TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 9]

[Localité 7]

JUGEMENT DU 16 Mai 2025

N° RG 24/08219 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LJAQ

Jugement du 16 Mai 2025

N°:25/455

[O] [K]

[M] [D]

S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[I] [R]

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, en qualité de caution

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e SIZARET

à M^e LEMONNIER

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 16 Mai 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 28 Février 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 16 Mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEURS :

M. [O] [K]

[Adresse 11]

représenté par M^e SIZARET, avocat au barreau de Rennes

Mme [M] [D]

[Adresse 11]

représentée par M^e SIZARET, avocat au barreau de Rennes

S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 1]

[Localité 10]

représentée par M^e LEMONNIER, avocat au barreau de Paris, substitué par M^e STREHAIANO, avocat au barreau de Rennes

ET :

DEFENDEURS :

M. [I] [R]

[Adresse 3]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, en qualité de caution

[Adresse 2]

[Localité 10]

représentée par M^e LEMONNIER, avocat au barreau de Paris, substitué par M^e STREHAIANO, avocat au barreau de Rennes

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 février 2023, M. [Y] [K] et Mme [M] [D], par l’intermédiaire de leur mandataire, la société Masteos, ont consenti un bail d’habitation à M. [I] [R] sur des locaux meublés situés au [Adresse 4] [Localité 12] ([Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 440 euros et d’une provision pour charges de 56 euros.

Selon contrat signé le 21 février 2023, M. [Y] [K] a souscrit un cautionnement auprès de la société ACTION LOGEMENT SERVICES dans le cadre de la garantie VISALE.

Par acte de commissaire de justice du 26 février 2024, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1.984 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [I] [R] le 27 février 2024.

Par assignations des 28 octobre 2024 et 5 novembre 2024, M. [Y] [K] et Mme [M] [D] ont fait assigner par devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes M. [I] [R] et la société ACTION LOGEMENT SERVICES.

Ainsi, au bénéfice de l’exécution provisoire et, au visa des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, de l’article 1124 du Code civil, M. [Y] [K] et Mme [M] [D] sollicitent, à titre principal, de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [I] [R] et obtenir sa condamnation solidaire avec la société ACTION LOGEMENT SERVICES au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5.456 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A titre subsidiaire, ils sollicitent le prononcé de la résiliation du bail et le prononcé des mêmes condamnations.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24-08219.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Par acte de commissaire de justice du 2 décembre 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner M. [I] [R] aux fins d’appeler en garantie ce dernier.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24-08907.

Les affaires ont été appelées à l’audience du 28 février 2025. Leur jonction a été prononcée sous le numéro unique RG 24-08219.

À l’audience, M. [Y] [K] et Mme [M] [D] ont comparu représentés par leur conseil.

Ils ont entendu oralement se référer à leurs assignations sauf à préciser que la dette locative, actualisée au 25 février 2025, s’élève désormais à 7.936 euros. Ils sollicitent également le rejet de la demande de condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile présentée par la caution.

Au soutien de leurs prétentions, les bailleurs soulignent que le locataire a cessé de régler les loyers et les charges à compter du mois de septembre 2023 et qu’il n’a pas régularisé la situation malgré la délivrance d’un commandement de payer. M. [Y] [K] et Mme [M] [D] précisent qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Ils ajoutent qu’ils ne sont pas parvenus à fournir les éléments demandés par la caution via leur espace personnel sur le site dédié. Ils estiment toutefois qu’ils sont bien fondés à agir contre celle-ci au vu du contrat souscrit.

A l’audience, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a comparu représentée par son conseil.

Se référant oralement à ses écritures déposées à l’audience et préalablement communiquées, au visa des articles 1346 et suivants, 2305 et suivants du Code civil, elle sollicite :

— à titre principal, de débouter M. [Y] [K] et Mme [M] [D] de leur demande de condamnation solidaire à son encontre au titre des loyers impayés, indemnités d’occupation, intérêts, frais et dépens ;

— à titre subsidiaire, de condamner M. [I] [R] à la relever indemne de toutes condamnations en principal, intérêts, frais et dépens ;

— de condamner M. [I] [R] et/ou M. [Y] [K] et Mme [M] [D] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre aux entiers dépens.

A titre de moyens en défense, la société ACTION LOGEMENT SERVICES précise que son engagement de caution est sujet à un formalisme contractuel et que la demande pour bénéficier de la garantie VISALE doit s’effectuer uniquement de manière dématérialisée et exclusivement via l’espace bailleur sur le site VISALE. Elle considère que les bailleurs ne démontrent pas d’une défaillance de sa part quant à l’accès à ce service. Elle remarque que le service client a, à plusieurs reprises, rappelé la marche à suivre et proposé un accompagnement oral via une hotline.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES estime également que sa garantie n’est pas due dans la mesure où les bailleurs n’ont pas respecté les délais prévus contractuellement pour signaler les impayés de loyers.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [I] [R] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 9 mai 2025. A cette date, elle a été prorogée au 16 mai 2025 où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [Y] [K] et Mme [M] [D] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, applicable aux contrats de location de meublés selon les dispositions de l’article 25-3 de la même loi, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 17 février 2023 et l’article 11 du contrat prévoit que les effets de la clause résolutoire sont acquis deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par suite, nonobstant le délai de six semaines mentionné dans le commandement de payer notifié au locataire le 26 février 2024, il y a lieu d’appliquer le délai contractuel de deux mois.

Les bailleurs justifient qu’un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 26 février 2024 et que la somme de 1.984 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 avril 2024.

Il convient, en conséquence, de constater la résiliation du bail et d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [Y] [K] et Mme [M] [D] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

1.3 Sur l’indemnité d’occupation

En application de l’article 1240 du Code civil, cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 496 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 27 avril 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [Y] [K] et Mme [M] [D] ou à leur mandataire.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Enfin, aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, M. [Y] [K] et Mme [M] [D] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 25 février 2025, M. [I] [R] leur devait la somme de 7.936 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance de février 2025 incluse.

Malgré l’absence à l’audience de M. [I] [R], il y a lieu de tenir compte de ce montant, l’assignation comprenant une demande de condamnation à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation et jusqu’à libération complète des lieux.

En conséquence, M. [I] [R] sera condamné à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter du 26 février 2024 sur la somme de 1.984 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 3.472 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur la demande de garantie de la société ACTION LOGEMENT SERVICES

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, il est constant que le 21 février 2023, M. [Y] [K], par l’intermédiaire de son mandataire, la société Masteos, a souscrit un contrat de cautionnement auprès de la société ACTION LOGEMENT SERVICES dans le cadre de la garantie VISALE.

L’article 1er du contrat précise : « le contrat a pour objet de permettre au bailleur, sous réserve de la déclaration exacte des informations demandées et de la fourniture des documents requis par l’article 8 ci-dessous, de bénéficier, au profit du locataire désigné en préambule du dispositif Visale […] ».

L’article 8 du contrat détaille les engagements des parties. Il précise notamment que le bailleur s’engage à tenir à jour, sans délai, toutes les données relatives à sa situation, à celle du logement et du bail. S’agissant de la situation d’impayé de loyer, cet article prévoit notamment que :

— « lors de sa déclaration des impayés de loyer sur le site via son espace personnel, le bailleur s’engage à fournir des informations exactes et complètes ainsi que les différents documents demandés en ligne justifiant de sa situation et de ses actions réalisées avant et au moment de la mise en jeu de la caution […] »

— « dès la survenance de l’impayé de loyer, le bailleur s’engage à relancer le locataire par lettre simple »

— « à compter de la constitution de l’impayé de loyer permettant la mise en jeu de la caution », le bailleur s’engage à adresser une lettre recommandé avec accusé de réception au locataire le mettant en demeure de régler sous huitaine mais aussi « le bailleur s’engage dans un délai de 30 jours calendaires à en informer la caution en déclarant l’impayé vis son espace personnel».

L’article précise que « le non-respect de ces conditions peut entraîner le refus de prise en charge ou une prise en charge partielle des impayés de loyers concernés » ; ainsi notamment : « au-delà de 60 jours calendaires, une déchéance totale de la caution est appliquée ».

