TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT du 20 novembre 2025

LOYERS COMMERCIAUX

DOSSIER N° : N° RG 24/04382 – N° Portalis DB2W-W-B7I-MXW3

AFFAIRE :

[T] [J]

C/

S.C.I. REDEVCO EUROPEAN VENTURES [Localité 7]

NAC : Demande de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé

DEMANDEUR

Maître [T] [J],

mandataire judiciaire ès qualité de liquidateur judiciaire de la société OCÉAN

[Adresse 1]

représenté par Maître Marina CHAUVEL, avocat au barreau de ROUEN, avocat postulant vestiaire : 143, et Maître Rémi PATERNEL, avocat au barreau de VAL D’OISE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE

S.C.I. REDEVCO EUROPEAN VENTURES [Localité 7]

inscrite au RCS n° 820716884 de [Localité 6]

ayant son siège social [Adresse 2]

représentée par Maître Caroline DUMONTIER-SERREAU de la SELARL LECOEUR & DUMONTIER-SERREAU, avocats au barreau de ROUEN, avocat postulant, vestiaire : 6, et Maître Jérôme NORMAND, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

JUGE UNIQUE : [Localité 5] HAROU

GREFFIER : Delphine LOUIS

JUGEMENT : contradictoire

en premier ressort

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 11 septembre 2025 et les parties ont été avisées du prononcé du jugement, par mise à disposition au greffe, à la date du 20 novembre 2025,

Le présent jugement a été signé par Madame HAROU, vice-présidente chargée des loyers commerciaux et Madame LOUIS, greffière présente lors du prononcé.

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 20 décembre 2020, la société Redevco European Ventures Rouen a donné à bail à la société Ocean un local à usage commercial dépendant du centre commercial dénommé Espace du Palais situé à [Adresse 8], pour une durée de 10 ans à compter du 21 décembre 2020 pour y exploiter une activité de «restauration de type burgers, pizzas, salades sur place et à emporter (et livraisons à domicile) à l’exclusion de toute autre activité commerciale».

Le loyer initialement convenu était constitué pour partie d’un loyer de base (loyer minimum garanti) fixé à la somme de 72 000 euros hors taxes et hors charges par an, et pour partie d’un loyer variable additionnel correspondant à 7% hors taxes du chiffres d’affaires hors taxes réalisé par le preneur.

Par acte sous seing privé en date du 1er décembre 2021, le contrat de bail a été modifié et les parties convenaient que le bailleur renonçait aux loyers pour la période du 1er avril 2021 au 30 juin 2021, charges non comprises suite à la survenance de la pandémie de Covid 19 et que le preneur renonçait à solliciter la résiliation du bail à l’expiration de la deuxième période triennale du bail.

Par jugement du 29 août 2023, le tribunal de commerce de Rouen a prononcé l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société Ocean et désigné Me [X] [H] en qualité d’administrateur judiciaire et Me [T] [J] en qualité de mandataire judiciaire.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 12 février 2024, la société Ocean a formé, en application de l’article L.145-38 du Code de Commerce, une demande de révision du loyer pour le voir porter, de la somme annuelle de 11 336,83 euros hors taxes à compter du 1er janvier 2024.

La société Ocean a réitéré sa demande par un mémoire en demande notifié le 15 avril 2024.

Par jugement du 24 septembre 2024, le tribunal de commerce de Rouen a prononcé la liquidation judiciaire de la société Ocean et désigné Me [T] [J] en qualité de liquidateur judiciaire.

Par acte du 23 octobre 2024, Me [T] [J] es qualité de liquidateur judiciaire de la société Ocean a fait assigner la société Redevco European Ventures Rouen devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Rouen.

Aux termes de son mémoire en réplique, régulièrement notifié, elle demande de :

A titre principal :

— la déclarer recevable en ses demandes,

— fixer le loyer annuel à la somme de 11 336,83 euros hors taxes au 1er janvier 2024,

A titre subsidiaire :

— désigner par application de l’article R145-30 du code de commerce un expert judiciaire aux fins d’évaluer le loyer applicable au 1er janvier 2024,

En tout état de cause :

— débouter la société Redevco European Ventures [Localité 7] de ses demandes reconventionnelles,

— condamner la société Redevco European Ventures [Localité 7] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de sa demande principale, Me [T] [J], es qualité de liquidateur judiciaire de la société Ocean, fait valoir notamment qu’il résulte clairement de la jurisprudence constante qu’en cas de loyer binaire, le juge des loyers commerciaux est compétent pour connaître d’une action en révision des loyers dès lors que le bail comporte une clause le désignant pour fixer le loyer de base en cas de litige, ce qui est le cas en l’espèce ; qu’en outre, selon la convention des parties, la révision du loyer avec l’attribution de compétence au juge des loyers commerciaux ne se restreint pas au seul cas du renouvellement du bail comme le soutient la bailleresse et que de surcroît, les dispositions de l’article L145-38 du code de commerce, visées par le contrat, prévoient que la révision du loyer peut être demandée à partir de la 3ème année à partir de l’entrée en jouissance dans les locaux.

Sur le fond, elle indique qu’il apparaît un écart de plus de 10% entre les loyers commerciaux pratiqués sur le secteur géographique et le loyer exigé par la bailleresse au titre du fonds de commerce et que le loyer ne correspond donc pas aux facteurs locaux de commercialité sur le secteur géographique. Elle ajoute que le loyer pratiqué était hors de proportion avec celui appliqué sur le fonds de commerce voisin exploité au sein du centre commercial et que les conditions de l’article L145-38 du code de commerce sont remplies. Elle fait observer que le tribunal de commerce de Rouen a lui-même conditionné l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire de la société Ocean à une révision des loyers. Subsidiairement, elle sollicite la désignation d’un expert judiciaire.

Dans son mémoire en réplique, régulièrement notifié, la société Redevco European Ventures [Localité 7] sollicite de :

— déclarer irrecevable Me [T] [J], es qualité de liquidateur judiciaire, en sa demande de révision du loyer,

— constater en tant que de besoin l’absence d’accord des parties sur la révision du loyer du bail commercial en date du 21 décembre 2020,

En tout état de cause :

— débouter purement et simplement Me [T] [J], es qualité de liquidateur judiciaire, de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner Me [T] [J], es qualité de liquidateur judiciaire, aux entiers dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Redevco European Ventures [Localité 7] estime qu’il résulte de l’article 4 1 du bail que les parties sont convenues d’un loyer à double composante, comportant une partie fixe (loyer de base) et une partie variable, assise sur le chiffre d’affaires du locataire et que selon une jurisprudence constante, la fixation du loyer révisé d’un bail stipulant un loyer binaire échappe au statut des baux commerciaux et n’est régie que par la convention des parties. Elle ajoute que si l’article 4 1 1 du bail prévoit la compétence du juge des loyers commerciaux, celui-ci n’a vocation à intervenir qu’en l’absence d’accord des parties sur la valeur locative du loyer du bail renouvelé au moment du renouvellement du bail et que cet article n’a pas vocation à s’appliquer au cours du bail à l’occasion d’une demande de révision du loyer. Elle indique également que le preneur opère une confusion entre le régime de la fixation du loyer renouvelé et celui de la révision légale du loyer et qu’en tout état de cause, la société Ocean est irrecevable en ses demandes du fait de la stipulation d’un loyer binaire.

Subsidiairement, elle soutient que la société Ocean ne fait aucunement état ni n’évoque même le principe selon lequel il existerait la concernant une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative et qu’elle ne justifie encore moins de l’une et l’autre de ces conditions cumulatives. Elle ajoute qu’il n’appartient pas au juge de suppléer à la carence des parties et d’ordonner une expertise. Enfin, elle précise que la circonstance selon laquelle le tribunal de commerce aurait conditionné l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société Ocean à une révision du loyer est inopérante alors qu’elle n’a jamais été informée de l’ouverture de la procédure collective et que cette décision ne peut lui être imposée, le juge des loyers commerciaux ne pouvant être lié par une décision du tribunal de commerce.

Elle fait observer enfin qu’à supposer même que Me [T] [J], es qualité de mandataire judiciaire, soit considérée comme recevable en son action, l’éventuelle révision du loyer ne pourrait concerner qu’une partie de l’année civile 2024, alors que la procédure de redressement judiciaire de la société Ocean a été convertie en liquidation judiciaire et que la résiliation du bail est intervenue.

Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 18 septembre 2025 et mise en délibéré au 20 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

1. Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré

2° la destination des lieux

3° les obligations respectives des parties

4° les facteurs locaux de commercialité

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article L145-38 prévoit que la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision prend effet à compter de la date de la demande en révision.

Par dérogation aux dispositions de l’article L.145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.

Selon l’article R145-6, « les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire ».

L’article R145-23 dispose que "Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble".

Il est de jurisprudence constante que lorsqu’un bail commercial prévoit un loyer binaire, la fixation judiciaire du loyer est en principe exclue, sauf si les parties ont pu manifester la volonté de confier la fixation du loyer minimum garanti au juge des loyers commerciaux, soit par une clause du contrat, soit par un élément extrinsèque au contrat.

En l’espèce, il est constant que le bail comporte un loyer binaire et, aucune circonstance ne justifiant de restreindre la jurisprudence susvisée au seul renouvellement du loyer, il convient de rechercher, au titre de la révision du loyer, si les parties n’ont pas manifesté leur volonté de confier au juge la fixation du loyer minimum garanti.

A l’article 1 du bail intitulé “Désignation du local loué”, il est mentionné que « le bail est consenti et accepté sous les dispositions des articles L145-1 à L145-60, R145-1 à R145-1 à R145-11, 1)145-12 à 1)145-19, et R145-20 à R145-33 du code de commerce, ainsi que sous les dispositions du décret du 30 septembre 1953 non encore cofigiées que les parties s’obligent à respecter”.

A l’article 4- 1 4, les parties ont pris le soin de régir expressément la fixation du loyer du bail en cas de renouvellement, en excluant l’application de la règle de plafonnement de l’article L145-34 du code de commerce mais en conservant la référence à la valeur locative de l’article L145-33 concernant le loyer de base. Les critères servant à déterminer le loyer de renouvellement ont également été contractuellement convenus entre les parties, le recours au juge des loyers commerciaux du lieu de situation du centre commercial étant toutefois prévu en cas de défaut d’accord.

Aucune stipulation contractuelle ne vient en revanche régir la révision du loyer, ce dont il est aisé de déduire que les parties n’ont, contrairement au renouvellement du bail, pas entendu déroger aux règles du code de commerce susvisées.

Par conséquent, il convient de faire application des dispositions susvisées et de retenir la compétence de la présente juridiction pour statuer sur la demande de révision du loyer.

2. Sur la fixation du loyer révisé :

Au soutien de sa demande en révision du montant du loyer, Me [T] [J], es qualité de liquidateur judiciaire de la société Ocean verse aux débats l’attestation de M. [F] [D], consultant en cession de fonds de commerce qui certifie que “la moyenne des baux commerciaux selon l’indice ICC- indice commercial est de 276 euros à l’année et que la moyenne constatée sur les baux commerciaux dans le domaine du CHR (Cafés Hôtels Restaurans) oscille selon la surface commerciale, l’emplacement et la terrasse, entre 22,57 euros du m2 et 35,80 euros du m2 en centre ville de [Localité 7]”. Cet élément, qui ne précise pas les références sur lesquelles l’analyse s’appuie, ne permet pas de déterminer avec pertinence la valeur locative du local ni même d’apprécier de l’existence d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité et son incidence exacte sur la variation de la valeur locative. Il en est de même de la pièce communiquée en cours de délibéré et consistant dans l’annonce de mise en location du local concerné, laquelle de surcroît n’a pas été soumise à la discussion contradictoire des parties.

Dès lors, en l’état des pièces versées aux débats, la juridiction ne possède pas d’éléments d’appréciation suffisants pour statuer sur la fixation du montant du loyer révisé, de sorte qu’il convient, avant dire droit, d’ordonner une mesure d’instruction selon les modalités précisées au dispositif de ce jugement et aux frais du preneur, à l’origine de la demande.

Les demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens sont réservées.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

SE DECLARE compétent pour connaître de la demande de révision du loyer formé par Me [T] [J], es qualité de liquidateur judiciaire de la société Océan,

Avant dire droit sur le prix du bail révisé,

DÉSIGNE en qualité d’expert, M. [R] [V], [Adresse 3] avec pour mission :

* de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les locaux occupés situés à Rouen, [Adresse 4] au sein du Centre commercial dénommé Espace du Palais et de les décrire,

* d’entendre les parties en leurs dires et explications,

* de procéder à l’examen des faits en ce qui concerne une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, et intervenue depuis le 1er janvier 2024,

* de rechercher la valeur locative des lieux loués au 1er janvier 2024 au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce,

* de donner son avis sur le montant du loyer révisé à la date du 1er janvier 2024, suivant les indices applicables en précisant les termes et modalités de son calcul,

* de dresser un pré-rapport de ses constatations et conclusions,

* de recevoir les dires des parties et y répondre avant de dresser un rapport définitif ;

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport accompagné des pièces jointes (qui pourront être transmises sur un support numérique), au greffe de la juridiction, dans le délai de 9 mois à compter de la date de réception de l’avis de consignation de la provision, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile de manière motivée auprès du juge chargé du contrôle des expertises ; qu’il en adressera une copie à chaque partie, accompagnée de sa demande de rémunération ;

RAPPELLE que l’expert joindra au dépôt du rapport d’expertise sa demande de rémunération et que les parties disposeront alors de 15 jours pour formuler auprès du juge du contrôle des expertises leurs observations sur cette demande ;

FIXE à la somme de 2 500 euros (DEUX MILLE CINQ CENTS) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la demanderesse, sauf si elle bénéficie de l’aide juridictionnelle, au greffe de ce tribunal dans le délai impératif de deux mois à compter de la notification de la présente décision, à peine de caducité dans la désignation de l’expert ;

DIT que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

RÉSERVE les éventuelles demandes formées au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens.

RETIRE l’affaire du rôle et dit qu’elle sera rappelée par la partie la plus diligente après le dépôt du rapport d’expertise,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

La greffière La juge des loyers commerciaux