RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00206 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O2ZL

MINUTE N° : 47

Notification

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à :

Copie exécutoire délivrée

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à :

COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 20 JANVIER 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Madame [Z] [S]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Cédric LIGER de , avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Madame [D] [F] épouse [K]

[Adresse 1]

[Localité 5]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Cécile BAULER,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 17 Novembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Anne-Cécile BAULER, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 février 2023, Madame [Z] [S] a donné à bail à Madame [D] [F] épouse [K] un logement, une cave et un emplacement de stationnement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 840,00 euros, et 90 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 avril 2025, Madame [Z] [S] a fait signifier à Madame [D] [F] épouse [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3982,58 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 septembre 2025, Madame [Z] [S] a fait assigner Madame [D] [F] épouse [K] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité de Montmorency aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [D] [F] épouse [K] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner Madame [D] [F] épouse [K] au paiement des sommes suivantes :la somme de 4763,58 euros au titre de la dette locative arrêtée au 23 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2025,une indemnité d’occupation mensuelle de 930 euros, à compter du 24 juin 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, comprenant notamment le commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val d’Oise le 3 septembre 2025.

À l’audience du 17 novembre 2025, Madame [Z] [S], représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 8037,58 euros au 5 novembre 2025. Elle s’en rapporte concernant l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Madame [Z] [S] soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [D] [F] épouse [K] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 23 avril 2025. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [D] [F] épouse [K], comparante, ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande un délai de douze mois pour quitter les lieux.

Au soutien de ses prétentions, elle explique avoir déposé un dossier de surendettement. Elle précise percevoir l’allocation de solidarité spécifique à hauteur de 580 euros par mois. Elle ajoute avoir déposé une demande de logement social un mois auparavant.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 20 janvier 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Par note en délibéré reçue le 18 novembre 2025, autorisée, Madame [D] [F] épouse [K] a communiqué les éléments relatifs à la procédure de surendettement dont elle bénéficie.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 3 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de Madame [Z] [S] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 22 février 2023, du commandement de payer délivré le 23 avril 2025 et du décompte de la créance actualisé au 5 novembre 2025 que Madame [Z] [S] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [D] [F] épouse [K] à payer à Madame [Z] [S] la somme de 8037,58 euros, au titre des sommes dues au 5 novembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 avril 2025 sur la somme de 3982,58 euros, de l’assignation du 2 septembre 2025 sur la somme de 781 euros, et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, disposait, dans son premier alinéa, que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce texte dispose désormais, depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, le nouvel article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, 13 juin 2024, n°24-70.002).

Aussi, lorsque le bail a été conclu antérieurement à la loi nouvelle ou n’a pas été renouvelé postérieurement à celle-ci, et qu’il fixe contractuellement un délai accordé au locataire pour apurer sa dette de deux mois à compter du commandement de payer, ce délai de deux mois reste applicable.

A l’inverse, si le bail a été conclu ou renouvelé postérieurement à la loi nouvelle, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est applicable en ses nouvelles dispositions, le délai étant réduit à six semaines.

Conformément à l’article 1342-10 du code civil, à défaut d’indication par le débiteur, l’imputation d’un paiement a lieu sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter, et à égalité d’intérêt, elle se fait sur la plus ancienne.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 23 avril 2025.

Le bail étant antérieur à la loi du 27 juillet 2023 et n’ayant pas été renouvelé après celle-ci, le délai de deux mois est applicable.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 23 juin 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 22 février 2023 à compter du 24 juin 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordé, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Toutefois, ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

L’article 24 VI de la loi précitée dispose que par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire en application du livre VII du code de la consommation et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce, la commission de surendettement des particuliers du Val d’Oise a rendu le 27 mai 2025 au profit de Madame [D] [F] épouse [K] une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement. Néanmoins, Madame [D] [F] épouse [K] n’a pas repris le paiement du loyer et des charges a repris.

En conséquence, Madame [D] [F] épouse [K] ne saurait bénéficier de délais de paiement.

Dès lors, l’expulsion de Madame [D] [F] épouse [K] et de tout occupant de son chef sera ordonnée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de délais d’expulsion

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Madame [D] [F] épouse [K] ne justifie pas d’une situation familiale ou de santé particulière. Par ailleurs, l’octroi de délais d’expulsion contibuerait à augmenter encore sa dette, celle-ci n’étant pas en mesure en l’état de payer une indemnité d’occupation au vu de ses ressources.

Au regard de ces éléments, il convient de rejeter la demande de Madame [D] [F] épouse [K] aux fins de délais pour quitter les lieux.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [D] [F] épouse [K]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 24 juin 2025, Madame [D] [F] épouse [K] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [D] [F] épouse [K] à son paiement à compter du mois de décembre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [D] [F] épouse [K] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture.

Il convient également de condamner Madame [D] [F] épouse [K] 0 à payer à Madame [Z] [S] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Madame [Z] [S] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 22 février 2023 entre Madame [Z] [S] d’une part, et Madame [D] [F] épouse [K] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 24 juin 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [D] [F] épouse [K] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de délai pour quitter les lieux,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [D] [F] épouse [K] à compter du 24 juin 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame [D] [F] épouse [K] à payer à Madame [Z] [S] la somme de 8037,58 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 5 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 avril 2025 sur la somme de 3982,58 euros, de l’assignation du 2 septembre 2025 sur la somme de 781 euros, et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Madame [D] [F] épouse [K] à payer à Madame [Z] [S] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de décembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE Madame [D] [F] épouse [K] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 23 avril 2025, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture,

CONDAMNE Madame [D] [F] épouse [K] à payer à Madame [Z] [S] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE