MINUTE N°25/03273

DOSSIER N° RG 25/00577 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NAT6

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 26 NOVEMBRE 2025

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DEMANDEURS :

M. [K] [U] et Mme [H] [M] épouse [U]

25 rue de Glatigny

27510 FORET LA FOLIE

Représentant : M^e Edith COGNY, avocat au barreau de VERSAILLES

DEFENDEUR :

M. [C] [V] [O]

1 Rue Emile Verhaeren

76000 ROUEN

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 26 Septembre 2025

JUGE : Lémia BENHILAL

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Lémia BENHILAL, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privé en date du 17 septembre 2020, Monsieur [K] [U] et Madame [H] [M] épouse [U] ont donné à bail à Monsieur [C] [V] [O] un appartement situé 1 rue Emile Verhaeren à ROUEN (76000), pour un loyer mensuel de 480 euros, 68 euros de provisions sur charges et 13 euros de taxe d’ordures ménagères.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2024, Monsieur et Madame [U] ont fait signifier à Monsieur [V] [O] un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire pour un montant de 1 755,06 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique en date du 22 novembre 2024, Monsieur et Madame [U] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 25 février 2025, Monsieur et Madame [U] ont fait assigner Monsieur [V] [O] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [V] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

— autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Monsieur [C] [V] [O] au paiement des sommes suivantes :

*la somme de 1 579,38 euros au titre de la dette locative arrêtée au 22 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

*une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter du 1er février 2025 jusqu’à libération effective des lieux,

*la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

*les dépens comprenant le coût de la signification du commandement de payer,

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 27 février 2025.

À l’audience du 26 septembre 2025, Monsieur et Madame [U], représentés par leur Conseil, reprennent les termes de leur assignation et actualisent leur demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 885,66 euros selon décompte arrêté au 10 septembre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur et Madame [U] exposent, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, que Monsieur [V] [O] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 20 novembre 2024.

Ils ajoutent s’en rapporter à la décision à intervenir quant à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire, indiquant que Monsieur [V] [O] a repris le paiement du loyer courant.

A titre subsidiaire, ils soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil, 1728 et 1741 du même code et 7 de la loi du 06 juillet 1989. Ils soulignent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989.

Monsieur [V] [O], comparant en personne, ne conteste pas le principe de la dette. Il sollicite le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois en plus des loyers, et la suspension de la clause résolutoire. Il déclare percevoir actuellement un salaire mensuel de 2 500 euros et pouvoir à nouveau s’acquitter normalement de son loyer.

Le diagnostic social et financier prévu par les dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998 a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 novembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 27 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Monsieur et Madame [U] étant bailleurs personnes physiques, ils ne sont pas tenus à peine d’irrecevabilité de leur demande de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation au locataire, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur et Madame [U] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 précise, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 applicable à la présente espèce, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 17 septembre 2020 contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet dans un délai de deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [V] [O] par commissaire de justice en date du 20 novembre 2024.

Or, d’après l’historique des versements produit par les bailleurs, les sommes dues dont le paiement était demandé dans le commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 20 janvier 2025 à 24 heures.

Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions de la résiliation du bail conclu le 17 septembre 2020 par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée sont réunies au 21 janvier 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

Selon l’article 7a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’arriéré de loyers et de charges impayés dont il se prévaut en produisant le bail signé le 17 septembre 2020 et un dernier décompte faisant état à la date du 10 septembre 2025 d’une dette de 885,66 euros, laquelle n’est d’ailleurs pas contestée par le locataire.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [V] [O] à payer à Monsieur et Madame [U] la somme de 885,66 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 10 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte actualisé produit par Monsieur et Madame [U], du diagnostic social et financier et des déclarations de Monsieur [V] [O] à l’audience que l’intéressé a repris le paiement intégral du loyer et des charges depuis le mois de mars 2025 et présente à nouveau un emploi et une situation financière stable, avec un salaire mensuel d’environ 2 500 euros. Il ressort également du décompte actualisé que Monsieur [V] [O] verse en plus de son loyer courant des sommes allant de 47,34 à 282,34 euros depuis mars 2025 aux fins de solder sa dette locative.

Ces éléments démontrent un effort de paiement de la part du locataire, et sont en cohérence avec la proposition de remboursement échelonné de la dette faite par Monsieur [V] [O] dans le cadre du diagnostic social et financier. Le règlement de 200 euros mensuels en plus du loyer courant apparaît ainsi adapté aux facultés contributives de l’intéressé.

En outre, Monsieur et Madame [U] s’en rapportent s’agissant de l’octroi de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Eu égard à la situation personnelle et financière de Monsieur [V] [O] et au montant de sa dette, il convient de favoriser le maintien dans les lieux et d’accorder des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision, ainsi que de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période.

Ainsi, si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette locative soldée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué, et l’exécution du bail pourra se poursuivre.

Tout défaut de paiement d’une mensualité ou d’un terme de loyer à son échéance entraînera l’acquisition de la clause résolutoire, et le bail sera résilié de plein droit sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il sera ordonné à Monsieur [V] [O] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux. Pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs seront autorisés à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

De même, en cas de non-respect des délais de paiement accordés, il conviendra de réparer le dommage généré aux bailleurs par l’occupation sans droit ni titre des lieux depuis la résiliation du bail, sur le fondement de l’article 1240 du code civil. Monsieur [V] [O] sera dans cette hypothèse condamné à payer à Monsieur et Madame [U] une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, depuis le 21 janvier 2025, date de la résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [V] [O], qui succombe à l’instance, aux dépens comprenant les frais de signification du commandement de payer du 20 novembre 2024 et de l’assignation du 25 février 2025, ainsi que le coût de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et de la notification de l’assignation à la préfecture.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il convient donc de condamner également Monsieur [V] [O] à payer à Monsieur et Madame [U] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [K] [U] et Madame [H] [M] épouse [U] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 17 septembre 2020 entre Monsieur [K] [U] et Madame [H] [M] épouse [U] d’une part, et Monsieur [C] [V] [O] d’autre part, concernant les locaux situés 1 rue Emile Verhaeren à ROUEN (76000), sont réunies à la date du 21 janvier 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE Monsieur [C] [V] [O] à payer à Monsieur [K] [U] et Madame [H] [M] épouse [U] la somme de 885,66 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 10 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ACCORDE un délai à Monsieur [C] [V] [O] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISE Monsieur [C] [V] [O] à s’acquitter de la dette en 5 fois, en procédant à 4 versements de 200 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance :

1) l’échelonnement sera caduc et la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

2) la clause résolutoire produira ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

3) il pourra être procédé, avec l’assistance de la force publique si besoin est, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expulsion de Monsieur [C] [V] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

4) il sera procédé au transport des meubles laissés dans les lieux loués conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

5) Monsieur [C] [V] [O] sera condamné à payer à Monsieur [K] [U] et Madame [H] [M] épouse [U] une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé selon les dispositions contractuelles augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 21 janvier 2025, date de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNE Monsieur [C] [V] [O] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 20 novembre 2024 et de l’assignation du 25 février 2025, ainsi que le coût de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et de la notification de l’assignation à la préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [C] [V] [O] à payer à Monsieur [K] [U] et Madame [H] [M] épouse [U] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE