Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

[Adresse 6] – tél : [XXXXXXXX01]

05 Janvier 2026

1re chambre civile

50D

N° RG 23/04758 – N° Portalis DBYC-W-B7H-KNNM

AFFAIRE :

[N] [M]

[K] [O]

C/

[H] [D]

copie exécutoire délivrée

le :

à :

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

PRESIDENT : Louise MIEL, Vice-présidente

ASSESSEUR : Grégoire MARTINEZ, Juge

ASSESSEUR : Léo GAUTRON, Juge

GREFFIER : Karen RICHARD lors des débats et lors du prononcé du jugement, qui a signé la présente décision.

DÉBATS

A l’audience publique du 06 Octobre 2025

Léo GAUTRON assistant en qualité de juge rapporteur sans opposition des avocats et des parties

JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,

prononcé par Louise MIEL, Vice présidente ,

par sa mise à disposition au greffe le 05 Janvier 2026,

après prorogation du délibéré.

Jugement rédigé par Léo GAUTRON.

ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [N] [M]

[Adresse 9]

[Localité 4]

représenté par M^e Simon AUBIN, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

Madame [K] [O]

[Adresse 9]

[Localité 4]

représentée par M^e Simon AUBIN, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [H] [D]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par Maître Sophie SOUET de la SELARL ARES, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

Exposé du litige

Selon acte authentique en date du 29 décembre 2020, M. [N] [M] et Mme [K] [O] ont acquis de M. [H] [D] une maison d’habitation avec garage double et dépendance située [Adresse 9] à [Localité 8] (35), pour un prix de 221 000 euros.

Aux termes de ce même acte, M. [D] déclarait avoir procédé à la réalisation de plusieurs travaux au sein du bien vendu.

Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 26 avril 2021, distribuée le 28 avril 2021, M. [M] et Mme [O] ont indiqué à M. [D] avoir découvert, postérieurement à la vente, « de nombreux et sérieux problèmes », à savoir des travaux de réfection de la toiture arrière en ardoises fibres ciment commandés par ce dernier sans les en avoir informés avant la vente, un défaut de conformité du poêle à bois, un défaut d’étanchéité de la toiture avant, l’application d’une mousse polyuréthane pour le calfeutrement des thermostats de plancher chauffant, le dysfonctionnement de plusieurs prises électriques, une utilisation du lave-vaisselle interdite en raison d’une fuite d’eau et d’un violent choc électrique subi par M. [M], une installation électrique douteuse dans les combles et greniers, un bouchage récurrent de l’évacuation du WC d’étage, un dysfonctionnement d’une fenêtre du salon et d’une porte-fenêtre de la cuisine, ainsi qu’une suspicion de fuites d’eau au travers d’un mur.

Ils invitaient M. [D] à leur faire part, sous huitaine, de ses intentions concernant la résolution de ces différents problèmes.

M. [M] et Mme [O] ont ensuite fait diligenter une expertise privée confiée à M. [R] [A], lequel a dressé un rapport en date du 15 septembre 2021, aux termes duquel il constatait la présence de plusieurs malfaçons affectant le bien immobilier litigieux et concluait que « certaines non conformités relevées et les graves anomalies qu’elles provoquent rendent l’ouvrage impropre à destination et dangereux pour la sécurité des personnes ce qui impose des interventions urgentes par des entreprises qualifiées ».

Par courrier de leur conseil daté du 19 octobre 2021, M. [M] et Mme [O] ont transmis une copie de ce rapport à M. [D], l’invitant à leur signifier sous quinzaine ses intentions quant à la prise en charge des conséquences de ces différents désordres.

Suivant exploit en date du 1er décembre 2021, M. [M] et Mme [O] ont fait assigner M. [D], le notaire instrumentaire (la SELARL Kretz-Faucheux), le diagnostiqueur (la SARL DIAG TD 35), ainsi que le mandataire immobilier du vendeur (la SAS Propriétés Privées) devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire.

Par ordonnance rendue le 8 avril 2022, le juge des référés a fait droit à cette demande et désigné M. [Y] [G] pour procéder aux opérations d’expertise au contradictoire de M. [D], de la SARL DIAG TD 35 et de la SAS Propriétés Privées.

Suivant ordonnance en date du 27 avril 2022, M. [E] [U] a été désigné en qualité d’expert en remplacement de M. [G].

L’expert a déposé son rapport le 31 mai 2023.

Par exploit délivré le 26 juin 2023, M. [M] et Mme [O] ont assigné M. [D] devant le tribunal judiciaire de Rennes, statuant au fond, en vue d’obtenir l’indemnisation de leurs préjudices.

*****

Par dernières conclusions notifiées le 14 octobre 2024, M. [M] et Mme [O] demandent au tribunal de :

« Vu les articles 1641 et suivants du Code civil,

Vu la jurisprudence,

Vu le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [U],

—  DECLARER le rapport d’expertise judiciaire valide et opposable à Monsieur [D] ;

—  DEBOUTER Monsieur [D] de sa demande tendant à voir déclarer l’ordonnance en date du 8 Avril 2022 RG N°21/00932 et l’ordonnance de remplacement d’expert en date du 27 avril 2022 nulles et non avenues en raison de l’incompétence matérielle de la présente juridiction ;

—  DEBOUTER Monsieur [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

—  CONDAMNER Monsieur [H] [D] à verser à Monsieur [N] [M] et Madame [K] [O] la somme de 11 182,87 € au titre des vices cachés affectant l’installation électrique ;

—  CONDAMNER Monsieur [H] [D] à verser à Monsieur [N] [M] et Madame [K] [O] la somme de 9 859,14 € au titre des vices cachés affectant l’installation de chauffage électrique ;

—  CONDAMNER Monsieur [H] [D] à verser à Monsieur [N] [M] et Madame [K] [O] la somme de 13 769,34 € au titre des vices cachés affectant le poêle à bois ;

—  CONDAMNER Monsieur [H] [D] à verser à Monsieur [N] [M] et Madame [K] [O] la somme de 111,30 € par mois à compter du 29 décembre 2020, soit 5 008,50 € à la date de la rédaction des présentes conclusions, somme qu’il conviendra d’actualiser à la date du jugement à intervenir, au titre du préjudice de jouissance résultant de l’impossibilité d’utiliser une partie de la maison en raison des mauvaises odeurs ;

—  CONDAMNER Monsieur [H] [D] à verser à Monsieur [N] [M] et Madame [K] [O] la somme de 1 997,60 € au titre des vices cachés affectant les menuiseries extérieures ;

—  CONDAMNER Monsieur [H] [D] à verser à Monsieur [N] [M] et Madame [K] [O] la somme de 1 840,30 € au titre du vice caché affectant l’escalier ;

—  CONDAMNER Monsieur [H] [D] à verser à Monsieur [N] [M] et Madame [K] [O] la somme de 21 405,23 € au titre des vices cachés affectant la toiture ;

—  CONDAMNER Monsieur [H] [D] à verser à Monsieur [N] [M] et Madame [K] [O] la somme de 2,15 € par jour depuis le 09 avril 2021, soit 2 749,85 € à la date de rédaction des conclusions n°2, somme qu’il conviendra d’actualiser à la date du jugement à intervenir, au titre des pertes d’exploitation des panneaux photovoltaïques ;

—  CONDAMNER Monsieur [H] [D] à verser à Monsieur [N] [M] et Madame [K] [O] une somme égale à 15 % du montant des travaux réparatoires, soit 8 005,54 €, au titre des frais de maîtrise d’œuvre pour le suivi des travaux réparatoires précités ;

—  CONDAMNER Monsieur [H] [D] à verser à Monsieur [N] [M] et Madame [K] [O] la somme de 15 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

—  CONDAMNER Monsieur [H] [D] aux entiers dépens de la procédure de référé et de la présente procédure au fond, en ce compris les honoraires de l’expert judiciaire, Monsieur [U], fixés par ce dernier à un montant de 12 657,46 €.

—  ORDONNER l’exécution provisoire. »

*****

Par dernières conclusions notifiées le 5 septembre 2024, M. [D] demande au tribunal de :

« Vu les articles 16, 160 et 276 du Code de Procédure Civile,

Vu l’article 478 du Code de Procédure Civile,

Vu les articles 1641 et suivants du Code Civil,

Vu l’article 514-1 du Code de Procédure Civile,

Vu les pièces versées au débat,

Vu la jurisprudence,

Il est demandé au Tribunal Judiciaire de RENNES de :

❑ A TITRE PRINCIPAL

→ PRONONCER la nullité du rapport d’expertise judiciaire en date du 31 mai 2022 de Monsieur [U],

EN CONSEQUENCE

→ DEBOUTER Monsieur [M] [N] et Madame [O] [K] de toutes leurs demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de Monsieur [D] [H]

❑ A TITRE SUBSIDIAIRE

→ JUGER que l’ordonnance en date du 8 avril 2022 du Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de RENNES (RG n°21/00932) et l’ordonnance de remplacement d’expert en date du 27 avril 2022 du Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de RENNES (RG n°21/00932) sont non avenues ou caduques faute d’avoir été signifiées dans les six mois de leurs dates à Monsieur [D] [H],

→ JUGER que le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [U] en date du 31 mai 2022 rendu sur la base d’une ordonnance caduque est dépourvu d’efficacité juridique,

→ JUGER que Monsieur [M] [N] et Madame [O] [K] sont défaillants à rapporter la preuve d’un vice caché rendant la chose vendue impropre à l’usage auquel ou la destine ou diminuant tellement cet usage,

→ JUGER que Monsieur [D] [H] est bien fondé à opposer la clause d’exonération de la garantie des vices cachés,

EN CONSEQUENCE

→ DEBOUTER Monsieur [M] [N] et Madame [O] [K] de toutes leurs demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de Monsieur [D] [H]

❑ EN TOUT ETAT DE CAUSE

→ CONDAMNER in solidum Monsieur [M] [N] et Madame [O] [K] à payer à Monsieur [D] [H] la somme de 5.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens,

→ DEBOUTER Monsieur [M] [N] et Madame [O] [K] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

→ JUGER que les frais d’expertise judiciaire ne sauraient être mis à la charge de Monsieur [D],

→ ECARTER l’exécution provisoire. »

*****

La clôture était ordonnée par ordonnance du juge de la mise en état du 7 novembre 2024 et l’affaire fixée à l’audience virtuelle « de relais » du 3 juillet 2025, à laquelle elle a été renvoyée devant le tribunal à l’audience de plaidoiries du 6 octobre 2025.

Motifs de la décision

Le présent jugement est contradictoire conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est tenu de statuer sur les demandes de « constatations », de « décerner acte » ou de « dire et juger » que lorsqu’elles constituent des prétentions (Civ. 2e, 9 janvier 2020 n° 18-18.778 et 13 avril 2023 n° 21-21.463).

1. Sur la demande en nullité du rapport d’expertise judiciaire :

M. [D] demande au tribunal, in limine litis, de prononcer la nullité du rapport d’expertise judiciaire pour défaut de respect du principe de la contradiction, au visa des articles 16, 160 et 276 du code de procédure civile.

Il fait valoir qu’il n’a pas été destinataire de l’assignation en référé, des convocations aux réunions d’expertise judiciaire et des notes de l’expert qui lui ont été adressées à son ancienne adresse. Il souligne que, alors même que l’expert a eu communication de sa nouvelle adresse par les demandeurs au cours des opérations d’expertise judiciaire, ce dernier ne l’a pas régulièrement reconvoqué à une réunion d’expertise sur place pour procéder à des constats contradictoires, puisqu’il s’est contenté de mettre à jour sa liste de diffusion avant de lui transmettre son rapport. Il soutient que l’expert a en conséquence violé le principe de la contradiction, en ne lui permettant pas de se défendre et de lui adresser des dires et des pièces pour contester sa responsabilité, de sorte que la preuve d’un grief est rapportée et que le rapport d’expertise est entaché de nullité.

En réponse aux écritures adverses, il fait valoir qu’il n’était tenu à aucune obligation légale de procéder au ré-adressage de son courrier, que les lettres recommandées électroniques (LRE) qui lui ont été adressées ne sont pas recevables dès lors que son consentement à leur envoi – exigé par l’article L. 100 du code des postes et des communications électroniques – n’est pas démontré et qu’aucun enseignement ne saurait être tiré de l’arrêt de la Cour de cassation du 29 novembre 2012 invoqué par M. [M] et Mme [O], dont les circonstances de l’espèce sont totalement différentes puisque la preuve d’un grief n’était pas rapportée par le demandeur à la nullité.

Il ajoute qu’il appartiendra au tribunal d’apprécier la portée de ce rapport entaché de nullité, en ne perdant pas de vue qu’il n’a pas été en mesure de s’expliquer sur les manquements qui lui sont reprochés.

M. [M] et Mme [O] s’opposent à cette demande, faisant valoir que le rapport d’expertise judiciaire est parfaitement valable et régulier.

Ils soutiennent qu’il appartenait à M. [D] de prendre ses dispositions afin d’être rendu destinataire des courriers qu’ils étaient susceptibles de lui adresser dès lors qu’il était informé des problématiques affectant le bien vendu, observant qu’il était possible et même recommandé pour ce dernier de faire suivre son courrier postal à sa nouvelle adresse. Ils affirment qu’il ne leur a pour autant jamais communiqué spontanément sa nouvelle adresse, ni à l’agence ou au notaire, ajoutant que cette négligence lui est exclusivement imputable.

Ils font valoir que M. [D] a de surcroît valablement été convoqué par l’expert judiciaire via son adresse mail et a été informé par signification de commissaire de justice de l’ordonnance de référé initiale ainsi que de la première note de l’expert judiciaire, sur lesquelles il n’a formé aucune observation lorsqu’elles ont été portées à sa connaissance alors qu’il disposait des coordonnées de l’expert judiciaire. Ils ajoutent que le texte sur lequel s’appuie M. [D] concernant l’envoi de recommandés électroniques ne prévoit aucune sanction lorsque le consentement du destinataire à ces envois n’a pas été recueilli. Ils observent que, ainsi qu’il a été jugé par la 2e chambre civile de la Cour de cassation le 29 novembre 2012, un rapport d’expertise judiciaire même établi de façon non contradictoire est parfaitement valable dès lors que les parties ont pu, lors des débats, critiquer le rapport et produire d’autres éléments de comparaison permettant au juge d’apprécier s’il y a lieu de remettre en cause les conclusions de l’expert en ordonnant le cas échéant de nouvelles mesures d’instruction. Ils en concluent que M. [D] ne justifie d’aucun grief, de sorte que la jurisprudence qu’ils invoquent est parfaitement transposable au cas d’espèce.

Ils ajoutent que, dans l’hypothèse où le tribunal considérerait que le principe de la contradiction n’a pas été respecté, il n’y aurait pas lieu d’écarter purement et simplement du débat le rapport d’expertise judiciaire puisque, de jurisprudence constante, une expertise nulle ou régulière demeure utilisable à condition d’être confortée par d’autres éléments du dossier, observant qu’en l’espèce les conclusions de l’expert judiciaire sont confortées par de nombreux autres éléments probatoires.

Aux termes des deux premiers alinéas de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

L’article 160 du même code dispose par ailleurs que :

« Les parties et les tiers qui doivent apporter leur concours aux mesures d’instruction sont convoqués, selon le cas, par le greffier du juge qui y procède ou par le technicien commis. La convocation est faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Les parties peuvent également être convoquées par remise à leur défenseur d’un simple bulletin.

Les parties et les tiers peuvent aussi être convoqués verbalement s’ils sont présents lors de la fixation de la date d’exécution de la mesure.

Les défenseurs des parties sont avisés par lettre simple s’ils ne l’ont été verbalement ou par bulletin.

Les parties défaillantes sont avisées par lettre simple. »

Il y a lieu de rappeler que la Cour de cassation admet à cet égard la convocation par courriel en considérant qu’il s’agit de la traduction moderne de la lettre simple prévue à l’article 160 précité du code de procédure civile.

Par ailleurs, il ressort des dispositions de l’article 276 du code de procédure civile que :

« L’expert doit prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu’elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent.

Toutefois, lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge.

Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties.

L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite qu’il aura donnée aux observations ou réclamations présentées. »

La violation du principe du contradictoire peut, selon sa gravité, être analysée en un vice de fond et entraîner l’annulation du rapport d’expertise sans qu’il soit nécessaire de prouver l’existence d’un grief, si une grave atteinte aux droits de la défense est établie.

C’est notamment le cas lorsque le conseil de l’une des parties n’a pas été avisé des opérations d’expertise en cours et n’a pas été destinataire du rapport de l’expert (Cass. Civ. 2e., 24 novembre 1999, n° 97-10.572, publié au bulletin) ou lorsque l’expert n’a pas permis aux parties de débattre contradictoirement avant le dépôt de son rapport d’un document sur lequel il fonde son appréciation (Cass. Civ. 1re., 1er février 2012, n° 10-18.853, publié au bulletin).

En l’espèce, l’expert judiciaire indique en page 6 de son rapport avoir « adressé une convocation en date du 13 mai 2022 puis en date du 14 juin 2022 pour raison de convenances par lettre recommandée aux parties et par courriel aux Conseils des parties pour une réunion d’expertise prévue initialement le lundi 13 juin 2022 puis le mardi 12 juillet 2022 afin de réaliser à 14H00 un 1er accedit contradictoire sur les lieux litigieux » ; il expose par ailleurs dans ses conclusions, en page 31 de son rapport, que « M. [H] [D], partie défenderesse non représentée, était absent à toutes les opérations d’expertise ».

Les avis de réception des convocation adressées à M. [D] par lettres recommandées ne sont pas produits ; ce dernier n’en a selon toute vraisemblance pas eu connaissance dans la mesure où l’expert ne disposait alors que de son ancienne adresse, à laquelle il ne résidait plus depuis le mois de septembre 2021.

Il convient à cet égard d’observer que M. [D], quoique préalablement informé des doléances exprimées par M. [M] et Mme [O] concernant la maison vendue, n’était pas tenu de communiquer sa nouvelle adresse à ces derniers.

Il n’est pas davantage justifié de l’envoi au défendeur de lettres recommandées électroniques, la pièce n° 36 visée au bordereau de communication de pièces des demandeurs n’ayant pas été versée dans le dossier de plaidoirie remis à l’audience.

Il ressort en revanche des courriels versés aux débats par le défendeur, datés du 13 mai 2022 et du 14 juin 2022, que l’adresse e-mail utilisée par l’expert pour aviser M. [D] de la tenue de son accédit est la suivante : « [Courriel 7] ». Or, par courriel daté du 15 juin 2022, le conseil de M. [M] et Mme [O] indiquait à l’expert : « je constate que l’adresse E-mail que vous indiquez pour Monsieur [D] dans votre convocation se trouve en réalité être celle de mon client ».

Il s’ensuit qu’il n’est pas établi que le défendeur ait été effectivement informé de la tenue de la réunion d’expertise ayant eu lieu le 12 juillet 2022.

S’agissant de la visite technique qui s’est tenue le 19 septembre 2022 en présence des experts et du sapiteur, le rapport d’expertise ne fait état d’aucune convocation adressée au défendeur.

Si l’ordonnance de référé et la première note de l’expert ont été signifiées à personne à M. [D] par acte de commissaire de justice du 27 décembre 2022, à sa nouvelle adresse – contrairement à l’assignation en référé qui lui a été signifiée à son ancienne adresse le 1er décembre 2021 suivant procès-verbal de recherches infructueuses – il n’en demeure pas moins que ce dernier n’était nullement obligé d’entrer en contact avec l’expert judiciaire, lequel était seul tenu d’assurer le respect du principe de la contradiction dans le déroulement des opérations d’expertise.

Par un dire n° 1 daté du 1er décembre 2022, le conseil de M. [M] et Mme [O] avisait l’expert « avoir retrouvé la trace de Monsieur [D] » et lui communiquait sa nouvelle adresse postale ([Adresse 3]) ainsi que son adresse e-mail ([Courriel 10]).

Si l’expert indique en page 30 de son rapport n’avoir reçu ce dire que le 16 mai 2023, précisant avoir mis à jour l’adresse de M. [D] dans sa liste de diffusion en conséquence, force est de constater qu’il a déposé son rapport le 31 mai 2023, alors qu’il lui était loisible d’organiser un dernier accédit en convoquant au préalable le défendeur à sa nouvelle adresse afin que les parties puissent débattre contradictoirement des investigations effectués en son absence et ainsi de rattraper les entorses portées au principe de la contradiction.

Il s’ensuit que les opérations d’expertise se sont déroulées sans M. [D], de manière non contradictoire à son égard.

Dans ces circonstances, le non-respect du principe du contradictoire constitue une grave atteinte aux droits de la défense sans qu’il soit nécessaire de prouver l’existence d’un grief, de sorte qu’il y a lieu d’annuler le rapport d’expertise déposé le 31 mai 2023 par M. [U].

Cette annulation n’entraîne pas le rejet des demandes formées à l’encontre de M. [D]. Il résulte en effet des articles 1315 du code civil, 175 et 233 du code de procédure civile que les éléments d’un rapport d’expertise annulé peuvent être retenus à titre de renseignements s’ils sont corroborés par d’autres éléments du dossier.

2. Sur le caractère non avenu des ordonnances de référé :

M. [D] demande au tribunal de juger que les ordonnances de référé rendues les 8 avril 2022 et 27 avril 2022 sont non avenues ou caduques pour n’avoir pas été signifiées dans les six mois de leurs dates, en violation des dispositions de l’article 478 du code de procédure civile. Il en conclut que le rapport d’expertise judiciaire ne peut valoir qu’à titre de simple renseignement et doit être corroboré par des éléments extérieurs. Il rappelle qu’il n’était pas comparant lors de l’audience de référé. Il expose que seule l’ordonnance du 8 avril 2022 lui a été signifiée, le 27 décembre 2022 soit plus de huit mois après la date à laquelle elle a été rendue, l’ordonnance de remplacement d’expert du 27 avril 2022 ne lui ayant en revanche jamais été signifiée.

Il fait valoir que, contrairement à ce que soutiennent les demandeurs et conformément à une jurisprudence constante, le juge de l’exécution n’a pas compétence exclusive pour prononcer la caducité d’une décision signifiée tardivement. Il ajoute qu’en la matière, la démonstration d’un grief n’est pas exigée.

M. [M] et Mme [O] concluent au rejet de cette demande, faisant valoir que le tribunal est matériellement pour statuer sur cette question relevant de la compétence exclusive du juge de l’exécution. Ils ajoutent que, de jurisprudence constante, la démonstration d’un grief causé par la décision est nécessaire pour invoquer l’article 478 du code de procédure civile, lequel fait défaut en l’espèce puisque M. [D] a depuis le début de la procédure refusé de communiquer sa nouvelle adresse, qu’ils n’ont pu obtenir qu’en recourant aux services d’un détective privé, et qu’il a été convoqué par l’expert à l’ensemble des réunions d’expertise et a été destinataire du rapport de l’expert. Ils exposent qu’en tout état de cause le rapport d’expertise judiciaire, corroboré par d’autres éléments de preuve, est amplement suffisant pour fonder leurs demandes.

En vertu de l’article 478 du code de procédure civile, le jugement réputé contradictoire au seul motif qu’il est susceptible d’appel n’est non avenu que s’il n’a pas été notifié dans les six mois ou si, l’ayant été, cette notification a été déclarée nulle.

Il est de jurisprudence constante que ce texte est également applicable aux ordonnances rendues par le juge des référés.

Il est également constant que les nullités tenant aux conditions dans lesquelles l’huissier de justice a signifié un acte constituent des nullités de forme qui n’entraînent la nullité de la signification qu’au cas où l’irrégularité a causé un grief au destinataire.

Les demandeurs soutiennent que seul le juge de l’exécution est compétent pour se prononcer sur la demande tendant à faire déclarer une décision judiciaire non avenue, une telle demande ayant pour objet de lui faire perdre son caractère de titre exécutoire. Il est exact que le juge de l’exécution est compétent pour connaître de l’application de l’article 478 du code de procédure civile, dès lors que la demande tendant à faire déclarer une décision judiciaire non avenue a pour objet de lui faire perdre son caractère de titre exécutoire (Cass. Civ. 2e., 11 octobre 1995, nº 93-14.326 ; 16 mai 2013, nº 12-15.101 ; 14 septembre 2023, nº 21-23.793).

Cependant, ces jurisprudences ne sont pas transposables, en ce que dans le cas présent M. [D] agit non pas en demande mais pour sa défense et par voie d’exception, de sorte qu’il n’a pas d’autre choix que de soulever le problème devant la juridiction du fond qui est saisie du litige à l’initiative de son adversaire.

Il est en l’espèce constant que l’ordonnance de désignation d’expert du 8 avril 2022 n’a été signifiée à M. [D] que le 27 décembre 2022, soit plus de deux mois après l’expiration du délai de six mois imparti par l’article 478 précité du code de procédure civile. Aucune signification n’a été tentée à son ancienne adresse dans ce délai. Il est également constant que l’ordonnance de remplacement d’expert du 27 avril 2022 n’a jamais été signifiée au défendeur.

S’agissant de décisions réputées contradictoires, ce défaut de signification régulière a causé un grief au défendeur qui n’a pas pu former appel avant que ces ordonnances ne soient mises à exécution.

Il y a dès lors lieu de constater le caractère non avenu de ces ordonnances, lequel n’a toutefois pas pour conséquence de rendre caduc le rapport d’expertise qui pourra être examiné à titre de simple renseignement.

Par suite de l’annulation du rapport d’expertise judiciaire et de la caducité des ordonnances rendues dans le cadre de la procédure de référé, le tribunal vérifiera, pour chacune des demandes formées par les demandeurs, si des éléments extérieurs de nature à fonder une éventuelle condamnation viennent corroborer ce rapport.

3. Sur les demandes en paiement formées par les demandeurs :

M. [M] et Mme [O] fondent l’ensemble de leurs demandes en paiement, qui seront exposées plus avant, sur la garantie des vices cachés instaurée par les articles 1641 et suivants du code civil.

Ils rappellent que le vendeur profane est assimilé à un vendeur professionnel s’agissant des travaux qu’il a lui-même conçus ou réalisés, de sorte qu’il est irréfragablement présumé avoir eu connaissance des vices afférents, sans pouvoir opposer à l’acquéreur la clause d’exonération des vices cachés insérée dans l’acte de vente. Ils soulignent que M. [D] a expressément déclaré avoir réalisé lui-même certains travaux au sein de cet acte (pose de deux portes de garage sectionnelles, pose de deux baies vitrées, changement de trois fenêtres, pose de trois velux, installation de panneaux photovoltaïques, réfection de la toiture), tandis qu’il ressort du rapport d’expertise établi par M. [U] que le défendeur a lui-même effectué de nombreux autres travaux au sein de l’immeuble vendu.

Ils font valoir que, contrairement à ce que soutient M. [D], l’existence d’une non-conformité à une règle de l’art n’exclut pas la qualification de vice caché, le seul critère à prendre en considération étant celui de l’impropriété à l’usage auquel le bien vendu était destiné ou de la diminution de cet usage dans les conditions prévues par l’article 1641 du code civil, sans que la preuve d’un désordre n’ait à être rapportée. Ils ajoutent que, de jurisprudence constante, les défauts de conformité de la chose vendue à sa destination normale constituent des vices la rendant impropre à son usage relevant de la garantie des vices cachés.

M. [D] conclut au rejet des demandes formées à son encontre, faisant valoir que les conditions de mise en œuvre de la garantie des vices cachés ne sont pas réunies et qu’il est en toute hypothèse fondé à se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés insérée dans l’acte de vente.

Il soutient que de simples non-conformités aux règles de l’art ne constituent pas des vices cachés susceptibles de justifier l’action en garantie, rappelant de surcroît que les DTU n’ayant pas de valeur réglementaire ne sont pas opposables au constructeur. Il affirme que les demandeurs avaient en outre une parfaite connaissance des lieux à la signature de l’acte de vente.

Les demandes et moyens formulés par les parties concernant chaque poste de réclamation seront exposés ci-après.

En vertu de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il ressort de ce texte que, pour que le vendeur se trouve tenu à garantie, il faut que ces conditions soient réunies : la chose doit avoir un défaut qui la rend impropre à l’usage auquel elle est destinée ou en diminue gravement son usage et revêt donc une certaine gravité. Ce défaut doit être caché car le vendeur n’est pas tenu des vices apparents en application de l’article 1642 et il doit être antérieur à la vente.

Il appartient à l’acquéreur d’en rapporter la preuve selon les dispositions de l’article 1353 du code civil.

L’article 1643 du code civil dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Ainsi, lorsque l’acte de vente ou le compromis de vente contient une clause de non garantie des vices cachés, l’acquéreur qui entend bénéficier de cette garantie doit démontrer que son vendeur avait connaissance des vices. Le vendeur professionnel est présumé connaître les vices. Le vendeur profane peut être assimilé au vendeur professionnel s’il s’est comporté en qualité de maître d’oeuvre en concevant lui-même le bâtiment ou s’il a participé à la construction, quelles que soient ses compétences techniques (Cass. Civ. 3e, 10 juillet 2013, n°12-17.149).

Selon l’article 1644 du même code, l’acheteur a le choix entre rendre la chose et se faire restituer le prix ou garder la chose et se faire rendre une partie du prix.

De plus, il est constant que le choix offert à l’acheteur par l’article 1644 du code civil entre l’action rédhibitoire et l’action estimatoire s’exerce sans que cet acheteur ait à le justifier.

En l’espèce, les demandeurs forment des demandes en paiement à hauteur des préjudices qu’ils allèguent sans solliciter la résolution de la vente, de sorte qu’il y a lieu de considérer qu’ils entendent exercer l’action estimatoire.

3.1. S’agissant de l’installation électrique :

M. [M] et Mme [O] font valoir qu’il ressort du rapport d’expertise établi par M. [U] que M. [D] a lui-même réalisé des travaux d’électricité avant la vente, lesquels se sont avérés de très mauvaise facture, causant un risque d’incendie et d’électrocution pour les occupants de la maison rendant cette dernière impropre à sa destination. Ils soutiennent qu’il doit dès lors être réputé avoir eu connaissance de ces vices cachés avant la vente. Ils ajoutent que, contrairement à ce que soutient M. [D], le diagnostiqueur n’a pas décelé ces vices dans leur intégralité, s’agissant notamment de la déconnexion de la câblette de terre ayant causé l’électrocution de M. [M], des inversion phase/neutre, des prises non raccordées à la terre ou de l’extraction de la VMC.

Ils exposent qu’ils ont été contraints de faire intervenir la SARL [V] pour la remise à la terre de leur installation électrique, prestation qui leur a été facturée pour un montant de 177,53 euros TTC ; ils ajoutent que l’entreprise Gene Elec 35 a chiffré les travaux de réfection générale de l’installation électrique à la somme de 11 005,34 euros, précisant que cette réfection a été préconisée par M. [U] dans son rapport.

Ils sollicitent en conséquence la condamnation de M. [D] à leur verser la somme de 11 182,87 euros au titre des vices cachés affectant l’installation électrique.

M. [D] fait valoir que, ainsi que M. [U] l’a relevé, ces anomalies ont dûment été relevées par le diagnostiqueur dans son rapport annexé à l’acte de vente, lequel indique en outre que le bien dispose d’une installation électrique de plus de quinze ans et qu’en cas d’accidents électriques consécutifs aux anomalies pouvant être relevées par l’état annexé, la responsabilité de l’acquéreur pourra être engagée, le propriétaire du bien au jour du sinistre étant seul responsable de l’état du système électrique. Ils en concluent que les anomalies électriques étaient connues des acquéreurs, de sorte qu’elles ne sauraient constituer des vices cachés. Il réfute être personnellement intervenu sur l’installation électrique de la maison qui fonctionnait parfaitement lorsqu’il était propriétaire de la maison.

Il soutient que les demandeurs ne peuvent en tout état de cause pas exiger la réfection de l’installation électrique à ses frais alors qu’ils étaient pleinement informés des anomalies de cette installation lors de la signature de la vente, ajoutant que l’expert a par ailleurs excédé la mission qui lui a été confiée en chiffrant à 680 euros TTC la reprise de la ventilation primaire et de l’évacuation de la VMC alors qu’il ne s’agissait pas d’un désordre dénoncé aux termes de l’assignation.

M. [A] constate dans son rapport d’expertise privée que l’installation électrique n’est pas reliée à la terre, précisant que le piquet de terre est bien présent en pied de pignon mais que le câble de terre n’y est pas connecté, le piquet n’étant par ailleurs pas équipé d’une barrette de connexion. Il constate par ailleurs, à l’intérieur du bâtiment, que la câble de terre est bien présent dans un fourreau provenant de l’extérieur mais qu’il n’est pas raccordé au tableau général.

Il estime qu’il s’agit d’une non-conformité présentant un risque grave et immédiat pour la sécurité des personnes et du bien, constitutive d’une impropriété à destination du logement, ajoutant que l’électrisation subie par M. [M] en est la conséquence principale.

Il observe que le rapport de diagnostic réalisé par le cabinet DIAGAMTER (DIAG TD 35) ne fait pas référence à ce défaut de raccordement de l’installation électrique à la terre.

Il précise qu’il « semblerait que les travaux généraux d’électricité pourraient avoir été réalisés en auto-construction par l’ancien propriétaire, M. [H] [D] ».

Il relève par ailleurs la présence de dysfonctionnements et de malfaçons sur plusieurs prises électriques au rez-de-chaussée et dans les étages, ainsi que des anomalies affectant les boîtes de dérivation (non fermées et présentant des connexions à partir de dominos) et l’alimentation en spot en plafond d’une des chambres (réalisée par de simples fils de phase et de neutre sans fourreau de protection).

M. [U] relève dans son rapport d’expertise que l’installation électrique comporte de nombreuses malfaçons, désordres et non-conformités à la norme NF C 15.100, précisant que ces anomalies ont été relevées par le diagnostiqueur DIAG TD 35 dans son rapport, lequel décrivait correctement l’état de désordres et de non-conformité de l’installation électrique. Il indique qu’il « subsiste une interrogation » concernant la prise de terre, le diagnostiqueur ayant mesuré la résistance de la prise de terre à 17,5 ohms alors que l’expert des demandeurs, M. [A], a constaté que la câblette de terre était déconnectée.

Il considère que M. [M] et Mme [O] auraient dû « faire chiffrer un électricien avant la vente pour se prémunir des risques encourus et des réparations d’urgence à mener » tout en « [estimant] néanmoins que Monsieur [D], en s’inventant électricien professionnel non formé et non habilité pour ce type de travaux a fait courir un grand risque aux nouveaux occupants du bien litigieux ». Il précise que l’accès des enfants au 2e étage doit être interdit tant que l’installation électrique n’a pas été reprise par un professionnel électricien.

Il constate par ailleurs, à l’issue de la visite technique en présence des sapiteurs en fumisterie et en plomberie, que l’extracteur de VMC situé en combles rejette l’air vicié en vrac dans les combles, ce qui constitue une non-conformité à la norme NF DTU 68.3 relevant du vice caché.

Il retient pour chiffrage des travaux réparatoires la somme de 177,53 euros TTC au titre de la sécurisation de l’installation électrique dangereuse (reprise de la mise à la terre de l’installation électrique sur le piquet de terre) ainsi que la somme de 10 088,23 euros au titre de la remise en conformité de l’installation électrique, y compris la VMC (à partir d’un devis de l’entreprise GENE ELEC 35 actualisé au 31 mars 2023).

L’acte de vente signé le 29 décembre 2020 indique par ailleurs que le bien dispose d’une installation intérieure électrique de plus de quinze ans, qu’un état de cette installation annexé a été établi par la société DIAG TD 35, que l’acquéreur déclare avoir parfaite connaissance du contenu de cet acte et qu’en cas d’accidents électriques consécutifs pouvant être révélées par cet état, la responsabilité de l’acquéreur pourra être engagée tant civilement que pénalement.

Les anomalies mentionnées dans l’état annexé à l’acte de vente ont été portées à la connaissance des acquéreurs et ne sont pas susceptibles de constituer des vices cachés.

Il ressort des constatations de M. [U] que seul le défaut de raccordement de l’installation électrique au piquet de terre n’a pas été relevé par le diagnostiqueur.

Si M. [A] fait état dans son rapport d’expertise privée d’autres anomalies non relevées par le diagnostiqueur, ces dernières n’ont pas été expressément constatées par M. [U]. La preuve de ces anomalies n’est dès lors pas rapportée, étant rappelé que le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise établie unilatéralement à la demande de l’une des parties (Cass. ch. mixte, 28 septembre 2012, n°11-18.710).

S’agissant de la non-conformité de la VMC, la preuve de ce vice n’est pas davantage rapportée puisque seul le rapport de M. [U], qui ne vaut qu’à titre de simple renseignement, en fait état.

Le diagnostiqueur a mesuré une valeur de résistance de terre de 17,5 Ohms lors de sa visite du bien, ce qui révèle qu’à cette date l’installation était bien raccordée à la terre.

Il n’est pas possible d’affirmer, en l’état des éléments produits, que M. [D] est intervenu sur l’installation électrique postérieurement à la visite du diagnostiqueur pour déconnecter le câble de terre du piquet de terre et du tableau général.

Dans ces conditions, l’antériorité du vice à la vente n’est pas démontrée. Il incombait en tout état de cause aux acquéreurs, conformément aux recommandations du diagnostiqueur, de consulter dans les meilleurs délais un électricien qualifié pour supprimer les anomalies identifiées afin de prévenir la survenance de tout désordre, ce dont ils ne justifient aucunement.

Cette demande est rejetée en conséquence.

3.2. S’agissant du chauffage électrique :

M. [M] et Mme [O] exposent qu’il ressort du rapport de M. [U] qu’une mousse polyuréthane a été appliquée dans les boîtiers de régulation du chauffage par plancher électrique. Ils soutiennent que le dysfonctionnement consécutif du chauffage rend la maison impropre à son usage ou le diminue très largement, de sorte qu’ils n’auraient pas acquis la maison, ou du moins pas au prix versé, s’ils avaient eu connaissance de l’existence de ce vice. Ils soutiennent que cette mousse a soit été appliquée par M. [D], qui doit alors répondre du vice, soit par un tiers, ajoutant que dans cette dernière hypothèse il aurait nécessairement eu connaissance du dysfonctionnement du chauffage et aurait dû en informer ses acquéreurs.

Ils sollicitent la condamnation de M. [D] à leur verser la somme de 9 859,14 euros, correspondant aux coûts qui leur ont été facturés par la société GENE ELEC 35 pour la pose de radiateurs électriques et de thermostats, soit la solution préconisée par M. [U] pour pallier la défaillance du plancher chauffant.

M. [D] fait valoir que, dans son rapport, M. [U] procède par voie d’affirmation non démontrée lorsqu’il indique que l’anomalie affectant le chauffage par plancher électrique lui est imputable et n’a pu être réalisée par la société [B] en 2002. Il ajoute que la preuve de la gravité du vice n’est pas rapportée.

M. [A] expose dans son rapport que M. [M] et Mme [O] lui ont fait savoir que le système de plancher chauffant présentait de dysfonctionnements aléatoires (coupures de chauffage récurrentes les empêchant de pouvoir chauffer correctement leur habitat).

Il constate la présence de mousse polyuréthane dans les boîtiers des thermostats d’ambiance installés au mur des différentes pièces, enrobant les composants électriques. Il précise que cette mousse a certainement été injectée, par l’entreprise [B] ou le précédent propriétaire, à l’intérieur des fourreaux électriques avant de se diffuser dans les boîtiers, en raison de son caractère expansif progressif. Il considère que ces anomalies, pouvant provoquer des surchauffes dans les boîtiers et provoquer des départs de feu, interdit de chauffer l’habitat à partir du plancher chauffant, ce qui caractérise une impropriété à destination du logement.

M. [U] relève dans son rapport que les boîtiers de régulation du chauffage par plancher chauffant ont été noyés dans de la mousse polyuréthane rendant leur fonctionnement inopérant. Il expose que le plancher électrique ne fonctionne plus. Il indique que l’installation a été réalisée précédemment par la SARL [B] sans certitude que cette dernière ait procédé à ce calfeutrement par mousse polyuréthane, ce qui impliquerait que l’installation n’ait pas fonctionné entre 2002 et 2020, soit pendant 18 ans. Il estime que la mise en œuvre de cette mousse a vraisemblablement été réalisée ou faite réalisée ultérieurement par M. [D]. Il considère que cette action n’était pas visible lors de la vente et relève du vice caché, précisant qu’il est impossible de détecter la présence de la mousse litigieuse sans démonter les boîtiers de régulation du chauffage électrique pour les ouvrir.

Pour pallier la défaillance du plancher chauffant électrique, il retient pour chiffrage des travaux réparatoires la somme de 3 073,07 euros TTC au titre de la pose de radiateurs au rez-de-chaussée (à partir d’un devis de l’entreprise GENE ELEC 35 du 31 mars 2023) ainsi que la somme de 677,60 euros TTC au titre de la remise en conformité de l’installation électrique (à partir d’un devis de l’entreprise GENE ELEC 35 du 27 janvier 2023).

Il précise, en réponse à un dire n°2 des demandeurs en date du 18 janvier 2023, prendre en compte les factures établies par la société GENE ELEC 35 le 5 avril 2022 et le 28 septembre 2022 pour des montants respectifs de 1 730,26 euros TTC et 4 037,24 euros TTC, sans pour autant les reprendre dans le tableau figurant en conclusion de son rapport.

L’acte de vente signé le 29 décembre 2020 indique par ailleurs que « Le VENDEUR déclare que le système de chauffage est électrique (plancher chauffant), complété par un poêle à bois. L’ACQUEREUR déclare avoir été en mesure de constater que ce système de chauffage est en service ». Aucune défaillance du système de chauffage n’a en outre été relevée par le diagnostiqueur.

Il ressort des constatations concordantes de M. [A] et de M. [U] que le système de chauffage de l’immeuble par plancher électrique est défectueux en raison de la présence de mousse polyuréthane dans les boîtiers des thermostats.

Les deux experts concluant que la mousse litigieuse a été mise en œuvre antérieurement à la vente, l’antériorité du vice est établie. Ce vice n’était pas apparent pour M. [M] et Mme [O], acquéreurs profanes, puisqu’il n’a pu être révélé que par le démontage des boîtiers des thermostats.

Il n’est pas possible d’affirmer, en l’état des éléments produits, que la mousse polyuréthane a été mise en œuvre par M. [D], dès lors qu’il ne peut être complètement exclu que cette mousse ait été appliquée par l’entreprise [B] lors de son intervention en 2002, entraînant l’apparition progressive de dysfonctionnements sur l’installation de chauffage par plancher électrique.

L’acte de vente contient une clause d’exonération de la garantie des vices cachés rédigée en ces termes :

« L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

—  des vices apparents,

—  des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas : (…)

—  s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR ».

Compte tenu de l’ampleur des dysfonctionnements constatés par les deux experts (M. [U] précisant notamment que le chauffage par plancher électrique ne fonctionnait plus lors de ses constatations), il y a lieu de considérer que M. [D], qui occupait le bien au moment de la vente, avait nécessairement connaissance de l’existence de défauts affectant l’installation de chauffage, dont il s’est gardé d’informer les acquéreurs, bien qu’il ne soit pas démontré qu’il ait eu connaissance de la cause technique exacte de ces dysfonctionnements. Il ne saurait dès lors se prévaloir de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés insérée dans l’acte de vente.

Ce vice caché rend le bien vendu impropre à l’usage auquel il est destiné, le chauffage constituant un élément essentiel d’une maison d’habitation, indispensable au confort de ses occupants en période hivernale.

En conséquence, M. [D] est tenu à la garantie des vices cachés.

M. [M] et Mme [O] versent aux débats au soutien de leur demande trois factures et un devis établis par la société GENE ELEC 35 :

—  une facture d’acompte établie le 5 avril 2022 pour un montant de 1 730,26 euros TTC ;

—  une facture établie le 28 septembre 2022 pour un montant de 4 037,24 euros TTC (après déduction de la facture d’acompte précitée), pour la pose de radiateurs électriques en mezzanine, dans les chambres à l’étage et dans la chambre, le couloir et le bureau du rez-de chaussée ;

—  une facture établie le 27 janvier 2023 pour un montant de 739,20 euros TTC, pour la pose d’un thermostat d’ambiance ;

—  un devis établi le 31 mars 2023 pour un montant de 3 352,44 euros TTC, pour la pose de radiateurs électriques dans la cuisine et le salon.

Soit un montant total de 9 859,14 euros TTC. Cette somme correspond aux montants retenus par M. [U] aux termes de son rapport (dans son tableau récapitulatif et dans sa réponse au dire n°2 des demandeurs), hormis s’agissant du taux de TVA retenu ; si ce dernier a retenu l’application d’un taux de TVA ramené à 10 % s’agissant de travaux de rénovation, force est de constater qu’un taux de TVA de 20 % a été appliqué par la société GENE ELEC 35 dans ses devis et ses factures.

La somme de 9 859,14 euros doit donc être retenue pour chiffrage des travaux afférents à la reprise de ce vice. M. [M] et Mme [O] apparaissent fondés à solliciter une réduction du prix à cette hauteur.

En conséquence, M. [D] est condamné à payer à M. [M] et Mme [O] cette somme de 9 859,14 euros.

3.3. S’agissant du poêle à bois :

M. [M] et Mme [O] font valoir qu’il ressort du rapport d’expertise établi par M. [U] que l’installation de chauffage par poêle à bois présente plusieurs non-conformités interdisant sa mise en service, compte tenu du risque d’incendie en résultant.

Ils soulignent que M. [D] ne leur a communiqué aucune information à ce sujet, alors qu’il avait nécessairement connaissance de ces vices cachés, ayant habité la maison pendant 18 ans et réalisé des travaux sur cet ouvrage. Ils en concluent que la clause exonératoire insérée dans l’acte de vente est inefficace compte tenu de la mauvaise foi du vendeur. Ils ajoutent que ces vices rendent impropre la maison à son usage, ou le diminue très largement, puisqu’il est impossible de la chauffer correctement. Ils observent que la facture de l’entreprise Kerbois n’exonère pas le défendeur, puisqu’il est démontré que ce dernier ne pouvait pas ignorer les anomalies affectant le poêle à bois.

Ils sollicitent la condamnation de M. [D] à leur verser la somme de 13 769,34 euros, correspondant aux coûts qui ont été chiffrés suivant devis établis par l’entreprise La pierre et le ciseau (soit 2 617 euros pour la location d’une nacelle et la réalisation de sondages) et par l’entreprise Cheminées Jouvin (soit 11 152,34 euros pour la réalisation du nouveau conduit d’évacuation et du coffre de protection de ce conduit).

M. [D] fait valoir que la preuve d’un vice caché présentant la gravité nécessaire n’est pas rapportée. Il soutient qu’il n’a pas posé le poêle à bois litigieux, mis en œuvre par la société Kerbois en 2007. Il ajoute que les assertions des demandeurs concernant sa nécessaire connaissance des anomalies affectant ce poêle ne sont aucunement étayées.

M. [A] relève dans son rapport d’expertise privée un nombre important de graves anomalies et de non-respect des règles de l’art, notamment du NF DTU 24.1, sur le système d’évacuation des fumées du poêle à bois mis en œuvre par la société Kerbois en 2007. Il précise que ces anomalies présentent des risques évidents de départ et de propagation de feu dans l’habitation, de sorte qu’elles interdisent l’utilisation du poêle. Il considère que ces anomalies et non-conformités relèvent de l’entière et unique responsabilité de la société Kerbois.

M. [U] relève dans son rapport d’expertise que le conduit du poêle à bois chemine dans un ancien conduit maçonné de cheminée.

Il conclut, sur la base des constatations effectuées par son sapiteur en fumisterie, à l’existence des non-conformités suivantes :

1. Absence d’entrée d’air spécifique au fonctionnement du poêle à bois.

2. Présence de bistre sur les parois intérieures du conduit de fumée qui a été tubé alors que ce dernier aurait dû être convenablement ramoné avant tubage.

3. Conduit de fumée d’origine perforé en trois endroits distincts (traversée du mur par le conduit de raccordement au rez-de-chaussée dans le salon, trou réalisé pour la pose d’un diffuseur d’air chaud au rez-de-chaussée, ouverture dans les combles au 1er étage).

4. Tubage non isolé ne permettant pas une diminution de la distance de sécurité avec le conduit de fumée d’origine (10 cm au minimum sans isolant).

5. Contacts directs d’éléments en bois (plancher, charpente) avec le conduit de fumée.

6. Présence d’une bouche de soufflage d’air chaud en matière plastique dans le conduit de fumée.

Il considère qu’en conséquence, l’installation de chauffage par poêle à bois présente de nombreux vices cachés. Il précise que son sapiteur a relevé l’existence d’un risque d’incendie interdisant l’utilisation du poêle à bois. Il préconise son remplacement par une entreprise spécialisée et agréée avec un nouveau conduit conforme à la réglementation en vigueur.

Il retient pour chiffrage des travaux réparatoires la somme de 11 152,34 au titre de la création d’un nouveau conduit d’évacuation des gaz brûlés conforme aux DTU et à la mise en œuvre d’un nouveau poêle (suivant devis de l’entreprise Cheminées Jouvin du 30 mars 2023).

Il ressort de ces rapports que le poêle à bois litigieux et le conduit d’évacuation afférent ont été mis en œuvre par l’entreprise Kerbois en 2007, aucun élément ne permettant d’affirmer que M. [D] est personnellement intervenu sur cette installation postérieurement à sa pose.

En l’absence de désordres apparents relevés dans les rapports d’expertise produits, il n’est pas démontré que M. [D] ait eu connaissance des non-conformités affectant le poêle à bois et du risque d’incendie en découlant. Il n’est nullement établi que ces non-conformités aient empêché de chauffer correctement le logement.

La preuve de sa connaissance de ces anomalies n’étant pas rapportée, le défendeur est fondé à se prévaloir de la clause d’exonération de la garantie des vices cachés insérée dans l’acte de vente.

Cette demande est rejetée en conséquence.

3.4. S’agissant de la plomberie :

M. [M] et Mme [O] exposent que les mauvaises odeurs présentes dans le soubassement des combles ont été constatées par M. [U] dans son rapport.

Ils soutiennent que ces mauvaises odeurs ont rendu une partie de la maison inhabitable, puisqu’ils n’ont pas pu jouir d’une chambre et des WC situés à l’étage. Ils ajoutent qu’ils n’auraient pas acquis la maison, ou du moins pas au prix versé, s’ils avaient eu connaissance de ce vice avant la vente. Ils affirment que M. [D] ne pouvait ignorer la présence de ces mauvaises odeurs dans la maison puisqu’il y a vécu pendant 18 ans. Ils en concluent que ces mauvaises odeurs constituent un vice caché que le défendeur leur a sciemment dissimulé lors de sa vente, de sorte qu’il est tenu de les en garantir.

Ils sollicitent la condamnation de M. [D] à leur verser la somme de 5 008,50 euros, correspondant au préjudice de jouissance évalué par M. [U] à hauteur de 111,30 euros par mois (tenant compte de la valeur locative de la maison et de la surface de 15 m² inutilisable), s’étendant sur une durée de 45 mois à la date de leurs dernières écritures, somme à actualiser à la date du jugement à intervenir.

M. [D] relève que M. [U] a mis en exergue dans son rapport une non-conformité sans désordre, insusceptible de justifier la mobilisation de la garantie des vices cachés.

Il souligne que l’expert n’a retenu aucun préjudice de jouissance en lien avec les mauvaises odeurs.

M. [A] constate dans son rapport d’expertise privée la présence effective d’une odeur d’égout anormale dans l’habitation, plus particulièrement autour du WC situé à l’étage. Il indique que cette odeur provient avec certitude d’un tuyau (T de raccordement permettant d’assurer la ventilation) resté ouvert dans les combles. Il estime que le caractère insalubre que confèrent ces entrées d’odeur d’égout caractérisent l’impropriété du logement à sa destination, précisant que cette non-conformité « pourrait être susceptible de représenter un vice caché ».

M. [U] indique dans son rapport d’expertise n’avoir pas pu constater, lors de son accédit du 12 juillet 2022, d’odeurs d’égouts dans le soubassement des combles du fait de son accès difficile et de la forte chaleur. Il précise que son sapiteur en plomberie a en revanche, lors de la visite technique du 19 septembre 2022, constaté l’émanation de mauvaises odeurs dues à l’absence de raccordement de la ventilation primaire à l’extérieur en toiture.

Il considère que ces points relèvent du vice caché, ces non-conformités étant difficiles à appréhender lors d’une visite avant la vente du bien. Il précise que ces désordres devront être traités par une entreprise spécialisée pour ce type d’intervention (par la création d’une sortie de toit en couverture avec raccordement de la ventilation primaire).

Si l’émanation d’odeurs d’égout a été constatée tant par M. [A] que par le sapiteur en plomberie mandaté par M. [U], il n’en demeure que pour pouvoir engager la garantie des vices cachés, le vice doit être d’une gravité suffisante diminuant tellement l’usage du bien que l’acheteur ne l’aurait pas acquis, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Or, les constatations opérées par ces techniciens ne permettent pas d’objectiver la fréquence de ces désagréments et leur intensité, de sorte qu’il n’apparaît pas démontré que ce vice diminue tellement l’usage de la maison que M. [M] et Mme [O] en auraient donné un moindre prix s’ils les avaient connus.

Il convient à cet égard de souligner que si M. [U] retient, dans les conclusions de son rapport, l’existence d’un préjudice de perte de jouissance des lieux et notamment de la chambre du 1er étage (l’expert se référant en revanche aux « toilettes de l’étage » dans sa réponse au dire n,°2 des demandeurs), soit 15 m², qu’il évalue à la somme de 111,30 euros par mois dans son tableau récapitulatif des préjudices, il précise que ce préjudice est lié « à la mise en conformité électrique des lieux du fait du risque d’électrocution encouru » ; il ne ressort en revanche pas de son rapport qu’il ait retenu l’existence d’un quelconque préjudice de jouissance lié aux mauvaises odeurs en présence du soubassement des combles.

La condition de gravité du vice n’étant pas caractérisée, la garantie des vices cachées ne saurait être retenue.

3.5. S’agissant des menuiseries extérieures :

M. [M] et Mme [O] contestent les conclusions de M. [U] sur ce point, faisant valoir que les dysfonctionnements affectant les menuiseries extérieures n’ont pas été portés à leur connaissance par M. [D] avant la vente et n’ont pu être décelés lors de leur visite du bien, d’autant plus qu’ils ne sont pas des professionnels de la construction. Ils affirment que M. [D] ne pouvait ignorer que les fenêtres et baies vitrées ne s’ouvraient puisqu’il a vécu pendant 18 ans dans la maison. Ils ajoutent qu’ils n’auraient pas acquis la maison, ou auraient été en mesure de négocier le prix d’achat à la baisse, s’ils avaient eu connaissance de ce vice avant la vente.

Ils sollicitent la condamnation de M. [D] à leur payer la somme de 1 997,60 euros, correspondant au coût TTC chiffré par l’entreprise Renoux Menuiserie pour la réparation des menuiseries extérieures, suivant devis en date du 30 mars 2023.

M. [D] fait valoir qu’il s’agit d’un désordre apparent au moment à la vente, de sorte que les demandeurs ne peuvent invoquer la garantie des vices cachés.

M. [A] constate dans son rapport d’expertise privée que la crémone de la fenêtre du salon à vantail oscillo-battant est cassée, précisant que cela entraîne des difficultés pour ouvrir et fermer cette fenêtre. Il constate par ailleurs que le plaquage en bois de la porte-fenêtre de la cuisine appliqué en habillage décoratif en extérieur est un peu dégradé, rendant l’ouverture des coulissants « un peu difficile ».

M. [U] indique dans son rapport d’expertise avoir constaté que la crémone de la menuiserie située sur la façade sud du séjour, à droite de la porte d’entrée, ne fonctionne pas pleinement en mode oscillo-battant. Il observe en outre que le coulissant de la cuisine donnant sur la terrasse de la façade ouest est difficile à manœuvrer, en raison d’un pourrissement du linteau décoratif en bois au-dessus de ce coulissant. Il indique qu’il conviendrait de « faire chiffrer un menuisier pour les éventuelles reprises à réaliser », précisant qu’il « n’en demeure pas moins que Monsieur [M] et Mme [O] avaient accès à ces ouvrages lors de leurs visites et qu’ils ne constituent en aucun cas un vice caché par l’ancien propriétaire des lieux litigieux, Monsieur [H] [D] ».

Les dysfonctionnements constatés par ces deux experts constituent des désordres apparents pour des acquéreurs, même profanes, puisqu’ils sont susceptibles d’être révélés par une simple manipulation des ouvertures à l’occasion d’une visite du bien avant la vente. La gravité des vices au sens de l’article 1641 du code civil n’est par ailleurs pas démontrée.

La garantie des vices cachés du vendeur n’apparaît dès lors pas mobilisable, de sorte que cette demande doit être rejetée.

3.6. S’agissant de l’escalier en colimaçon :

M. [M] et Mme [O] contestent les conclusions de M. [U] sur ce point, faisant valoir que, ne disposant pas de compétences en matière de construction, ils ne pouvaient s’assurer de la stabilité de l’escalier lors d’une simple visite avant la vente, ni se rendre compte des malfaçons et des non-conformités l’affectant. Ils soutiennent qu’il appartenait à M. [D] de les informer sur ce point, d’autant plus qu’il a construit lui-même cet escalier et ne pouvait ignorer l’existence de ces vices.

Ils affirment que les vices cachés affectant l’escalier le rendent non sécurisé et donc inutilisable, en particulier pour leurs enfants qui ne peuvent accéder à l’étage, de sorte qu’ils ont pour effet de diminuer largement l’usage de l’immeuble, qu’ils n’auraient pas acquis ou à un prix moindre s’ils avaient eu connaissance de ce vice.

Ils observent que le devis de la société Julliot, produit par M. [D], est relatif à un autre escalier, à savoir l’escalier en hêtre reliant le salon au premier étage, de sorte qu’il ne démontre pas que le défendeur n’a pas lui-même réalisé et posé l’escalier.

Ils sollicitent la condamnation de M. [D] à leur payer la somme de 1 997,60 euros, correspondant au coût TTC chiffré par l’entreprise Renoux Menuiserie pour la réparation des menuiseries extérieures, suivant devis en date du 30 mars 2023.

M. [D] fait valoir qu’il s’agit d’un désordre apparent au moment à la vente, de sorte que les demandeurs ne peuvent invoquer la garantie des vices cachés.

M. [A] constate dans son rapport d’expertise privée que la rambarde tournante de l’escalier hélicoïdal desservant les pièces habitables dans les combles n’est pas stable, précisant que cela présente à ses yeux un danger pour les occupants. Il expose qu’en l’absence de production d’un devis ou d’une facture, il ne peut date les travaux et déterminer si cet escalier a été mis en œuvre par l’ancien propriétaire ou une entreprise.

M. [U] indique dans son rapport d’expertise que l’escalier situé entre le 1er et le 2e étage présente des désordres de stabilité et semble avoir été posé par M. [D] en auto-entrepreneur. Il estime qu’il « n’en demeure pas moins que Monsieur [M] et Mme [O] ont pu constater de la faible stabilité de l’ouvrage lors de leurs visites avant la vente et qu’ils ne constituent en aucun cas un vice caché par l’ancien propriétaire des lieux litigieux, Monsieur [H] [D] ».

Le défaut de stabilité ainsi constaté par ces deux experts constitue un vice apparent pour des acquéreurs, même profanes, puisqu’il est susceptible d’être révélé par le simple fait d’emprunter l’escalier litigieux à l’occasion d’une visite du bien avant la vente. Aucune malfaçon ou défaut de conformité n’a au demeurant expressément été constaté par M. [A] et M. [U].

La garantie des vices cachés du vendeur n’apparaît dès lors pas mobilisable, de sorte que cette demande doit être rejetée.

3.7. S’agissant de la toiture et des panneaux photovoltaïques :

M. [M] et Mme [O] contestent les conclusions de M. [U] sur ce point, faisant valoir que l’état de la toiture lors de leurs visites du bien en fin d’année 2020 ne pouvait laisser présager que cette dernière faisait l’objet d’infiltrations. Ils rappellent qu’ils sont parfaitement profanes en matière de construction, de sorte qu’ils pouvaient légitimement penser que cette toiture, certes ancienne, remplissait toujours son rôle d’étanchéité.

Ils soulignent que M. [D] ne les a à aucun moment mis en garder sur le mauvais état de cette toiture et sur l’existence d’infiltrations, relevant que l’acte de vente indique au contraire que des travaux de réfection de la toiture ont été effectués en 2015. Ils font valoir que le défendeur avait nécessairement connaissance des vices affectant le pan arrière de la toiture du garage puisqu’il avait, juste avant la vente, fait appel à l’entreprise Cochin pour faire réaliser une réfection totale de la toiture du garage.

Ils ajoutent qu’un immeuble dont la toiture est dégradée et faisant l’objet d’infiltrations est nécessairement impropre à l’usage auquel il est destiné ou le diminuent tellement que les acquéreurs l’auraient acquis à un moindre prix.

Ils sollicitent la condamnation de M. [D] à leur payer la somme de 21 405,23 euros, correspondant au coût TTC chiffré par l’entreprise Cochin pour la réfection à l’identique du pan arrière de la toiture du garage (y compris la ventilation des combles et de la VMC), suivant devis en date du 27 mars 2023, outre une somme de 2 749,85 euros, à actualiser à la date du jugement à intervenir, correspondant à leur préjudice de perte d’exploitation des panneaux photovoltaïques (calculé sur la base de la production journalière d’électricité des panneaux avant le 9 avril 2021, date à laquelle ils ont cessé de fonctionner, soit 6,73 KWh, et du prix de rachat du KWh par EDF conformément au contrat conclu avec cette dernière entreprise, soit 0,32 euros).

M. [D] fait valoir qu’il s’agit d’un désordre apparent au moment à la vente, de sorte que les demandeurs ne peuvent invoquer la garantie des vices cachés.

M. [A] constate dans son rapport d’expertise privée que le versant de toiture arrière de la partie garage couvert en ardoises posées en losange est en très mauvais état et présente de fait de forts risques d’infiltrations. Il considère que les travaux commandés par l’ancien propriétaire, dont les acquéreurs n’ont pas été informés, se justifiaient parfaitement, ajoutant que « l’état réel de la couverture était observable lors des visites et, à notre sens, peut difficilement être considéré comme représentant un vice caché ».

M. [U] indique dans son rapport d’expertise que : « Bien que la couverture ne soit pas en bon état et présente des infiltrations suivant l’orientation des pluies, cet ouvrage était bien visible avant la vente du bien. Monsieur [M] et Madame [O] ont pu constater la nature vétuste et dégradée de l’ouvrage lors de leurs visites et le fait d’avoir précédemment demandé avant la vente à une entreprise de chiffrer le remplacement complet de la couverture ne constitue en aucun cas un vice caché par l’ancien propriétaire des lieux litigieux, Monsieur [H] [D] ».

Ainsi que le soulignent les deux experts, l’état de vétusté de la toiture était parfaitement apparent aux yeux de M. [M] et de Mme [O], nonobstant leur qualité d’acquéreurs profanes. Dès lors, le caractère caché du vice n’est pas démontré.

Il convient au demeurant d’observer que la présence d’infiltrations est uniquement évoquée par M. [U], M. [A] n’évoquant pour sa part que « de forts risques d’infiltration », de sorte qu’il n’est pas davantage établi que ce vice, situé au droit du garage et non de la partie habitable, ait rendu le bien vendu impropre à son usage ou ait entraîné une diminution significative de cet usage.

La garantie des vices cachés du vendeur n’apparaît dès lors pas mobilisable, de sorte que cette demande doit être rejetée.

3.8. S’agissant des frais de maîtrise d’œuvre :

M. [M] et Mme [O] soulignent que M. [U] précise aux termes de son rapport que les travaux de réfection devront nécessairement être suivis par un maître d’œuvre. Ils font valoir que la rémunération d’un maître d’œuvre correspond généralement à un montant égal à 15 % du montant total des travaux envisagés, pourcentage que l’expert propose en conséquence de retenir.

Ils sollicitent en conséquence la condamnation de M. [D] à leur payer la somme de 8 005,54 euros, correspondant à 15 % du coût des travaux réparatoires restant à réaliser (s’élevant à 53 370,25 euros).

M. [D] ne formule pas d’observation concernant cette demande.

M. [D] étant tenu à la garantie des vices cachés pour les seuls vices afférant à l’installation de chauffage par plancher électrique, pour lesquels les travaux réparatoires ont été partiellement exécutés et ne nécessitent pas l’intervention d’un maître d’œuvre, cette demande doit être rejetée.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

M. [D] qui succombe à l’instance, est condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, à l’exclusion du coût de l’expertise judiciaire et des dépens de l’instance en référé compte tenu de l’issue du litige.

L’équité commande par ailleurs de condamner M. [D] à payer, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 3 000 euros à M. [M] et Mme [O] ; M. [D], partie perdante, doit par ailleurs être débouté de sa demande formée de ce même chef.

Le présent jugement est de droit exécutoire par provision conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile et aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Annule le rapport d’expertise judiciaire déposé par M. [X] [U] le 31 mai 2023 ;

Déclare les ordonnances rendues par le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes le 8 avril 2022 le 27 avril 2022 dans l’instance RG n°21/00932 non avenues ;

Condamne M. [H] [D] à payer à M. [N] [M] et Mme [K] [O] la somme de 9 859,14 euros au titre du vice caché relatif au système de chauffage par plancher électrique ;

Déboute M. [N] [M] et Mme [K] [O] du reste de leurs demandes indemnitaires ;

Condamne M. [H] [D] aux entiers dépens, à l’exclusion du coût de l’expertise judiciaire et les dépens de l’instance en référé ;

Condamne M. [H] [D] à payer à M. [N] [M] et Mme [K] [O] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [H] [D] de sa demande formée de ce même chef ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La présidente