TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 7]

[Localité 1]

JUGEMENT DU 26 Septembre 2025

N° RG 25/01354 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LOEK

Jugement du 26 Septembre 2025

N° : 25/821

AGENCE IMMOBILIERE A VOCATION SOCIALE (AIVS) DE [Localité 10] METROPOLE

C/

[Y] [B]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à Me [Localité 8]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 26 Septembre 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 27 Juin 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 26 Septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

AGENCE IMMOBILIERE A VOCATION SOCIALE (AIVS) DE [Localité 10] METROPOLE

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Hugo CASTRES, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e ALEXANDRE DA COSTA, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [Y] [B]

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 juillet 2023, la société A.I.V.S. a consenti un contrat de sous-location à M. [Y] [B] sur des locaux situés au [Adresse 5] (appartement n°02) à [Localité 11], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 215,10 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de fournir les justificatifs d’assurance et de payer la somme principale de 308,70 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue au contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [Y] [B] le 14 novembre 2024.

Par assignation du 24 janvier 2025, la société A.I.V.S. a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de faire constater la résiliation du contrat, d’ordonner l’expulsion du sous-locataire et obtenir sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 janvier 2025. Par courrier reçu au greffe le 13 juin 2025, le tribunal a été informé qu’aucun diagnostic social et financier n’avait pu être établi faute pour M. [B] de s’être présenté au rendez-vous proposé.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 juin 2025.

A cette date, la société A.I.V.S. a comparu représentée par son conseil.

Se référant oralement aux termes de son acte introductif d’instance, au bénéfice de l’exécution provisoire et au visa des articles 1103, 1104, 1193, 1194, 1728 et suivants du Code civil, la société A.I.V.S. sollicite :

— de constater par le jeu de la clause résolutoire, la résiliation du contrat au 14 janvier 2025 ou, à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du contrat ;

En conséquence :

— de condamner M. [Y] [B] à lui payer la somme de 1.274,92 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 juin 2025 ;

— de condamner M. [Y] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite de la convention à compter du jour de sa résiliation et ce jusqu’à libération effective des lieux ;

— d’ordonner l’expulsion immédiate de M. [Y] [B] ainsi que de tous les occupants de son chef du bien immobilier et au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— de supprimer le délai de deux mois et le bénéfice de la trêve hivernale prévus aux articles L.412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

— de condamner M. [Y] [B] à lui verser la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la demanderesse fait valoir que le locataire méconnaît ses obligations légales et contractuelles d’une part, en ne réglant pas les loyers et les charges, d’autre part en ne justifiant pas avoir souscrit à une assurance contre les risques locatifs. Elle souligne qu’il n’a pas régularisé la situation malgré ses relances et la délivrance d’un commandement de payer.

Enfin, elle ajoute qu’il n’entretient pas les locaux mis à sa disposition et, plus encore, qu’il les dégrade sciemment, abandonnant également des déchets dans les parties communes.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [Y] [B] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été sous-location des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du contrat de sous-location

1.1 Sur la résiliation du contrat de sous-location et ses conséquences

Aux termes de l’article 1103 du Code civil : « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Selon les articles 1217, 1224 et 1227 du même Code, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat, laquelle peut résulter de l’application d’une clause résolutoire et être demandée en justice.

Aux termes de l’article 1225 du Code civil, « la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire ».

Aux termes de l’article 1229 du Code civil « la résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice ».

En l’espèce, le contrat de sous-location prévoit en son article X une clause résolutoire disposant que « l’organisme agréé pourra résilier le contrat de mise à disposition, sous réserve de respecter un préavis d’un mois, en cas de manquements du locataire », citant, notamment, en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges et la non-souscription d’une assurance des risques locatifs.

L’article VII précise, quant à lui, les obligations du sous-locataire, dont l’obligation de payer le loyer et les provisions pour charges aux termes convenus, de répondre des dégradations et des pertes survenant pendant la durée du contrat, de respecter le règlement de copropriété de l’immeuble, de s’assurer contre les risques locatifs.

La société A.I.V.S. justifie de l’envoi de mises en demeure de payer l’arriéré locatif puis de la notification d’un commandement de payer les loyers en date du 14 novembre 2024, mentionnant un délai de deux mois pour procéder au paiement, à titre principal, de la somme de 308,70 euros.

Cet acte fait également commandement au sous-locataire de produire une attestation d’assurance dans un délai d’un mois.

La société A.I.V.S. justifie que l’attestation d’assurance de M. [B] prenait fin au 25 juillet 2024.

De plus, l’examen des décomptes produits permet de constater que la somme principale visée dans le commandement n’a pas été réglée par le sous-locataire dans le délai de deux mois suivant sa notification. En effet, il apparaît que le sous-locataire ne procède à aucun règlement, seule l’allocation logement étant versée.

Enfin, la société A.I.V.S., par la production d’un constat de commissaire de justice en date du 16 janvier 2025, démontre que des câbles électriques des parties communes ont été « grossièrement » connectés depuis la réserve d’un bloc lumineux jusqu’au logement de M. [B], que des déchets divers se trouvent au droit de la porte-fenêtre de son logement, élément dont le volet roulant a par ailleurs été arraché et dont la poignée de porte est déboitée.

Il convient de relever que le bailleur, malgré le délai d’un mois prévu au contrat de bail avant une possible résiliation, a entendu faire bénéficier la sous-locataire d’un délai de deux mois afin d’apurer sa dette. De plus, il sollicite une résiliation au 14 janvier 2025.

Par suite, le juge étant tenu par les demandes des parties, mais conformément aux règles de computation des délais fixées aux articles 640 et suivants du code de procédure civile, la résiliation du bail sera constatée au 15 janvier 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au sous-locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société A.I.V.S. à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance la sous-locataire d’un commandement de quitter les lieux. Le bénéfice de la trêve hivernale sera également maintenu.

1.2. Sur l’indemnité d’occupation

Par application de l’article 1240 du Code civil, au vu du préjudice causé par le bailleur par l’occupation des locaux, en cas de maintien dans les lieux le locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 266,10 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 15 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société A.I.V.S. ou à son mandataire.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En application de l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’article V du contrat rappelle que le loyer et les charges sont payables mensuellement, à terme échu, au plus tard avant le 10 de chaque mois.

La société A.I.V.S. verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 17 juin 2025, M. [Y] [B] lui devait la somme de 1.274,92 euros, échéance de juin 2025 incluse.

Toutefois, ce décompte comporte des frais d’huissier pour un montant total de 174,32 (imputés les 1er novembre 2024 et 1er mai 2025). Il convient de déduire cette somme du montant de l’arriéré locatif et de l’examiner au titre des dépens et/ou des frais irrépétibles.

Ainsi, l’arriéré locatif peut être fixé à la somme de 1.100,60 euros.

M. [Y] [B] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 308,70 euros à compter du 14 novembre 2024, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

3. Sur les demandes accessoires

M. [Y] [B], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

Par contre, en application de l’article L. 111-8 alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier.

Par suite, les frais de commissaire de justice antérieurs à la présente décision resteront à la charge du créancier sauf à ce qu’il en soit tenu compte au titre des frais irrépétibles.

Ainsi, en application de l’article 700 du Code de procédure civile, M. [Y] [B] sera condamné à payer à la société A.I.V.S. la somme de 500 euros.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 27 juillet 2023 entre la société A.I.V.S., d’une part, et M. [Y] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] (appartement n°02) à [Localité 11] est résilié depuis le 15 janvier 2025,

ORDONNE à M. [Y] [B] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 6]) à [Localité 11] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [Y] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 266,10 euros (deux cent soixante-six euros et dix centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 15 janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [Y] [B] à payer à la société A.I.V.S. la somme de 1.100,60 euros (mille cent euros et soixante centimes) au titre de l’arriéré locatif, échéance de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 308,70 euros à compter du 14 novembre 2024, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

CONDAMNE M. [Y] [B] à payer à la société A.I.V.S. la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Y] [B] aux dépens, à l’exclusion des frais de commissaire de justice antérieurs à l’assignation,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par sous-location au greffe le 26 septembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge