Tribunal Judiciaire de Pontoise, Referes, 3 juin 2025, n° 25/00210

TJ Pontoise 3 juin 2025

Arguments

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Accepté
Régularité du commandement de payer
La cour a constaté que le commandement de payer mentionnait correctement la nature des sommes réclamées et les sanctions encourues, et que la société [O] n'avait pas contesté la régularité de ce commandement.
Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a jugé que l'acquisition de la clause résolutoire était établie et que l'expulsion était donc justifiée.
Accepté
Existence d'une obligation de paiement
La cour a constaté que la dette locative était établie et que la société [O] devait payer les sommes dues.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation du bail
La cour a jugé que la société [O] devait payer une indemnité d'occupation, fixée au montant du dernier loyer contractuel.
Accepté
Charge des dépens
La cour a statué que la société [O], en tant que partie perdante, devait supporter les dépens.
Accepté
Droit à l'indemnité au titre de l'article 700
La cour a accordé une indemnité au titre de l'article 700, bien que la somme soit évaluée à 1 800 euros en l'absence d'éléments de calcul plus explicites.

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Sur la décision

Référence :	TJ Pontoise, réf., 3 juin 2025, n° 25/00210
Numéro(s) :	25/00210
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Paul BUISSONMarie-Laure CHAROLLOIS
Cabinet(s) :	SELARL PAUL BUISSON
Parties :	S.A.S. SVENSKASAGAX 1 c/ S.A.S. [ O ] ayant son siège social [ Adresse 5 ]

Texte intégral

DU 03 Juin 2025 Minute numéro :

N° RG 25/00210 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OH4D

Code NAC : 30B

S.A.S. SVENSKASAGAX 1

S.A.S. [O] ayant son siège social [Adresse 5]

Monsieur [X] [O] en qualité de créancier inscrit

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

— --===ooo§ooo===---

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

— --===ooo§ooo===---

ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, Juge

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.A.S. SVENSKASAGAX 1, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Paul BUISSON de la SELARL SELARL PAUL BUISSON, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 6, M^e Marie-Laure CHAROLLOIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G335

DÉFENDEURS

S.A.S. [O] ayant son siège social [Adresse 5], dont le siège social est sis [Adresse 4]

non représenté

Monsieur [X] [O] en qualité de créancier inscrit, demeurant [Adresse 1]

non représenté

***ooo§ooo***

Débats tenus à l’audience du : 30 Avril 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 03 Juin 2025

***ooo§ooo***

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signature électronique du 9 août 2024, la société SVENSKASAGAX 1 a consenti un bail dérogatoire non soumis aux statuts des baux commerciaux à la société [O], portant sur des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 6] du 14 octobre 2024 au 13 octobre 2025, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 87 375 euros.

Le 10 janvier 2025, la société SVENSKASAGAX 1 a mis en demeure la société [O], de payer la somme de 32 827,31 euros au titre des loyers et charges impayés.

Le 29 janvier 2025, la société SVENSKASAGAX 1 a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société [O], portant sur la somme de 32 827,31 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 février 2025, la société SVENSKASAGAX 1 a fait assigner en référé la société [O] devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :

Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail dérogatoire du 9 août 2024 consenti à la société [O] pour les locaux sis [Adresse 3] à [Localité 6] est acquise en vertu du commandement du 29 janvier 2025, depuis le 1er mars 2025,Constater en conséquence la résiliation dudit bail à compter de cette date, aux torts et griefs exclusifs de la société locataire,Ordonner en conséquence l’expulsion de la société [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux, avec l’assistance du Commissaire de Police, de la force armée et d’un serrurier si besoin est, et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard,Dire que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,Condamner la société [O] à payer à titre provisionnel à payer à la société SVENSKASAGAX 1 :la somme de 32 827,31 euros selon décompte arrêté au 28 janvier 2025 sauf à parfaire, au titre du solde des loyers, taxes, charges et indemnités dus pour la période du premier trimestre 2025 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du 10 janvier 2025 et ce, jusqu’à parfait paiement, au titre de l’arriéré des loyers, charges et frais selon décompte arrêté au 28 janvier 2025, une indemnité journalière d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la complète libération des lieux matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion, et dire que cette indemnité d’occupation sera égale au dernier loyer journalier majoré de 50% avec ses accessoires, pour la période écoulée entre la fin du bail et la remise des lieux à la disposition du bailleur, la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens qui comprendront les frais du commandement et de délivrance de la présente assignation et du commandement de payer. L’assignation a été dénoncé à M. [X] [O], créancier inscrit sur l’état récapitulatif des inscriptions.

L’affaire a été retenue à l’audience du 30 avril 2025 à laquelle la société [O] citée par dépôt de l’acte à l’étude de commissaires de justice et à personne morale, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

La société SVENSKASAGAX 1 actualise la dette à la somme de 95 000 euros et maintient ses demandes aux termes de son assignation.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 03 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Le bail dérogatoire est régi par l’article L 145-5 du code de commerce qui dispose que « les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. »

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Selon l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision ».

Le bail dérogatoire conclu entre les parties le 9 août 2024 contient une clause résolutoire (article VII – 1° page 18/19) qui stipule qu’à défaut par le preneur d’exécuter une seule des charges et conditions du bail ou de payer exactement un seul terme ou fraction de terme de loyer et/ou indemnité d’occupation, ou accessoires à l’échéance prévue, comme à défaut de paiement de tous arriérés dus par suite d’indexation, de révision ou de renouvellement, le présent bail, sera, si bon semble au bailleur, résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, un mois après une simple mise en demeure d’exécuter ou un simple commandement de payer signifié à personne ou à domicile contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user de la présente clause et demeuré sans effet pendant ce délai.

La société bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 29 janvier 2025 que la société preneuse a cessé de payer ses loyers.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il est établi que les causes du commandement de payer du 29 janvier 2025 n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 1er mars 2025 et la résiliation du bail dérogatoire de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

En revanche, la demande d’expulsion sous astreinte de 150 euros par jour de retard n’étant ni fondée ni motivée, et le demandeur bénéficiant de la possibilité de mettre en œuvre l’expulsion sans délai avec le concours de la force publique, cette demande sera rejetée.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la société SVENSKASAGAX1 réclame le versement de la somme provisionnelle de 32 827,31 euros au titre des arriérés de loyers ainsi que le règlement provisionnel d’une indemnité d’occupation journalière à compter du 1er mars 2025 égale au dernier loyer journalier majoré de 50% tel que prévu contractuellement.

Selon le décompte visé dans l’assignation, la dette locative s’élève à la somme de 32 827,31 euros au 28 janvier 2025. A l’audience, la société demanderesse indique que la dette a augmenté mais ne verse aucun décompte actualisé.

Le défendeur n’étant pas comparant à l’audience, aucune actualisation de la demande en paiement des loyers ne peut être faite et il convient de s’en tenir aux termes de l’assignation.

Ainsi, et au vu des pièces produites, l’obligation de la société [O] n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 32 827,31 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 28 janvier 2025.

Dès lors, il conviendra de condamner la société [O] par provision au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le bail stipule dans son article VII 2° que « au cas où, après cessation ou résiliation du bail, les lieux ne seraient pas restitués au bailleur au jour convenu, libres de toute occupation, l’indemnité d’occupation due par le preneur ou ses ayants-droits jusqu’à la restitution et exigible chaque journée échue, sera égale au dernier loyer journalier majoré de 50%. »

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

En revanche, l’application de la majoration sollicitée excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge. La demande d’indemnité provisionnelle ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

L’indemnité d’occupation due par la société [O] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société [O], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société [O] ne permet d’écarter la demande de la société SVENSKASAGAX 1 formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 800 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail dérogatoire du 9 août 2024 et la résiliation de ce bail à la date du 1er mars 2025 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 6] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société [O] et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

REJETONS la demande d’astreinte formée par la société SVENSKASAGAX 1 ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la société [O] à payer à la société SVENSKASAGAX 1 la somme provisionnelle de 32 827,31 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 28 janvier 2025, échéance du 1er trimestre 2025 incluse, avec intérêts de retard au taux légal à compter de l’assignation ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société [O] à la société SVENSKASAGAX 1, à compter du 1er mars 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamnons la société [O] au paiement de cette indemnité ;

CONDAMNONS la société [O] au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS la société [O] à payer à la société SVENSKASAGAX 1 la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire;

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 03 Juin 2025.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT