MINUTE N°25/02759

DOSSIER N° RG 25/00097 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M4IB

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 02 SEPTEMBRE 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. LE FOYER STEPHANAIS

185 rue du Pré de la Roquette

76800 ST ETIENNE DU ROUVRAY

représentée par M. [R] muni d’un pouvoir écrit

DEFENDEURS :

M. [X] [O]

Rue de l’Eglise

Quartier de la Croix – Imm Gounoud – appt 21

76410 CLÉON

comparant en personne

Mme [V] [Z] épouse [O]

Rue de l’Eglise

Quartier de la Croix – Imm Gounoud – appt 21

76410 CLÉON

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 16 Juin 2025

JUGE : Stéphanie LECUIROT

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par M^me Stéphanie LECUIROT, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi en date du 2 janvier 2020, la S.A LE FOYER STEPHANAIS a donné à bail à Monsieur [X] [O] et Madame [V] [O] un appartement situé Rue de l’Eglise, quartier La croix, immeuble Gounod, 76410 CLEON, pour un loyer mensuel révisable, initialement de 379,93 euros, outre 92,52 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 août 2024, la S.A LE FOYER STEPHANAIS a fait signifier à Monsieur [X] [O] et Madame [V] [O] un commandement visant la clause résolutoire, de payer dans un délai de 6 semaines la somme de 973,67 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 9 août 2024.

Par lettre du 19 août 2024, la S.A LE FOYER STEPHANAIS a saisi la caisse d’allocations familiales de la Seine-Maritime de la situation d’impayés des loyers.

Par actes de commissaire de justice signifiés le 9 janvier 2025, la S.A LE FOYER STEPHANAIS a fait assigner Monsieur [X] [O] et Madame [V] [O] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit du contrat de location conformément aux articles 1217,1224,1225,1227, et 1228 du code civi ;

— prononcer la résiliation du bail conformément aux articles 1728,1741 et 1752 du code civil ;

— dire que M. et Mme [O] sont occupants sans droit ni titre ;

— ordonner l’expulsion de M. et Mme [O] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

— condamner solidairement M. et Mme [O] au paiement des sommes suivantes :

. la somme de 2.340,68 euros au titre de la dette locative arrêtée au 25 novembre 2024, déduction faite des acomptes perçus à la date sus énoncée avec intérêts à compter de l’assignation ;

. aux indemnités d’occupation mensuelles et postérieures au décompte fourni pour le jugement, équivalent au montant du loyer et des charges locatives, et ce jusqu’à la libération effective du logement

. la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal au titre de l’article 1231-7 du code civil à compter de la signification de la décision à intervenir ;

. aux dépens,

Prononcer l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 10 janvier 2025.

À l’audience du 16 juin 2025, la S.A LE FOYER STEPHANAIS, régulièrement représentée, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 2.292,50€ selon décompte arrêté au 13 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse.

La S.A LE FOYER STEPHANAIS ajoute qu’elle n’est pas opposée à un délai de paiement, à hauteur de 100 euros par mois en plus du loyer, conformément au plan d’apurement mis en place depuis le 1er janvier 2025. Elle précise également être favorable à une suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [X] [O] est comparant en personne. Il ne conteste pas le principe de la dette ni le montant. Néanmoins, il sollicite le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois, conformément au plan d’apurement mis en place avec le bailleur. Il demande également la suspension de la clause résolutoire.

Madame [V] [O] régulièrement assignée à étude n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience

L’affaire a été mise en délibéré au 2 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence d’un défendeur :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [X] [O] est comparant en personne. En revanche, Madame [V] [O], citée à étude n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 10 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 16 juin 2025.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la S.A LE FOYER STEPHANAIS le 19 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la S.A LE FOYER STEPHANAIS aux fins de constat de résiliation du bail défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 a modifié l’article 24 de la loi précitée et prévoit désormais que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi ne prévoit pas de dispositions transitoires permettant de déterminer l’application de l’article 24 dans sa rédaction issue de ce texte, aux baux en cours.

Selon l’avis de la Cour de Cassation, troisième chambre civile, en date du 13 juin 2024, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévue par l’article 24 alinéa 1er et 1°de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, il convient de constater que le contrat a été conclu le 2 janvier 2020, soit avant l’entrée en vigueur de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par conséquent, s’agissant des contrats en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, le délai légale de deux mois initialement prévu par ladite loi, doit prévaloir sur le nouveau délai légal de de six semaines.

Par acte de commissaire de justice signifié le 30 août 2024, la S.A LE FOYER STEPHANAIS a fait commandement à Monsieur [X] [O] et Madame [V] [O] d’avoir à payer la somme en principal de 973,67 euros.

La situation n’a pas été régularisée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail d’habitation par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 31 octobre 2024.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé en date du 2 janvier 2020 et un dernier décompte faisant état à la date du 13 juin 2025 d’une dette de 2.537,59 euros, dont il y a lieu de déduire les frais de procédure pour un montant de 245,09 euros qui seront compris dans les dépens.

Dès lors, statuant dans les limites de la demande, il convient de constater que la dette réclamée par le bailleur s’élève à 2.292,50 euros.

Conformément à l’article 1310 du code civil aux termes duquel la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas, et l’article 220 du code civil, les époux sont obligés solidairement au paiement de la dette locative, ayant pour objet l’entretien du ménage

En l’espèce, Monsieur et Madame [O] sont mariés, il y a donc lieu de les condamner solidairement aux sommes dues au bailleur.

Par conséquent, il y a donc lieu de condamner solidairement Monsieur [X] [O] et Madame [V] [O] à payer à la S.A LE FOYER STEPHANAIS la somme de 2.292,50 euros au titre des loyers et charges, arrêtée au 13 juin 2025 échéance du mois de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [X] [O] ne conteste pas le principe ni le montant de la dette. Il sollicite néanmoins un délai de paiement pour se libérer de la dette. Il fait part de sa volonté à maintenir le plan d’apurement mis en place à compter de janvier 2025, à hauteur de 100 euros par mois en plus du loyer courant. Il indique avoir une activité professionnelle en qualité d’intérimaire avec un revenu mensuel de 1.700 euros. Il ajoute que sa femme travaille également, et que le couple a 6 enfants à charge. Il demande également la suspension de la clause résolutoire.

Il ressort du décompte que le loyer résiduel est de 378,67 euros charges comprises ( déduction faite des APL et RLS). Depuis février 2025 les locataires ont repris le paiement du loyer courant et ont versé une somme supplémentaire pour commencer à apurer leur dette locative.

Par conséquent, au vu de ces éléments et en l’absence d’opposition par le bailleur, il y convient d’accorder à Monsieur et Madame [O] des délais de paiement selon les modalités définies dans le dispositif, pour se libérer de leur dette.

Conformément à la demande de Monsieur [X] [O], et afin de maintenir la famille dans les lieux, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [X] [O] et Madame [V] [O] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. et Mme [O] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 30 août 2024, de l’assignation du 9 janvier 2025, et le coût de notification à la préfecture et de saisine de Caisse d’allocations familiales les 10 janvier 2025 et le 19 août 2024.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la S.A LE FOYER STEPHANAIS les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection de Rouen, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la S.A LE FOYER STEPHANAIS aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 2 janvier 2020 entre la S.A LE FOYER STEPHANAIS d’une part, et Monsieur [X] [O] et Madame [V] [O] d’autre part, concernant les locaux situés Rue de l’Eglise, quartier La croix, immeuble Gounod, 76410 CLEON, sont réunies à la date du 31 octobre 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [O] et Madame [V] [O] à payer à la S.A LE FOYER STEPHANAIS la somme de 2.292,50 euros au titre des loyers et charges, arrêtée au 13 juin 2025 échéance du mois de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ACCORDE un délai à Monsieur [X] [O] et Madame [V] [O] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISE Monsieur [X] [O] et Madame [V] [O] à s’acquitter de la dette en 23 mois, en procédant à 22 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties, et ce, en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [X] [O] et Madame [V] [O] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [O] et Madame [V] [O] à payer à la S.A. LE FOYER STEPHANAIS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si les baux s’étaient poursuivis à compter du 31 octobre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [O] et Madame [V] [O] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 30 août 2024, de l’assignation du 9 janvier 2025, et le coût de notification à la préfecture et de saisine de Caisse d’allocations familiales les 10 janvier 2025 et le 19 août 2024 ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

DIT n’y a voir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement,

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE