N° RG 22/04781 – N° Portalis DB2E-W-B7G-LEC6

3ème Ch. Civile Cab. 3

N° RG 22/04781 – N° Portalis DB2E-W-B7G-LEC6

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Elodie ARGENCE HAZOUME

M^e Anoja RAJAT

Le

Le greffier

M^e Elodie ARGENCE HAZOUME

M^e Anoja RAJAT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

JUGEMENT DU 23 AVRIL 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [V] [I]

né le 27 Mars 1959 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Anoja RAJAT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 307

DEFENDERESSE :

SCCV [K], immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 804 187 607, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Elodie ARGENCE HAZOUME, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 48

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Chloé MAUNIER, Juge, Président,

assistée de Stéphanie BAEUMLIN, greffier

OBJET : Demande tendant à obtenir la livraison de la chose ou à faire sanctionner le défaut de livraison

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Novembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Chloé MAUNIER, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 26 Mars 2025, prorogé au 23 Avril 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Chloé MAUNIER, Juge et par Stéphanie BAEUMLIN, greffier

N° RG 22/04781 – N° Portalis DB2E-W-B7G-LEC6

EXPOSÉ DU LITIGE

Aux termes d’un contrat sous seing privé du 15 mars 2019, la S.C.C.V. [K] s’est obligée vis-à-vis de Monsieur [V] [I] à lui vendre par préférence un appartement et une place de parking situés dans un lotissement intitulé « îlot bois » sis [Adresse 4].

Le contrat de réservation mentionnait une date prévisionnelle d’achèvement au cours du deuxième trimestre de l’année 2020.

Le 29 mai 2020, la S.C.C.V. [K] et Monsieur [V] [I] ont conclu l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement de l’appartement et de vente de la place de parking (lots numéros 6 et 190) situés dans le lotissement, la construction de cette dernière étant déjà achevée.

L’acte authentique mentionnait un délai d’achèvement de l’appartement au quatrième trimestre 2021, sauf survenance d’un cas de force majeure ou d’une des causes légales de suspension du délai visées au contrat.

Par acte d’huissier délivré le 20 mai 2022, Monsieur [V] [I] a fait attraire la S.C.C.V. [K] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir cette dernière condamnée à procéder à la livraison de l’appartement et à lui payer diverses sommes en réparation de ses préjudices, outre une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La livraison de l’appartement est intervenue le 30 juin 2023.

Par ordonnance en date du 16 août 2023, le juge de la mise en état a notamment rejeté la demande de la société [K] tendant à voir ordonner un sursis à statuer dans l’attente de la livraison du bien.

L’instruction a été clôturée par ordonnance en date du 12 juin 2024 et l’affaire a été évoquée à l’audience du 27 novembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 26 mars 2025, délibéré prorogé au 23 avril 2025 en raison de la surcharge du service.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 25 mars 2024, Monsieur [V] [I] demande au tribunal de :

— CONDAMNER la SCCV Greenwoood à régler à Monsieur [I] :

La somme de 4248 euros au titre des frais de déménagements, de gestion administrative accessoire et de garde-meubleLa somme de 1913,60 euros au titre des frais assurantiels bancairesLa somme de 152,80 euros au titre des frais afférents à sa place de parking inutilisée ;La somme de 18.336,44 euros, au titre des frais de logement exigible à compter du 1er mai 2022 au 30 juin2023,La somme de 1914 euros au titre de la prolongation des frais bancaires au titre du prêt relais;La somme de 7000 euros au titre de son préjudice moral,Une indemnité de 1800 euros au titre du trouble de jouissance subie depuis le 1er juillet 2023 ;- ASSORTIR l’ensemble de ces sommes des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 17 novembre 2021 et ORDONNER la capitalisation des intérêts ;

— RESERVER à Monsieur [I] le droit de solliciter la levée des réserves, des défauts et non conformités sous astreinte ou aux frais avancées d’une entreprise tierce, en cas de défaillance persistante de la SCCV [K];

En tout état de cause,

— DEBOUTER la SCCV [K] de l’ensemble de ses moyens, fins et prétentions ;

— CONDAMNER encore la partie défenderesse à payer à Monsieur [I], la somme 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— La CONDAMNER également à supporter les entiers frais et dépens des présentes ;

— RAPPELER le caractère exécutoire du jugement à intervenir.

A l’appui de ses prétentions, il fait valoir que la livraison du bien est intervenue le 30 juin 2023 et non au quatrième trimestre 2021 comme stipulé contractuellement, ce manquement de la société [K] ouvrant lieu à indemnisation de son préjudice.

S’agissant des causes de report du délai de livraison stipulées à l’acte de vente, il indique en premier lieu que la clause y afférente constitue une clause de non-responsabilité déguisée créant un déséquilibre significatif entre les parties, précisant que le fait que le contrat confie au maître d’oeuvre le soin d’apprécier les retards par une attestation entraîne une date de livraison indicative, puisque laissée à la discrétion de la partie venderesse. En second lieu, il rappelle qu’il appartient au tribunal de vérifier que les conditions d’application de la clause sont remplies et que le retard de livraison ne provient pas du fait du vendeur.

Il conteste ensuite l’ensemble des causes relevées par le maître d’oeuvre, considérant que certaines ne peuvent être invoquées tandis que les autres ne sont pas justifiées. Monsieur [I] indique en outre que la société [K] a manqué à son obligation de loyauté dans la formation et l’exécution du contrat dès lors qu’elle a tardé à lui transmettre le projet d’acte après l’avoir pourtant sollicité pour obtenir un prêt au plus vite, qu’elle ne lui a communiqué information quant au délai d’achèvement des travaux et qu’il n’a obtenu un retour sur la faisabilité et le chiffrage des travaux modificatifs acquéreurs que tardivement. Enfin, il indique subir un préjudice de jouissance du fait de l’ensemble des réserves émises lors de la livraison ou de désordres apparus postérieurement, préjudice dont il sollicite réparation.

Dans ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 28 mai 2024, la société [K] demande au tribunal de :

— DEBOUTER intégralement Monsieur [V] [I] de ses demandes, fins et prétentions ;

— CONDAMNER Monsieur [V] [I] à payer à la SCCV [K] la somme de 4.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, elle indique que la clause stipulant des causes de report du délai de livraison figurant à l’acte de vente est valable et conforme aux dispositions impératives du code de la consommation. Elle entend par ailleurs démontrer que le retard dans la livraison du bien est dûment justifié par une attestation du maître d’oeuvre mentionnant les diverses causes de retard dans l’exécution du chantier.

Elle considère en outre n’avoir pas manqué à son devoir de loyauté. Subsidiairement, elle conteste l’ensemble des préjudices allégués par Monsieur [I]. S’agissant des réserves effectuées lors de la livraison du bien, elle indique d’une part que Monsieur [I] ne peut solliciter réparation au titre des réserves affectant les parties communes, d’autre part que l’ensemble des réserves sont levées.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures visées ci-dessus quant à l’exposé plus détaillé des faits et des moyens respectifs des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur l’existence d’un manquement contractuel dû au retard de livraison

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En outre, il résulte des dispositions de l’article 1231-1 du code civil que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, le contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu le 29 mai 2020 prévoit un délai d’achèvement des travaux au plus tard le quatrième trimestre 2021 « sous réserve de survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension de délai de livraison ».

Il est encore stipulé que « pour l’application de cette disposition pourraient notamment être considérées comme causes légitimes de suspension de ce délai :

— les grèves (qu’elles soient générales, particulières au bâtiment et à ses industries annexes ou à ses fournisseurs ou spéciales aux entreprises travaillant sur le chantier),

— les difficultés d’approvisionnement du chantier en matériels et matériaux, consécutives à un désordre du marché à l’échelle nationale ou régionale,

— les intempéries et phénomènes climatiques retenus par le maître d’œuvre et justifiés par les relevés de la station météorologique la plus proche du chantier,

— tout accident de chantier,

— la liquidation des biens, le redressement judiciaire ou la liquidation judiciaire, la cessation de paiement ou la déconfiture de l’une des entreprises effectuant les travaux ou de l’un des intervenants sur le chantier ou encore de leurs fournisseurs,

— les retards provenant de la défaillance d’une entreprise en ce compris la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise,

— le retard provenant de la découverte d’ouvrages enterrés ou d’anomalies du sous-sol (telles que présence d’eau, carrières ou cavités, nature du terrain hétérogène imposant des fondations spéciales, pollution, etc…) et plus généralement tous éléments nécessitant des travaux non programmés complémentaires,

— le retard dans la mise à disposition par les organismes concessionnaires des différents fluides,

— les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux (à moins que celles-ci ne soient fondées sur des fautes ou négligences imputables au VENDEUR),

— les troubles résultant d’hostilités, révolutions, cataclysmes ou à des incendies ou accidents de chantier.

— les retards dus aux délais supplémentaires engendrés par des modifications techniques nécessaires à certification NF HABITAT et/ou la labellisation BBCA (Bâtiment Bas Bilan Carbone) liées à des préconisations complémentaires émises par le bureau de contrôle et/ou l’organisme de certification suite aux tests réalisés in situ,

— les retards de paiement de l’acquéreur,

— les retards dus aux demandes de travaux modificatifs de l’acquéreur,

— le retard apporté par l’acquéreur dans la confirmation de ses choix de revêtements,

— les retards imputables le cas échéant à l’aménageur du lotissement,

— le retard des sociétés concessionnaires et des services publics chargés de la viabilité et des réseaux desservant l’ensemble immobilier,

— les retards résultant d’épidémies, infections endémiques, pandémies rendant impossible la poursuite du chantier dans des conditions normales ».

Le contrat précise enfin que « s’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension des délais de livraison, l’époque prévue pour la livraison serait différée d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier.

Pour l’appréciation des évènements ci-dessus évoqués, les parties, d’un commun accord, déclarent s’en rapporter dès à présent à une attestation établie par le maître d’oeuvre de l’opération, le tout sous réserve des dispositions des articles L261-11 du code de la construction et de l’habitation et 1184 du code civil. Le maître d’oeuvre déterminera alors le nombre de journées neutralisées par les causes de suspension de délai ci-dessus indiquées ».

Le délai initial de livraison expirait le 31 décembre 2021 et la livraison est intervenue le 30 juin 2023, soit avec un retard de 546 jours.

Il y a dès lors lieu d’examiner les causes de suspension légitime du délai alléguées par la société [K] pour déterminer si le retard est en tout ou partie justifié.

Sur la validité de la clause :

Aux termes de l’article L212-1 du code de la consommation, « Dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque les deux contrats sont juridiquement liés dans leur conclusion ou leur exécution.

L’appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

Un décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la commission des clauses abusives, détermine des types de clauses qui, eu égard à la gravité des atteintes qu’elles portent à l’équilibre du contrat, doivent être regardées, de manière irréfragable, comme abusives au sens du premier alinéa.

Un décret pris dans les mêmes conditions, détermine une liste de clauses présumées abusives ; en cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le professionnel doit apporter la preuve du caractère non abusif de la clause litigieuse.

Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat. Il en est ainsi notamment des bons de commande, factures, bons de garantie, bordereaux ou bons de livraison, billets ou tickets, contenant des stipulations négociées librement ou non ou des références à des conditions générales préétablie ».

Par ailleurs, l’article R212-1 du code de la consommation dispose que sont de manière irréfragable présumées abusives notamment les clauses ayant pour objet ou pour effet de réserver au professionnel le droit de modifier unilatéralement les clauses du contrat relatives à sa durée (…). L’article R212-2 ajoute que sont présumées abusives les clauses ayant pour objet ou pour effet de stipuler une date indicative d’exécution du contrat, hors les cas où la loi l’autorise.

En l’espèce, la clause litigieuse n’a pas pour objet ou pour effet de réserver au vendeur le droit de modifier unilatéralement des clauses du contrat relatives à sa durée. En effet, le contrat stipule une date ainsi qu’une liste de causes de suspension spécifiquement énumérées.

L’ensemble des causes ainsi mentionnées constituent des évènements indépendants de la volonté propre du vendeur qui ne peuvent être discrétionnairement provoqués par lui. Le fait de prévoir que les causes de suspension du délai seront démontrées par la production d’une attestation du maître d’oeuvre ne donne pas davantage pouvoir au vendeur de modifier la durée du contrat, seule un aménagement du mode de preuve étant prévu. A ce titre et s’il existe un lien contractuel entre le maître d’oeuvre et la société [K], l’absence d’indépendance de la société Tectonique en l’espèce, de même que la sincérité de l’attestation produite, ne sont pas établis.

Par ailleurs, la clause n’a pas davantage pour effet de stipuler une date indicative d’exécution par le vendeur de ses obligations. En effet, la date stipulée au contrat est bien impérative, la mention d’un délai impératif n’étant pas incompatible avec la stipulation de causes légitimes de suspension du délai spécifiquement énumérées.

La clause litigieuse, qui stipule qu’en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien, justifiée par le vendeur par une attestation du maître d’oeuvre, la livraison du bien sera retardée d’un temps étal au double de celui effectivement enregistré en raison de sa répercussion sur l’organisation générale du chantier n’a ainsi ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. Elle n’est donc pas abusive.

Sur l’application de la clause :

Dès lors que Monsieur [I] le conteste, il appartient au tribunal d’examiner si les évènements allégués sont à l’origine du retard constaté par la société Tectonique et retenu par la société [K], la teneur de l’attestation du maître d’oeuvre étant soumise à contrôle.

Sur l’évolution de la réglementation technique France [Localité 5] 2024 :

La société Tectoniques, maître d’oeuvre, retient un retard de 98 jours au démarrage du chantier au motif qu’en raison de l’évolution de la réglementation technique France [Localité 5] 2024, des études complémentaires ont été nécessaires.

La société [K] fait valoir que ce retard entre dans les prévisions de la cause de suspension suivante : « les retards dus aux délais supplémentaires engendrés par des modifications techniques nécessaires à certification NF HABITAT et/ou la labellisation BBCA (Bâtiment Bas Bilan Carbone) liées à des préconisations complémentaires émises par le bureau de contrôle et/ou l’organisme de certification suite aux tests réalisés in situ ».

Toutefois, la société [K] n’explicite en quoi la « réglementation technique France [Localité 5] 2024 » aurait un impact quelconque sur la certification NF Habitat et/ou la labellisation BBCA, ni ne produit aucune pièce en ce sens. En effet, le « guide méthodologique de réalisation d’études EXE et PAC pour les ouvrages de construction [Localité 5] » qu’elle produit en annexe 27 ne constitue qu’une proposition de « méthode pour la réalisation des études EXE et PAC en décrivant les processus d’échanges d’informations, en rappelant les points clefs et en listant les interfaces pour la bonne réalisation des études de construction bois quel que soit le nombre et la nature des acteurs participants », sans lien avec la certification et le label susmentionnés.

Il en résulte que la « réglementation technique France [Localité 5] 2024 » ne constitue pas une des causes de suspension énumérée au contrat.

Par ailleurs, force est de constater que le maître d’oeuvre évoque, s’agissant de cette « réglementation technique France [Localité 5] 2024 », un retard dans le démarrage du chantier. Or, il retient une date de démarrage au 20 janvier 2020, soit antérieurement à la signature de l’acte de vente entre la société [K] et Monsieur [I], de sorte qu’en tout état de cause, cette nouvelle réglementation est sans lien avec le retard constaté dans la livraison du bien de Monsieur [I].

Il résulte de ces éléments que la société [K] ne justifie pas de la réunion des conditions d’application de la clause. Il n’y a donc pas lieu de retenir un retard de 98 jours.

Sur l’impact de la pandémie de coronavirus :

La société Tectoniques, maître d’oeuvre, retient un retard de 129 jours au titre des périodes de confinement suivantes :

— du 17 mars au 10 mai 2020 : 55 jours ;

— du 30 octobre au 14 décembre 2020 : 46 jours ;

— du 3 avril au 2 mai 2021 : 28 jours.

Elle retient en outre 75 jours au titre du « ralentissement des cadences de travail ».

Parmi les causes de retard stipulée au contrat figurent « les retards résultant d’épidémies, infections endémiques, pandémies rendant impossible la poursuite du chantier dans des conditions normales ».

Néanmoins et en premier lieu, il sera observé que la première période de confinement est antérieure au contrat conclu entre la société [K] et Monsieur [I], de sorte que la société [K] était en mesure d’apprécier les conséquences de ce confinement et de fixer une date de livraison en concordance avec l’avancement du chantier.

Le retard ne saurait donc être justifié sur ce motif. A ce titre, l’argument de la société [K] selon lequel l’ordonnance du 25 mars 2020 et l’ordonnance du 15 avril 2020 ont suspendu les pénalités de retard est sans emport car il n’est pas sollicité l’application de pénalités de retard.

En second lieu et s’agissant des deux autres périodes de confinement, il sera rappelé que pendant le confinement, un guide de préconisations de sécurité sanitaire pour la continuité des activités de la construction en période d’épidémie de coronavirus Covid19 a été validé par les différentes instances et diffusées par l’OPPBTP, les activités des constructeurs ayant pu se poursuivre.

Il n’est pas démontré que les deux périodes de confinement ont rendu impossible la poursuite du chantier dans des conditions normales. En effet, l’attestation du maître d’oeuvre indique seulement en des termes très généraux que le confinement a entraîné « la suspension du chantier », sans plus de précisions. Elle est d’ailleurs en contradiction avec le paragraphe qui suit et qui retient 75 jours au titre du « ralentissement des cadences de travail », qui suppose que le travail s’est bien poursuivi pendant la période.

Aucune cause légitime de retard ne sera donc retenue, tant au titre des confinements que du ralentissement de la cadence de travail, dont l’impact sur le chantier n’est pas établi.

Sur les jours d’intempéries :

Parmi les causes légitimes de suspension figurent « les intempéries et phénomènes climatiques retenus par le maître d’œuvre et justifiés par les relevés de la station météorologique la plus proche du chantier ».

La société Tectoniques, maître d’oeuvre, retient un retard de 73 jours d’intempéries sur la durée du chantier. Toutefois, la société [K] ne produit pas les relevés de la station météorologique la plus proche du chantier, étant précisé que les intempéries antérieures à la signature du contrat de vente entre Monsieur [I] et la société [K] ne sauraient être retenus comme cause de report du délai de livraison.

A défaut de produire les relevés de la station météorologique, conformément aux stipulations contractuelles, la société [K] ne justifie pas des 73 jours retenus.

Cette cause de suspension sera donc écartée.

Sur les difficultés d’approvisionnement et la renégociation des prix :

Parmi les causes légitimes de suspension figurent : « les difficultés d’approvisionnement du chantier en matériels et matériaux, consécutives à un désordre du marché à l’échelle nationale ou régionale ».

La société Tectonique retient 180 jours de retard au titre de la crise sanitaire et de la guerre en Ukraine, précisant que celles-ci ont entraîné une pénurie de matières premières, une hausse des prix et des difficultés d’approvisionnement en pétrole, gaz, aluminium, bois, etc.

Ces termes très généraux et qui pourraient être utilisés indifféremment sur tout chantier ne permettent pas de démontrer l’impact concret de la crise sanitaire et de la guerre sur l’approvisionnement du chantier litigieux et sur la livraison de l’appartement de Monsieur [I]. Au demeurant, la mention d’un délai de retard global s’agissant de l’impact de la guerre en Ukraine et de la pandémie de Covid 19, alors que ces deux évènements sont tout à fait distincts dans leurs conséquences, rend l’évaluation du retard faite par le maître d’oeuvre forfaitaire.

Il en est de même de la renégociation des marchés liées à la hausse du prix des matériaux. En effet, s’il est démontré que, de façon générale, le prix des matériaux a considérablement augmenté entre la signature du contrat de vente en mai 2020 et 2022, l’attestation du maître d’oeuvre retenant un retard de 45 jours à ce titre est dénuée de toute précision quant aux marchés impactés et renégociés.

Ces causes de suspension seront donc écartées.

Sur la liquidation judiciaire de la société Exeo :

Parmi les causes légitimes de suspension figurent : « la liquidation des biens, le redressement judiciaire ou la liquidation judiciaire, la cessation de paiement ou la déconfiture de l’une des entreprises effectuant les travaux ou de l’un des intervenants sur le chantier ou encore de leurs fournisseurs ».

La société Tectonique retient un retard de 68 jours à ce titre, précisant que la société Exeo chargée de l’étanchéité est intervenue sur le chantier à compter du 9 février 2022 et a été placée en liquidation le 4 juillet 2022, alors que les travaux n’étaient pas achevés, entraînant la nécessité de recourir à une société tierce, en l’espèce la société Baco à compter du 7 octobre 2024.

L’ordre de démarrage des travaux du lot confié à la société Exeo mentionne une intervention à compter du 20 janvier 2021 pour un achèvement prévu le 20 septembre 2021, ce qui rendait de toute façon impossible la livraison du bien à la date initialement convenue, soit le 31 décembre 2021, et indépendamment de toute liquidation judiciaire de la société Exeo. La société [K] ne pouvait l’ignorer lors de la signature du contrat avec Monsieur [I].

Par ailleurs, il résulte de cet ordre de démarrage, qui porte bien sur l’intégralité du lot, le délai d’intervention de la société Exeo, de même que le délai contractuel d’achèvement, étaient déjà expirés lors de son placement en liquidation judiciaire, sans qu’aucune cause légitime de suspension n’ait été retenue auparavant.

La date de cessation des paiements provisoirement retenue par le tribunal de commerce dans le jugement d’ouverture était le 1er janvier 2022.

Ainsi, ce placement en liquidation judiciaire ne peut être retenu comme cause légitime de retard.

Sur la grève des raffineries :

Parmi les causes de suspension figurent notamment : « les grèves (qu’elles soient générales, particulières au bâtiment et à ses industries annexes ou à ses fournisseurs ou spéciales aux entreprises travaillant sur le chantier) ».

La société Tectonique retient 34 jours de retard en raison de la grève des raffineries, indiquant qu’elle a paralysé le chantier entre le 27 septembre 2022 et le 31 octobre 2022, soit pendant toute la durée du mouvement social.

Toutefois et là encore, l’attestation ne comporte aucune précision permettant d’apprécier l’impact de la grève des raffineries sur le présent chantier.

En particulier, il est difficilement compréhensible d’imaginer que le chantier ait été intégralement paralysé au premier jour de la grève, ce qui impliquerait qu’aucune entreprise ne pouvait plus intervenir à cette date.

Ainsi, cet évènement ne peut être retenu comme cause légitime de retard.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le retard n’est pas justifié par la société [K].

En conséquence, cette dernière engage sa responsabilité à l’égard de Monsieur [I] pour avoir manqué à son obligation de résultat de livrer le bien vendu dans le délai contractuellement prévu.

II. Sur l’existence d’un manquement de la société [K] à son obligation de loyauté et de bonne foi

Aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

En l’espèce, Monsieur [I] produit un courrier émanant de la société [K] et daté du 25 septembre 2019 dans lequel cette dernière indique à son cocontractant que le projet d’acte de vente lui sera communiqué dans le mois à venir. Elle invite également Monsieur [I] à prendre contact avec son organisme de prêt pour la mise en place de son dossier de financement.

Monsieur [I] produit un outre une offre de crédit de son établissement bancaire du 24 septembre 2019, valable 30 jours à compter de la date de réception, ladite offre démontrant qu’il a fait diligence concomitamment. Monsieur [I] a relancé la société [K] courant janvier 2020 quant à la signature du contrat, alertant sa cocontractante sur le fait qu’il avait commencé à payer les primes d’assurances du prêt depuis décembre et qu’il finançait en outre l’acquisition par un prêt relai.

La société [K] ne démontre pas avoir régulièrement tenu informé son cocontractant du report de la signature. Or, la signature n’est finalement intervenue que le 29 mai 2020, soit plus de six mois après la date annoncée. Aucune explication n’a été apportée par la société [K] quant à ce report, qui n’apparaît pas justifié.

Ainsi, la société [K] a manqué à son obligation de loyauté et de bonne foi en ne communiquant aucune information à Monsieur [I] quant à la date de signature de l’acte authentique de vente, alors qu’elle l’avait sollicité pour qu’il réalise les démarches d’obtention d’un prêt, les offres de prêt ainsi obtenues n’étant pas valables indéfiniment. Monsieur [I] sollicitant la prise en charge des frais bancaires exposés de manière anticipée en raison de ce report de signature, ce préjudice sera examiné ci-après.

S’agissant du report du délai de livraison figurant dans l’acte de vente en revanche, il est constant que Monsieur [I] a accepté de signer l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement portant mention d’un délai de livraison au quatrième trimestre de l’année 2021. Par cette signature, Monsieur [I] a accepté les termes du contrat et donc la modification du délai initialement mentionné dans le contrat de réservation. Si aucune explication n’a été donnée quant à ce report, il ne peut pas en être déduit un manquement de la société [K] à son obligation de loyauté et de bonne foi.

S’agissant enfin du retard de livraison définitif, il a été démontré ci-avant qu’il est fautif de la part de la société [K], qui n’a pas respecté les délais auxquels elle s’est contractuellement engagée. Cependant et indépendamment de la faute résultant de l’existence même du retard, il n’est pas démontré que la société [K] aurait fait preuve de mauvaise foi et d’un manque de loyauté à l’égard de son cocontractant s’agissant du délai d’achèvement. En effet et en particulier, il n’est pas établi qu’elle disposait d’informations qu’elle aurait volontairement dissimulé à Monsieur [I] quant au retard des travaux, étant rappelé que la société [K] est constructeur non réalisateur de l’opération immobilière litigieuse. A ce titre, le fait qu’elle n’ait écrit un courrier en ce sens à Monsieur [I] qu’en septembre 2021 alors que l’attestation du cabinet Tectoniques du 30 août 2021 mentionne que des échanges étaient intervenus au titre des retards « cette dernière année », sans plus de précisions, ne saurait suffire à démontrer une rétention d’information de sa part.

Enfin, le fait que Monsieur [I] n’ait prétendument pas obtenu de retour sur la faisabilité et le chiffrage de ses propositions de travaux modificatifs avant le mois d’avril 2022 est sans lien avec les préjudices dont ce dernier sollicite réparation, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’examiner cette faute.

III. Sur la réparation des préjudices subis du fait du retard de livraison et du manquement de la société [K] à son obligation de loyauté et de bonne foi

Monsieur [I] sollicite, en réparation du préjudice subi du fait de retard de livraison et du manquement de la société [K] à son obligation de loyauté et de bonne foi :

— les frais relatifs à l’assurance de son prêt à compter d’octobre 2019 jusqu’au 29 mai 2020 ;

— les frais afférents à la place de parking inutilisée ;

— les frais de location d’un appartement meublé sur [Localité 8] ;

— les frais de garde-meuble et de déménagement ;

— les frais relatifs à la prolongation de son prêt relai ;

— la somme de 7 00 euros en réparation de son préjudice moral.

Sur les frais relatifs à l’assurance du prêt d’octobre 2019 à mai 2020 :

Monsieur [I] produit les contrats de prêt mentionnant que le montant de l’assurance de chacun des prêts s’élève respectivement à 191,77 euros et 47,43 euros.

En revanche, Monsieur [I] ne produit aucun élément de preuve démontrant qu’il a effectivement commencé à payer l’assurance du prêt en octobre 2019, les conditions de l’assurance n’étant pas produites aux débats.

A ce titre, il sera observé que Monsieur [I] alléguait, dans son courrier adressé à la société [K] le 7 janvier 2020, avoir commencé à payer des frais d’assurance depuis décembre 2020 et non en octobre 2019 tandis que dans un courrier du 11 juillet 2021, il indiquait avoir commencé à payer les mêmes frais à compter d’octobre 2019, ce qui est contradictoire.

En l’absence d’élément objectif permettant de déterminer à quelle date Monsieur [I] a commencé à rembourser l’assurance de son prêt, sa demande à ce titre ne peut qu’être rejetée.

Sur les frais afférents à la place de parking inutilisée :

Monsieur [I] produit des appels de fonds du syndic pour la période du 1er octobre 2020 au 23 mars 2022.

Toutefois, le paiement de ces charges de copropriété n’a pas pour cause le retard de livraison et donc la faute de la société [K]. En effet, ces charges étaient dues dès l’achèvement du bâtiment, soit à compter de l’acte de vente intervenu. Monsieur [I] ne pouvait ignorer qu’il serait amené à payer ces charges alors même que l’appartement n’était pas terminé puisque l’acte de vente qu’il a signé était mixte, étant à la fois un acte de vente en l’état futur d’achèvement s’agissant de l’appartement, et un acte de vente s’agissant du parking. Le fait que Monsieur [K] n’ait tiré aucune utilité du parking dont il est propriétaire tant que l’appartement n’était pas livré ne saurait donc être sanctionné par la condamnation de la société [K] à lui rembourser les charges de copropriété acquittées, au demeurant sur une période antérieure au délai de livraison contractuellement convenu.

Monsieur [I] sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les frais de location d’un appartement meublé sur [Localité 8] :

Par compromis de vente du 30 avril 2021 produit en annexe 13, Monsieur [I] a vendu l’appartement constituant sa résidence principale et dont il était propriétaire en indivision avec un membre de sa famille, l’acte authentique devant être signé au plus tard le 1er juin 2022. L’acte authentique a été signé in fine le 23 mai 2022, ainsi qu’en témoigne l’attestation notariée produite aux débats.

A la date du compromis de vente, soit le 30 avril 2021, Monsieur [I] n’avait pas encore reçu l’information de la société [K] quant à un report de la livraison au quatrième trimestre 2022. En effet, le dernier courriel qui lui avait été adressé par la société [K] le 6 avril 2021 mentionnait une livraison au mois de mars 2022. C’est seulement à compter du 2 septembre 2021 que l’information quant au report de livraison au quatrième trimestre 2022 lui a été délivrée.

Monsieur [I] produit un contrat de bail à son nom avec effet au 28 mars 2022 et portant sur un appartement de quatre pièces, de 95m2, situé [Adresse 3] [Localité 8]. Le bail, d’une durée d’un an, stipule un loyer mensuel de 1 300 euros. Il produit en outre un courrier de son bailleur l’informant de la révision de son loyer, portant son montant à 1 345,48 euros à compter du 28 mars 2023.

Le fait que Monsieur [I] ait été contraint de trouver un logement résulte de la vente de son propre bien, contrat dans lequel il s’est engagé alors qu’aux termes des informations qui lui avaient été communiquées, il pouvait s’attendre à une livraison du bien au mois de mars 2022. Les frais de location qu’il a du engager consécutivement à la vente de son logement constituent donc bien une conséquence du retard de livraison imputable à la société [K].

Ces frais s’élèvent à 14 300 euros pour la période allant du 1er mai 2022 au 30 mars 2023 (1 300 x 11) et à 4 036,44 euros pour la période allant du 1er avril 2023 au 30 juin 2023, au regard de la révision du loyer (1345,48 *3), soit un montant total de 18 336,44 euros.

La société [K] sera donc condamnée à payer à Monsieur [I] la somme de 18 336,44 euros.

Sur les frais de garde-meuble et de déménagement :

Monsieur [I] produit un devis de la société Demexpert du 18 mars 2022, signé par les parties, d’un montant de 4 248 euros et portant sur le déménagement des meubles entre l’appartement vendu par Monsieur [I] et un garde-meuble, outre le déménagement et la livraison des meubles vers l’appartement acquis auprès de la société [K].

N° RG 22/04781 – N° Portalis DB2E-W-B7G-LEC6

Il produit en outre des factures mensuelles de la société Demexpert entre le 26 mai 2022 et le 3 janvier 2023 dont il résulte qu’il s’est acquitté de la somme de 1 648,77 euros de frais de garde-meuble.

Il produit enfin une facture de la société Demexpert relative au déménagement intervenu entre le 17 et le 18 mai 2022, d’un montant de 2 484 euros.

Les frais de déménagement des meubles vers le garde-meuble (2 484 euros) constituent des frais directement en lien avec le retard de livraison imputable à la société [K]. Il en est de même des frais de garde-meuble exposés jusqu’en janvier 2023. En effet, en l’absence de retard, Monsieur [I] aurait pu emménager directement dans l’appartement acquis sans engager de tels frais.

En revanche, il est constant que Monsieur [I] aurait en tout état de cause exposé des frais pour déménager ses meubles entre l’appartement vendu et l’appartement acquis auprès de la société [K], de sorte que les frais relatifs au deuxième déménagement ne sauraient être indemnisés.

Au regard de ces éléments, la société [K] sera condamnée à payer à Monsieur [I] la somme de 4 132,77 euros uniquement (2 484 + 1 648,77).

Sur les frais relatifs au prêt relais :

Monsieur [I] indique avoir exposé la somme de 1914 euros au titre de la prolongation de ses « frais bancaires » jusqu’au mois de juin 2022. Afin d’appuyer sa demande, il produit le plan de remboursement du prêt relais.

Or, la lecture de cette pièce ne permet nullement d’expliciter le calcul opéré par Monsieur [I] pour parvenir à la somme de 1 914 euros.

En revanche et à la lecture de cette pièce, il apparaît que la prolongation du prêt relai entre le 31 décembre 2021, date de livraison initiale, et le 23 mai 2022, date de vente du bien immobilier de Monsieur [I], a entraîné des frais supplémentaires (assurance et intérêts) de 676,39 euros.

Le retard de livraison est directement en lien avec le retard dans la vente du bien de Monsieur [I] et donc le remboursement du prêt relai. A ce titre, il ne peut être fait reproche à Monsieur [I] de ne pas avoir sollicité la suspension de son contrat de prêt auprès du tribunal en application des dispositions de l’article L.313-44 du code de la consommation, une telle suspension n’étant au demeurant pas de droit.

Au regard de ces éléments, la société [K] sera condamnée à payer à Monsieur [I] la somme de 676,39 euros.

Sur le préjudice moral :

A l’appui de sa demande en réparation de son préjudice moral, Monsieur [I] expose que l’attente a été pour lui source de souffrance et d’angoisse, de même que la procédure judiciaire. Il indique en outre qu’étant âgé de 64 ans et à la retraite, son projet de vie a été amputé de plusieurs années. Il ajoute qu’il a perdu du temps à relancer sa cocontractante faute de communication, et à rechercher un appartement provisoire.

La société [K] réplique que ces postes de préjudice sont les mêmes que ceux allégués au titre des frais de déménagement, de gestion administrative et de garde-meuble. Elle indique que l’appartement acquis par Monsieur [I] a pris de la valeur, qu’il pourra aisément le revendre et qu’elle est disposée à accepter une résolution conventionnelle de l’acte authentique de vente. Elle ajoute que seul le délai de livraison contractuellement fixé dans l’acte authentique doit être pris en compte et non celui mentionné lors de l’acte de réservation.

En l’espèce, il n’est pas contestable que le retard de livraison par rapport au délai contractuellement prévu dans l’acte authentique a engendré pour Monsieur [I] de l’inquiétude, outre des tracasseries en lien avec la recherche puis l’occupation d’un logement temporaire, ainsi qu’un déménagement supplémentaire.

Cette inquiétude et ces tracasseries sont distinctes des conséquences financières du retard et du déménagement, de sorte que la demande indemnitaire de Monsieur [I] à ce titre ne constitue pas une double indemnisation d’un même préjudice. Le fait que le logement de Monsieur [I] ait pris de la valeur au cours de la période considérée est sans lien avec ce préjudice et n’est pas de nature à le faire disparaître.

De même, les développements de la société [K] quant au fait qu’elle serait disposée à résoudre amiablement le contrat sont sans incidence, le créancier d’une obligation pouvant à son choix solliciter la résolution du contrat et/ou des dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l’inexécution de ladite obligation, sans être tenu par les préférences de son débiteur.

Compte tenu de ces éléments et au regard de la durée du retard, le préjudice moral subi par Monsieur [I] sera justement réparé par l’allocation d’une somme de 2 500 euros.

La société [K] sera condamnée à payer à Monsieur [I] la somme de 2 500 euros.

L’ensemble des condamnations présentant un caractère indemnitaire, elles porteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil. En conséquence, il n’y a pas lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts échus.

IV. Sur la demande indemnitaire relative aux désordres et non-conformités

Aux termes de l’article 1642-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer.

Monsieur [I] indique avoir subi un trouble dans la jouissance de son logement en raison de l’absence de lave-main, de pose des robinets choisis par ses soins, d’un manque de faïence, d’une mauvaise fixation d’élément dans les WC, de l’absence de peinture, de mauvaises reprises, de traces de doigts ou taches de peinture, de prises non posées, de défauts sur la couvertine, de luminaire non étanche, de vidéophones, prises ou interrupteurs non fonctionnels, de difficultés pour obtenir de l’eau chaude, du défaut de fonctionnement d’une VMC, de la nécessité de procéder au remplacement d’une porte-fenêtre de la terrasse et de vitres dans le séjour et, de façon générale, du manque de finition. Il souligne que la plupart de ces doléances ont été levées mais ont occasionné des désagréments, outre des démarches actives de sa part.

Il ajoute avoir également subi un trouble de jouissance en raison de l’absence de finition des parties communes de l’immeuble, et plus particulièrement de l’absence de sonnette en pied d’immeuble, de boîte aux lettres, de poubelles et de local poubelles, de local vélo sécurisé, d’éclairage dans les couloirs, de finition des murs et des plafonds des parties communes, de possibilité de raccordement à la fibre et à l’ADSL et de chauffage.

La société [K] fait valoir que les désordres et non-conformités relevés par Monsieur [I] lors de la livraison du bien ont tous été réglés et que s’agissant de ceux apparus postérieurement, seules les pannes généralisées relatives au chauffage sont à déplorer.

A titre liminaire, il sera rappelé que si Monsieur [I] n’a pas intérêt à agir en paiement du coût de réparation des désordres, malfaçons et non-conformités affectant les parties communes, il a intérêt à agir en réparation du préjudice de jouissance personnel subi du fait des dommages affectant les parties communes. Monsieur [I] ne sollicitant que réparation de son préjudice de jouissance, les développements de la société [K] sont donc inopérants.

La charge de la preuve de l’existence des désordres et non-conformités allégués et de leurs conséquences sur la jouissance de l’appartement vendu repose sur Monsieur [I].

En l’espèce, la société [K] ne conteste pas l’existence du désordre affectant l’installation de chauffage, apparu postérieurement à la livraison, de sorte qu’il y a lieu de considérer que ce désordre est établi. Néanmoins, ce désordre n’était pas apparent dans les trente jours de la livraison du bien et il n’est ni allégué, ni démontré qu’il était apparent lors de sa réception. En conséquence, Monsieur [I] ne démontre pas que les conditions d’engagement de la responsabilité de la société [K], sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil, sont réunies. Il ne démontre pas davantage que cette dernière engage sa responsabilité sur un autre fondement juridique, étant rappelé que le vendeur en l’état futur d’achèvement n’est pas tenu à la garantie de parfait achèvement.

Monsieur [I] ne peut dès lors prétendre à une indemnisation de la part de la société [K] en réparation du préjudice subi du fait des défaillances de l’installation de chauffage.

Ce raisonnement est transposable à l’ensemble des autres désordres et non-conformités apparus postérieurement à la livraison et à la réception du bien, et donc exclus de la garantie prévue aux dispositions de l’article 1642-1 du code civil.

S’agissant des autres désordres, non-conformités et malfaçons apparents lors de la livraison ou apparus dans les trente jours de celle-ci, Monsieur [I] produit divers courriers de réclamation qu’il a adressés à la société [K], un échange de courriels avec un dénommé « Monsieur [R] » au titre du dysfonctionnement de la VMC, un courrier adressé à la société [K] par un ensemble de copropriétaires déplorant divers désordres et un article de presse évoquant le mécontentement des copropriétaires.

La société [K] produit en outre une liste de réserves émises lors de la livraison ou dans les trente jours de celle-ci, l’ensemble des réserves étant indiquées comme levées.

Le seul constat de désordres et non-conformités apparentes lors de la livraison ne saurait entraîner de facto l’existence d’un préjudice de jouissance. Il appartient à Monsieur [I] de démontrer en quoi lesdits désordres et non-conformités portent atteinte ou ont porté atteinte à la jouissance normale de son appartement.

Or, la plupart des réserves mentionnées sur la liste de la société [K] constituent des désordres esthétiques ou de parachèvement (finition peinture, traces de doigts, reprise peinture, lunette à serrer, reprise rayures, réglage de portes, faïence…) dont l’ampleur est inconnue et dont il n’est pas établi qu’ils ont entraîné pour Monsieur [I] un quelconque trouble dans la jouissance de son appartement. Il en est de même des autres réserves (un lave-main manquant, pose de robinets non choisis, débit insuffisant de la VMC…), les conséquences de ces désordres et non-conformités quant à la jouissance par Monsieur [I] de son appartement n’étant pas explicitées et la date de levée desdites réserves n’étanr pas spécifiée.

S’agissant en revanche des désagréments importants que Monsieur [I] indique avoir subi pendant les travaux de reprise, il est certain que lesdits travaux, qui concernent plusieurs lots distincts, ont entraîné pour Monsieur [I] la nécessité de se rendre disponible et de laisser libre accès à son appartement, occasionnant pour lui un trouble dans la jouissance de ce dernier.

Néanmoins, force est de constater que Monsieur [I] ne produit aucune pièce de nature à étayer ses déclarations quant à la durée des interventions ni à leur ampleur. En l’absence de telles pièces, le préjudice de jouissance de Monsieur [I] doit être considéré comme limité et sera ainsi réparé par la condamnation de la société [K] à lui payer la somme de 500 euros.

Cette somme présentant un caractère indemnitaire, elle portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

V. Sur les mesures accessoires

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société [K], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens de la procédure.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

Partie perdante, la société [K] sera condamnée à payer à Monsieur [I] une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE la S.C.C.V. [K] à payer à Monsieur [V] [I] la somme de dix-huit-mille-trois-cent-trente-six euros et quarante-quatre centimes (18 336,44 €) au titre des frais de location d’un appartement ;

CONDAMNE la S.C.C.V. [K] à payer à Monsieur [V] [I] la somme de quatre-mille-cent-trente-deux euros et soixante-dix-sept centimes (4 132,77 €) au titre des frais de garde-meuble et de déménagement ;

CONDAMNE la S.C.C.V. [K] à payer à Monsieur [V] [I] la somme de six-cent-soixante-seize euros et trente-neuf centimes (676,39 €) au titre des frais relatifs à la prolongation du prêt relai ;

CONDAMNE la S.C.C.V. [K] à payer à Monsieur [V] [I] la somme de deux-mille-cinq-cents euros (2 500 €) au titre de son préjudice moral ;

CONDAMNE la S.C.C.V. [K] à payer à Monsieur [V] [I] la somme de cinq-cents euros (500 €) au titre de son préjudice de jouissance ;

DIT que l’ensemble de ces condamnations porteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE le surplus des demandes de Monsieur [V] [I] ;

CONDAMNE la S.C.C.V. [K] aux dépens ;

CONDAMNE la S.C.C.V. [K] à payer à Monsieur [V] [I] la somme de trois-mille euros (3 000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision ;

REJETTE le surplus des demandes des parties.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 8] le 23 avril 2025

Le Greffier Le Président

Stéphanie BAEUMLIN Chloé MAUNIER