TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 8]

[Localité 4]

JUGEMENT DU 20 Décembre 2024

N° RG 24/00479 – N° Portalis DBYC-W-B7I-KYYM

Jugement du 20 Décembre 2024

N° : 24/823

S.C.I. LE FOLL

C/

[F] [V]

[O] [E] épouse [Z]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à Me [Localité 9]

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M^e LE GOC

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 20 Décembre 2024 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 22 Novembre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 20 Décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

S.C.I. LE FOLL

[Adresse 12]

[Localité 6]

représentée par M^e Hugo CASTRES, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Alesandre DA COSTA, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [F] [V]

[Adresse 7]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

Mme [O] [E] épouse [Z]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Vincent LE GOC, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Agathe DERRIEN, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte notarié du 8 juillet 2019, la société civile immobilière LE FOLL a consenti un bail d’habitation à Mme [M] [Z] et M. [F] [V] sur des locaux situés au [Adresse 7] à [Adresse 10] [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 688 euros et d’une provision pour charges de 12 euros.

Par courrier daté du 28 mai 2020, Mme [M] [Z] a donné congé au bailleur.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de Mme [O] [E] épouse [Z].

Par acte de commissaire de justice du 3 août 2023, la bailleresse a fait délivrer à M. [V] un commandement de payer la somme principale de 1820 euros au titre de l’arriéré locatif, de justifier de l’assurance du logement contre les risques locatifs dans un délai d’un mois, en visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail.

Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 7 août 2023.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [F] [V] le 4 août 2023.

Par assignations du 4 janvier 2024, la société civile immobilière LE FOLL a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire au terme d’un délai de deux mois courant à compter du commandement de payer, à titre principal, et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de location. La SCI LE FOLL demande, en conséquence, à la juridiction de bien vouloir :

— ordonner l’expulsion immédiate de M. [F] [V] et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, avec suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux et du bénéfice de la trève hivernale,

— condamner solidairement M. [F] [V] et Mme [O] [E] épouse [Z] au paiement des sommes suivantes :

− une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

− 3116 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de novembre 2023, outre les loyers échus à la date de résiliation du bail, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

− 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’instance et d’exécution comprenant le coût des actes établis par la SCP HUBERT GRAIVE BRIZARD.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 janvier 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 22 novembre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue après deux renvois ordonnés à la demande des parties, la société civile immobilière LE FOLL, comparant par ministère d’avocat, se désiste de ses demandes formées à l’encontre de Mme [O] [E] épouse [Z], en soulignant que cette dernière lui a versé la somme de 1190 euros le 21 octobre 2024. Il actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 10 054 euros actualisée au mois de novembre 2024 et porte sa demande au titre des frais irrépétibles à la somme de 2 000 euros. Elle maintient l’intégralité de ses autres demandes.

Pour l’exposé des moyens exposés par la SCI LE FOLL au soutien de ses demandes, il convient de ses référer à ses conclusions déposées au dossier le 22 novembre 2024 et signifiées à M. [V] le 5 novembre 2024.

Mme [O] [E] épouse [Z], représentée par son conseil, indique accepter le désistement à son égard.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [F] [V] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur le désistement à l’égard de Mme [E] épouse [Z]

Les articles 394 et suivants du code de procédure civile permettent au demandeur, en toute matière, de se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance. « Le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste. »

En l’espèce, la SCI LE FOLL a indiqué se désister de toutes ses demandes dirigées contre Mme [E] épouse [Z] et cette dernière a accepté ce désistement à son égard.

Il convient donc de constater le caractère parfait de ce désistement.

2. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

— Sur le défaut d’assurance :

Aux termes de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de justifier d’une telle assurance, reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 3 août 2023.

Ce dernier n’a cependant pas justifié de l’assurance locative dans le mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire.

— Sur l’impayé :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Il convient donc de faire application du délai de deux mois, conformément aux stipulations du contrat de bail et à la demande de la SCI LE FOLL.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 3 août 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1 820 € visée par ce commandement n’a pas été réglée par M. [V] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 octobre 2023, étant précisé que le décompte produit démontre que M. [V] n’a pas repris le paiement de ses échéances courantes.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société civile immobilière LE FOLL à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux. De même, il n’y a pas lieu d’écarter les dispositions relatives à la trêve hivernale, si bien que ces dernières seront maintenues.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société civile immobilière LE FOLL verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 3 novembre 2024, M. [F] [V] lui devait la somme de 10 054 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges.

M. [V], non comparant, n’apportant par définition aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 3 août 2023 sur la somme de 1820 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1296 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de M. [V] ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 750 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 4 novembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société civile immobilière LE FOLL ou à son mandataire.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [F] [V], qui succombent à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la société civile immobilière LE FOLL concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le caractère parfait du désistement de la SCI LE FOLL à l’égard de Mme [O] [E] épouse [Z] ;

CONSTATE que M. [F] [V] n’a pas justifié d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois suivant le commandement qui lui en a été fait le 3 août 2023 et constate que la dette locative visée dans ce commandement de payer n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 8 juillet 2019 entre la société civile immobilière LE FOLL, d’une part, et M. [F] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 7] à [Localité 11] est résilié depuis le 4 octobre 2023,

ORDONNE à M. [F] [V] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 7] à [Adresse 10] [Localité 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [F] [V] à payer à la société civile immobilière LE FOLL la somme de 10 054 euros (dix mille cinquante-quatre euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 3 août 2023 sur la somme de 1820 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1296 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE, en outre, M. [F] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 750 euros (sept cent cinquante euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 4 novembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [F] [V] à payer à la société civile immobilière LE FOLL la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [F] [V] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 3 août 2023 et celui des assignations du 4 janvier 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 décembre 2024, et signé par le juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge