MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 22 Mai 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01453 – N° Portalis DBWZ-W-B7J-DJKY

AFFAIRE : S.C.I. COSTES ENTRAYGUES C/ S.A.R.L. LES 2 CHOUX

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RODEZ

Affaires Contentieuses CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Mariette BEL,

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Véronique CAUBEL,

PARTIES :

DEMANDERESSE

La S.C.I. COSTES ENTRAYGUES,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

représentée par M^e François Xavier BERGER, avocat au barreau de l’Aveyron

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. LES 2 CHOUX,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

défaillantE

Clôture prononcée le : 04 Décembre 2025

Débats tenus à l’audience du : 27 Mars 2026

Date de délibéré indiquée par le Président : 22 Mai 2026

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe à l’audience du 22 Mai 2026,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 06 janvier 2014, la SCI E & E a consenti à la SARL LES 2 CHOUX, un bail commercial portant sur les immeubles à usage de commerce et d’habitation ainsi désignés :

Deux ensembles immobiliers sis [Adresse 3] à [Localité 1], une surface à usage de commerce et d’habitation d’environ 300 mètres carrés, qui se compose comme suit :

Au [Adresse 4] à [Localité 1], dans un immeuble à usage mixte de commerce et d’habitation, élevé sur sous-sol d’un rez-dechaussée, de deux étages et d’un troisième mansardé avec cour et remise sur l’arrière :

— Lot n° 13 : Au sous-sol de l’immeuble, une grande cave au bas de l’escalier de la cour (côté Béziat) et les 14/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales.

— Lot n° 15 : Au rez-de-chaussée, l’entier rez-de-chaussée comprenant une salle de café, une autre salle derrière et une cuisine, et les 240/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales.

— Lot n° 21 : Au rez-de-chaussée de la remise, un autre débarras donnant sur la [Adresse 5] (côté Gratio) et les 19/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales.

— Lot n° 22 : Au premier étage de la remise, une pièce ayant accès par un escalier extérieur de par la cour, un couloir et un WC, et les 67/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales.

Au [Adresse 6] à [Localité 1], dans un immeuble comprenant une partie à usage commercial et une partie à usage d’habitation :

— Quatre pièces à l’étage qui seront exploitées par la SARL LES 2 CHOUX à titre de chambres d’hôtes, 2 salles au rez-de-chaussée, une cuisine et des combles.

Ledit a été conclu moyennant un loyer de 3 000 euros toutes charges comprises.

La SCI E & E a fait l’objet d’une procédure de saisie immobilière portant sur ces immeubles formant l’objet du bail.

Par jugement du 6 juin 2025, le tribunal judiciaire de Rodez a adjugé l’ensemble des droits immobiliers à la SCI COSTES ENTRAYGUES au prix de 165 000 euros. Par cette adjudication celle-ci est devenue propriétaire et bailleur, de plein droit, des droits immobiliers précités.

En sa qualité de nouveau propriétaire et bailleur, la SCI COSTES ENTRAYGUES a notifié le jugement d’adjudication à la SARL LES 2 CHOUX, par acte de commissaire de justice du 23 juillet 2025. Par la même occasion elle a invité le preneur à lui payer les loyers à compter du 6 juin 2025, et à lui justifier des polices d’assurance garantissant les locaux loués pendant la durée du bail.

Au cours de cette signification, le commissaire de justice a dressé un procès-verbal constatant la non-exploitation du local, lequel était fermé avec les rideaux intérieurs entièrement tirés.

A défaut de règlement et de justificatif attestant des polices d’assurance garantissant les locaux loués, la société bailleresse a fait signifier à la SARL LES 2 CHOUX, par acte de commissaire de justice du 17 septembre 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire et sollicitant dans le délai d’un mois :

*le paiement de la somme totale de 13 800 euros TTC au titre des loyers arriérés correspondant :

— au loyer du mois juin 2025 (à compter du 06 juin 2025) : 3 000 euros TTC

— au loyer du mois de juillet 2025 : 3 600 euros TTC

— au loyer du mois d’août 2025 : 3 600 euros HT

— au loyer du mois de septembre 2025 : 3 600 euros HT

*la communication du justificatif des polices d’assurance garantissant les locaux loués pendant toute la durée du bail contre les risques locatifs et contre ceux pouvant surgir du fait de l’exercice de son activité professionnelle

*la justification d’une exploitation effective, personnelle et continue des lieux loués.

Le commandement visant la clause résolutoire étant demeuré infructueux, la SCI COSTES ENTRAYGUES, a, par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2025, assigné la SARL LES 2 CHOUX devant le tribunal judiciaire de Rodez aux fins de résiliation du bail.

Le fonds de commerce étant grevé par deux inscriptions de privilèges de nantissement détenues par la Société Générale sise [Adresse 7], conformément aux prescriptions de l’article L143-2 du code de commerce, cette assignation a été notifiée par acte de commissaire de justice du 4 novembre 2025 au créancier antérieurement inscrit.

La clôture de la procédure est intervenue le 04 décembre 2025 par ordonnance du même jour et l’audience de plaidoiries a été fixée au 27 mars 2026 à 9 heures.

L’affaire a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, le 22 mai 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant l’assignation délivrée le 24 octobre 2025, la SCI COSTES ENTRAYGUES demande au tribunal judiciaire de Rodez de :

— constater l’acquisition au 17 octobre 2025 de la clause résolutoire contenue dans le bail du 06 janvier 2014,

— constater la résiliation du bail à compter du 17 octobre 2025,

— à défaut, prononcer la résiliation du bail aux torts de la société LES 2 CHOUX,

— ordonner l’expulsion de la société LES 2 CHOUX et de tous occupants de son chef des locaux en cause, à défaut de libération volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la décision à venir, et ce, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

— ordonner que les éventuels meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques,

— condamner la société LES 2 CHOUX à payer à la société COSTES ENTRAYGUES la somme de 15 840 euros au titre des loyers échus et impayés,

— condamner la société LES 2 CHOUX à payer à la société COSTES ENTRAYGUES la somme mensuelle de 4 500 euros à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à justification de la libération totale des lieux et de la remise des clés,

— ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

— condamner la société LES 2 CHOUX aux dépens qui comprendront les frais de commandement visant la clause résolutoire,

— condamner la société LES 2 CHOUX à payer à la société COSTES ENTRAYGUES la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 alinéa 1, 1° du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, la SCI COSTES ENTRAYGUES fait valoir qu’à la suite du jugement du 06 juin 2025 ordonnant l’adjudication des immeubles à son profit, elle est devenue propriétaire mais également bailleresse desdits immeubles faisant l’objet d’un bail.

Elle sollicite l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail consenti à la SARL LES 2 CHOUX en expliquant qu’à la suite d’impayés, elle lui a fait signifier un commandement visant la clause résolutoire et que celui-ci est resté sans réponse. Elle explique que la dette de loyers s’aggrave et que l’absence de couverture d’assurance sur les locaux lui impose de solliciter la constatation de la résiliation du bail à compter du 17 octobre 2025.

Subsidiairement, elle souhaite que soit prononcé la résiliation du bail aux torts du preneur en invoquant des manquements graves, répétés et caractérisés aux obligations résultant du bail.

Elle sollicite ensuite l’expulsion de la SARL LES 2 CHOUX et de tous occupants de son chef des locaux en cause ainsi que le retrait des éventuels meubles se trouvant sur les lieux au visa des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, elle demande le paiement des loyers arriérés du mois de juin 2025 jusqu’au 17 octobre 2025 ainsi que la condamnation de la société LES 2 CHOUX à une indemnité d’occupation jusqu’à parfaite libération des lieux.

La SARL LES 2 CHOUX, valablement citée par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2025, signifié à étude, n’a pas comparu à l’audience et ne s’y est pas fait représenter.

MOTIFS DE LA DECISION

La SCI COSTES ENTRAYGUES a valablement constitué avocat au cours de la procédure tandis que la SARL LES 2 CHOUX qui n’a pas constitué avocat, est défaillante.

Par conséquent, il sera statué par jugement réputé contradictoire et ce, conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le constat de la résiliation du contrat de bail

En vertu de l’article 1101 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable au litige, le contrat est une convention par laquelle une ou plusieurs personnes s’obligent, envers une ou plusieurs autres, à donner, à faire ou à ne pas faire quelque chose.

L’article L145-41 du code de commerce, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable au litige, dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail commercial du 06 janvier 2014 liant les parties comporte une clause résolutoire dont la rédaction est la suivante :

« XVI – Clause résolutoire

Article 1er

A défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, imposition, charges, ou frais de poursuite et prestations qui en constituent l’accessoire, et notamment du commandement destiné à faire jouer la présente clause, ou enfin à défaut de l’exécution de l’une ou l’autre des clauses et conditions du présent bail ou du règlement de copropriété qui fait également la convention des parties, ou encore d’inexécution des obligations imposées aux locataires par la loi ou les règlements, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter restés sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit. »

La SCI COSTES ENTRAYGUES poursuit le constat de la résiliation du bail en invoquant l’acquisition de la clause résolutoire en raison du défaut de paiement des loyers, du défaut de justificatif de police d’assurance couvrant les locaux pendant la durée du bail ainsi que du défaut d’exploitation des locaux de la part du preneur.

Le commandement visant la clause résolutoire signifié le 17 septembre 2025 par le bailleur est resté infructueux.

Faute d’avoir payé la somme visée au commandement précité dans le délai imparti d’un mois, le locataire ne peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire figurant dans le bail sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance dudit commandement.

En l’espèce, le preneur est défaillant à la présente procédure et ne s’explique donc pas sur les raisons qui ont conduit aux manquements qui lui sont contractuellement imputables.

En exécution de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail, le bailleur est en droit de se prévaloir de la résiliation du bail après avoir fait délivrer au locataire le commandement susmentionné demeuré infructueux.

Dès lors, il est acquis que le bail s’est trouvé résilié à compter du 17 octobre 2025 par le jeu de la clause résolutoire visée au commandement du 17 septembre 2025.

Sur la demande en expulsion du preneur et ses conséquences

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

En raison de la résiliation du bail à compter du 17 octobre 2025, l’obligation de la SARL LES 2 CHOUX de quitter les lieux n’est pas contestable.

A défaut de départ volontaire dans un délai de 15 jours suivant la signification la présente décision, , il conviendra d’ordonner l’expulsion de la SARL LES 2 CHOUX et de tous occupants de son chef, en vertu des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique et de l’assistance d’un serrurier.

En cas d’expulsion, l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux sera également ordonné et leur sort sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1, L433-2 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement

1/ au titre des loyers impayés

Les articles 1103 et 1104 du Code civil disposent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’alinéa 1er de l’article L111-1 du code des procédures civiles d’exécution, « tout créancier peut, dans les conditions prévues par la loi, contraindre son débiteur défaillant à exécuter ses obligations à son égard. »

En l’espèce, la SCI COSTES ENTRAYGUES fait valoir que le preneur ne s’est jamais acquitté du loyer depuis le jugement d’adjudication du 06 juin 2025 lui conférant la pleine propriété des immeubles faisant l’objet du bail.

Il ressort du décompte versé en procédure par la SCI COSTES ENTRAYGUES que l’arriéré locatif s’élève à un montant de 15.840 euros, arrêté au 17 octobre 2025, ventilé comme suit :

— loyer du mois de juin 2025 (à compter du 06) : 3 000 euros TTC

— loyer du mois de juillet 2025 : 3 600 euros TTC

— loyer du mois d’août 2025 : 3 600 euros TTC

— loyer du mois de septembre 2025 : 3 600 euros TTC

— loyer du mois d’octobre 2025 (jusqu’au 17) : 2 040 euros TTC

Dès lors, il convient de condamner la SARL LES 2 CHOUX à payer à la SCI COSTES ENTRAYGUES la somme de 15 840 euros au titre de la dette locative arrêtée au 17 octobre 2025.

2/ au titre de l’indemnité d’occupation jusqu’à libération des locaux

L’article 1382 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable au litige, dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, en raison de la résiliation du bail au 17 octobre 2025, la SARL LES 2 CHOUX occupe depuis cette date, les lieux sans droit ni titre, et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant une indemnité d’occupation mensuelle.

Selon le bail commercial du 06 janvier 2014 liant les parties comporte une clause résolutoire dont la rédaction est la suivante :

« XVI – Clause résolutoire

Article 2

« Si dans ce cas, le preneur se refusait à quitter les lieux loués, il serait débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de 50 %.

Enfin son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourrait avoir lieu sans délai en vertu d’une simple ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal de grande instance territorialement compétent, à qui compétence de juridiction est expressément attribuée ».

Dès lors, le calcul de l’indemnité d’occupation se fera sur la base du loyer majoré de 50 % soit 3 000 x 50 % = 1 500 euros ; 3 000 + 1 500 = 4 500.

De ce fait, il conviendra de fixer une indemnité d’occupation d’un montant de 4 500 euros par mois et de condamner la SARL LES 2 CHOUX à payer à la SCI COSTES ENTRAYGUES cette indemnité d’occupation à compter du 18 octobre 2025 jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés.

Sur les frais de procédure

° Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de faire supporter les dépens à la SARL LES 2 CHOUX, partie qui succombe à l’instance, qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement visant la clause résolutoire.

° Sur les frais irrépétibles :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, il convient de condamner la SARL LES 2 CHOUX à payer à la SCI COSTES ENTRAYGUES la somme de 1.500 euros au titre des frais non compris dans les dépens que celle-ci a été contrainte d’exposer pour les besoins de l’instance.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions des articles 514 à 514-2 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire et au regard de la nature du litige, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats public, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE l’acquisition au 17 octobre 2025 de la clause résolutoire contenue dans le bail en date du 6 janvier 2014 consenti par la SCI E & E aux droits de laquelle intervient la SCI COSTES ENTRAYGUES à la SARL LES 2 CHOUX pour les locaux ainsi désignés au bail :

Deux ensembles immobiliers sis [Adresse 3] à [Localité 1], une surface à usage de commerce et d’habitation d’environ 300 mètres carrés, qui se compose comme suit :

Au [Adresse 4] à [Localité 1], dans un immeuble à usage mixte de commerce et d’habitation, élevé sur sous-sol d’un rez-dechaussée, de deux étages et d’un troisième mansardé avec cour et remise sur l’arrière :

— Lot n° 13 : Au sous-sol de l’immeuble, une grande cave au bas de l’escalier de la cour (côté Béziat) et les 14/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales.

— Lot n° 15 : Au rez-de-chaussée, l’entier rez-de-chaussée comprenant une salle de café, une autre salle derrière et une cuisine, et les 240/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales.

— Lot n° 21 : Au rez-de-chaussée de la remise, un autre débarras donnant sur la [Adresse 5] (côté Gratio) et les 19/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales.

— Lot n° 22 : Au premier étage de la remise, une pièce ayant accès par un escalier extérieur de par la cour, un couloir et un WC, et les 67/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales.

Au [Adresse 6] à [Localité 1], dans un immeuble comprenant une partie à usage commercial et une partie à usage d’habitation :

— Quatre pièces à l’étage qui seront exploitées par la SARL LES 2 CHOUX à titre de chambres d’hôtes, 2 salles au rez-de-chaussée, une cuisine et des combles,

CONSTATE la résiliation de plein droit à compter du 17 octobre 2025 dudit bail,

DIT en conséquence qu’à compter du 17 octobre 2025, la SARL LES 2 CHOUX est occupant sans droit ni titre des lieux ;

ORDONNE, à défaut de libération volontaire des lieux dans un délai de 15 jours de la signification de la présente décision, l’expulsion de la SARL LES 2 CHOUX et celle de tous biens et occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DIT qu’en cas d’expulsion il sera procédé, en tant que de besoin, à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1, L433-2 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la SARL LES 2 CHOUX à payer à la SCI COSTES ENTRAYGUES

la somme de 15.840, 00 euros (quinze-mille-huit-cent-quarante euros) au titre de l’arriéré de loyers arrêté au 17 octobre 2025 ;

CONDAMNE la SARL LES 2 CHOUX à payer à la SCI COSTES ENTRAYGUES une indemnité d’occupation égale au dernier loyer majoré de 50 % soit 4 500 euros TTC par mois (quatre-mille-cinq-cent euros) due à compter du 18 octobre 2025 jusqu’à libération effective des lieux et à la remise des clés au bailleur,

CONDAMNE la SARL LES 2 CHOUX aux dépens qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement visant la clause résolutoire ;

CONDAMNE la SARL LES 2 CHOUX à payer à la SCI COSTES ENTRAYGUES la somme de 1 500 euros (mille cinq cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi, jugé et mis à disposition au greffe le 22 mai 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT