MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 18 Mai 2026

DOSSIER N° : N° RG 24/00868 – N° Portalis DBWZ-W-B7I-DBA5

AFFAIRE : [Y] [E] C/ COMMUNE DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RODEZ

Affaires Contentieuses CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Lauriane GERARD,

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Véronique CAUBEL,

PARTIES :

DEMANDERESSE

Mme [Y] [E]

née le 15 Avril 1927 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 1] [Localité 3]

représentée par M^e Maé FAURE, avocat au barreau de l’Aveyron, avocat postulant et M^e Marion LEDEUX, avocat au barreau de LA ROCHELLE, avocat plaidant

DEFENDERESSE

La COMMUNE DE [Localité 1]

représentée par son maire en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Laurent PARDAILLE, avocat au barreau de l’Aveyron

Clôture prononcée le : 06 Novembre 2025

Débats tenus à l’audience du : 13 Mars 2026

Date de délibéré indiquée par le Président : 18 Mai 2026

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe à l’audience du 18 Mai 2026,

EXPOSE DU LITIGE

Madame [Y] [E] est propriétaire d’un ensemble immobilier composé d’une maison et d’un terrain sur une parcelle cadastrée section E n°[Cadastre 1] sise lieudit [Localité 4] [Adresse 3] [Localité 5] sur la commune de [Localité 2]. Cette propriété jouxte la parcelle cadastrée section E n°[Cadastre 2] sise lieudit [Localité 4] [Adresse 3] [Localité 5] sur ladite commune appartenant à la commune de [Localité 1].

Se prévalant de l’installation d’un climatiseur empiétant sur sa propriété sans son accord et de la création d’une servitude de vue par la création d’une baie vitrée sur allège, Madame [E] a, par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2023, fait assigner la commune de Saint-Jean-et-Saint-Paul devant le Tribunal judiciaire de Rodez aux fins de faire cesser les troubles et d’indemnisation de ses préjudices.

Par ordonnance du 14 mars 2024, le juge de la mise en état a ordonné la radiation de l’instance. Par conclusions signifiées par RPVA le 24 juin 2024, Madame [E] a sollicité le rétablissement de l’affaire au rôle.

Par conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 26 juin 2025, Madame [E] sollicite, au visa de l’article 544 du Code civil, de voir :

« – ordonner l’installation d’un dispositif permettant de limiter les vues créées sur sa parcelle, sous astreinte de 250,00€ par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 7 jours suivant la signification de la décision à intervenir,

— condamner la commune de [Localité 1] à indemniser les préjudices subis pour un montant total de 16.328,00€ se décomposant de la façon suivante :

—  1.000,00€ pour le préjudice de perte de jouissance entrainé par l’empiètement,

—  2.000,00€ pour le préjudice moral entrainé par la réticence abusive de la commune,

—  13.328,00€ pour la perte de valeur vénale du bien immobilier en raison de la création des vues,

— condamner la commune de [Localité 1] aux entiers dépens,

— condamner la commune de [Localité 1] à lui verser la somme de 1.500,00€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ».

Aux termes de ses dernières écritures signifiées par RPVA le 3 novembre 2025, la commune de [Localité 1] sollicite de voir :

« rejetant toutes conclusions contraires,

— débouter Madame [E] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner Madame [Y] [E] à lui payer une somme de 1.500,00€ par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ».

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, le Tribunal s’en réfère expressément aux dernières conclusions récapitulatives des parties.

La clôture de la procédure est intervenue le 6 novembre 2025 par ordonnance du même jour et l’audience de plaidoiries a été fixée au 13 mars 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

A titre liminaire, l’ensemble des parties ayant été valablement représentées par leurs conseils respectifs, il sera statué par jugement contradictoire conformément aux dispositions de l’article 467 du Code de procédure civile.

I. Sur les atteintes aux droits de propriété

A. Sur l’empiétement

Aux termes des articles 544 et 545 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Il convient ici de rappeler qu’en application de l’article 552 du même code, la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous.

Il convient de rappeler à ce titre qu’il y a empiétement lorsqu’un propriétaire étend sa possession sur une parcelle qui ne lui appartient pas et que la jurisprudence de la Cour de cassation est constante en ce qu’elle reconnaît un droit absolu de suppression de l’empiétement au profit du propriétaire du fonds qui le subit, quelles que soient son importance et la bonne ou mauvaise foi du constructeur (Civ.3, 8 octobre 2015, n°13-25.532).

Il en résulte que le propriétaire d’un terrain a la propriété du dessus, en ce sens qu’il peut seul en user pour y établir des constructions et qu’il est autorisé à demander la démolition des ouvrages en surplomb situé à une hauteur quelconque qui empiètent sur cet espace, et ce quelque minime puisse être l’empiétement en surplomb sur sa propriété. Il est également fondé à solliciter l’indemnisation de son préjudice de jouissance.

En l’espèce, il est établi et non contesté qu’entre le 18 juillet 2021 et le 26 octobre 2023 a été installé sur la propriété de Madame [E] un système d’évacuation de ventilation pour l’usage d’un climatiseur réversible au profit des locaux voisins dont la commune est propriétaire, sans son autorisation, ce qui caractérise un empiétement sur sa propriété et une violation de son droit de propriété.

S’il n’est pas contesté que depuis le 26 octobre 2023, ce système a été ôté, il n’en demeure pas moins que Madame [E] est fondée à obtenir réparation du préjudice résultant de l’atteinte à son droit de propriété pendant plus de deux années, étant relevé en outre le délai pendant lequel le système a été maintenu en dépit de ses demandes formulées auprès de la Mairie de la commune dès septembre 2022, peu important que l’autorisation des architectes des bâtiments de France n’ait été donnée que le 5 octobre 2023. Il est d’ailleurs relevé à ce titre qu’il est justifié d’une saisine des architectes des bâtiments de France par la commune en date du 1er juin 2023.

S’il n’est pas contesté que la résidence de Madame [E] est une résidence à usage secondaire et s’il ressort des photographies versées aux débats que le jardin où était installé le système litigieux est situé en face de la partie du logement appartenant à Madame [E], il n’en demeure pas moins que le préjudice résultant de l’atteinte à son droit de propriété pendant plus de deux années est constitué.

En l’état de ces considérations, le préjudice de Madame [E] sera justement indemnisé par l’allocation d’une somme de 1.000,00€.

Sur la demande au titre du préjudice moral, il convient de rappeler que conformément aux dispositions des articles 1240 et 1353 du Code civil, il appartient à celui qui se prétend victime d’un dommage de démontrer tant la réalité de son préjudice que la faute de celui qu’il désigne comme l’auteur du dommage ainsi que le lien de causalité entre le dommage et la faute ainsi dénoncés.

En l’espèce, il convient de constater qu’alors que dès septembre 2022, Madame [E] a sollicité auprès de la commune le retrait du système d’évacuation de ventilation installé sans son autorisation sur sa propriété, la commune qui ne pouvait valablement ignorer l’illicéité de l’empiètement, a toutefois refusé de procéder au retrait de l’installation et s’est contentée de saisir les architectes des bâtiments de France tenant le caractère inscrit ou classé du patrimoine concerné que le 1er juin 2023 pour modifier l’installation.

Il est de la sorte caractérisé une faute de la commune à l’origine d’un préjudice moral qui sera justement indemnisé par l’allocation d’une somme de 1.000,00€.

Par conséquent, il convient de condamner la commune de [Localité 1] à payer à Madame [E] les sommes de 1.000,00€ en réparation de son préjudice de jouissance et 1.000,00€ en réparation de son préjudice moral.

B. Sur les demandes au titre de la perte d’intimité

Ainsi que sus-énoncé, en application de l’article 544 du Code civil, le droit d’un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements, est de la sorte limité par l’obligation qu’il a de ne pas causer à la propriété d’autrui aucun dommage excédant les inconvénients anormaux de voisinage.

S’agissant d’un régime de responsabilité objectif, spécifique et autonome, le constat d’un dommage en lien certain et direct de cause à effet avec le trouble anormal suffit à entraîner la mise en oeuvre du droit à réparation de la victime du dommage indépendamment de toute faute commise. Il appartient ainsi à la partie qui s’en prévaut de rapporter la preuve qu’elle subit, indépendamment de toute faute de son voisin, un trouble, qui par son caractère excessif lié notamment à son intensité, sa durée ou à sa répétitivité, excède les inconvénients ordinaires.

Le dommage doit être évalué in concreto en fonction de l’environnement spécifique des nuisances invoquées, des circonstances de temps et de lieu. Le respect des normes n’est pas exclusif de l’existence d’un trouble anormal de voisinage, et inversement, la méconnaissance de ces normes n’implique pas nécessairement un tel trouble.

En l’occurrence, Madame [E] soutient que les travaux réalisés sur le fonds voisin, appartenant à la commune, ont créé des vues sur sa parcelle portant atteinte à son intimité, ce à quoi la commune oppose l’existence d’une servitude de vue trentenaire sur le fonds de Madame [E] du fait de la préexistence d’une terrasse.

Il convient ici de rappeler qu’en application des articles 676 à 680 du Code civil, les vues ne sont licites qu’à une certaine distance de la ligne séparative des fonds. Lorsqu’une vue a été irrégulièrement pratiquée, le propriétaire voisin peut en exiger la suppression. Cependant une servitude de vue peut être acquise par prescription trentenaire. En effet, une servitude de vue constitue une servitude continue et apparente qui existe du fait-même de la présence de l’ouverture donnant sur l’héritage d’autrui et dont la possession subsiste tant qu’elle n’est pas matériellement contredite (Civ.3, 21 avril 2022, n°21-12.240).

Si la servitude résulte de la destination de père de famille ou a été acquise par prescription, on admet généralement que le propriétaire voisin conserve la possibilité de bâtir à la limite, sous réserve, s’il pratique des vues, de respecter les règles ci-dessus.

Il appartient à celui qui se prévaut de l’existence d’une servitude de vue par prescription acquisitive trentenaire de le démontrer.

En l’espèce, il ressort des documents relatifs à la déclaration préalable de travaux de 2008 qu’il existait bien à cette date une terrasse, qui était accessible ainsi qu’il ressort de la présence de jardinières, que cette terrasse était attenante à une pièce et que le projet a porté sur la création d’un unique ensemble couvert en totalité par une charpente surélevée.

S’il n’est pas contesté que les propriétés litigieuses sont anciennes, la seule déclaration précitée datant de 2008 est insuffisante à établir l’existence d’une servitude de vue acquise par prescription trentenaire.

Il ressort en outre des photographies produites aux débats qu’en exécution desdits travaux, la terrasse et la pièce attenante ne constituent désormais plus qu’une seule pièce, et que cette pièce a été ouverte en totalité sur le côté de la propriété voisine de Madame [E] par la création d’un ensemble de baie vitrée sur l’allège en pierre préexistante, étant ici constaté que les fenêtres partent d’une hauteur de table jusqu’à la couverture. Il en résulte également que ces fenêtres donnent directement sur la propriété de Madame [E], et plus particulièrement sur son jardin et sur l’habitation.

Dans ces conditions, il est établi qu’a été créée une vue nouvelle consistant en l’extension de l’ouverture existante par sa prolongation jusqu’à la pièce préexistante attenante et son extension en hauteur jusqu’à la couverture surélevée. Il est également établi que ces travaux ont aggravé les vues préexistantes dès lors qu’à l’usage ponctuel d’une terrasse et de la sorte limité compte tenu des conditions météorologiques du département, s’est substituée l’usage à destination du public d’une pièce fermée dotée d’une baie vitrée panoramique permettant l’exercice de vues en continu et quelque soit les conditions météorologiques.

Aussi, bien qu’il ne soit pas démontré l’existence de vues directes sur les pièces à vivre de la maison, il est incontestable que cette nouvelle configuration d’ouvertures donnant directement sur le jardin et l’habitation de Madame [E] porte une atteinte anormale à son intimité.

Il est de la sorte caractérisé une perte d’intimité caractérisant un trouble anormal du voisinage qui justifie qu’il soit fait droit à sa demande de condamnation à la mise en place d’un dispositif limitant les vues exercées sur sa propriété.

Par conséquent, il convient de condamner la commune de [Localité 1] à saisir les architectes des Bâtiment de France aux fins de validation de la mise en place d’un dispositif limitant les vues exercées sur la propriété de Madame [E], dans un délai d’un mois suivant la signification de la présente décision et sous astreinte provisoire de 40,00€ par jour de retard et d’assortir à cette condamnation, et dans l’hypothèse d’un accord des architectes des Bâtiment de France de condamner la commune de [Localité 1] à mettre en place le dispositif validé par les architectes des Bâtiment de France, dans un délai de deux mois suivant l’accord ainsi formalisé et sous astreinte provisoire de 40,00€ par jour de retard.

S’agissant de la dépréciation de la valeur du bien telle que revendiquée par Madame [E], force est de constater que cette dernière se borne à produire aux débats une attestation établie par une agence immobilière proposant une valeur de son bien arrêtée à 60.000,00€. Aussi, les éléments produits sont insuffisants à démontrer une perte de valeur et le cas échéant, le lien avec la modification de l’environnement de l’habitation litigieuse. Dans ces conditions, Madame [E] sera déboutée de sa demande de ce chef.

II. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, la commune de [Localité 1], succombant, est condamnée aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. En l’espèce, la commune de [Localité 1] est également tenue de verser à Madame [E] une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 1.400,00€.

Conformément aux dispositions des articles 514 à 514-2 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. En l’espèce, l’issue du litige et l’ancienneté de l’affaire justifient de ne pas déroger aux dispositions précitées.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la commune de [Localité 1] à payer à Madame [Y] [E] la somme de 1.000,00€ en réparation de son préjudice de jouissance du fait de l’empiétement ;

CONDAMNE la commune de [Localité 1] à payer à Madame [Y] [E] la somme de 1.000,00€ en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE la commune de [Localité 1] à saisir les architectes des Bâtiment de France aux fins de validation de la mise en place d’un dispositif limitant les vues exercées à partir de la baie vitrée du restaurant exploité sur la parcelle cadastrée section E n°[Cadastre 3] sise lieudit [Localité 4] [Adresse 3] [Localité 6][Adresse 4] sur la commune de [Localité 2], sur la parcelle cadastrée section E n°[Cadastre 1] sise lieudit [Localité 4] [Adresse 3] [Localité 5] sur ladite commune appartenant à Madame [Y] [E], dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE la commune de [Localité 1] à mettre en place le dispositif de limitation des vues ayant fait l’objet de l’accord des architectes des Bâtiment de France dans un délai de deux mois suivant l’accord ainsi formalisé ;

DIT que faute pour la commune de [Localité 1] de procéder à ces obligations, cette dernière sera redevable, passé les délais sus-énoncés, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 40,00€ par jour de retard pendant un délai maximum de six mois ;

DÉBOUTE Madame [Y] [E] de sa demande en réparation du préjudice de dépréciation de la valeur du bien ;

DÉBOUTE la commune de [Localité 1] de sa demande tendant au bénéfice des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la commune de [Localité 1] à payer à Madame [Y] [E] la somme de 1.400,00€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE la commune de [Localité 1] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

Le Greffier La Présidente