TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 04 Mai 2026

N° RG 25/10755 – N° Portalis DBYC-W-B7J-L7RS

Jugement du 04 Mai 2026

N°: 26/453

S.C.I. [Adresse 2], Monsieur [U] [X], gérant

C/

[N] [V]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M [U]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 04 Mai 2026 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 06 Mars 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 04 Mai 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

la S.C.I. LE LONG DU CANAL, représentée par Monsieur [U] [X], gérant

[Adresse 3]

[Localité 3]

comparant en personne

ET :

DEFENDEUR :

M. [N] [V]

[Adresse 4]

[Adresse 5] [Cadastre 1]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 31 mai 2018, la SCI [Adresse 2] a consenti un bail d’habitation à M. [N] [V] sur des locaux situés au [Adresse 6] à Rennes (35000), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 583 euros et d’une provision pour charges de 26 euros.

Par acte de commissaire de justice du 30 juillet 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1461,65 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [N] [V] le 31 juillet 2025.

Par assignation du 13 novembre 2025, la SCI LE LONG DU CANAL a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater, à titre principal, la résiliation de plein droit, par le jeu de la clause résolutoire, du contrat de location signé le 31 mai 2018 entre d’une part la SCI [Adresse 2] et d’autre part M. [N] [V] conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Prononcer, à titre subsidiaire, la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et ce, de manière réitérée, ce qui est un manquement à ses obligations de locataire, Ordonner l’expulsion de M. [N] [V] ainsi que celle de tout occupant de son chef et si besoin est, avec le concours de la force publique, ainsi que la séquestration du garnissement des lieux à son choix, aux frais risques et périls de l’expulsé, Condamner M. [N] [V] au paiement de la somme de 2104,85 euros correspondant au montant des loyers et charges arrêté au 3 novembre 2025 outre les intérêts légaux sur cette somme à compter de la décision à intervenir au visa de l’article 1231-7 du Code civil, Dire que depuis le 1er octobre 2025, M. [N] [V] est occupant sans droit ni titre et qu’il se trouve ainsi redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant mensuel du loyer et des charges mensuels, révisable dans les mêmes conditions, Ainsi, condamner M. [N] [V] au paiement de cette indemnité mensuelle d’occupation, Décerner acte à la SCI LE LONG DU CANAL de ce qu’elle se réserve le droit de réclamer ultérieurement tous les impôts, taxes locatives et tous frais de remise en état des lieux, en raison des dégradations éventuelles qui pourraient être constatées au départ du locataire, Condamner M. [N] [V] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 novembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience, le locataire n’ayant pas répondu à la proposition de rendez-vous qui lui a été adressée.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 6 mars 2026, la SCI [Adresse 2], régulièrement représentée par son gérant, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, précisant toutefois que la dette a diminué et est de 1954,45 €, l’échéance de mars 2026 étant incluse. Elle indique que les paiements sont irréguliers depuis l’année 2019,et que le dernier paiement, intervenu le 24 février 2026, est d’un montant supérieur au montant du loyer. Elle ne sollicite toutefois pas de suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à personne, M. [N] [V] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre préliminaire, il convient de préciser qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de constat ou de donner acte qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SCI LE LONG DU CANAL justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 30 juillet 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1461,65 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 1er octobre 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI [Adresse 2] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SCI LE LONG DU CANAL indique qu’à la date du 6 mars 2026, M. [N] [V] lui devait la somme de 1954,54 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [N] [V], non comparant, n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 632,85 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er octobre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI [Adresse 2] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [N] [V], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de la SCI LE LONG DU CANAL concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 30 juillet 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 31 mai 2018 entre la SCI [Adresse 2], d’une part, et M. [N] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6] à Rennes (35000) est résilié depuis le 1er octobre 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [N] [V], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [N] [V] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 6] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [N] [V] à payer à la SCI LE LONG DU CANAL la somme de 1954,54 euros (mille neuf cent cinquante-quatre euros et cinquante-quatre centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

CONDAMNE M. [N] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 632,85 euros (six cent trente-deux euros et quatre-vingt-cinq centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er octobre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [N] [V] à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [N] [V] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 30 juillet 2025 et celui de l’assignation du 13 novembre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 mai 2026, et signé par le juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge