PREMIERE CHAMBRE

12 Mai 2026

N° RG 23/01529 – N° Portalis DB3U-W-B7H-NAR5

Code NAC : 72A

S.D.C. [Adresse 1]

C/

[M] [C] [Q] [R]

[H] [S] épouse [C] [Q] [R]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Céline TERREAU, greffier, a rendu le 12 mai 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 17 Mars 2026 devant Madame Aude BELLAN, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par : Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

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DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 2], représenté par son syndic la SARL LA [Localité 1] [A] dont le siège social est situé [Adresse 3]

représenté par M^e Christel THILLOU DUPUIS, avocat au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDEURS

Monsieur [M] [C] [Q] [R], né le 01 Janvier 1955 à [Localité 2], demeurant [Adresse 4] [Localité 3] [Adresse 5]

Madame [H] [S] épouse [C] [Q] [R], née le 06 Mai 1956 à [Localité 2], demeurant [Adresse 6] [Localité 4]

représentés par M^e Raja DEMIR, avocat postulant au barreau des HAUTS-DE-SEINE et assistés de Maître Sidrah ANWAR, avocat plaidant au barreau de PARIS

— -==o0§0o==--

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [M] [C] [Q] [R] et Mme [L] [C] [Q] [R] née [S] sont propriétaires des lots n°12, 13, 42 et 43 dépendant d’un immeuble sis [Adresse 7] [Adresse 1] à [Localité 5], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 15 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], représenté par son syndic la SARL LA CROIX [A], a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Pontoise M. et Mme [C] [Q] [R] aux fins de les voir solidairement condamnés au paiement, avec intérêt, d’un arriéré de charges de copropriété et appels de fonds travaux, outre leur condamnation solidaire au paiement de dommages et intérêts et de frais irrépétibles.

Suivant conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 15 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 1] a demandé au tribunal judiciaire de débouter M. et Mme [C] [Q] [R] de l’ensemble de leurs demandes et de les condamner solidairement à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  64 132,57 euros en principal au titre des charges de copropriété impayées, ladite somme augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  828,26 euros au titre des frais nécessaires visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  5 000 euros à titre de dommages et intérêts, la capitalisation des intérêts et la condamnation des défendeurs en tous les dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. et Mme [C] [Q] [R] ne s’acquittent plus de leurs charges de copropriété depuis plusieurs années.

Il précise qu’il lui est impossible de produire, les appels de charges antérieurs à 2015, les archives n’ayant pas été transmises par le précédent syndic, en dépit d’une ordonnance de référé ordonnant la communication des archives sous astreinte, en date du 19 septembre 2018, confirmée par la cour d’appel de [Localité 6] le 15 avril 2019.

Le syndicat des copropriétaires indique que les comptes de la copropriété ont été régulièrement approuvés par les assemblées générales, auxquelles les défendeurs n’ont jamais assisté et que le budget de l’année 2023 a été voté et adopté lors de l’assemblée générale de 2022, qui n’a fait l’objet d’aucun recours.

Il soutient également qu’aucune prescription n’est encourue dans la mesure où, au jour de la délivrance de l’assignation, le délai de prescription était de 10 ans.

Le demandeur s’oppose à l’octroi de délais de paiement et soutient que les défendeurs, nonobstant leurs affirmations quant à l’absence de ressources, exerceraient en réalité une activité de marchands de sommeil, leur bien étant occupé par nombreux locataires versant chacun un loyer.

Au titre du paiement des frais exposés, le demandeur estime qu’il a entrepris des diligences exceptionnelles pour le recouvrement de la créance. Enfin, s’agissant de la demande de dommages et intérêts, le syndicat des copropriétaires invoque la résistance abusive des défendeurs sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Par conclusions en réplique et récapitulatives n°3 notifiées par le RPVA le 26 juin 2024, M. et Mme [C] [Q] [R] demandent au tribunal de :

A titre principal :

— constater l’absence de décompte détaillé des sommes demandées ainsi que les irrégularités dans la gestion de la société LA [Localité 1] [A] en sa qualité de syndic.

— constater l’absence de justificatifs relatifs à un éventuel préjudice subi par la copropriété du fait des impayés.

Et en conséquence,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], représenté par son syndic la société LA [Localité 1] [A], de toutes ses demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] à [Localité 7] représenté par son syndic la société LA [Localité 1] [A], au paiement de la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire :

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], représenté par son syndic la société LA [Localité 1] [A], des demandes relatives au paiement de la somme de 45 836,41 euros (non justifiée dans le décompte)

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], représenté par son syndic la société LA [Localité 1] [A], des demandes relatives au paiement de la somme de 2 310,04 euros (non justifiée dans le décompte)

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], représenté par son syndic la société LA [Localité 1] [A], des demandes relatives au paiement des dommages et intérêts, des sommes au titre du CPC et aux entiers dépens,

— accorder à M. et Mme [C] [Q] [R] un délai de paiement de 24 mois, compte tenu de leur situation professionnelle,

— juger que chaque partie conservera ses dépens,

M. et Mme [C] [Q] [R] contestent les sommes réclamées, faisant valoir que le syndic ne leur a transmis aucun décompte détaillé.

Ils dénoncent des irrégularités relatives aux justificatifs des comptes, notamment dans le décompte, le grand livre propriétaire de l’année 2015, ainsi que dans les relevés de compte pour la période 2015-2020.

Ils affirment en outre que les délibérations des assemblées générales ne leur ont été jamais notifiées et que la résolution approuvant les comptes de l’année 2023 est susceptible d’être annulée en justice. En conséquence, ils estiment que les écritures relatives à l’exercice 2023 doivent être exclues du décompte.

Enfin, ils soutiennent que la demande de dommages et intérêts formée par le demandeur n’est pas fondée, ce dernier ne justifiant ni d’une mauvaise foi de leur part, ni d’un préjudice particulier subi.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, il convient de renvoyer à leurs conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture de la mise en état est intervenue le 16 janvier 2025, l’affaire a été renvoyée à la date du 13 mai 2025 et mise en délibéré au 26 août 2025.

Suivant message électronique du 12 mai 2025, les défendeurs ont déchargé leur conseil, Me [I], de la charge de leurs intérêts, sans pour autant saisir un autre avocat.

Suivant jugement du 26 août 2025, le tribunal a ordonné la réouverture des débats, afin d’inviter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] à produire un décompte des sommes réclamées, expurgé de tout report.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] a notifié ses dernières écritures, actualisant ses demandes à la somme de 36.645,72 euros au titre des charges, 3.793,23 euros au titre des frais, 15.000 euros au titre des dommages et intérêts et 3000 euros au titre des frais irrépétibles.

La clôture de la mise en état est intervenue le 22 janvier 2026, l’affaire a été renvoyée à la date du 17 mars 2026 et mise en délibéré au 12 mai 2026.

MOTIFS

A titre liminaire :

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile : « Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. (…)

Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées ».

Il sera rappelé que si les époux [C] [Q] [R] développent dans leurs écritures un moyen de droit relatif à la prescription des sommes qui pourraient correspondre à des charges de plus de 10 ans, ils ne forment aucune demande tendant à voir déclarer la demande du syndicat des copropriétaires partiellement irrecevable dans le dispositif de leurs écritures. Une telle demande, au demeurant, relevait de la compétence du juge de la mise en état en application des dispositions de l’article 789 du code de procédure civile.

En conséquence, ce moyen ne sera pas examiné.

Ne seront pas non plus reproduites ni examinées les demandes figurant au dispositif des conclusions respectives des parties qui constituent des moyens et non des prétentions sur lesquelles le juge doit statuer au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi :

« Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale et un titre de propriété dont il résulte que M. et Mme [C] [Q] [R] sont propriétaires en indivision de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n°12, 13, 42 et 43, la copie de l’acte de vente,

— le règlement de copropriété,

— les bordereaux d’appels de fonds et répartition charges pour la période du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2025, un arrêt de la cour d’appel de Versailles du 19 juin 2017, un jugement du tribunal de grande instance de Pontoise du 24 novembre 2015,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 7 mars 2018,8 juillet 2019,22 février 2021,26 octobre 2022, 20 mars 2023 et 7 mars 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,

— une attestation de non-recours des assemblées générales des 7 mars 2018, 8 juillet 2019, 22 février 2021, 26 octobre 2022 et 20 mars 2023,

— des extraits du grand livre et relevés des comptes pour la période du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2024,

— un décompte du 6 décembre 2023 pour la période du 1er janvier 2021 au 6 décembre 2023,

— un décompte du 15 octobre 2024 pour la période du 1er janvier 2024 au 1er octobre 2024, un décompte du 16 octobre 2025 pour la période du 1er avril 2016 au 1er octobre 2025,

— les contrats du syndic.

En premier lieu, il convient de rappeler qu’il appartient au syndicat des copropriétaires, qui entend voir condamner un copropriétaire à payer un arriéré de charges de copropriété, de produire, notamment, outre le décompte de répartition des charges, les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes pour les années pour lesquelles les charges sont réclamées, ainsi que les documents comptables faisant apparaître la somme à répartir et les tantièmes de répartition, étant précisé que la simple production de documents qualifiés d’extraits de compte ou de décomptes, constitués de lignes de débits et de crédits, est insuffisante pour établir sa créance.

En second lieu, il est constant que, l’approbation rend les comptes opposables à tous les copropriétaires, sous réserve de l’éventuel recours que l’un d’entre eux pourrait exercer en application de l’article 42 de la loi précitée.

Les copropriétaires sont tenus de régler leur part de charges, telle qu’elle résulte des comptes approuvés et ne peuvent en différer le règlement sous prétexte du recours exercé. Ils doivent également régler les charges correspondant à des travaux décidés en assemblée générale selon la clé de répartition retenue dans l’autorisation donnée au syndic de procéder aux appels de fonds.

