TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

Service des contentieux de la protection,

[Adresse 1],

[Localité 2]

JUGEMENT DU 27 Mars 2026

N° RG 25/08835 – N° Portalis DBYC-W-B7J-L4HY

Jugement du 27 Mars 2026

N°: 26/343

S.A.S. AIVS DE, [Localité 3]

C/

,

[W], [L]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à SAS AIVS

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 27 Mars 2026 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, lors des débats et de Géraldine LE GARNEC, lors du délibéré, Greffiers ;

Audience des débats : 19 Décembre 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 27 Mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A.S. AIVS DE, [Localité 3],

[Adresse 2],

[Localité 4]

représentée par Mme, [M], [Y], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M., [W], [L],

[Adresse 3],

[Adresse 4],

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 juin 2024, la société A.I.V.S. a consenti un contrat de sous-location à M., [W], [L] sur des locaux situés au, [Adresse 5] (1er étage – droite / fond du couloir) à, [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 328,36 euros et d’une provision pour charges de 35 euros.

Par acte de commissaire de justice du 8 avril 2025, la bailleresse a fait délivrer au sous-locataire un commandement de payer la somme principale de 2.124,78 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai d’un mois, en visant une clause résolutoire prévue au contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M., [W], [L] le 12 août 2025.

Par assignation du 16 octobre 2025, au bénéfice de l’exécution provisoire et, au visa des articles 1103, 1104, 1193, 1194, 1224 et 1728 du Code civil, la société A.I.V.S. a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :

constater la résiliation du contrat de sous location conclu le 7 juin 2024, du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, et dire M., [W], [L] sans droit ni titre d’occupation, A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de sous location pour défaut de paiement des loyers,

En conséquence :

Ordonner l’expulsion des lieux de M., [W], [L] ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, Condamner M., [W], [L] au paiement des sommes suivantes 3.025,90 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, 363,36 euros au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieuxDes frais de signification du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, ainsi qu’au paiement des frais d’assignation de la présente assignation et de sa dénonciation à la préfecture, 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 octobre 2025. Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe.

L’affaire a été appelé à l’audience du 19 décembre 2025.

A cette date, la société A.I.V.S a comparu représentée par Mme, [Y], [M] dûment munie d’un pouvoir.

Se référant oralement aux termes de son assignation, la société A.I.V.S. maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 17 décembre 2025, s’élève désormais à 5.153,27 euros. La demanderesse précise que M., [W], [L] n’a pas repris le paiement des loyers.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M., [W], [L] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du contrat de sous-location

1.1 Sur la résiliation du contrat de sous-location et ses conséquences

Aux termes de l’article 1103 du Code civil : « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Selon les articles 1217, 1224 et 1227, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat, laquelle peut résulter de l’application d’une clause résolutoire et être demandée en justice.

Aux termes de l’article 1225 du Code civil, « la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire ».

Aux termes de l’article 1229 du Code civil « la résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice ».

En l’espèce, le contrat de sous-location prévoit en son article X une clause résolutoire disposant que « l’organisme agréé pourra résilier le contrat de mise à disposition, sous réserve de respecter un préavis d’un mois, en cas de manquements du locataire », citant, notamment, en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges.

L’article VII précise, quant à lui, les obligations du sous-locataire, dont l’obligation de payer le loyer et les provisions pour charges aux termes convenus, à savoir, selon l’article V, avant le 10 de chaque mois.

Un commandement de payer les loyers reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de sous-location a été signifié au sous-locataire le 8 avril 2025. Il convient de relever que le paiement était exigé sous le délai d’un mois.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2.124,78 euros n’a pas été réglée par le sous-locataire dans le délai d’un mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La société AIVS est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies, selon les termes du contrat, depuis le 9 mai 2025.

Il convient, en conséquence, de constater la résiliation du contrat de sous-location à cette date, d’ordonner à M., [W], [L] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société A.I.V.S. à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

1.2. Sur l’indemnité d’occupation

Par application de l’article 1240 du Code civil, au vu du préjudice causé au bailleur par l’occupation des locaux, en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au vu du montant actuel du loyer et des charges, actualisé à l’audience, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 381,81 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 9 mai 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société A.I.V.S. ou à son mandataire.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Par application de l’article 1728 2°, le locataire est obligé de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’article V du contrat de mise à disposition précise que « le loyer et les charges sont à régler le 10 de chaque mois ».

La société A.I.V.S. verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 17 décembre 2025, M., [W], [L] lui devait la somme de 5.153,27 euros, échéance du mois de décembre 2025 incluse, soustraction faite des frais de procédure.

Malgré l’absence de comparution du locataire, une demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer ayant été formulée dans l’assignation, il y a lieu de prendre en compte ce montant actualisé.

M., [W], [L] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M., [W], [L], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, tenu aux dépens, M., [W], [L] sera condamnée à payer à la société A.I.V.S la somme de 150 euros.

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 8 avril 2025 n’a pas été réglée dans le délai contractuel d’un mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat de sous-location conclu le 7 juin 2024 entre la société A.I.V.S., d’une part, et M., [W], [L], d’autre part, concernant les locaux situés au, [Adresse 5] (1er étage – droite / fond du couloir) à, [Localité 6] est résilié depuis le 9 mai 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M., [W], [L], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M., [W], [L] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au, [Adresse 5] (1er étage – droite / fond du couloir) à, [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M., [W], [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 381,81 euros (trois cent quatre-vingt-un euros et quatre-vingt-un centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 9 mai 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M., [W], [L] à payer à la société A.I.V.S. la somme de 5.153,27 euros (cinq mille cent cinquante-trois euros et vingt-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 décembre 2025, échéance du mois de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

CONDAMNE M., [W], [L] à payer à la société A.I.V.S. la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M., [W], [L] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 8 avril 2025 et celui de l’assignation du 16 octobre 2025.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 mars 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge