TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11 Mai 2026

2ème Chambre civile

30Z

N° RG 25/09669 -

N° Portalis DBYC-W-B7J-L5WV

AFFAIRE :

S.A.S. [A] [I],

C/

SCI [Adresse 1] CANADA,

[Y] [O] [M]

copie exécutoire délivrée

le :

à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue, les avocats ne s’y étant pas opposés devant Madame Sabine MORVAN, Présidente de la 2e chambre, et Madame Jennifer KERMARREC, Vice présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal composé de :

PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-présidente,

ASSESSEUR : Julie BOUDIER, Vice-présidente

GREFFIER : Fabienne LEFRANC lors des débats et lors de la mise à disposition qui a signé la présente décision.

DEBATS

A l’audience publique du 02 Mars 2026

JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,

prononcé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente

par sa mise à disposition au Greffe le 11 Mai 2026,

date indiquée à l’issue des débats.

Jugement rédigé par Madame Jennifer KERMARREC,

ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A.S. [A] [I], immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 347 926 719, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Elsa BEUCHER-FLAMENT de la SELARL QUESNEL DEMAY LE GALL-GUINEAU OUAIRY-JALLAIS BOUCHER BEUCHER -FLAMENT, avocats au barreau de RENNES, avocats postulant, M^e Frédéric PLANCKEEL de la Selarl FREDERIC PLANCKEEL AVOCAT, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

ET :

DEFENDERESSE :

SCI [Adresse 3], inscrite au RCS de Rennes sous le numéro 777 735 341, représentée par la Selarl AJASSOCIES, immatriculée au RCS de Versailles sous le numéro 423 719 178, prise en la personne de Me [U] [N], es qualité d’administrateur provisoire

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentée par Maître Jean-maurice CHAUVIN de la SELARL CHAUVIN LEMOINE MELLET, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

INTERVENANT :

Monsieur [Y] [O] [M]

[Adresse 5]

[Localité 5]

représenté par Maître Jean-philippe RIOU de la SELARL PARTHEMA AVOCATS, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant/postulant

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié du 7 mars 2003, la SCI [Adresse 3] a consenti à la société Centredis, aux droits de laquelle vient désormais la société [A] [I] (SAS), un bail commercial d’une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2002 concernant des locaux commerciaux au sein d’un immeuble situé [Adresse 6] à Rennes et Noyal-Châtillon-sur-Seiche dans la zone commerciale Rennes [Adresse 7].

Ce bail a fait l’objet d’un renouvellement par acte notarié du 2 octobre 2014, pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2011 moyennant un loyer annuel de 190.000 € hors taxes et hors charges.

Après le 30 septembre 2020, ce bail s’est poursuivi tacitement.

Le magasin exploité par la société [A] [I] occupe, pour l’essentiel, le premier étage d’un immeuble dans lequel un magasin Kiabi et un bowling sont également exploités au rez-de-chaussée.

La SCI [Adresse 3] est actuellement administrée par la SELARL Ajassociés, prise en la personne de Me [U] [N], désignée judiciairement depuis plusieurs années en qualité d’administrateur provisoire à la suite du décès de l’unique associée et dirigeante de la société le 29 septembre 2017 et d’une mésentente profonde entre les trois fils héritiers de celle-ci, messieurs [Y], [V] et [W] [M].

Dans la nuit du 19 au 20 janvier 2025, un incendie s’est produit au niveau des locaux occupés par le bowling causant des dégâts importants à l’ensemble de l’immeuble concerné, en ce compris les locaux donnés à bail à la société [A] [I].

Les 20, 23 et 24 janvier 2025, les villes de [Localité 1] et [Localité 6] ont pris des arrêtés prescrivant l’évacuation, l’interdiction d’exploiter ou d’utiliser et la mise en sécurité d’urgence de l’immeuble touché.

Le 20 janvier 2025, la SCI [Adresse 3] a déclaré le sinistre à son assureur, la société européenne Chubb European Group.

Le même jour, elle a également désigné la société Collomé Frères (SAS) en qualité d’expert dans le cadre de l’expertise amiable et contradictoire portant sur l’évaluation des dommages subis par l’immeuble.

Le 25 janvier suivant, la SCI [Adresse 3] a confié à la société [K] [R] Architectes (SARL) une mission de maîtrise d’oeuvre globale dans le cadre de la reconstruction du bien sinistré en lien avec l’expert de la compagnie d’assurance.

Plusieurs échanges ont eu lieu entre la société [A] [I] et la SCI [Adresse 3], la première sollicitant principalement des informations précises sur les démarches engagées par la seconde pour remettre en état les lieux.

Le 25 juillet 2025, les villes de [Localité 1] et [Localité 6] ont pris un nouvel arrêté pour lever la mesure de mise en sécurité d’urgence assortie de l’évacuation et d’une interdiction d’utiliser ou d’exploiter concernant uniquement la cellule commerciale occupée par le magasin Kiabi. L’exploitation de ce magasin a donc pu reprendre.

Le 19 septembre 2025, la société [A] [I] a adressé une mise en demeure à la SCI [Adresse 3] de lui fournir une information claire et définitive sur le devenir du bâtiment sinistré et plus particulièrement de la cellule commerciale dont elle est locataire.

La SCI Bowling de l’Avenue du Canada y a répondu le 29 septembre 2025 indiquant, principalement, qu’à ce jour, aucune décision n’avait encore été prise ; qu’un diagnostic structure était en cours et que les possibilités de reconstruction dépendraient de la position des assureurs.

***

Le 27 octobre 2025, la société [A] [I] a été autorisée, sur sa requête, à faire assigner à jour fixe la SCI [Adresse 3] devant la deuxième chambre civile du tribunal judiciaire de Rennes à l’audience du 5 janvier 2026.

Le 6 novembre 2025, la société [A] [I] a donc fait assigner la société bailleresse afin d’obtenir, à titre principal, sa condamnation sous astreinte à faire reconstruire à l’identique l’immeuble litigieux et à lui présenter un projet de nouveau bail.

Cette procédure, concernée par la présente décision, a été enregistrée sous le numéro 25/09669 du répertoire général.

Le 9 décembre 2025, la SCI [Adresse 3] a été autorisée, sur sa requête, à faire assigner à jour fixe les sociétés Chubb European Group, Collomé Frères (SAS) et [K] [R] Architectes (SARL) devant la deuxième chambre civile du tribunal judiciaire de Rennes à l’audience du 5 janvier 2026.

Les 10 et 11 décembre 2025, la société [A] [I] a donc fait assigner ces trois sociétés en intervention forcée afin que la décision à venir dans la première procédure leur soit déclarée commune et opposable.

Cette seconde procédure a été enregistrée sous le numéro 25/10365 du répertoire général.

***

Après un renvoi, la présente procédure a été fixée et plaidée à l’audience du 2 mars 2026 (tout comme la seconde).

Entre-temps, monsieur [Y] [M] est intervenu volontairement à l’instance suivant conclusions notifiées par voie électronique le 18 février 2026.

***

Aux termes de conclusions n°2 notifiées par voie électronique le 26 février 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, la SAS [A] [I] demande au tribunal de :

“Vu les articles 1134 et 1184 du Code civil, pris dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016

Vu les articles 1142 et 1147 du Code civil, pris dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance

du 10 février 2016

A TITRE PRINCIPAL

➢ Condamner la SCI [Adresse 8] à :

— Faire reconstruire à l’identique l’immeuble dont dépendant les locaux loués à la société [A] [I], ou, si la réglementation d’urbanisme et l’autorité compétente l’imposent, un immeuble comprenant des locaux équivalents à ceux que louait la société [A] [I], le tout dans un délai de 6 mois à compter de la signification du jugement

— Présenter à la société [A] [I] dans un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement un projet de nouveau bail, portant sur les mêmes locaux que ceux dont elle était déjà locataire en vertu du bail du 2 octobre 2014, ou des locaux équivalents si la réglementation d’urbanisme et l’autorité compétente ne permettent pas la reconstruction à l’identique, pour une durée de neuf ans à compter de l’achèvement des nouveaux locaux reconstruits, moyennant un loyer égal à l’indexation au jour de l’achèvement des locaux du loyer du bail du 2 octobre 2014, et la reconduction des clauses et conditions du bail du 2 octobre 2014, sauf à les mettre en conformité avec les nouvelles règles impératives issues de la loi du 18 juin 2014 et du décret du 3 novembre 2014.

Le tout sous astreinte de 1 000 € par jour de retard.

➢ Donner acte à la société [A] [I] qu’elle se réserve de demander l’indemnisation du préjudice subi du fait du retard de la SCI [Adresse 8] à entreprendre la reconstruction à l’identique des locaux loués et à lui consentir un nouveau bail aux mêmes conditions actualisées,

A TITRE SUBSIDIAIRE, dans l’hypothèse où le Tribunal jugerait que les locaux loués à la société [A] [I] n’ont pas été détruits :

— Condamner la SCI du Bowling de l’Avenue du Canada à faire reconstruire à l’identique l’immeuble dont dépendant les locaux loués à la société [A] [I] selon bail du 2 octobre 2014, dans un délai de 6 mois à compter de la signification du jugement, sous astreinte de 1 000 € par jour de retard.

➢ Donner acte à la société [A] [I] qu’elle se réserve de demander l’indemnisation du préjudice subi du fait du retard de la SCI [Adresse 8] à entreprendre la reconstruction à l’identique des locaux loués,

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE, si par impossible il était jugé que l’exécution forcée en nature de la promesse de nouveau bail est impossible pour la SCI du Bowling de l’Avenue du Canada :

➢ Condamner la SCI [Adresse 8] à payer à la société [A] [I] une indemnité de 2 000 000 €, sauf à parfaire, au titre de son préjudice de perte du fonds de commerce, et une indemnité de 100 000 € au titre de son préjudice d’atteinte à son image de marque,

➢ Si le Tribunal ne s’estime pas suffisamment éclairé sur le montant du préjudice, ordonner une expertise judiciaire aux fins d’estimation du préjudice de perte du fonds de commerce et du préjudice d’atteinte à l’image de marque,

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

➢ Rappeler l’exécution provisoire du jugement à venir, nonobstant appel et sans caution.

➢ Débouter la SCI du Bowling de l’Avenue du Canada de toutes ses demandes et moyens,

➢ Débouter Monsieur [Y] [M] de toutes ses demandes et moyens,

➢ Condamner la SCI [Adresse 8] à payer à la société [A] [I] une indemnité de 12 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

➢ Condamner la SCI [Adresse 8] aux entiers dépens”.

Au soutien de ses demandes principales, la société [A] [I] soutient que l’article 4 du bail renouvelé intitulé “destruction totale ou partielle” s’analyse comme une promesse unilatérale de nouveau bail dans le cadre de laquelle les conditions du nouveau bail sont bien déterminées. Elle précise que cet engagement inclut implicitement, mais nécessairement l’engagement du bailleur de reconstruire l’immeuble pour relouer au preneur des locaux équivalents, ce que confirme l’article 8 du bail renouvelé “Assurances à l’initiative du bailleur”, paragraphe “Assurances de dommages”. Elle relève que l’article 4 précité ne subordonne pas la promesse de relocation à l’indemnisation du bailleur par son assureur, la seule réserve concernant l’obtention des autorisations administratives.

En réponse à monsieur [Y] [M], la société [A] [I] fait valoir qu’assimiler la clause invoquée à un pacte de préférence procède d’une dénaturation complète de celle-ci, l’engagement pris étant ferme.

Elle insiste également sur l’irrévocabilité de la promesse unilatérale de bail contenue dans l’article 4 en application du nouvel article 1124 du Code civil que la jurisprudence de la Cour de cassation a étendu aux promesses unilatérales antérieures au 1er octobre 2016. Elle sollicite l’exécution forcée de cette promesse au visa des anciens articles 1184 et 1142 du Code civil, tout en précisant que celle-ci est prévue par le nouvel article 1221 du Code civil.

La société [A] [I] estime que l’impossibilité pour le bailleur de reconstruire l’immeuble et de lui relouer des locaux équivalents n’est pas caractérisée. Elle souligne que la promesse de reconstruction porte sur des locaux “équivalents”, ce qui permet de tenir compte d’éventuelles modifications imposées par l’autorité compétente. Oralement, la société [A] [I] précise avoir adapté sa demande sur ce point en réponse à l’argumentation soulevée en défense par la SCI [Adresse 3]. Elle en déduit la recevabilité de cette demande.

La société locataire détaille ensuite les conditions du nouveau bail à conclure avec deux actualisations à prévoir concernant le loyer et la mise en conformité aux dispositions impératives de la loi dite Pinel du 18 juin 2014.

En réponse à l’argumentation de la société bailleresse, la société [A] [I] soutient que la destruction de l’immeuble litigieux est bien caractérisée au sens des articles 1722 et 1741 du Code civil. Elle insiste notamment sur le fait que les locaux sont totalement inexploitables depuis l’incendie du 20 janvier 2025, ainsi que sur l’ampleur des dégâts et des travaux de reconstruction telle qu’elle ressort du rapport de diagnostic en date du 10 décembre 2025 produit par la bailleresse et des devis reçus. A titre subsidiaire, si le sinistre ne pouvait être qualifié de destruction, la société [A] [I] soutient que la bailleresse devrait quand même y remédier au titre de son obligation de délivrance et de réparation notamment en application de l’article 1755 du Code civil compte tenu de l’importance des travaux à mettre en oeuvre.

De même, la société [A] [I] fait valoir que la nécessité d’obtenir les autorisations administratives mentionnée dans la promesse de relocation en cas de destruction ne constitue pas une condition suspensive, mais une simple réserve tenant au respect de la réglementation applicable. Elle ajoute que la promesse ne porte pas sur des locaux identiques, mais sur des locaux équivalents. La société [A] [I] estime également qu’un refus de garantie de l’assureur de la SCI [Adresse 3] ne pourrait pas délier celle-ci de son obligation de reconstruire et relouer des locaux équivalents.

La société [A] [I] soutient par ailleurs que la bailleresse a fait preuve d’inertie à compter du 21 mars 2025, date de l’achèvement des mesures conservatoires. Elle pointe notamment le retard pris pour l’établissement du diagnostic structure et des devis portant sur les travaux à réaliser. Elle admet que la promesse de relocation ne prévoit pas de délai impératif, mais invoque la nécessité d’un délai raisonnable. Elle insiste sur le fait que les obligations de délivrance et de jouissance paisible du bailleur sont des obligations de résultat dont celui-ci ne peut être déchargé qu’en cas de force majeure et seulement pendant le temps où celle-ci l’empêche d’agir.

La société [A] [I] soutient encore que l’argument adverse tenant au défaut de pouvoir de l’administrateur provisoire de la SCI [Adresse 3] est inopérant. Elle explique que le présent litige ne porte pas sur une décision de la bailleresse, mais sur l’exécution d’engagements que celle-ci a d’ores et déjà consentis dans le cadre du bail commercial.

A titre infiniment subsidiaire, en cas d’impossibilité d’exécuter la promesse de reconstruction et de bail, la société [A] [I] sollicite l’indemnisation du préjudice subi du fait de la perte de son fonds de commerce.

***

Suivant conclusions n°4 notifiées par voie électronique le 26 février 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, la SCI [Adresse 3] demande au tribunal de :

“Vu les dispositions de l’article 331 du Code de procédure civile ;

Vu les éléments ci-avant,

Vu les pièces versées aux débats ;

➢ DÉCLARER la société [A] [I] irrecevables en ses demandes faute d’intérêt à agir.

➢ DÉBOUTER la société [A] [I] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions.

➢ DIRE ET JUGER recevable et bien-fondé l’intervention forcée des sociétés CHUBB EUROPEAN GROUPE SE es qualités d’assureur de la SCI [Adresse 3], [K] [R] et COLLOME FRERES

➢ ORDONNER la jonction de la présente instance avec l’instance portant le n° RG 25/09669 et actuellement pendante devant la 2ème Chambre du Tribunal Judiciaire de RENNES.

➢ DIRE la décision à intervenir commune et opposable aux sociétés CHUBB EUROPEAN GROUPE SE es qualités d’assureur de la SCI [Adresse 3], [K] [R] et COLLOME FRERES ;

➢ CONDAMNER la société [A] [I] à verser à la SCI [Adresse 3] représentée par son administrateur provisoire la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

➢ ECARTER l’exécution provisoire attachée à la décision à intervenir”.

Pour s’opposer aux demandes principales de la société [A] [I], la SCI [Adresse 3] fait valoir que celle-ci ne démontre aucunement la destruction totale ou partielle alléguée au sens de l’article 4 du bail. Elle en déduit l’absence d’intérêt à agir de la demanderesse. Elle insiste sur le fait que la charge de la preuve repose sur cette dernière.

En toute hypothèse, la SCI Bowling de l’Avenue du Canada indique que la reconstruction ou réparation de l’immeuble, quelle qu’en soit la nature et l’ampleur, est conditionnée par la délivrance d’autorisations administratives. Elle conteste toute inertie dans le traitement du sinistre en reprenant en détail l’ensemble de ses diligences et leurs dates. Elle assure avoir tenu informée la société [A] [I] de ses diligences et de l’avancée de ce dossier. Elle en déduit qu’aucune faute ne peut lui être reprochée. Elle précise que demeurent deux questions essentielles, l’une tenant au déblocage des fonds nécessaires aux travaux de reconstruction par son assureur et l’autre à l’obtention d’autorisations administratives pour reconstruire. Elle fait observer que la clause de relocation figurant au bail ne prévoit aucun délai impératif et que les délais actuels n’ont rien d’anormaux compte tenu de l’ampleur de l’opération.

La SCI [Adresse 3] souligne que la clause invoquée par la société [A] [I] ne prévoit pas la reconstruction à l’identique de l’immeuble contrairement à la demande initiale de celle-ci. Elle ajoute qu’une telle obligation serait inexécutable. Elle prend note que la société [A] [I] a depuis modifié sa demande en mentionnant un nouveau bail portant sur des locaux “équivalents”, mais juge irrecevable cette nouvelle demande en ce qu’elle n’était pas incluse dans la requête déposée pour être autorisée à assigner à jour fixe.

La SCI Bowling de l’Avenue du Canada fait également valoir que son administrateur provisoire ne dispose pas du pouvoir de prendre les décisions relatives à la reconstruction ou réparation de l’immeuble. Elle fait état de deux décisions récentes ayant considéré que les pouvoirs de son administrateur provisoire se limitaient à des actes courants et conservatoires. Elle en conclut que les demandes de la société [A] [I] se heurtent au défaut de pouvoir de son administrateur provisoire.

Pour s’opposer à la demande subsidiaire de la société [A] [I], la société bailleresse conteste l’intérêt à agir de celle-ci, le bail étant toujours en cours et son fonds de commerce n’ayant pas disparu. Elle estime que le droit invoqué à une indemnité d’éviction est purement hypothétique. Elle ajoute que la somme réclamée n’est pas justifiée.

Par ailleurs, sur le fondement de l’article 331 du code de procédure civile, la SCI [Adresse 3] estime nécessaire que le présent jugement soit déclaré opposable aux sociétés Chubb European Group, Collomé Frères et [K] [R] Architectes afin que celles-ci fournissent au tribunal tous éléments nécessaires à l’appréciation du litige, ce qui vise notamment les décisions prises par l’assureur et les travaux à réaliser.

***

Aux termes de conclusions d’intervention volontaire notifiées par voie électronique le 18 février 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, monsieur [Y] [M] demande au tribunal de :

“DÉCLARER Monsieur [Y] [M] recevable en son intervention volontaire accessoire ;

DÉCLARER irrecevable [A] [I] en sa demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’éviction, et à défaut, l’en débouter

DÉBOUTER [A] [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

CONDAMNER [A] [I] à payer à Monsieur [Y] [M] 3.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNER [A] [I] aux entiers dépens”.

Pour justifier son intervention volontaire à titre accessoire, monsieur [Y] [M] rappelle être héritier des parts sociales de la SCI [Adresse 3], lesquelles représentent la part la plus importante de l’actif de succession.

Sur le fond, il fait valoir que la clause invoquée par la société [A] [I] est inapplicable pour trois motifs.

En premier lieu, il fait état d’une incertitude sur l’existence d’une destruction totale ou partielle des locaux loués et sur l’ampleur des travaux nécessaires, incertitude qui ne pourra être levée qu’après des études techniques définitives.

En deuxième lieu, il soutient que la société [A] [I] dénature la clause invoquée en l’interprétant comme une promesse de reconstruction des locaux. Il affirme que cette clause ne contient aucun engagement de reconstruire et encore moins dans un délai contraint, mais seulement une promesse de consentir un nouveau bail si le bailleur reconstruit des locaux équivalents. Il juge en conséquence prématurée la demande de la société [A] [I] faute de nouveaux locaux. Il pointe également le caractère imprécis de la clause.

En troisième lieu, monsieur [Y] [M] indique que la reconstruction à l’identique sollicitée par la société [A] [I] n’est pas possible au regard des projets envisagés sur le site par la ville de [Localité 1]. Il fait observer que la clause litigieuse réserve le cas où le bailleur n’obtiendrait pas les autorisations administratives nécessaires au projet.

En réponse à la demande subsidiaire tendant au paiement d’une indemnité d’éviction, monsieur [Y] [M] soutient que la société [A] [I] est irrecevable faute d’intérêt à agir. Il fait valoir que le droit invoqué est parfaitement hypothétique et le montant sollicité non justifié.

***

L’affaire été mise en délibéré au 11 mai 2026.

MOTIFS

Au préalable et en l’absence de contestation émise par les autres parties, il convient de déclarer recevable l’intervention volontaire accessoire de monsieur [Y] [M], ce dernier étant héritier, pour partie, des parts sociales de la SCI [Adresse 3] et donc intéressé par le sort des biens composant son patrimoine social.

I – Sur la recevabilité des demandes principales de la société [A] [I]

1) Sur le défaut d’intérêt à agir

Selon l’article 31 du Code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce, il ne fait pas de doute que la société [A] [I] a bien intérêt à poursuivre l’exécution par son bailleur des clauses stipulées dans le bail commercial qui les lie.

La caractérisation de la destruction totale ou partielle du bien donné à bail relève des conditions d’application de la clause invoquée par la société [A] [I] et donc de l’appréciation du bien fondé des demandes que celle-ci formule, mais ne remet pas en cause l’intérêt à agir de la société locataire.

Pour ce premier motif, les demandes principales de la société [A] [I] sont recevables.

2) Sur l’autorisation d’assigner à jour fixe

L’article 840 du Code de procédure civile prévoit qu’en cas d’autorisation d’assigner à jour fixe, la requête présentée par le demandeur doit exposer les motifs de l’urgence, contenir les conclusions du demandeur et viser les pièces justificatives

En l’espèce, les demandes de la société [A] [I] ont très légèrement évolué en ce que la société a ajouté à ses demandes tendant à la reconstruction à l’identique de l’immeuble et à la présentation d’un projet de nouveau bail sur ledit immeuble des demandes tendant aux mêmes fins, mais visant des locaux “équivalents”.

Cette évolution est intervenue en réponse au moyen soulevé par la SCI [Adresse 3] tenant à l’impossibilité de mettre en oeuvre ces deux obligations.

Dans ces conditions, ces demandes actualisées sont bien recevables en ce qu’elles ne constituent pas une modification substantielle des demandes initialement présentées au soutien de la requête aux fins d’assignation à jour fixe, mais s’inscrivent dans le cadre du débat contradictoire initié par l’assignation délivrée.

II – Sur le bien fondé des demandes principales de la société [A] [I]

Aux termes de l’article 1124 du Code civil, applicable à compter du 1er octobre 2016, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis.

Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul.

Pour les contrats conclus antérieurement au 1er octobre 2016, il est désormais de jurisprudence constante que le promettant signataire d’une promesse unilatérale de contrat s’oblige définitivement à contracter dès cette promesse et ne peut pas se rétracter, même avant l’ouverture du délai d’option offert au bénéficiaire, sauf stipulation contraire (en ce sens notamment en matière de vente : Civ 3ème, 23 juin 2021 n°20-17.554 et n°20-18.514, Com, 15 mars 2023 n°21-20.399).

Par ailleurs, l’article 1184 du Code civil, dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, prévoit que la partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de force l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

Depuis le 1er octobre 2016, cette possibilité d’exécution forcée est reprise par l’article 1221 nouveau du Code civil selon lequel le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier.

En l’espèce, le bail renouvelé conclu entre les parties le 2 octobre 2024 contient un article 4 intitulé “Destruction totale ou partielle” ainsi libellé :

“En cas de destruction totale ou partielle de l’immeuble dont dépendent les biens faisant l’objet de la présente location, le Bailleur s’engage à consentir une nouvelle location au Preneur pour des locaux équivalents à compter de leur achèvement dans les mêmes conditions actualisées. A cet effet, il notifiera sa décision au Preneur et ce dernier aura un délai de trois mois pour l’accepter, le tout sous réserve pour le Bailleur de l’obtention des autorisations nécessaires.”.

Cette clause est claire et dépourvue d’ambiguïté : l’engagement du bailleur y est repris de manière affirmative et donc ferme. Il n’est soumis à aucune condition particulière autre que la destruction totale ou partielle de l’immeuble dont dépendent les biens loués.

L’engagement du bailleur est précisément déterminé quant à son objet et ses conditions : il s’agit de la conclusion d’un nouveau bail portant sur des locaux équivalents, à compter de leur achèvement et dans les mêmes conditions que le bail actuel sous réserve d’actualisation.

La référence à la “destruction” de l’immeuble, puis à “l’achèvement” des locaux signifie implicitement, mais nécessairement que le bailleur s’engage à reconstruire des locaux équivalents à ceux détruits pour consentir au preneur une nouvelle location.

La précision tenant à “l’obtention des autorisations nécessaires” est mentionnée comme une simple réserve de précaution, mais non comme une condition suspensive et déterminante de l’engagement du bailleur.

L’existence d’un engagement ferme du bailleur à consentir un nouveau bail et donc à reconstruire des locaux équivalents à ceux détruits est d’autant plus certaine que le bail litigieux contient également un article 8 intitulé “Assurances à l’initiative du Bailleur” aux termes duquel le bailleur s’engage notamment à souscrire une assurance de dommages :

“portant sur l’ensemble du gros oeuvre ainsi que sur tous aménagements, installations, agencements, embellissements, considérés ou non comme immeubles par nature ou par destination, tous matériels et biens mobiliers, et d’une manière générale, tous biens fixes ou mobiles, intérieurs et extérieurs dont il est propriétaire.

— incendie, explosions, à concurrence de la valeur à neuf de reconstruction ou de remplacement des biens définis ci-dessus.

— dégâts des eaux, à concurrence d’un premier risque.” (souligné par le tribunal).

Compte tenu de l’ensemble de ces observations, la clause invoquée par la société [A] [I] doit bien s’analyser comme une promesse unilatérale du bailleur de conclure un nouveau bail avec le preneur pour des locaux équivalents dans les mêmes conditions actualisées en cas de destruction totale ou partielle de l’immeuble dont dépendent les biens donnés à bail.

Cette promesse engage définitivement la SCI [Adresse 3] et ne lui permet pas de se rétracter, étant observé que la clause correspondante déroge aux dispositions de l’article 1722 du Code civil relative à la destruction du bien loué. Cette promesse unilatérale autorise la société [A] [I] à en demander l’exécution forcée.

Reste, pour cela, à déterminer si la condition tenant à la destruction totale ou partielle de l’immeuble est satisfaite, puisque ce point est contesté par la SCI [Adresse 3] et Monsieur [Y] [M].

En l’occurrence, les locaux donnés à bail sont interdits d’utilisation et d’exploitation depuis l’incendie survenu le 20 janvier 2025 et le demeurent encore à ce jour par suite d’arrêtés pris par les villes de [Localité 1] et [Localité 6]. Sur les trois cellules commerciales que comprend l’immeuble appartenant à la SCI Bowling de l’Avenue du Canada, seule la cellule abritant un magasin Kiabi a pu reprendre son exploitation après le mois de juillet 2025.

Les diagnostics et rapports produits aux débats par les parties démontrent que les dégâts subis par l’immeuble sont importants au point d’en affecter la structure et la solidité, ce qui explique les mesures précitées prises par les autorités municipales.

Dès le 25 janvier 2025, la SCI [Adresse 3] a confié une mission de maîtrise d’oeuvre globale à la société [K] [R] Architectes en vue de la “reconstruction du bien sinistré avec l’expert de compagnie”.

Les différents rapports et études techniques versés aux débats confirment que les démarches sont en cours pour déterminer et évaluer les travaux de reconstruction à entreprendre, plusieurs avis techniques spécialisés ayant été sollicités.

Il ressort d’un courrier de l’administrateur provisoire en date du 9 février 2026 que le maître d’oeuvre désigné a obtenu trois premiers devis le 17 décembre 2025 portant sur les travaux de reconstruction, l’ensemble pour un montant total de 1.540.194,30 € HT. Ce chiffrage reste encore provisoire et incomplet, mais il confirme l’importance des travaux de reconstruction nécessaires.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il ne fait aucun doute que l’immeuble dont dépendent les locaux loués par la société [A] [I] a été détruit, au moins partiellement, à l’occasion de l’incendie précité.

En conséquence, l’article 4 précité du bail renouvelé a vocation à s’appliquer et la société [A] [I] est bien fondée à solliciter l’exécution par le bailleur de son engagement de lui consentir un nouveau bail sur des locaux équivalents à ceux donnés à bail et donc de procéder à la reconstruction desdits locaux.

Ce faisant, la société [A] [I] poursuit l’exécution d’un engagement contractuel pris par la SCI [Adresse 3] avant que celle-ci soit placée sous administration provisoire. L’exécution de cet engagement s’impose à la SCI Bowling de l’Avenue du Canada qui n’est pas fondée à s’y opposer sous prétexte de la limitation des pouvoirs de son administrateur provisoire. Cette circonstance qui concerne uniquement le fonctionnement interne de la société bailleresse n’est pas opposable à la société [A] [I].

Par ailleurs, il ressort des différents courriers, rapports et études techniques versés aux débats par les parties que toutes les démarches sont en cours pour parvenir à la reconstruction de l’immeuble litigieux. Le chiffrage des travaux correspondants est actuellement en cours sous l’égide des assureurs concernés, ce dont il se déduit que l’assureur de la SCI [Adresse 3] a d’ores et déjà admis le principe de sa garantie.

La reprise de l’exploitation du magasin Kiabi confirme également que la reconstruction reste envisageable sur une emprise identique à celle de l’immeuble détruit par l’incendie. Il est certain que des autorisations administratives seront nécessaires avant la réouverture des locaux, une fois les travaux accomplis, ne serait-ce que pour obtenir la mainlevée des arrêtés municipaux actuellement en vigueur, mais en l’état rien ne permet sérieusement de douter de l’obtention de ces autorisations administratives, y compris en matière d’urbanisme.

Autrement dit, l’impossibilité pour la SCI Bowling de l’Avenue du Canada de procéder à la reconstruction de locaux équivalents à ceux détruits n’est pas démontrée.

En conséquence, toutes les conditions sont remplies pour qu’il soit fait droit aux demandes d’exécution forcée présentées par la société [A] [I] concernant, non pas des locaux identiques à ceux détruits, mais équivalents à ceux-ci dans le respect de l’engagement pris par la SCI [Adresse 3] aux termes du bail commercial liant les parties.

Il ressort du courrier précité de l’administrateur provisoire de la SCI Bowling de l’Avenue du Canada en date du 9 février 2026 que les travaux de reconstruction envisagés devraient durer au moins un an pour le gros oeuvre, outre six à huit mois pour les aménagements intérieurs, étant précisé qu’à cette date, des devis étaient encore attendus pour définir les travaux à accomplir.

Pour tenir compte de ces délais liés à l’ampleur des travaux nécessaires, il convient de laisser à la SCI [Adresse 3] un délai de dix-huit mois pour procéder à la reconstruction de locaux équivalents avant de fixer une astreinte.

Pour la même raison, il convient de laisser un délai de neuf mois à cette société pour présenter un projet de nouveau bail à la société [A] [I] et faire courir le délai d’option prévu en sa faveur par le bail.

Les modalités plus précises des condamnations prononcées sont fixées ci-après au dispositif de la présente décision, étant observé que la SCI [Adresse 3] ne critique pas les modalités d’actualisation sollicitées par la société [A] [I] dans le cadre du projet de nouveau bail à établir qu’il convient en conséquence de reprendre.

Enfin, il n’y a pas lieu de donner acte à la société [A] [I] de ce qu’elle se réserve de demander l’indemnisation de son préjudice, cette demande étant une simple affirmation de principe et non une prétention au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile.

III – Sur la jonction avec la procédure 25/10365 du répertoire général

Les éléments fournis par les parties dans le cadre de la présente procédure ont été suffisants pour permettre au tribunal de statuer sur la portée de l’engagement contractuel invoqué par la société [A] [I].

Dans ces conditions, il n’est pas d’une bonne administration de la justice de joindre la présente procédure avec la seconde initiée par la SCI [Adresse 3] sous peine de compliquer inutilement le traitement de la présente affaire.

Il faut en conséquence également rejeter la demande de la SCI Bowling de l’Avenue du Canada aux fins de déclarer le présent jugement commun et opposable aux trois sociétés assignées dans le cadre de cette seconde procédure.

IV – Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la SCI [Adresse 3], partie principalement perdante, doit supporter les dépens de l’instance.

Par suite, les demandes de cette société et de monsieur [Y] [M] à l’encontre de la société [A] [I] au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ne peuvent qu’être rejetées.

Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge de la société [A] [I] les frais non compris dans les dépens qu’elle a été contrainte d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice. En compensation, il convient de lui allouer une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit et aucune circonstance du litige ne justifie d’y déroger.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’intervention volontaire accessoire de monsieur [Y] [M].

DÉCLARE recevables les demandes principales de la société [A] [I] (SAS).

CONDAMNE la SCI [Adresse 3] à faire reconstruire un immeuble comprenant des locaux équivalents à ceux donnés à bail commercial à la société [A] [I] (SAS) dans un délai de dix-huit mois à compter de la signification de la présente décision, sous peine d’une astreinte de 500 € par jour de retard à l’expiration de ce délai et pendant une durée totale de trente jours, délai à l’issue duquel il pourra être fixé une nouvelle astreinte par le juge de l’exécution.

CONDAMNE la SCI [Adresse 3] à présenter à la société [A] [I] (SAS) un projet de nouveau bail portant sur des locaux reconstruits équivalents à ceux déjà donnés à bail commercial à cette société pour une durée de neuf ans à compter de l’achèvement des locaux reconstruits, moyennant un loyer égal à l’indexation au jour de l’achèvement des locaux du loyer du bail renouvelé du 2 octobre 2014, avec reconduction des autres clauses et conditions de ce bail renouvelé, sauf à les mettre en conformité avec les nouvelles règles impératives issues de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 et du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014.

DIT que la SCI [Adresse 3] devra faire parvenir ce projet de nouveau bail à la société [A] [I] (SAS) dans le délai de neuf mois suivant la signification de la présente décision, sous peine d’une astreinte de 500 € par jour de retard à l’expiration de ce délai et pendant une durée totale de trente jours, délai à l’issue duquel il pourra être fixé une nouvelle astreinte par le juge de l’exécution.

REJETTE les autres demandes de la société [A] [I] (SAS).

REJETTE la demande de jonction présentée par la SCI [Adresse 3].

REJETTE toutes les autres demandes de la SCI Bowling de l’Avenue du Canada.

LAISSE les dépens à la charge de la SCI [Adresse 3].

CONDAMNE la SCI Bowling de l’Avenue du Canada à verser à la société [A] [I] (SAS) une indemnité de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile entre les parties.

REJETTE toutes autres demandes.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE