République Française

Au nom du peuple français

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PRIVAS

22/3 Minute n°

No RG 21/00891 N° Portalis DBWS-W-B7F-DRKF

CEX + CCC aux parties + avocats CCC au commissaire du Gouvernement le 24.03.2022.

JUGEMENT 24 MARS 2022 FIXANTDES INDEMNITÉS D’EXPROPRIATION

rendu le 24 Mars 2022 à la suite de l’audience publique tenue au Tribunal judiciaire de Privas le 18 Octobre 2021 par Jean DE ROMEFORT, Juge de l’Expropriation du Département de l’Ardèche, par ordonnance rendue par Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de NIMES en conformité des dispositions prescrites par les articles L.211-1, R 211-1 et R 211-2 du Code de l’Expropriation pour cause d’utilité publique, assisté de Marjorie MOYSSET, Greffière,

EXPROPRIANT :

COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DES GORGES DE L’ARDECHE, inscrite au répertoire SIREN sous le numéro 200 039 807, représenté par son président en exercicie, domicilié en cette qualité sis […]

[…]

Représentée par Maître Barbara RIVOIRE substituée par Maître Jonathan AZOGUI, avocat au barreau de Paris,

EXPROPRIE :

S.C.I. LAVILLE ET FILS, immatriculée au RCS de ROMANS sous le […]

142 dont le siège social est […], prise en la ersonne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Représentée par Maître Frédéric VIGNAL, avocat au barreau d’Ardèche,

EN PRÉSENCE DE :

Monsieur Y Z, contrôleur de la Direction générale des Finances Publiques de la Loire, remplissant les fonctions de Commissaire du Gouvernement – 11 Rue Mi-Carême – BP 502 – 42007 SAINT ETIENNE CEDEX 01 via visioconférence avec l’application WhatsApp en raison de problème de connexion au réseau au Tribunal judiciaire.

A l’audience du 18 octobre 2021, l’affaire a été mise à disposition au 30 novembre 2021, prorogée au 23 décembre 2021, au 27 janvier 2022, au 04 février 2022, au 25 février 2022, au 03 mars 2022, au 10 mars 2022, au 15 mars 2022, au 22 mars 2022 puis au 24 mars 2022.

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DU LITIGE n a n g Le 30 octobre 2020, la SCI Laville et fils (la SCI Laville) a souscrit une promesse sy in s nallagmatique de vente (compromis de vente) d’un tènement immobilier lui appartenant sur la commune de Ruoms, comprenant un bâtiment à usage de hangar et de bureaux avec terrain at tenant, pour un prix de 185 500 euros.

Par acte d’huissier du 19 février 2021, la communauté de communes des Gorges de

l’Ardèche (la communauté de communes) a fait valoir son droit de préemption dans la suite d’une décision du 18 février 2021 de préemption de ce bien au prix de 130 000 euros, prise en application d’un droit de préemption urbain institué le 11 octobre 2018 sur le fondement des articles L.210-1 et suivants du code de l’urbanisme.

A la suite du refus opposé par la SCI Laville, la communauté de communes a saisi le juge de l’expropriation par mémoire du 14 avril 2021 demandant la fixation de l’indemnité de dépossession à la somme de 130 000 euros.

Le juge de l’expropriation a ordonné un transport sur les lieux fixé au 9 juillet 2021 et l’audience s’est tenue le 18 octobre 2021 dans les locaux du tribunal judiciaire de Privas.

Dans leurs derniers mémoires, tant le commissaire du gouvernement que la SCI La ville sollicitent la fixation de l’indemnité de dépossession à la somme de 165 200 euros.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie aux mé moires des parties pour l’exposé complet de leurs prétentions et moyens qui seront discutés dans le corps de la décision.

MOTIFS

Dans le cadre de l’exercice du droit de préemption urbain régi par les articles L.211-1 et suivants du code de l’urbanisme, il résulte de l’article L.213-4 du même code qu’à défaut

d’accord amiable (ce qui est le cas en l’espèce) le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation et selon les règles applicables en matière d’expropriation (sous réserve des dispositions spéciales du code de l’urbanisme y dérogeant).

Selon l’article L. 1, alinéa second, du code de l’expropriation (qui reprend les termes de

l’article 545 du code civil) l’expropriation donne lieu à une juste et préalable indemnité.

A cet égard, l’article L.321-1 du même code prévoit que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Concernant l’indemnité principale (qui est la seule en cause, le premier alinéa de l’article L.213-4 précité excluant, fort logiquement, toute indemnité accessoire, notamment

l’indemnité de remploi) il est de principe constant que pour permettre la réparation intégrale du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation, il s’agit nécessairement de la valeur vénale du bien, soit celle qu’il est possible d’obtenir en cas de revente de ce bien au regard des conditions actuelles du marché (la date de prise en compte des conditions du marché étant celle de la décision de première instance selon l’article L.322-2, alinéa premier, du code de l’expropriation).

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En revanche, la date à laquelle l’usage effectif du bien est pris en considération est fixée par des règles qui diffèrent selon l’origine, la nature et les circonstances de l’opération envisagée.

1) Sur la date de référence

L’article L.213-4 du code de l’urbanisme prévoit notamment les dispositions suivantes : « (…) a) La date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de

l’expropriation pour cause d’utilité publique est (…) pour les biens non compris dans [le périmètre d’une zone d’aménagement différé] la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien »>.

La communauté de communes conteste la date de la dernière modification du PLU retenue par le commissaire du gouvernement, soit le 16 juillet 2020, au motif qu’il s’agirait

d’une simple mise à jour.

Néanmoins, si ce document d’urbanisme mentionne bien qu’il s’agit d’une mise à jour, ce qu’il vise constitue bien une modification et le juge n’est pas lié par les qualifications données aux actes par les parties.

En conséquence, il convient de fixer la date de référence au 16 juillet 2020, comme le commissaire du gouvernement l’a retenu à juste titre.

2) Sur l’état futur

L’article L.322-2 du code de l’expropriation, prévoit notamment que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance réserve étant faite de la prise en compte de leur usage effectif qui s’apprécie à une date de référence fixée, ainsi qu’il a été précédemment exposé, suivant des règles diverses, s’agissant, en l’espèce, du 16 juillet 2020.

Sur le fondement de ce texte, la communauté de communes soutient que

l’argumentation de la SCI qui, à l’appui de ses prétentions, fait notamment état de la possibilité, s’agissant d’une construction métallique, de remplacer la toiture du bâtiment litigieux par des panneaux photovoltaïques ainsi que de l’existence d’une surface commerciale sur l’avant du bâtiment vaste et bien visible depuis la route départementale D557, serait inopérante au motif que le juge de l’expropriation ne doit pas évaluer un bien selon un état futur, projeté ou incertain.

Toutefois, ce qui est interdit, c’est d’évaluer le bien concerné comme s’il se trouvait déjà dans l’état futur envisagé, pas de tenir compte du facteur d’attractivité que constitue son potentiel d’évolution, s’agissant incontestablement d’un élément objectif de plus-value.

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Quant à la jurisprudence invoquée par la communauté de communes (Civ.3, 17 juillet

1997,) elle ne contredit nullement cette analyse puisqu’elle se borne à rappeler que la cour d’appel ne pouvait pas déterminer la valeur de la parcelle expropriée sur la base de l’utilisation que comptait en faire la partie expropriante, s’agissant de la réalisation d’une voie de décélération des véhicules poids lourds accédant à un parc de stationnement. En outre, et contrairement au bâtiment de la SCI Laville, la possibilité de réalisation d’une voie de décélération ne préexistait pas à la procédure d’expropriation et dépendait du seul bon vouloir de la partie expropriante

Il en ressort qu’il serait parfaitement contraire au bon sens tout autant qu’aux dispositions de l’article L.321-1 précédemment cité (réparation intégrale du préjudice causé par l’expropriation) d’interdire de prendre en considération les possibilités d’évolution et d’utilisation d’un bâtiment comme éléments d’attractivité ayant une incidence sur sa valeur vénale.

En l’espèce, il en est notamment ainsi de la possibilité d’installer une toiture en panneaux photovoltaïques de grande dimension et d’aménager la partie arrière du bâtiment en stockage ou atelier avec la partie avant disposant d’une grande surface commerciale avec vitrine en façade de rue, outre la situation du bâtiment en bordure de route, à proximité du centre de Ruoms et dans une zone résidentielle, s’agissant de facteurs d’attractivité de nature à impacter positivement la valeur vénale de l’immeuble, tant à la date de la décision de première instance qu’à la date de référence fixée au 16 juillet 2020.

En conséquence, il y a lieu d’écarter le moyen soulevé par la communauté de communes et tendant à 'exclure la prise en compte de la situation et du potentiel de l’immeuble en tant que facteurs d’attractivité ayant une incidence sur sa valeur vénale.

3) Sur la récupération foncière

La communauté de communes soutient que la valeur du bien préempté doit être calculée par la méthode de la récupération foncière au motif que cette méthode s’appliquerait lorsque la valeur du bâti est nettement inférieure à celle du terrain et qu’en outre, elle

s’imposerait du fait de la nécessité de démolir et de reconstruire l’immeuble.

Sur le premier point, la communauté de communes se fonde sur un arrêt rendu le 5 novembre 2020 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation.

Or, cette décision ne permet en aucune façon à la commune de l’invoquer à l’appui des conclusions qu’elle en tire. En effet, l’arrêt reproche notamment à l’arrêt de ne pas avoir relevé que les constructions auraient été « dépourvues de valeur », et non pas d’une valeur

< nettement inférieure à celle du terrain »>.

Et de fait, il va de soi que la méthode de la récupération foncière ne saurait s’appliquer lorsque le bâtiment concerné a une valeur qui n’est pas nulle, fut-elle « nettement inférieure » à celle du terrain.

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Plus exactement, au regard du principe d’évaluation basée sur la valeur vénale du bien, la méthode de la récupération foncière n’a de sens que si aucun investisseur prudent et bien informé ne trouverait plus avantageux de conserver le bâtiment pour un usage quelconque que de le démolir. Cela ne peut se produire que lorsque la valeur de l’ensemble (bâtiment + terrain) diminuée du coût le plus faible des travaux de rénovation permettant de faire un usage quelconque du bâtiment, est inférieure à la valeur du terrain nu augmentée du coût des travaux de démolition. En effet, dans le cas contraire, l’investisseur avisé n’aurait aucun intérêt à faire démolir le bâtiment, de sorte que l’application de la méthode de la récupération foncière aboutirait à une valeur plus faible que la valeur vénale réelle du bien concerné.

Ceci rappelé, l’article 9 du code de procédure civile, selon lequel il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, s’applique aux procédures d’expropriation et assimilées en vertu de l’article R.211-6 du code de l’expropriation qui renvoie à l’ensemble des dispositions du livre Ier du code de procédure civile.

En l’espèce, la communauté de communes n’établit ni que le bâtiment n’aurait aucune valeur, ni qu’aucun investisseur ne trouverait avantage à le conserver plutôt qu’à le démolir. Quant au commissaire du gouvernement, même s’il estime qu’il nécessite de lourds travaux de rénovation et de mise aux normes, il ne préconise ni sa démolition, ni l’application de la méthode de la récupération foncière.

Certes, la procédure de préemption ayant été mise en œuvre en vue de la construction

d’un EHPAD, la communauté de communes n’aura pas d’autre choix que de faire démolir le bâtiment implanté sur le tènement préempté, ce, quel que soit son état, mais comme elle l’a fait valoir par ailleurs en invoquant l’arrêt du 17 juillet 1997 précité, la valeur d’une parcelle ne peut se déterminer en fonction de son utilisation future.

4) Sur l’évaluation du commissaire du gouvernement

A titre liminaire, il y a lieu de préciser, pour la moralité des débats et l’information des parties, que contrairement à ce que soutient la communauté de communes, l’article R.311-22 du code de l’expropriation, suivant lequel le juge statue dans la limite des prétentions des parties telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du

Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant, n’interdit pas au juge de statuer au-delà, mais en-deçà de la préconisation du commissaire du

gouvernement.

Ceci rappelé, la communauté de communes conteste l’évaluation du commissaire du gouvernement pour les motifs suivants :

a) Le commissaire du gouvernement se contredirait en ce qu’il indique, concernant chacun des deux termes de comparaison qu’il retient, qu’ils seraient en meilleur état que le bien préempté.

b) La photographie de la page 13 des conclusions de la communauté de communes ainsi que les actes de vente montreraient que ces deux biens ne peuvent pas refléter l’état actuel du bien préempté.

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c) Le transport sur les lieux a permis de constater que le terme n°2 était en bon état.

d) Le commissaire du gouvernement n’a proposé aucun abattement à la moyenne des prix au m² de ces deux termes pour tenir compte du mauvais état du bien préempté.

Sur ce :

a) Tout d’abord, l’indication par le commissaire du gouvernement que les locaux sont

< en meilleur état » que le bien préempté ne vise que le terme n°2. Ensuite, cette indication ne permet pas de connaître l’importance de l’écart entre les états respectifs des deux bâtiments.

b) Il suffit de prendre connaissance des photographies 21 à 27 des termes de comparaisons, telles que jointes au procès-verbal de transport sur les lieux, pour relativiser

l’appréciation de la communauté de communes sur ce point.

c) Lors du transport sur les lieux, l’intérieur des termes de comparaison n’a pas été visité.

d) En premier lieu, il convient d’indiquer tout d’abord qu’il ressort de l’acte de vente du terme n°2 les points suivants :

- Un état concernant la présence d’amiante a été établi par M. X dont les conclusions sont les suivantes : « Dans le cadre de la mission décrite en tête de rapport, il a été repéré des matériaux et produits contenant de l’amiante » (page 21).

De même que le bâtiment de la SCI Laville, le terme n°2 était une ancienne station

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service (page 28) d’où l’existence de cuves enterrées non utilisées depuis octobre 2000. Par ailleurs il avait été installé deux réservoirs souterrains et trois aériens, mais seulement quatre ayant fait l’objet de détamponnage, dégazage et nettoyage pour neutralisation en octobre 2000

(page 24).

- Concernant les anomalies révélées par les diagnostics techniques, l’acquéreur déclare avoir été informé, préalablement à la signature des présentes, notamment « de la nécessité, soit de faire effectuer par un professionnel compétent les travaux permettant de remédier à ces anomalies, soit de faire état auprès de la compagnie d’assurance qui assurera le bien, du contenu et des conclusions desdits diagnostics » (pages 25 à 26).

Par ailleurs, « les parties déclarent avoir été informées des conséquences de

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l’absence du diagnostic de pollution des sols au regard de ce qui précède (et notamment au regard de l’article L.514-20 du code de l’environnement) et vouloir faire leur affaire personnelle de cette situation » (page 28).

En outre, les actes de ventes des deux termes de comparaison ayant été reçus bien avant le transport sur les lieux, quatre ans plus tôt en ce qui concerne le premier terme de comparaison et dix-huit mois en ce qui concerne le second, on ignore tout des éventuels travaux qui auraient pu être effectués dans l’intervalle.

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Enfin, il résulte de ces mêmes actes de vente que les deux termes de comparaison étaient chacun, au moment de la vente, occupés par des locataires, ce qui entraîne nécessairement une moins-value très significative.

Le premier terme de comparaison mentionne qu’il est loué en totalité (page 13).

L’identité du locataire et la nature du bail ne sont pas précisés, mais l’immeuble est à usage

d’entrepôt et d’atelier.

Quant au second, il est occupé en totalité par deux locataires bénéficiant d’un bail commercial, pour des activités respectives de soufflerie de verre et d’ambulance (pages 6 à 9).

A la page 6, l’acte comporte une clause type concernant la date d’entrée en jouissance de la partie libre et de la partie louée, mais en réalité, les désignations des parties louées par

l’indication des parcelles cadastrales concernées montrent qu’à eux deux, les locataires occupent la totalité de l’immeuble.

Ainsi, s’il était appliqué un abattement pour l’état du bien préempté, il conviendrait d’en appliquer un autre aux termes de comparaison au titre de l’occupation durable des locaux (outre que comme il vient d’être établi, l’état est loin d’être satisfaisant concernant le second terme et quant au premier, si l’acte de vente ne révèle rien de particulier, on a très peu

d’éléments sur son état, outre que l’on ignore si des travaux ont été réalisés ces quatre dernières années.

Pour l’ensemble de ces motifs, il convient de retenir les deux termes de comparaison ainsi que le résultat du calcul circonstancié que fait valoir le commissaire du gouvernement.

En conséquence, l’indemnité de dépossession due à la SCI Laville est fixée à la somme de 165 200 euros.

Il est conforme à l’équité de condamner la communauté de communes à payer à la SCI

Laville la somme de 2 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure ci vile.

Les dépens seront supportés par la communauté de communes des Gorges de l’Ar dèche en application de l’article L.312-1 du code de l’expropriation.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la communauté de communes des Gorges de l’Ardèche à payer à la SCI La ville et fils la somme de 165 200 euros au titre de l’indemnité de dépossession.

CONDAMNE la communauté de communes des Gorges de l’Ardèche à payer à la SCI La ville et fils la somme de 2 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE la communauté de communes des Gorges de l’Ardèche aux dépens. En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Huissiers de Justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution, aux reclage de l’expropriation, La Greffière, Généraux et aux Procureurs de la République près les quirN Tribunaux Judiciaires y tenir la main. A tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main forte forsqu’ils en seront également requis. En foi de quoi la sente prosse, a été délivrée pa

le Greffier el Che soussigne POUR GROSSE CONFORME, le Greffier en Chef