Force est de constater que les bailleurs ne justifient ni avoir tenté en vain de se connecter à leur espace sur le site internet VISALE pour déclarer les loyers impayés, ni avoir fait cette tentative dans le délai de 30 jours après l’impayé, ni avoir adressé la lettre simple et la lettre recommandée prévues contractuellement.

Au surplus, ils ne justifient pas davantage avoir tenté de mettre en œuvre la caution par un autre moyen (lettre recommandée par exemple) ni lui avoir dénoncé le commandement de payer notifié au locataire.

Dès lors, les bailleurs ne sauraient prétendre bénéficier du cautionnement de la garantie VISALE apportée par la société ACTION LOGEMENT SERVICES. Ils seront déboutés de leur demande de condamnation solidaire.

Par suite, il n’y a lieu de répondre à la demande reconventionnelle subsidiaire présentée par la société ACTION LOGEMENT SERVICES.

4. Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [I] [R], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance à l’exception de ceux concernant la société ACTION LOGEMENT SERVICES.

M. [Y] [K] et Mme [M] [D] seront tenus aux dépens concernant la société ACTION LOGEMENT SERVICES.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Dès lors, M. [I] [R] sera condamné à payer à M. [Y] [K] et Mme [M] [D] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

M. [Y] [K] et Mme [M] [D], parties perdantes vis-à-vis de la société ACTION LOGEMENT SERVICES, seront condamnés à payer à celle-ci la somme de 800 euros au même titre.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 26 février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 17 février 2023 entre M. [Y] [K] et Mme [M] [D], d’une part, et M. [I] [R], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 13] est résilié depuis le 27 avril 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [I] [R], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [I] [R] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] [Localité 12] ([Localité 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [I] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 496 euros (quatre cent quatre-vingt-seize euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 27 avril 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

CONDAMNE M. [I] [R] à payer à M. [Y] [K] et Mme [M] [D] la somme de 7.936 euros (sept mille neuf cent trente-six euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 février 2025, échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 26 février 2024 sur la somme de 1984 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 3472 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DEBOUTE M. [Y] [K] et Mme [M] [D] de leurs demandes à l’encontre de la société ACTION LOGEMENT SERVICES,

CONDAMNE M. [I] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 26 février 2024 et celui des assignations du 5 novembre 2024, et à l’exception des dépens concernant la société ACTION LOGEMENT SERVICES,

CONDAMNE M. [I] [R] à payer à M. [Y] [K] et Mme [M] [D] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Y] [K] et Mme [M] [D] aux dépens concernant la société ACTION LOGEMENT SERVICES,

CONDAMNE M. [Y] [K] et Mme [M] [D] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 mai 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 février 2023, M. [Y] [K] et Mme [M] [D], par l’intermédiaire de leur mandataire, la société Masteos, ont consenti un bail d’habitation à M. [I] [R] sur des locaux meublés situés au [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 440 euros et d’une provision pour charges de 56 euros.

Selon contrat signé le 21 février 2023, M. [Y] [K] a souscrit un cautionnement auprès de la société ACTION LOGEMENT SERVICES dans le cadre de la garantie VISALE.

Par acte de commissaire de justice du 26 février 2024, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1.984 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [I] [R] le 27 février 2024.

Par assignations des 28 octobre 2024 et 5 novembre 2024, M. [Y] [K] et Mme [M] [D] ont fait assigner par devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes M. [I] [R] et la société ACTION LOGEMENT SERVICES.

Ainsi, au bénéfice de l’exécution provisoire et, au visa des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, de l’article 1124 du Code civil, M. [Y] [K] et Mme [M] [D] sollicitent, à titre principal, de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [I] [R] et obtenir sa condamnation solidaire avec la société ACTION LOGEMENT SERVICES au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5.456 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A titre subsidiaire, ils sollicitent le prononcé de la résiliation du bail et le prononcé des mêmes condamnations.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24-08219.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Par acte de commissaire de justice du 2 décembre 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner M. [I] [R] aux fins d’appeler en garantie ce dernier.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24-08907.

Les affaires ont été appelées à l’audience du 28 février 2025. Leur jonction a été prononcée sous le numéro unique RG 24-08219.

À l’audience, M. [Y] [K] et Mme [M] [D] ont comparu représentés par leur conseil.

Ils ont entendu oralement se référer à leurs assignations sauf à préciser que la dette locative, actualisée au 25 février 2025, s’élève désormais à 7.936 euros. Ils sollicitent également le rejet de la demande de condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile présentée par la caution.

Au soutien de leurs prétentions, les bailleurs soulignent que le locataire a cessé de régler les loyers et les charges à compter du mois de septembre 2023 et qu’il n’a pas régularisé la situation malgré la délivrance d’un commandement de payer. M. [Y] [K] et Mme [M] [D] précisent qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Ils ajoutent qu’ils ne sont pas parvenus à fournir les éléments demandés par la caution via leur espace personnel sur le site dédié. Ils estiment toutefois qu’ils sont bien fondés à agir contre celle-ci au vu du contrat souscrit.

A l’audience, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a comparu représentée par son conseil.

Se référant oralement à ses écritures déposées à l’audience et préalablement communiquées, au visa des articles 1346 et suivants, 2305 et suivants du Code civil, elle sollicite :

— à titre principal, de débouter M. [Y] [K] et Mme [M] [D] de leur demande de condamnation solidaire à son encontre au titre des loyers impayés, indemnités d’occupation, intérêts, frais et dépens ;

— à titre subsidiaire, de condamner M. [I] [R] à la relever indemne de toutes condamnations en principal, intérêts, frais et dépens ;

— de condamner M. [I] [R] et/ou M. [Y] [K] et Mme [M] [D] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre aux entiers dépens.

A titre de moyens en défense, la société ACTION LOGEMENT SERVICES précise que son engagement de caution est sujet à un formalisme contractuel et que la demande pour bénéficier de la garantie VISALE doit s’effectuer uniquement de manière dématérialisée et exclusivement via l’espace bailleur sur le site VISALE. Elle considère que les bailleurs ne démontrent pas d’une défaillance de sa part quant à l’accès à ce service. Elle remarque que le service client a, à plusieurs reprises, rappelé la marche à suivre et proposé un accompagnement oral via une hotline.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES estime également que sa garantie n’est pas due dans la mesure où les bailleurs n’ont pas respecté les délais prévus contractuellement pour signaler les impayés de loyers.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [I] [R] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 9 mai 2025. A cette date, elle a été prorogée au 16 mai 2025 où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [Y] [K] et Mme [M] [D] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, applicable aux contrats de location de meublés selon les dispositions de l’article 25-3 de la même loi, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 17 février 2023 et l’article 11 du contrat prévoit que les effets de la clause résolutoire sont acquis deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par suite, nonobstant le délai de six semaines mentionné dans le commandement de payer notifié au locataire le 26 février 2024, il y a lieu d’appliquer le délai contractuel de deux mois.

Les bailleurs justifient qu’un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 26 février 2024 et que la somme de 1.984 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 avril 2024.

Il convient, en conséquence, de constater la résiliation du bail et d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [Y] [K] et Mme [M] [D] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

1.3 Sur l’indemnité d’occupation

En application de l’article 1240 du Code civil, cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 496 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 27 avril 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [Y] [K] et Mme [M] [D] ou à leur mandataire.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Enfin, aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, M. [Y] [K] et Mme [M] [D] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 25 février 2025, M. [I] [R] leur devait la somme de 7.936 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance de février 2025 incluse.

Malgré l’absence à l’audience de M. [I] [R], il y a lieu de tenir compte de ce montant, l’assignation comprenant une demande de condamnation à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation et jusqu’à libération complète des lieux.

En conséquence, M. [I] [R] sera condamné à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter du 26 février 2024 sur la somme de 1.984 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 3.472 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur la demande de garantie de la société ACTION LOGEMENT SERVICES

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, il est constant que le 21 février 2023, M. [Y] [K], par l’intermédiaire de son mandataire, la société Masteos, a souscrit un contrat de cautionnement auprès de la société ACTION LOGEMENT SERVICES dans le cadre de la garantie VISALE.

L’article 1er du contrat précise : « le contrat a pour objet de permettre au bailleur, sous réserve de la déclaration exacte des informations demandées et de la fourniture des documents requis par l’article 8 ci-dessous, de bénéficier, au profit du locataire désigné en préambule du dispositif Visale […] ».

L’article 8 du contrat détaille les engagements des parties. Il précise notamment que le bailleur s’engage à tenir à jour, sans délai, toutes les données relatives à sa situation, à celle du logement et du bail. S’agissant de la situation d’impayé de loyer, cet article prévoit notamment que :

— « lors de sa déclaration des impayés de loyer sur le site via son espace personnel, le bailleur s’engage à fournir des informations exactes et complètes ainsi que les différents documents demandés en ligne justifiant de sa situation et de ses actions réalisées avant et au moment de la mise en jeu de la caution […] »

— « dès la survenance de l’impayé de loyer, le bailleur s’engage à relancer le locataire par lettre simple »

— « à compter de la constitution de l’impayé de loyer permettant la mise en jeu de la caution », le bailleur s’engage à adresser une lettre recommandé avec accusé de réception au locataire le mettant en demeure de régler sous huitaine mais aussi « le bailleur s’engage dans un délai de 30 jours calendaires à en informer la caution en déclarant l’impayé vis son espace personnel».

L’article précise que « le non-respect de ces conditions peut entraîner le refus de prise en charge ou une prise en charge partielle des impayés de loyers concernés » ; ainsi notamment : « au-delà de 60 jours calendaires, une déchéance totale de la caution est appliquée ».

Force est de constater que les bailleurs ne justifient ni avoir tenté en vain de se connecter à leur espace sur le site internet VISALE pour déclarer les loyers impayés, ni avoir fait cette tentative dans le délai de 30 jours après l’impayé, ni avoir adressé la lettre simple et la lettre recommandée prévues contractuellement.

Au surplus, ils ne justifient pas davantage avoir tenté de mettre en œuvre la caution par un autre moyen (lettre recommandée par exemple) ni lui avoir dénoncé le commandement de payer notifié au locataire.

Dès lors, les bailleurs ne sauraient prétendre bénéficier du cautionnement de la garantie VISALE apportée par la société ACTION LOGEMENT SERVICES. Ils seront déboutés de leur demande de condamnation solidaire.

Par suite, il n’y a lieu de répondre à la demande reconventionnelle subsidiaire présentée par la société ACTION LOGEMENT SERVICES.

4. Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [I] [R], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance à l’exception de ceux concernant la société ACTION LOGEMENT SERVICES.

M. [Y] [K] et Mme [M] [D] seront tenus aux dépens concernant la société ACTION LOGEMENT SERVICES.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Dès lors, M. [I] [R] sera condamné à payer à M. [Y] [K] et Mme [M] [D] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

M. [Y] [K] et Mme [M] [D], parties perdantes vis-à-vis de la société ACTION LOGEMENT SERVICES, seront condamnés à payer à celle-ci la somme de 800 euros au même titre.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 26 février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 17 février 2023 entre M. [Y] [K] et Mme [M] [D], d’une part, et M. [I] [R], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 13] est résilié depuis le 27 avril 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [I] [R], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [I] [R] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] [Localité 12] ([Localité 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [I] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 496 euros (quatre cent quatre-vingt-seize euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 27 avril 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

CONDAMNE M. [I] [R] à payer à M. [Y] [K] et Mme [M] [D] la somme de 7.936 euros (sept mille neuf cent trente-six euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 février 2025, échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 26 février 2024 sur la somme de 1984 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 3472 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DEBOUTE M. [Y] [K] et Mme [M] [D] de leurs demandes à l’encontre de la société ACTION LOGEMENT SERVICES,

CONDAMNE M. [I] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 26 février 2024 et celui des assignations du 5 novembre 2024, et à l’exception des dépens concernant la société ACTION LOGEMENT SERVICES,

CONDAMNE M. [I] [R] à payer à M. [Y] [K] et Mme [M] [D] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Y] [K] et Mme [M] [D] aux dépens concernant la société ACTION LOGEMENT SERVICES,

CONDAMNE M. [Y] [K] et Mme [M] [D] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 mai 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge