Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

[Adresse 6] – [Localité 2] – tél : [XXXXXXXX01]

16 Décembre 2024

1re chambre civile

50G

N° RG 22/04372 – N° Portalis DBYC-W-B7G-J2OZ

AFFAIRE :

Société SCI [D]-LAUNAY représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

C/

[E] [N] épouse [V] agent d’animation

[L] [V] gérant de pompes funèbres

S.A.R.L. POMPES FUNEBRES ET MARBRERIE [V]-[D] exerçant sous le nom commercial PFMDP,

copie exécutoire délivrée

le :

à :

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

PRESIDENT : Dominique FERALI, Première vice-présidente

ASSESSEUR : Philippe BOYMOND, Vice-Président

ASSESSEUR : Grégoire MARTINEZ, Juge

GREFFIER : Séraphin LARUELLE lors des débats et Karen RICHARD lors du prononcé du jugement, qui a signé la présente décision.

DÉBATS

A l’audience publique du 27 Mai 2024

Philippe BOYMOND assistant en qualité de juge rapporteur sans opposition des avocats et des parties

JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,

prononcé par Madame Dominique FERALI ,

par sa mise à disposition au greffe le 16 Décembre 2024,

après prorogation du délibéré

Jugement rédigé par Philippe BOYMOND.

-2-

ENTRE :

DEMANDERESSE :

SCI [D]-LAUNAY

[Adresse 9]

[Localité 8]

représentée par M^e Benjamin THOUMAZEAU, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

ET :

DEFENDEURS :

Madame [E] [N] épouse [V]

Monsieur [L] [V]

[Adresse 5]

[Localité 3]représentés par M^e Jean-pierre DEPASSE, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

INTERVENANT :

S.A.R.L. POMPES FUNEBRES ET MARBRERIE [V]-[D]

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par Maître Jean-pierre DEPASSE de la SCP DEPASSE, DAUGAN, QUESNEL, DEMAY, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte authentique du 15 février 2016, la société civile immobilière (SCI) [D]-Launay a donné à bail commercial à la société à responsabilité limitée (SARL) PFMP un ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 8] (35) et à destination de pompes funèbres.

M. [L] [V] est le gérant de cette SARL.

Suivant acte authentique du 20 octobre 2020, la SCI [D]-Launay a consenti à M. [L] [V] et à Mme [E] [N], son épouse, une promesse unilatérale de vente de cet ensemble immobilier et d’un autre local commercial non occupé, au prix de 550 000 €.

La vente a été soumise à l’accomplissement de conditions suspensives, notamment d’obtention d’un ou plusieurs prêts par les bénéficiaires et une indemnité d’immobilisation, d’un montant de 55 000 €, a par ailleurs été stipulée dont la moitié à verser dans les dix jours entre les mains du notaire rédacteur.

Un terme extinctif a été fixé au 20 février 2021 mais il a été prévu que la réalisation de la condition suspensive tenant au financement, par l’obtention du ou des prêts, devait intervenir au plus tard le 10 décembre précédent.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 1er février 2021, la SCI [D]-Launay a mis en demeure les bénéficiaires d’avoir à lui justifier de la défaillance ou de la réalisation de cette condition suspensive.

Par lettre recommandée en réponse du 4 février suivant avec accusé de réception, les époux [V] ont adressé au promettant deux attestations justifiant de leur « bonne foi concernant (leur) demande de modification de date de signature ».

Par nouvelle lettre recommandée du 19 février suivant avec accusé de réception, adressée au notaire instrumentaire, ils ont indiqué prendre acte du refus du promettant de proroger la promesse de vente malgré l’obtention imminente de leur financement et ils ont sollicité, en conséquence, la restitution de la partie de l’indemnité d’immobilisation déjà versée entre ses mains.

Les parties n’ont tenté aucun mode alternatif de règlement des différends.

Par actes d’huissiers de justice du 14 juin 2022, la SCI [D]-Launay a assigné les époux [V] devant le tribunal judiciaire de Rennes, sur le fondement des articles 1304, 1304-3 et 1353 du code civil, aux fins d’obtenir leur condamnation « in solidum » à leur payer la somme de 25 000 € au titre de « l’indemnité d’indemnisation » restant due, sous le bénéfice des dépens et de l’allocation d’une somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions récapitulatives n°3 notifiées par le RPVA le 3 juillet 2023, la SCI [D]-Launay demande désormais au tribunal de :

Vu les articles 1304, 1304-3 et 1353 du code civil,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

CONSTATER la carence des bénéficiaires de la promesse de vente en l’absence de réitération par acte authentique ;

CONSTATER l’acquisition, au profit de la SCI [D]-Launay, de la somme de 27.500 € mise sous séquestre au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

CONDAMNER in solidum Madame [E] [N] et Monsieur [L] [V] à verser à la SCI [D]-Launay la somme de 27.500 € au titre de l’indemnité d’indemnisation restant due ;

CONDAMNER in solidum Madame [E] [N], Monsieur [L] [V] et la société PFMDP à remettre les lieux en état et à retirer les pierres tombales, la clôture en béton et engazonner la bande de terrain dans un délai d’un mois à compter du jugement à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

les CONDAMNER in solidum à lui verser la somme de 1 167,30 € correspondant aux frais engagés pour la division parcellaire ;

les CONDAMNER in solidum à lui verser la somme de 19.800 € correspondant à la perte de loyers;

les CONDAMNER in solidum à lui verser la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

les CONDAMNER in solidum aux entiers dépens.

Par conclusions n°3 notifiées par le RPVA le 20 juin 2023, M. et Mme [V] et la SARL PFMP demandent au tribunal de :

Vu les articles 1103, 1199, 1236-1, 1303, 1304-3 et 1343-2 du code civil,

Vu les articles 325 et suivants, 699 et 700 du code de procédure civile,

Vu les jurisprudence et pièces versées aux débats,

JUGER la SARL PFMDP recevable en son intervention volontaire,

DEBOUTER la SCI [D]-Launay de l’ensemble de ses demandes, prétentions, fin et conclusions,

RECONVENTIONNELLEMENT :

ORDONNER la libération au profit de Monsieur [L] [V] et de Madame [E] [V] de la somme de 27.500 € séquestrée entre les mains de Maître [T] [J], notaire associé,

CONDAMNER la SCI [D]-Launay au paiement d’une somme de 19.365,53 € TTC au profit de la SARL PFMDP, en remboursement des travaux effectués par les époux [V] en exécution de la promesse devenue caduque et financés par la SARL PFMDP, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

ORDONNER la capitalisation des intérêts,

CONDAMNER la SCI [D]-Launay au paiement au profit de chacun des défendeurs, d’une somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code civil (sic), dont distraction au profit de la SCPA Depasse Daugan Quesnel Demay en application de l’article 699 du même code, ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance.

Par ordonnance du 07 septembre 2023, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction de l’affaire et a fixé l’audience de plaidoirie à la date du 27 mai suivant.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs écritures susvisées.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire

Le tribunal rappelle qu’il n’est tenu de statuer sur les demandes de « constatations », de « décerner acte » ou de « dire et juger » que lorsqu’elles constituent des prétentions (Civ. 2ème 09 janvier 2020 n° 18-18.778 et 13 avril 2023 n° 21-21.463).

De même, en application de l’article 768 du code de procédure civile, il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

La SARL PFMP est intervenue volontairement à l’instance, sans que ne soit contestée la recevabilité d’une telle intervention volontaire, qui la rend dès lors partie au présent procès.

Sur la demande en paiement formée au titre de l’indemnité d’immobilisation :

Il résulte des articles 1103, 1104, 1304, 1304-3 et 1353 du code civil qu’il appartient à l’acquéreur d’un bien immobilier de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente et qu’à défaut de cette preuve, la condition suspensive doit être réputée comme accomplie (Civ. 1ère 7 mai 2002 n° 99-17.520 Bull. n° 124 et Civ. 1ère 13 novembre 1997 n° 95-18.276 Bull. n° 310).

Il revient, ensuite, au promettant de rapporter la preuve que le bénéficiaire d’une promesse de vente sous condition suspensive d’obtention d’un prêt, qui démontre avoir présenté au moins une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées, a empêché l’accomplissement de la condition (Civ. 3ème 06 octobre 2010 n° 09-69.914 Bull. n° 183 et Civ. 3ème 26 mai 2010 n° 09-15.317 Bull. n° 103).

La SCI [D]-Launay sollicite la condamnation « in solidum » des époux [V] à leur verser la somme de 27 500 € au titre de « l’indemnité d’indemnisation » restant due. Elle soutient, à l’appui de cette prétention, que ces derniers n’ont justifié d’aucune demande de prêt conforme aux stipulations de la promesse. Elle affirme que l’attestation de leur courtier n’est pas probante et qu’ils ne l’ont pas informée de leurs difficultés à obtenir un financement avant qu’elle ne les mette en demeure d’y procéder, début février 2021. Elle critique la tardiveté de la production de leurs nouveaux éléments justificatifs et conteste leur pertinence, outre la validité de celle émise par le Crédit mutuel de Bretagne, laquelle ne respecterait pas les prescriptions de l’article 202 du code de procédure civile et semble, en outre, avoir été partiellement falsifiée.

M. et Mme [V] répondent que la défaillance de la condition suspensive ne leur est pas imputable et soutiennent avoir accompli les démarches nécessaires. Ils affirment avoir sollicité le concours d’un courtier, dès avant même la signature du « compromis », auquel ils ont ensuite transmis la promesse le jour de sa régularisation, lequel l’a alors adressée au Crédit mutuel de Bretagne. Ils prétendent que cette banque a réceptionné « les éléments » (page 6, sap) le 21 octobre 2020, date à laquelle le délai de réalisation de la condition n’était pas expiré. Ils réfutent les critiques formées sur le caractère probant de leurs pièces et affirment, en caractère gras dans le texte, que de toute façon la transmission de la promesse de vente à la banque « emporte nécessairement demande de financement conforme à celle-ci, dès lors que l’intégralité des caractéristiques du prêt envisagé y sont mentionnées » (page 6).

En premier lieu, cette dernière affirmation, dépourvue de fondement juridique, ne rentre pas dans les prévisions des parties et manque en droit, en ce que la communication à un établissement de prêt de la promesse de vente ne suffit pas, en effet, à établir que le crédit sollicité était conforme à celui prévu dans l’acte (Civ. 3ème 04 mai 2016 n° 11-11.339).

En second lieu, le mandat de recherche de financement du 18 septembre 2020 (pièce défendeurs n°2), outre qu’il ne mentionne pas précisément le bien convoité, seule figurant la mention « acquisition de murs », ne dit rien du taux alors que les parties ont convenu d’un taux nominal d’intérêt annuel maximal de 1,60 % (pièce demandeur n°1, page 15). De surcroît, il n’a pas été conclu par les époux [V], mais par la " SCI [V] immo, en cours de constitution ", de sorte qu’en l’absence d’exercice de la faculté de substitution prévue à l’acte, cette pièce ne saurait être regardée comme une demande de prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente (Civ. 3ème 27 février 2013 n° 12-13.796 Bull. n°33).

En troisième lieu, il ressort de l’attestation émise par le Crédit mutuel de Bretagne le 14 juin 2022, dont seule une copie de médiocre qualité est produite aux débats alors même que son authenticité matérielle est contestée en demande (pièce défendeurs n°4), que cet établissement de prêt indique seulement avoir reçu, le 21 octobre 2020, « le dossier pour le projet d’acquisition » du bien litigieux. Cette attestation ne justifie donc pas du dépôt d’une demande de prêt dont les caractéristiques, quant à sa durée, son montant et son taux, ne sont même pas évoquées.

Il en est de même de celle adressée, cette fois aux époux [V], par le courtier précité, datée du 2 février 2021, laquelle atteste seulement de la « formalisation » de demandes de financement auprès du Crédit mutuel de Bretagne et de la Banque populaire du grand Ouest, à une date qui n’est même pas précisée (pièce défendeurs n°6).

Les époux [V] ne produisent aux débats, ni la copie du « dossier » qu’ils ont adressé au Crédit mutuel de Bretagne, ni celle des demandes de financement que leur courtier dit avoir formalisées de sorte qu’il n’est pas établi que ces demandes étaient conformes aux caractéristiques convenues dans la promesse.

En dernier lieu, alors même que les bénéficiaires avaient pris l’engagement dans la promesse de « notifier » au promettant, au plus tard à l’expiration du délai de réalisation de la condition, de « l’obtention ou non-obtention » d’une offre de prêt (ibid, page 15), ils ne démontrent pas l’avoir informé avant d’avoir été mis en demeure d’y procéder.

Il résulte de ce qui précède qu’ayant manqué à leurs obligations de diligence et d’information, la condition suspensive relative au financement doit dès lors être réputée accomplie, en application de l’article 1304-3 du code civil.

Les époux [V] ne soutiennent pas, par ailleurs, que les conditions suspensives de droit commun stipulées à la promesse ont défailli.

La non réalisation de la vente n’est pas discutée.

Les parties ont convenu, comme suit, du sort de l’indemnité d’immobilisation (page 12) :

«  3. b) en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci ; ".

Il s’ensuit que la vente du bien litigieux ne s’étant pas réalisée, par la défaillance des époux [V], ceux-ci sont solidairement redevables, la solidarité ayant été stipulée à la promesse (page 3), de l’indemnité d’immobilisation sur laquelle se sont accordées les parties.

M. et Mme [V] seront, en conséquence, solidairement condamnés à payer à la SCI [D]-Launay la somme de 27 500 €.

Sur les demandes incidentes :

Du promettant

La SCI [D]-Launay soutient avoir engagé des frais, en amont de la promesse de vente, dont elle sollicite improprement « à titre reconventionnel » le remboursement, soit la somme de 1 167,30 €, laquelle correspond à l’intervention d’un géomètre. Les défendeurs s’y opposent en indiquant que ces prétendus frais sont sans lien avec le projet d’acquisition des époux [V].

Tout d’abord, la SCI [D]-Launay ne dit pas pourquoi cette prétention ne figurait pas dans son assignation. M. et Mme [V], ensuite, indiquent dans leur exposé du litige, sans être contredits, que c’est la SCI [D]-Launay qui a manifesté en premier son intention de vendre son bien et cette société ne soutient pas ne plus avoir cette intention. Enfin, les parties ont prévu dans la promesse une clause relative aux frais de la vente (page 31), laquelle ne fait pas état de ces frais de géomètre.

Il en résulte que cette dépense, dont il n’est pas démontré qu’elle ne conserve pas son utilité, n’est pas directement imputable à la défaillance des défendeurs.

La demande sera rejetée.

La SCI [D]-Launay sollicite également la condamnation « in solidum » de M. et Mme [V] et de la SARL PFMDP à lui payer la somme de 19 800 €, au titre d’une perte de loyers correspondant au local commercial inclus dans l’ensemble immobilier promis mais non donné à bail à cette dernière société, pour la période d’octobre 2020 à août 2022, soit une somme mensuelle de 900 €. Elle indique que ce local, vide depuis le 28 novembre 2018, n’a pu être reloué que le 28 juillet 2022.

Les défendeurs répondent que le local était vide depuis le 28 novembre 2018, soit bien antérieurement à la promesse et qu’ils n’en ont jamais empêché la location. Ils concluent au débouté.

Cette prétention ne figurait pas non plus dans l’assignation et la SCI [D]-Launay ne s’explique pas plus à cet égard.

Elle ne dit pas ensuite en quoi la SARL PFMDP, qui n’était pas partie à la promesse de vente litigieuse, aurait qualité à subir cette prétention.

Les parties à la promesse ont effectivement convenu (page 10) d’une obligation, à la charge du promettant, de maintenir le local commercial non loué libre de toute occupation pendant sa durée de validité. Toutefois, elles se aussi accordées, à l’avance, sur la réparation du préjudice pouvant résulter, pour le promettant, de l’immobilisation de son bien durant cette période de validité de la promesse par l’allocation d’une « indemnité forfaitaire » (page 12). La SCI [D]-Launay ne pouvant réclamer deux indemnisations distinctes d’un même préjudice, elle n’est dès lors pas fondée en sa demande, pour la période de temps correspondant à celle de la promesse. Elle ne l’est pas plus pour la période suivant l’expiration de la promesse, puisqu’elle avait alors recouvré la libre disposition de son bien.

La demande sera rejetée.

La SCI [D]-Launay réclame, enfin, la remise en état de son bien et la condamnation in solidum, sous astreinte comminatoire, des défendeurs à déposer les aménagements extérieurs réalisés en exécution de la promesse et qu’elle n’a pas le souhait de conserver, soit le retrait des pierres tombales et de la clôture en béton, avec un engazonnement de la bande de terrain concernée. Les défendeurs répondent, pour s’opposer à cette prétention, qu’aucun fondement légal, ni contractuel, ne justifie cette demande. Le bail commercial ne peut être, selon eux, utilement invoqué et ils ajoutent que le promettant n’a pas récupéré la jouissance des lieux.

Si les parties à la promesse ont convenu de plusieurs obligations de faire, lesquelles devaient être exécutées au plus tard le jour de la régularisation définitive de l’acte de vente (pages 18 et 19), elles n’ont, par contre, rien prévu quant au sort de ces aménagements en cas de défaillance d’une condition suspensive et de caducité corrélative de la promesse.

L’article 1187 du code civil dispose que :

«  La caducité met fin au contrat.

Elle peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 ".

Il résulte de ce texte que la caducité de la promesse permet la remise des parties en l’état où elles se trouvaient antérieurement à sa conclusion.

Toutefois, au nombre des obligations de faire sus mentionnées, ni la pose de pierres tombales dont le retrait est sollicité, ni le changement d’état végétal d’une bande de terrain ne sont évoqués par les parties à la promesse. Il en résulte qu’il ne saurait être ordonné aux défendeurs de reprendre ces aménagements, dont il n’est pas démontré qu’ils aient été réalisés en exécution de la promesse et au cours de sa période de validité, au titre des restitutions. Cette demande sera rejetée.

Seule figure à la promesse la pose d’une clôture en plaque de béton séparative sur la parcelle vendue que les défendeurs admettent avoir édifiée, aux frais de la SARL PFMDP, en exécution de la promesse.

M. et Mme [V] seront en conséquence solidairement condamnés à la déposer, sous astreinte de 100 € par jour de retard à l’expiration d’un délai de quatre mois jours à compter de la signification de la présente décision, comme énoncé à son dispositif. Cette condamnation ne saurait être également prononcée à l’endroit de la SARL PFMDP, laquelle n’était pas partie à la promesse de vente litigieuse.

Des bénéficiaires et de la SARL PFMDP :

Les défendeurs, sur le seul fondement de l’article 1303 du code civil, sollicitent la condamnation de la SCI [D]-Launay à payer, à la SARL PFMDP, la somme de 19 365,33 € en remboursement des travaux effectués par M. et Mme [V] en exécution de la promesse de vente, lesquels ne profiteront qu’au promettant.

La SCI [D]-Launay conclut au rejet de cette prétention, au motif que les époux [V] n’auraient pas dû entreprendre ces travaux avant d’obtenir leur prêt à la date convenue, soit le 10 décembre 2020. Elle ajoute que la vente n’a pu se réaliser de leur fait. Elle conteste tout profit.

N’étant pas partie à la promesse de vente, la SARL PFMDP n’a dès lors pas qualité à agir au titre des restitutions. En application des dispositions de l’article 1303-3 du code civil, elle n’est pas fondée à invoquer les dispositions relatives à l’enrichissement injustifié pour contourner cet obstacle de droit.

Sa demande sera rejetée.

Sur les demandes annexes :

Parties succombantes, M. et Mme [V] seront condamnés in solidum aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité ne commande pas de faire droit à la demande de frais non compris dans les dépens formée par la SCI [D]-Launay, laquelle en sera déboutée.

DISPOSITIF

Le tribunal :

CONDAMNE solidairement M. [L] et Mme [E] [V] à payer à la SCI [D]-Launay la somme de 27 500 € (vingt-sept mille cinq cents euros) ;

les CONDAMNE solidairement à déposer la clôture en plaque de béton séparative édifiée sur la parcelle située [Adresse 4] à [Localité 8] et cadastrée section AC n° [Cadastre 7], sous astreinte de 100 € (cent euros) par jour de retard à l’expiration d’un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente décision et ce, pendant trente jours, délai à l’issue duquel il sera de nouveau statué, le cas échéant, par le juge de l’exécution ;

les CONDAMNE in solidum aux dépens ;

REJETTE toute autre demande, plus ample ou contraire.

La greffière La présidente