TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 06 Mars 2026

N° RG 25/08974 – N° Portalis DBYC-W-B7J-L4OD

Jugement du 06 Mars 2026

N°: 26/256

[B] [X]

C/

[L] [M]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à Mme [X]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 06 Mars 2026 ;

Par Killian MAILLEFAUD, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de RENNES, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 09 Janvier 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 06 Mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Mme [B] [X]

[Adresse 2]

[Localité 3]

comparante en personne

ET :

DEFENDEUR :

M. [L] [M]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous signature privée en date du 26 septembre 2024, Madame [B] [X] a loué à Monsieur [L] [M] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 680 euros, incluant les provisions pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 26 mai 2025, Madame [B] [X] a fait délivrer à Monsieur [L] [M] un commandement de payer la somme de 2040 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 27 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 octobre 2025 délivré à étude, Madame [B] [X] a fait assigner Monsieur [L] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

A titre principal :

Prononcer la résiliation du contrat de location qui a été consenti par la requérante pour défaut de paiement des loyers et des chargesOrdonner l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [M] ainsi que tout occupant de son chef de ce logement occupé [Adresse 3] à [Localité 1], dès que le délai légal sera expiré, et au besoin avec le concours de la force publique ;Dire que faute de le faire, la requérante pourra procéder à l’expulsion tant de toutes personnes que de tous biens se trouvant dans les lieux de son chef en la forme ordinaire, en faisant s’il y a lieu de procéder à l’ouverture des portes, éventuellement avec le concours de la force publiqueCondamner Monsieur [M] au paiement de la somme principale de 2040€ représentant les loyers, charges et indemnités d’occupations courus en sus des loyers impayés à venir au jour de l’audience avec les intérêts de droit à compter du commandement de payer les loyers en vertu de l’article 1153-1 du code civilCondamner Monsieur [M] au paiement de la somme de 200€ à titre de dommages et intéretsCondamner Monsieur [M] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de ce jour jusqu’à l’entière libération des lieux ;Condamner Monsieur [M] au paiement de la somme de 350€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civileCondamner Monsieur [M] aux entiers dépens

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d’Ille-et-Vilaine le 24 octobre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 9 janvier 2026.

A cette audience, Madame [B] [X], comparante, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 2370 euros, échéance de janvier non incluse. Elle précise avoir délivré un congé pour vente et que Monsieur [M] est toujours dans le logement mais elle maintient sa demande sur le fondement des loyers impayés. Elle précise que les 200€ sont sollicités en raison de la mauvaise foi du locataire.

Monsieur [L] [M] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire est mise en délibéré au 6 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. (…) Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives ».

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 24 octobre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 9 janvier 2026.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 27 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, alors même qu’elle est une bailleresse personne physique et n’est pas tenue d’accomplir cette formalité à peine d’irrecevabilité de la demande. La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

• Sur la demande de prononcer la résiliation du contrat de bailleresse

Aux termes de l’article 1103 du Code civil : « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Selon les articles 1217, 1224 et 1227 du même Code, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat, laquelle peut résulter de l’application d’une clause résolutoire et être demandée en justice.

Aux termes de l’article 1225 du Code civil, « la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire ».

Aux termes de l’article 1229 du Code civil « la résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice ».

En l’espèce, le contrat prévoit en son article VIII une clause résolutoire mentionnant « modalités de résolution de plein droit du contrat : clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus »

Madame [X] mentionne que les loyers n’ont pas été régularisés depuis le commandement. Il est constaté sur le décompte de créance produit par la propriétaire que la somme de 680€ n’a pas été réglée pour le mois de janvier, février et avril 2025 et qu’un versement ponctuel du loyer a eu lieu en novembre 2025 à hauteur de 350€ sur les 680€

S’il y a effectivement eu des paiements ponctuels et que la dernière échéance du mois de décembre 2025 a été remplie, Monsieur [M] ne démontre pas avoir réglé la somme de 2040€ sollicitée dans le commandement alors que cette charge de la preuve lui incombe en application de l’article 1353 du code civil alinéa 2. Il est donc mis en évidence qu’il y a eu plusieurs manquements à l’obligation de paiement mensuel du loyer sur un tiers des mois de l’année 2025, ce qui constitue un motif suffisamment grave de nature à justifier le prononcé de la résolution du bail.

Ainsi, il sera fait droit à la demande de voir prononcer la résiliation du bail.

• Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Le bailleur ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [L] [M] de remettre les clés et de quitter les lieux.

A défaut de départ volontaire, Madame [B] [X] sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [L] [M], ainsi que de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par la loi.

Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l’article 1760 du Code civil, le locataire déchu de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle.

Dans ces conditions, il convient de condamner Monsieur [L] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera d’un montant égal à celui des loyers et charges, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

• Sur la demande de condamnation en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V. du même texte prévoit que «  le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Il ressort de l’article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » et de l’article 9 du code de procédure civile qu’il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, Madame [B] [X] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, afin de démontrer les obligations dont elle réclame l’exécution. Le décompte mentionne une somme due de 2370€. Monsieur [M] n’apporte pas la preuve de réglements supplémentaires à ceux mentionnés sur le décompte alors que cette charge de la preuve lui incombe en application de l’article 1353 alinéa 2 du code civil.

La dette au titre des loyers, charges concernant le local à usage d’habitation s’élève à 2370 euros au 9 janvier 2026, terme du mois de janvier 2026 non inclus.

Le bailleur sollicite la condamnation du débiteur aux intérêts légaux à compter du commandement de payer sur le fondement de l’article 1153 du code civil. Ce fondement est erroné depuis la réforme du droit des contrats de 2016. En effet, c’est désormais l’article 1231-6 et suivants du code civil qui fixe les règles en la matière.

L’article 1231-7 du code civil dispose en son alinéa premier que « en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement ».

La dette locative portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 26 mai 2025 pour la somme de 2040 euros, puis à compter de la présente décision pour le surplus.

III) Sur la demande de dommages et intérets

L’article 1231-6 du code civil dispose en son alinéa premier que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ». L’alinéa 2 du même article prévoit que « ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte ».

Madame [X] ne verse aucune pièce aux débats pour démontrer la mauvaise foi de Monsieur [M] et elle ne prouve pas non plus avoir subi un préjudice du fait de l’absence de paiement.

Dans ces conditions, sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.

IV. Sur les demandes accessoires

• Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [L] [M] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens, ceux-ci comprenant le coût du commandement de payer du 26 mai 2025 et de l’assignation du 22 octobre 2025

• Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [B] [X], Monsieur [L] [M] sera condamné à lui verser la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE l’action recevable ;

PRONONCE la résolution du contrat de bail conclu le 26 septembre 2024 entre Madame [B] [X], d’une part, et Monsieur [L] [M], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 4] à compter du 09 janvier 2026 ;

CONDAMNEMonsieur [L] [M] à verser à Madame [B] [X] la somme de 2370 euros (décompte arrêté au 9 janvier 2026, terme du mois de janvier 2026 non inclus), au titre des loyers, charges dus à cette date ; avec intérêt au taux légal à compter du 26 mai 2025 sur la somme de 2040 euros, puis à compter de la présente décision pour le surplus ;

DIT que Monsieur [L] [M] devra quitter les lieux loués sis [Adresse 4] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [L] [M] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [L] [M] à verser à Madame [B] [X] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 680€, à compter du 10 janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formulée par Madame [B] [X] ;

CONDAMNE Monsieur [L] [M] aux dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 26 mai 2025 et de l’assignation du 22 octobre 2025,

CONDAMNE Monsieur [L] [M] à payer à Madame [B] [X] la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet d’Ille-et-Vilaine en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 6 mars 2026, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,