Il sera relevé que la preuve n’est pas rapportée l’assemblée générale approuvant les comptes de l’année 2023 n’a pas fait l’objet d’un recours dans les délais légaux ; ainsi, la demande visant à exclure les écritures relatives à l’exercice 2023 ne peut être accueillie.

Le syndicat des copropriétaires produit au débat des comptes précis. La preuve n’est pas rapportée que le syndic a commis des irrégularités dans sa gestion.

En l’espèce, il convient de relever que le syndicat des copropriétaires demande le paiement d’une somme de 36 645,72 € euros, selon un décompte arrêté au 16 octobre 2025.

Il résulte des pièces versées aux débats que la première chambre civile du tribunal de grande instance de Pontoise a rendu un jugement condamnant les défendeurs au paiement des charges de copropriété sans que ne soit mentionné le trimestre inclus. Appel ayant été interjeté, la cour d’appel de [Localité 6], suivant arrêt du 19 juin 2017, a condamné les défendeurs au paiement de la somme de 7163,90 € au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 31 mars 2016, premier trimestre 2016 inclus.

Le syndicat des copropriétaires produit un décompte en pièce numéro 49 débutant au 1er avril 2016 (expurgé des sommes issues de la condamnation par l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 6] du 19 juin 2017) et ne présentant aucun solde antérieur non justifié. Il apparaît que les appels de fonds sont versés aux débats ainsi que l’ensemble des pièces justificatives.

Les sommes réclamées sont désormais en cohérence avec les jugements de condamnation antérieurs.

Le décompte et relevé individuels de charges produits laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 36 645,72 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Par ailleurs, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 13 décembre 2000, prévoit, ce qui concerne les frais imputés au compte du copropriétaire avant le 17 juillet 2006, que seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont imputables à ce seul copropriétaire.

N’entrent pas dans les « frais nécessaires » au recouvrement des charges: les frais de relance du syndic, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, les frais de l’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat et les relances postérieures à l’assignation.

Au contraire doivent être imputés au copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, les frais d’opposition entre les mains du notaire et ceux d’inscription d’hypothèque légale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement au titre des frais à hauteur de 280 euros correspondant à trois mises en demeure et aux frais de constitution d’hypothèque, les autres frais étant excessifs en ce qu’ils ne sont pas nécessaires au recouvrement de la dette et l’augmentent artificiellement. Par ailleurs, les frais intitulés « transmission dossier avocat » entrent dans le cadre des frais irrépétibles et les frais d’huissier au titre de l’assignation dans les dépens. Par ailleurs, s’il est vrai que le syndic de copropriété a émis des factures, il ne rapporte pas la preuve qu’il a effectué des diligences exceptionnelles justifiant les frais sollicités.

Il convient en conséquence de condamner M. [M] [C] [Q] [R] et Mme [L] [C] [Q] [R] née [S] à verser au syndicat des copropriétaires solidairement, conformément aux dispositions de l’article 220 du Code civil (l’acte de vente versé aux débats permettant de s’assurer que les défendeurs sont mariés), la somme de 36 925,72 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er avril 2016 au 1er octobre 2025, au titre des charges de copropriété et des frais, quatrième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2023.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343 – 2 du Code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés de M. [M] [C] [Q] [R] et Mme [L] [C] [Q] [R] née [S] à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il convient en conséquence de condamner M. [M] [C] [Q] [R] et Mme [L] [C] [Q] [R] née [S] à verser in solidum la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [M] [C] [Q] [R] et Mme [L] [C] [Q] [R] née [S] ne produisent aucune pièce permettant de rapporter la preuve de leurs difficultés financières. Leur demande de délais de paiement de paiement sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Leur propre demande formulée au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

M. [M] [C] [Q] [R] et Mme [L] [C] [Q] [R] née [S], partie qui succombe supporteront in solidum les dépens de la présente instance.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, la nature de la créance et les conséquences d’un recouvrement tardif pour la copropriété justifie qu’il ne soit pas fait exception à l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne solidairement M. [M] [C] [Q] [R] et Mme [L] [C] [Q] [R] née [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] la somme 36 925,72 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er avril 2016 au 1er octobre 2025, quatrième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2023 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343 –2 du Code civil ;

Condamne in solidum M. [M] [C] [Q] [R] et Mme [L] [C] [Q] [R] née [S] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum M. [M] [C] [Q] [R] et Mme [L] [C] [Q] [R] née [S] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes et notamment la demande de délais de paiement et la demande formulée au titre des frais irrépétibles par les défendeurs ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit;

Condamne in solidum M. [M] [C] [Q] [R] et Mme [L] [C] [Q] [R] née [S] aux dépens.

Ainsi fait et jugé à [Localité 8], le 12 mai 2026.

Le Greffier, La Présidente,

Céline TERREAU Madame VAUTRAVERS

Notification le :

M^e Raja DEMIR

M^e Christel THILLOU DUPUIS