TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/02764 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4F36

Minute : 26/00268

SEINE SAINT [W] HABITAT

Représentant : Maître Nathalie GARLIN de la SCP GARLIN BOUST MAHI, avocats au barreau de SEINE-SAINT-[W], vestiaire : PB 192

C/

Madame [J] [K] épouse [X]

Représentant : Mme [A] [F] (Autre) munie d’un pouvoir spécial

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 Mai 2026

DEMANDEUR :

[Localité 2] HABITAT

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par Maître Samira MAHI de la SCP GARLIN BOUST MAHI, avocats au barreau de SEINE-SAINT-[W]

DÉFENDEUR :

Madame [J] [K] épouse [X]

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par Madame [A] [F], munie d’un pouvoir spécial

DÉBATS :

Audience publique du 27 Mars 2026

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 04 Mai 2026, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 12 mars 2021, l’OPH SEINE-SAINT-[W] HABITAT a donné à bail à Mme [J] [K] épouse [X] un local à usage d’habitation situé [Adresse 7] moyennant un loyer initial de 328,36 euros outre une provision pour charges locatives.

Suite à des impayés de loyers, l’OPH SEINE-SAINT-[W] HABITAT, par acte de commissaire de justice en date du 19 février 2025 a fait signifier à Mme [J] [K] épouse [X] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 1 589,37 euros au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier que les locaux sont assurés contre les risques locatifs.

Cette situation d’impayés a été signalée à la caisse d’allocations familiales par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 15 mars 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 6 novembre 2025, l’OPH SEINE-SAINT-[W] HABITAT a fait assigner Mme [J] [K] épouse [X] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience du 27 mars 2026, au visa des articles 834 à 838 du code de procédure civile, 7 a), 7g) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990, aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location conclu entre les parties,

Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Mme [J] [K] épouse [X] ainsi que de tous occupants de son chef, sous astreinte de 230 euros par jour de retard à compter de la date de la décision à intervenir, et ce avec l’assistance de la force armée et d’un serrurier, si besoin est, des lieux dont il s’agit sis à [Localité 5] [Adresse 8],

Rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamner Mme [J] [K] épouse [X] à payer SEINE-SAINT-[W] HABITAT (OPH) la somme de 3 039,38 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, indemnités d’occupation, charges et taxes impayés jusqu’au terme d’octobre 2025 inclus, et ce avec intérêts de droit au taux légal à compter de la date de l’assignation jusqu’à parfait paiement, sauf à parfaire au jour de l’audience,

Condamner Mme [J] [K] épouse [X] à payer à titre provisionnel à [Localité 6]) à compter du 1er novembre 2025, une indemnité d’occupation égale au montant actuel du loyer plus les charges et taxes locatives laquelle sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer qui était prévu au contrat,

Dire et juger que cette indemnité d’occupation sera due jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clefs, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise,

Ordonner à Mme [J] [K] épouse [X] d’avoir à remettre à [Localité 7] HABITAT (OPH), sous astreinte de 77 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, son attestation d’assurance contre les risques locatifs,

Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit,

Condamner Mme [J] [K] épouse [X] à payer à [Localité 7] HABITAT (OPH) la somme de 500 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Mme [J] [K] épouse [X] aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer et les frais d’exécution de la décision.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 10 novembre 2025.

A l’audience du 27 mars 2026, l’OPH SEINE-SAINT-[W] HABITAT représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance actualisant le montant de la dette locative à la somme de 2 848,68 euros. Il a ajouté que, le paiement du loyer ayant été repris, il était favorable à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Mme [J] [K] épouse [X], s’est fait représenter par Mme [A] [F] munie d’un pouvoir régulier. Elle a demandé des délais de paiement proposant de régler 70 euros en plus de son loyer, et la suspension de la clause résolutoire. Elle a été autorisée à produire en cours de délibéré, avant le 3 avril 2026, son attestation d’assurance.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 mai 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par courrier électronique reçu au greffe le 27 mars 2026, Mme [J] [K] épouse [X] a transmis une attestation d’assurance contre les risques locatifs.

Par courrier électronique reçu au greffe le 1er avril 2026, l’OPH SEINE-SAINT-[W] HABITAT a indiqué se désister de sa demande visant à voir ordonner à Mme [J] [K] épouse [X] de produire son assurance contre les risques locatifs.

MOTIFS

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur les demandes principales

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Au soutien de ses demandes, l’OPH SEINE-SAINT-[W] HABITAT produit le bail signé le 12 mars 2021, le commandement de payer délivré le 19 février 2025 et le décompte de la créance arrêté au 31 mars 2026, échéance de février 2026 indiquant un solde de 2 848,66 euros. Mme [J] [K] épouse [X] n’a pas contesté ce montant.

En conséquence, il convient de condamner Mme [J] [K] épouse [X] à payer à l’OPH SEINE-SAINT [W] HABITAT la somme provisionnelle de 2 848,66 euros, au titre des sommes dues au 31 mars 2026 échéance de février 2026 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, des paiements étant intervenus depuis l’assignation.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

L’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 ajoute : " la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 (…) est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. "

En l’espèce, la situation d’impayés a été signalée à la caisse d’allocations familiales par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 14 mars 2025 et la situation d’impayés locatif a persisté après cette date et jusqu’au jour de l’audience.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 10 novembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de l’OPH SEINE-SAINT-[W] HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient à l’article 11 de ses conditions générales une clause qui prévoit qu’ " à défaut de paiement au terme convenu, de tout ou partie du loyer d’un montant au moins équivalent à un mois de loyer en principal ou de tout partie des charges régulièrement appelées (…) deux mois après un simple commandement de payer resté infructueux, et qui de convention expresse constituera une mise en demeure suffisante, le présent engagement de location faute de saisine du juge dans les contions prévues par la loi sera résolu immédiatement et de plein droit à l’initiative de l’office, sans que ce dernier ait à faire la preuve d’aucun préjudice et sans qu’il soit nécessaire de faire prononcer judiciairement la résiliation. "

L’OPH SEINE-SAINT-[W] HABITAT a fait signifier, le 19 févier 2025 à Mme [J] [K] épouse [X] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 1 589,37 euros, équivalent à au moins trois mois de loyer en principal.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail du 12 mars 2021 est résilié à la date du 20 avril 2025.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, Mme [J] [K] épouse [X] propose de s’acquitter de la dette de façon échelonnée en payant 70 euros par mois en plus de son loyer. Il ressort des éléments communiqués qu’elle a repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l’audience et a commencé à payer sa dette. Le bailleur s’est déclaré favorable à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Mme [J] [K] épouse [X] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la période des délais de paiement ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, si Mme [J] [K] épouse [X] ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera réputée acquise et le bail sera résilié. Mme [J] [K] épouse [X] devra quitter les lieux et à défaut d’exécution volontaire, l’OPH SEINE-SAINT-[W] HABITAT sera autorisé à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi qu’au transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il n’y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, l’octroi de la force publique étant suffisante à assurer l’exécution de la décision.

Dans l’hypothèse où Mme [J] [K] épouse [X] ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, elle devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement, à compter du 20 avril 2025, d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié, déduction faite des sommes déjà versées, jusqu’à son départ définitif des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise.

Sur la demande visant à voir ordonner la remise de l’attestation d’assurance sous astreinte

Aux termes de l’article 394 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance. L’article 395 du même code précise que " Le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

En l’espèce, l’OPH SEINE-SAINT-[W] HABITAT se désiste de sa demande visant à voir ordonner la remise de l’attestation d’assurance sous astreinte. Ce désistement étant parfait, il convient de le constater.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [J] [K] épouse [X], qui succombe, supportera les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 19 février 2025. La liste des frais compris dans les dépens de l’article 696 du code de procédure civile est une liste limitative et elle ne comprend pas les frais d’exécution de la décision.

La charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais. Dès lors, il n’y a pas lieu de dire que les frais d’exécution de la décision seront compris dans les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’OPH SEINE-SAINT-[W] HABITAT, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 50 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de l’OPH SEINE-SAINT-[W] HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 12 mars 2021 entre l’OPH SEINE-SAINT-[W] HABITAT et Mme [J] [K] épouse [X], concernant les locaux situés [Adresse 9], [Localité 8] [Adresse 10], sont réunies à la date du 20 avril 2025,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne Mme [J] [K] épouse [X] à payer à l’OPH SEINE-SAINT-[W] HABITAT la somme provisionnelle de 2 848,66 euros, au titre des sommes dues au 31 mars 2026 échéance de février 2026 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Accorde un délai à Mme [J] [K] épouse [X] pour le paiement de cette somme,

Autorise Mme [J] [K] épouse [X] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

Dit que le premier versement devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision puis que les autres versements devront intervenir en même temps que le paiement de chaque loyer et charges en cours,

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

Rappelle que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

Dit qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité de la dette à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra ses effets et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

Ordonne en ce cas, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local à usage d’habitation situé [Adresse 7] de Mme [J] [K] épouse [X] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il n’y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte,

Condamne en ce cas, Mme [J] [K] épouse [X] à payer à l’OPH SEINE-SAINT-[W] HABITAT une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant des loyers révisés augmenté des charges récupérables qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 20 avril 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, déduction faite des paiements déjà intervenus,

Constate le désistement de l’OPH SEINE-SAINT-[W] HABITAT de sa demande de production de l’attestation d’assurance garantissant les risques locatifs sous astreinte,

Condamne Mme [J] [K] épouse [X] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 19 février 2025, mais ne comprendront pas les frais d’exécution forcée de la présente décision,

Condamne Mme [J] [K] épouse [X] à payer à l’OPH SEINE-SAINT-[W] HABITAT une somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe 4 mai 2026.

Le Greffier Le Juge