TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Cité [9]

PROCEDURES ORALES

[Adresse 6]

[Adresse 8]

[Localité 4]

JUGEMENT DU 17 Mars 2025

N° RG 24/03793 – N° Portalis DBYC-W-B7I-K74N

JUGEMENT DU :

17 Mars 2025

[W] [V]

[Z] [X]

C/

S.C.I. FRANCHE COMTE représentée par son gérant M. [H] [Y]

Syndic. de copro. CABINET [U]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 17 Mars 2025 ;

Par Anne HERCELIN, magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de RENNES, assistée de Anaïs SCHOEPFER, Greffier ;

Audience des débats : 20 Janvier 2025.

En présence de Gilles DE DESSUS-LE-MOUSTIER, magistrat à titre temporaire en formation.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 17 Mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [W] [V]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Monsieur [Z] [X], muni d’un pouvoir

Monsieur [Z] [X]

[Adresse 2]

[Localité 5]

comparant en personne

ET :

DEFENDEURS

S.C.I. FRANCHE COMTE représentée par son gérant M. [H] [Y]

[Adresse 7]

[Localité 3]

représentée par M^e Michel LE BRAS, avocat au barreau de QUIMPER, avocat plaidant, substitué par M^e Anne DAUGAN, avocat au barreau de RENNES

Syndicat de copropriétaires CABINET [U]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Karine PAYEN, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant, substituée par M^e Marina CAHU, avocat au barreau de RENNES

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Y] [H] gérant de la SCI FRANCHE COMTE propriétaire d’un appartement situé à [Adresse 11] a confié à la SAS CABINET [U] la vente de ce bien moyennant le prix net vendeur de 150 000,00 euros plus des honoraires à la charge de l’acquéreur d’un montant de 10 000,00 euros.

Ensuite d’une annonce publiée sur le site ouestfrance-immo.com, Monsieur [Z] [X] et Madame [W] [V] ont effectué la visite du bien le 16 janvier 2024 et ont à cette occasion appris que ledit appartement était loué.

Les locataires ont indiqué qu’ils souhaitaient se maintenir dans les lieux jusqu’en juin ou juillet 2024.

Sur la base de ces informations et suivant mail du 18 janvier 2024, Monsieur [Z] [X] et Madame [W] [V] ont offert d’acquérir ledit bien au prix demandé en mentionnant la nécessité de prévoir dans la promesse de vente une condition suspensive relative à la date de libération des lieux.

Le 2 février 2024, la SAS CABINET [U] informait les consorts [G] que le compromis de vente leur parviendrait le mercredi suivant soit le 7 février.

Postérieurement la SAS CABINET [U] a indiqué à Monsieur [Z] [X] et à Madame [W] [V] que les locataires entendaient se maintenir dans les lieux jusqu’au terme du bail à savoir en mars 2025 et que la SCI FRANCHE COMTE acceptait de vendre le bien au prix initialement fixé à la date de la libération des lieux par les locataires.

Les demandeurs ont alors par mise en demeure du 28 mars 2024 réclamé à la SAS CABINET [U] et à la SCI FRANCHE COMTE réparation de leur préjudice à hauteur de la somme de 9 500, 00 euros correspondant au montant des loyers perçus par le propriétaire pendant un an.

Le 16 avril 2024, la SAS CABINET [U] a par l’intermédiaire de son conseil contesté toute responsabilité et a refusé de répondre positivement à la demande présentée par Monsieur [Z] [X] et Madame [W] [V].

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mai 2024, Monsieur [Z] [X] et Madame [W] [V] ont assigné la SAS CABINET [U] et la SCI FRANCHE COMTE devant le tribunal judiciaire de Rennes à l’effet de voir ordonner avant dire droit à la SAS CABINET [U] de communiquer le mandat de vente régularisé avec la SCI FRANCHE COMTE propriétaire du bien objet du litige sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard suivant un délai de 15 jours à compter de l’ordonnance à intervenir.

Au fond et à titre principal, il est aussi demandé au tribunal de condamner in solidum la SAS CABINET [U] et la SCI FRANCHE COMTE à leur régler la somme de 9 500,00 euros en réparation de leur préjudice avec intérêts au taux légal et capitalisation à compter de la date de l’assignation.

À titre subsidiaire, ils sollicitent la condamnation de la SAS CABINET [U] et/ou de la SCI FRANCHE COMTE chacun pour ce qui les concerne à leur verser la somme de 9 500,00 euros en réparation de leur préjudice avec intérêts au taux légal et capitalisation à compter de la date de l’assignation.

En tout état de cause, ils réclament la somme de 2 000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et la condamnation de la SAS CABINET [U] et de la SCI FRANCHE COMTE aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 novembre 2024 et renvoyée contradictoirement à l’audience du 20 janvier 2025.

Lors de cette audience, les parties étaient représentés par leur conseil respectif.

Monsieur [Z] [X] et Madame [W] [V] portent leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 2500, 00 euros et ne maintiennent pas la demande formée avant dire droit de communication du mandat de vente.

Ils s’opposent également à toutes les demandes formées par la SAS CABINET [U] et la SCI FRANCHE COMTE.

Ils précisent aussi la demande formée à titre subsidiaire en ce sens qu’ils entendent solliciter la condamnation de la partie qui succombe à savoir la SAS CABINET [U] ou la SCI FRANCHE COMTE à leur payer la somme de 9 500,00 euros.

Pour le surplus, les demandes restent inchangées.

A titre principal la SAS CABINET [U] excipe de la nullité de l’assignation délivrée au visa de l’article 761 3° du code de procédure civile.

Elle fait valoir que l’assignation comporte une demande non chiffrée s’agissant de la demande de communication une pièce sous astreinte et qu’en outre à titre subsidiaire ils sollicitent également une somme de 9 500,00 euros à l’encontre de chacun des défendeurs de sorte que les demandes indemnitaires sont supérieures à 10 000,00 euros.

Elle en déduit que compte tenu de l’irrégularité de l’assignation laquelle ne contient pas les mentions obligatoires prévues par le code de procédure civile concernant les procédures exigeant leur représentation par avocat, le tribunal n’est pas valablement saisi.

Elle ajoute que les conclusions amendées des requérants n’ont pas pour effet de régulariser l’irrégularité de fond affectant la saisine du tribunal laquelle ne peut être couverte.

En réponse, Monsieur [Z] [X] et Madame [W] [V] soutiennent d’une part que la demande de communication fondée sur l’article 142 du code de procédure civile ne s’analyse pas en une demande principale affectant la compétence matérielle du tribunal saisi , demande non maintenue dans leurs dernières conclusions et d’autre part que la demande formée à titre subsidiaire consiste à solliciter la condamnation de la partie succombante (la SCI FRANCHE COMTE ou la SAS CABINET [U]) à leur payer la somme de 9 500,00 montant inférieur à 10 000,00 euros.

Ils rappellent au visa de l’article 121 du code de procédure civile que la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue et qu’il n’est pas en conséquence nécessaire de délivrer une nouvelle assignation.

Au fond, Monsieur [Z] [X] et Madame [W] [V] s’appuyant sur les dispositions combinées des articles 1113 et 1583 du code civil font valoir que l’offre de vente ne prévoyait aucune réserve dans la mesure où il n’était pas fait mention dans l’annonce d’un quelconque bail en cours.

Ils indiquent que ce n’est qu’au stade de la visite du bien qu’ils ont appris que ledit bien était occupé mais que la SAS CABINET [U] avait alors affirmé que les locataires n’entendaient pas exercer leur droit de préemption et s’engageaient à libérer l’appartement.

Ils exposent qu’au regard de ces éléments, ils ont offert de se porter acquéreurs au prix demandé en précisant la nécessité d’inclure dans l’avant contrat une condition suspensive relative à la libération des lieux par les locataires avant fin juin 2024.

Ils ont fait remarquer que la SAS CABINET [U] les avait avisés par mail du 2 février 2024 que le compromis de vente leur serait transmis le 7 février 2024 confirmant un accord sur la chose et sur le prix de sorte que la vente était devenue parfaite.

Compte tenu du changement de position des locataires lesquels souhaitaient rester dans les lieux jusqu’au mois de mars 2025 terme du bail, ils expliquent avoir vainement sollicité une révision des conditions de vente en arguant de la baisse du marché immobilier induisant un aléa sur la valeur réelle du bien et de l’enrichissement du propriétaire lequel continuerait à percevoir les loyers pendant une année soit la somme de 9 732, 00 euros.

Ils précisent que le propriétaire ne peut imposer unilatéralement une modification des modalités de vente à savoir une prolongation du délai de vente.

Ils estiment que le refus de vente est constitutif d’une faute de sorte que la responsabilité contractuelle de la SCI FRANCHE COMTE est engagée.

A titre subsidiaire, s’appuyant sur les dispositions de l’article 1112 du code civil, ils considèrent que la SCI FRANCHE COMTE a en refusant toute discussion, rompu de manière abusive les pourparlers.

Ils soulignent que suivant mail du 21 février 2024, la SAS CABINET [U] avait indiqué que les propriétaires se rapprocheraient de leurs locataires afin d’envisager une libération des lieux avant la date de la fin du bail comme évoqué par les preneurs eux-mêmes lors de la visite du bien.

Ils ajoutent que la SCI FRANCHE COMTE a de plus confié la vente de son bien à une autre agence immobilière en spécifiant que l’appartement était loué jusqu’en mars 2025 faisant fi des pourparlers engagés.

S’agissant de la responsabilité de la SAS CABINET [U], les demandeurs contestent la validité du mandat de vente confié à l’agent immobilier dans la mesure où Monsieur [Y] [H] s’est engagé en son nom personnel sans avoir au préalable obtenu l’accord de l’autre associé de la SCI.

Ils mettent en avant l’article 14 des statuts de la SCI lequel prévoit que les achats, échanges et vente d’immeubles exigent l’accord préalable de la collectivité des associés ce qui n’a pas été le cas en l’espèce.

Ils en déduisent que le mandat de vente est affecté d’une irrégularité laquelle est imputable à la SAS CABINET [U] dont la responsabilité peut être retenue.

Par ailleurs, ils reprochent également à l’agent immobilier de ne pas avoir vérifié la disponibilité juridique du bien ni purger le droit de préemption du locataire avant même de rechercher un acquéreur.

Ils rappellent que lors de la visite, la SAS CABINET [U] leur a indiqué que les locataires s’étaient engagés à libérer les lieux à réception d’un congé par le propriétaire et qu’ils n’entendaient pas faire usage de leur droit de préemption, sans toutefois en rapporter la preuve.

Ils précisent que l’offre d’achat a été transmise le 18 janvier 2024 sans que ni la SAS CABINET [U] ni la SCI FRANCHE COMTE ne manifestent une quelconque opposition.

Ils ajoutent qu’un mois plus tard, ils ont été informés que les locataires avaient changé d’avis et que par voie de conséquence la vente ne pourrait intervenir dans le délai initialement fixé mais devait être retardée au 31mars 2025 date d’échéance du bail.

Ils font remarquer qu’aucune proposition n’a été formulée ni de la part du vendeur ni de l’agent immobilier permettant de trouver une issue amiable à cette situation.

Ils estiment que la SAS CABINET [U] a manqué à son devoir de conseil dès lors qu’aux termes du mandat de vente l’agent immobilier devait « effectuer toutes les démarches nécessaires à l’accomplissement de sa mission et toutes les vérifications nécessaires à la validité et à la régularité de la vente ».

Ils soutiennent que l’échec de la vente est imputable à la SAS CABINET [U] dont la responsabilité est engagée.

Ils exposent avoir subi un préjudice faisant mention des frais engagés et du temps consacré à la visite du bien, aux diverses démarches entreprises tant auprès des établissements financiers que pour des travaux de rénovation de la cuisine ainsi qu’à la recherche d’une solution amiable.

Ils font également état de leur déception ensuite de la non-conclusion de la vente.

Ils réclament à ce titre la somme de 9 500,00 euros.

En réponse, la SAS CABINET [U] s’oppose à l’ensemble des demandes formées par Monsieur [Z] [X] et Madame [W] [V] ainsi que par la SCI FRANCHE COMTE et sollicite à titre reconventionnel la condamnation in solidum des requérants aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 4 000, 00 euros au titre des frais irrépétibles.

Elle conteste toute faute dans le cadre de son devoir de conseil en rappelant que les consorts [G] sont des tiers au mandat de vente et qu’ils ne peuvent en conséquence arguer d’une quelconque irrégularité laquelle n’est pas en l’espèce démontrée.

Se fondant sur les dispositions des articles 1113, 1121 et 1583 du code civil, elle relève que la vente n’est pas parfaite en ce sens que l’offre de vente ne contenait pas toutes les informations nécessaires et ne stipulait pas que le bien était libre de toute occupation.

Elle relève que les demandeurs avaient subordonné la vente à la signature d’une promesse et inséré dans leur offre d’achat une condition suspensive relative à la libération des lieux par les locataires à une date définie.

Cet élément était essentiel à la formation du contrat de vente.

Elle fait observer que cette condition suspensive n’a jamais été acceptée par le vendeur de sorte qu’aucun compromis de vente n’a été régularisé.

Elle met également en exergue la profession d’avocat du vendeur lequel dispose d’une expertise en matière de vente immobilière, ce que conteste Monsieur [X].

Elle indique que le mandat de vente prévoyait la réalisation de visites, de négociation, de réception et de communication des offres de vente ou des remarques lesquelles pourraient être faites par les candidats acquéreurs et en conclut qu’elle n’avait pas reçu mandat de procéder à la purge du droit de préemption.

Quant aux prétendus préjudices, elle estime qu’en dehors de toute caractérisation d’une quelconque faute et d’un lien de causalité entre la faute et le dommage, les demandes devaient être rejetées d’autant que celles-ci n’étaient pas justifiées.

Enfin, elle ajoute que l’appel en garantie de la SCI FRANCHE COMTE n’est pas fondé en l’absence de preuve d’une quelconque faute.

La SCI FRANCHE COMTE sollicite que les requérants soient déboutés de l’ensemble de leurs demandes et réclame la somme de 2 500,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre la condamnation des consorts [G] aux dépens.

À titre subsidiaire, elle demande que les dommages et intérêts soient revus à la baisse et de condamner à SAS CABINET [U] à la garantir de toutes les condamnations prononcées à son encontre.

Au visa des articles 1582, 1583, 1584 alinéas 1 et 1304 du code civil, elle fait valoir que dès lors que la vente était assortie d’une condition suspensive afférente à la date de libération des lieux, elle n’était pas parfaite puisque cette condition n’avait pu être remplie ; les locataires ayant postérieurement fait part de leur volonté de rester dans les lieux jusqu’au terme du bail, information portée à la connaissance des requérants.

Elle estime qu’en conséquence les demandeurs ne pouvaient se prévaloir d’une faute constituée par la prolongation unilatérale du délai de réitération de la vente d’autant plus qu’ils avaient alors poser d’autres conditions à la réalisation de la vente matérialisant ainsi l’absence de formation du contrat de vente.

Sur la rupture des pourparlers, elle considère que compte tenu du positionnement des locataires, elle avait proposé aux demandeurs d’acquérir le bien aux mêmes conditions en mars 2025 et de suspendre à cet effet toute commercialisation du bien pendant cette période.

Elle prétend encore que les demandeurs ne pouvaient ignorer l’existence d’un droit de préemption au profit des locataires du fait notamment de la profession de Monsieur [X] et d’avoir tenté à plusieurs reprises de remédier à la difficulté rencontrée.

Elle fait état de son refus d’accepter les nouvelles conditions financières, et en conclut qu’elle était en droit de rompre les négociations sans qu’il s’agisse pour autant d’une rupture abusive contestant toute faute.

S’agissant des dommages et intérêts demandés par les requérants, elle soutient que cette demande n’est aucunement justifiée, les consorts [G] ne rapportant pas la preuve de frais exposés pour l’acquisition du bien, ni du temps consacré aux démarches entreprises.

Pour le cas où il serait fait droit aux demandes des requérants formées à son encontre, elle excipe de la responsabilité de la SAS CABINET [U] laquelle est tenue à une obligation de conseil et d’assistance en sa qualité de professionnel de l’immobilier en ce sens qu’elle ne l’a pas informée des difficultés présentées par la vente d’un immeuble loué dont les locataires pouvaient user de leur faculté de se maintenir dans les lieux jusqu’à l’échéance du bail.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

Les parties ayant comparu en personne ou par l’intermédiaire de leur mandataire, le jugement sera contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

Sur la nullité de l’assignation

Aux termes de l’article 761 3° du code de procédure civile, les parties sont dispensées de constituer avocat, à l’exclusion des matières relevant de la compétence exclusive du tribunal judiciaire, dont ne relève pas le présent litige, lorsque la demande porte sur un montant inférieur ou égal à 10 000,00 euros ou a pour objet une demande indéterminée ayant pour origine l’exécution d’une obligation dont le montant n’excède pas 10 000,00 euros.

Le taux de 10 000,00 euros s’apprécie à partir de la seule demande en principal hors les frais de justice et les accessoires.

Selon l’article 36 du code de procédure civile, lorsque des prétentions sont émises, dans une même instance et en vertu d’un titre commun, par plusieurs demandeurs ou contre plusieurs défendeurs, la compétence et le taux du ressort sont déterminés pour l’ensemble des prétentions, par la plus élevée d’entre elles.

En application de l’article 768 alinéa 3 code de procédure civile

les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnées et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

En l’espèce, le tribunal constate :

— que la demande de communication de pièces n’est plus formulée dans les dernières conclusions de sorte que cette prétention est réputée être abandonnée.

— la créance cause de la poursuite est constituée par une demande de dommages et intérêts de 9 500,00 euros et donc inférieur à 10 000,00 euros dirigée contre la partie qui succombe à savoir la SCI FRANCHE COMTE ou la SAS CABINET [U].

En conséquence, la procédure ne relevant pas en première instance de la représentation obligatoire, l’assignation n’avait pas à comporter les mentions obligatoires prévues en pareil cas.

Dans ces circonstances il y a lieu de rejeter le moyen tiré de la nullité de l’assignation et du jugement.

Sur la responsabilité de la SCI FRANCHE COMTE et de la SAS CABINET [U]

Sur l’opposabilité du mandat de vente aux demandeursL’article 1199 du code civil prévoit que le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties.

Les tiers ne peuvent ni demander l’exécution du contrat ni se voir contraints de l’exécuter, sous réserve des dispositions de la présente section et de celles du chapitre III du titre IV.

En application de l’article 1200 du code civil, les tiers doivent respecter la situation juridique créée par le contrat.

En l’espèce, le mandat de vente portant sur l’appartement litigieux a été conclu entre Monsieur [H] gérant de la SCI FRANCHE COMTE et la SAS CABINET [U] et par voie de conséquence Monsieur [Z] [X] et Madame [W] [V] doivent être considérés comme des tiers absolus.

Ils ne peuvent dès lors se prévaloir d’une irrégularité du contrat de mandat d’autant que cette irrégularité du contrat à supposer qu’elle existe ne leur cause aucun dommage.

Dès lors, la responsabilité de la SAS [U] ne sera pas retenue à ce titre.

— Sur la formation du contrat de vente

L’article 1118 du code civil énonce que l’acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre ; que tant que l’acceptation n’est pas parvenue à l’offrant, elle peut être librement rétractée, pourvu que la rétractation parvienne à l’offrant avant l’acceptation ; que l’acceptation non conforme à l’offre est dépourvue d’effet, sauf à constituer une offre nouvelle.

En outre, il résulte de l’article 1583 du code civil qu’un contrat de vente est formé dès lors que les parties se sont mis d’accord sur la chose vendue et le prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé, cet accord supposant naturellement la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties ont manifesté leur volonté ferme et définitive de s’engager.

Enfin, il ressort de l’article 1589 du code civil que la promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix, soit en présence d’engagement définitif des parties.

En l’espèce, le 18 janvier 2024, Monsieur [Z] [X] et Madame [W] [V] ont émis une offre pour l’acquisition d’un bien immobilier, au prix de 160 000,00 euros frais d’agence inclus libre de toute occupation.

L’offre prévoyait en outre qu’une condition suspensive liée à la libération des lieux par les locataires à une date définie devait être insérée dans le compromis de vente, les acquéreurs ayant pris acte de la volonté des locataires de demeurer dans les lieux jusqu’en juin 2024.

Compte tenu de cet élément, le tribunal considère que les demandeurs avaient connaissance de l’existence d’un bail avant de former leur offre de vente et qu’à ce stade il n’appartenait pas à la SAS CABINET [U] de procéder à la purge du droit de préemption.

La SAS CABINET [U] suivant mail du 2 février 2024 a précisé que le compromis leur parviendrait le 7 février sans que l’avant contrat ne soit par la suite envoyé compte tenu de la volonté des locataires de se maintenir dans les lieux jusqu’à l’expiration du bail.

Le tribunal constate qu’ensuite de cette information portant sur l’absence de disponibilité du bien, les demandeurs ont modifié leur offre en ce sens qu’ils ont sollicité une réduction du prix laquelle a été rejetée par le vendeur.

Le tribunal observe qu’à une offre précise renfermant les éléments essentiels du contrat projeté mais également ferme c’est-à-dire manifestant la volonté d’être liée en cas d’acceptation, doit correspondre une acceptation, portant sur les éléments essentiels du contrat projeté sans aucun élément de contre-proposition, lequel disqualifierait alors immédiatement l’acceptation en offre.

Il s’ensuit que dès lors que l’offre d’achat mentionnait dans un premier temps qu’en cas d’acceptation de l’offre, un acte sous signature privée serait établi pour préciser toutes les modalités de la vente et notamment le délai de libération de l’appartement lequel était loué pour dans un second temps conditionner cette offre à une diminution du prix ne constitue pas un contrat parfait.

Partant, le tribunal considère que les échanges entre les parties doivent s’entendre comme de simples pourparlers et que la responsabilité de la SCI FRANCHE COMTE et de la SAS CABINET [U] ne sont pas engagées à ce titre.

Sur la rupture abusive des pourparlers

L’article 1112 du code civil dispose que l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.

La rupture des pourparlers peut engager la responsabilité extracontractuelle de son auteur, si celui-ci commet un abus dans l’exercice de son droit de rupture unilatérale, abus caractérisé soit par la mauvaise foi de l’auteur de la rupture, soit par son absence de motif légitime, soit par le caractère brutal et sans préavis de la rupture en cas de pourparlers très avancés.

En l’espèce, Monsieur [Z] [X] et Madame [W] [V] ont opposé que les pourparlers étaient très avancés dans la mesure où le vendeur avait accepté sans aucune réserve leur offre et qu’un compromis devait être régularisé entre les parties.

Le tribunal relève cependant que compte tenu du positionnement des locataires lesquels ont entendu demeurer dans les lieux jusqu’à la fin du bail, la SCI FRANCHE COMTE a proposé de reporter la vente au 31 mars 2025 tout en acceptant d’immobiliser le bien jusqu’à cette date et en s’engageant à maintenir le prix de vente.

Force est de constater que les requérants ont alors exigé une réduction du prix de vente pointant l’enrichissement du vendeur pendant ce délai du fait de la perception des loyers, condition refusée par le vendeur en dépit de plusieurs discussions.

Au regard des modifications des conditions de vente intervenues lesquelles ne sont imputables ni au vendeur ni l’agence immobilière, le tribunal considère que les parties ne pouvaient resté enfermées dans des négociations qui n’aboutissaient pas et que de nombreux points substantiels notamment le prix de vente restaient encore en suspens de sorte qu’il n’est pas possible de retenir que la rupture des pourparlers a été fautive.

Partant, la demande de dommages et intérêts de Monsieur [Z] [X] et Madame [W] [V] sera rejetée sans qu’il soit nécessaire de l’examiner.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Monsieur [Z] [X] et Madame [W] [V] partie perdante supporteront la charge des dépens.

L’équité compte tenu de la situation économique des parties commande qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Rennes statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE l’exception de nullité de l’assignation soulevée par la SAS CABINET [U] ;

DEBOUTE Monsieur [Z] [X] et Madame [W] [V] de leur demande de réparation de leur préjudice formée à titre principal et subsidiaire à l’encontre de la SCI FRANCHE COMTE et de la SAS CABINET [U] ;

DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [X] et Madame [W] [V] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé les jours, mois et an susdits

LE GREFFIER LE JUGE