TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 5]

[Localité 3]

JUGEMENT DU 04 Novembre 2024

N° RG 24/05625 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LEBM

Jugement du 04 Novembre 2024

N° : 24/667

Etablissement public ARCHIPEL HABITAT

C/

[B] [U]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à OPH ARCHIPEL HABITAT

COPIE PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 04 Novembre 2024 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 13 Septembre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 04 Novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

OPH ARCHIPEL HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Mme [O] [Y], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

Mme [B] [U]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 juillet 2017, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [B] [U] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 362,43 €.

Par acte séparé du 31 octobre 2018, le bailleur a également mis à disposition de Mme [U] un boxe n°40 situé [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 30,01 €.

Par acte de commissaire de justice du 11 mars 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4 282,19 € au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par assignation délivrée le 24 juillet 2024, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :

— Prononcer la résiliation des baux,

— Ordonner l’expulsion de Mme [B] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,

— Condamner la locataire au paiement des sommes suivantes :

o 11 166,32 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

o les loyers dus du 18 juillet 2024 jusqu’à la résiliation des baux,

o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation des baux et jusqu’à libération des lieux,

o 50 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

— A titre subsidiaire, en cas d’octroi de délais de paiement, dire qu’à défaut du règlement d’une échéance, la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible et le locataire sera expulsé ou, en cas d’octroi d’un sursis à l’expulsion, dire que le locataire sera expulsé sans délai à défaut du règlement d’une échéance.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 juillet 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 13 septembre 2024, l’établissement ARCHIPEL HABITAT maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 12 septembre 2024, s’élève désormais à 14 376,88 €.

Le bailleur expose que la locataire vit dans le logement avec son compagnon et indique qu’un surloyer social s’applique depuis le mois de mars 2024, Mme [U] n’ayant pas transmis son avis d’imposition.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [B] [U] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de résiliation des baux

1.1 Sur la recevabilité

L’établissement ARCHIPEL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur le fond

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, malgré le commandement de payer qui lui a été signifié le 11 mars 2024, Mme [B] [U] n’a manifestement pas réglé la dette locative de

4 282,19 € qui y était mentionnée.

L’établissement ARCHIPEL HABITAT verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 septembre 2024, Mme [B] [U] lui devait la somme de 14 376,88 €, soustraction faite des frais de procédure.

La défenderesse n’ayant pas comparu, elle n’apporte, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et sera donc condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 11 166,32 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Compte-tenu de ce montant, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant des contrats de bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution des contrats aux torts exclusifs de Mme [B] [U] et son expulsion.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

2. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 12 septembre 2024, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [B] [U], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 17 juillet 2017 entre l’établissement ARCHIPEL HABITAT, d’une part, et Mme [B] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 3] ainsi que du contrat de location conclu le 31 octobre 2018 par les parties, concernant le boxe n°40 situé [Adresse 1] à [Localité 3],

DIT que ces résiliations prendront rétroactivement effet le 12 septembre 2024,

ORDONNE à Mme [B] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 3] et au [Adresse 1] à [Localité 3], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [B] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite des baux,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 12 septembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [B] [U] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 14 376,88 € (quatorze mille trois cent soixante-seize euros et quatre-vingt-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 11 166,32 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [B] [U], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

RAPPELLE que Mme [B] [U] pourra obtenir le remboursement en tout ou partie de la part de supplément de loyer de solidarité incluse dans la dette locative si elle communique au bailleur ses avis d’imposition ou de non-imposition et renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au sein de son foyer au titre de l’année 2024 et permettant, dans l’affirmative, d’en permettre la liquidation définitive,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE l’établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [B] [U] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation du 24 juillet 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 novembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge