Y] devaient la somme de 3 438,82 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois d’août 2024 inclus, ainsi qu’une quittance subrogative datée du 17 octobre 2023 (signée).

Si Monsieur [P] [Y] et Madame [L] [K] ép [Y] n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause ces éléments, force est de constater que les quittances subrogatives datées des 15 septembre 2023, 23 février 2024 et 12 août 2024 ne sont pas signées.

Monsieur [P] [Y] et Madame [L] [K] ép [Y] seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de la somme de 1 871,26 euros, cette somme portant intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2023 sur la somme de 1 486,05 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur les délais de paiement

Vu l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,

Vu la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience,

Il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et d’autoriser Monsieur [P] [Y] à se libérer de sa dette locative en 24 mois par mensualités de 77 euros, le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente décision, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention de Monsieur [P] [Y] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Vu l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,

Vu la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience,

Durant les délais de remboursement ayant été accordés à Monsieur [P] [Y], les effets de la clause de résiliation sont suspendus. Si Monsieur [P] [Y] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,la clause résolutoire reprendra son plein effet,il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [P] [Y] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,Monsieur [P] [Y] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant correspond au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 760,63 euros),le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [P] [Y] et Madame [L] [K] ép [Y] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, Monsieur [P] [Y] et Madame [L] [K] ép [Y] seront condamnés in solidum à verser à la demanderesse la somme de 200 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 décembre 2021 entre la SCI V&S BOA et Monsieur [P] [Y] et Madame [L] [K] ép [Y], concernant le logement situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 28 novembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [P] [Y] et Madame [L] [K] ép [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [P] [Y] et Madame [L] [K] ép [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [P] [Y] et Madame [L] [K] ép [Y] solidairement à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 29 novembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

DIT qu’en cas d’absence de production de ces justificatifs, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à la somme de 760,63 euros ;

CONDAMNE Monsieur [P] [Y] et Madame [L] [K] ép [Y] solidairement à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1 871,26 euros, au titre de la dette locative arrêtée au 30 novembre 2023, avec les intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2023 sur la somme de 1 486,05 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation ;

ACCORDE des délais de paiement de 36 mois à Monsieur [P] [Y] pour s’acquitter, outre le loyer et les charges courants, de sa dette locative de 1 871,26 euros et dit qu’il devra régler cette somme selon 24 mensualités de 77 euros chacune, le 08 de chaque mois, et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière étant augmentée du solde de la dette ;

SUSPEND la clause résolutoire pendant ce délai ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; qu’en revanche, à défaut du paiement de toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, la dette deviendra immédiatement exigible et l’expulsion pourra être poursuivie avec le concours de la force publique pour le locataire et tous occupants de son chef ;

CONDAMNE Monsieur [P] [Y] et Madame [L] [K] ép [Y] in solidum à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [P] [Y] et Madame [L] [K] ép [Y] in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS AN CI-DESSUS

Le greffier, Le juge,