DOSSIER N° RG 25/00948 -

N° Portalis DB2W-W-B7J-NEH2

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 06 FEVRIER 2026

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DEMANDERESSE :

Mme [Y] [F] épouse [M]

698 rue du Quesney

76480 JUMIEGES

comparante en personne

DEFENDEUR :

M. [I] [L]

916 rue Alphonse Callais

76480 JUMIEGES

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 05 Décembre 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er septembre 2023, Madame [Y] [F] épouse [M] a donné à bail à Monsieur [I] [L] un appartement ainsi qu’un parking situé 916 rue Alphonse Callais à JUMIEGES (76480), pour un loyer mensuel de 480 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 janvier 2025, Madame [Y] [F] épouse [M] a fait signifier à Monsieur [I] [L] un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire pour un montant de 1.920 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 27 janvier 2025, Madame [Y] [F] épouse [M] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2025, Madame [Y] [F] épouse [M] a fait assigner Monsieur [I] [L] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :

— constater la résiliation du bail ;

— ordonner l’expulsion sur 1 mois de Monsieur [I] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, et si besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner Monsieur [I] [L] au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 960 euros représentant les loyers et charges impayés au jour de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail suite au commandement de payer visant ladite clause en date du 25 janvier 2025 ;

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, soit la somme mensuelle de 480 euros et pour les mois de février à mai 2025 la somme de 1.920 euros, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ;

— aux intérêts de droit ;

— la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les dépens comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonciation à la Préfecture ;

— rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 22 mai 2025.

À l’audience du 5 décembre 2025, Madame [Y] [F] épouse [M], comparante en personne, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 7.556,76 euros selon décompte arrêté au 4 décembre 2025.

Madame [Y] [F] épouse [M] soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [I] [L] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 25 janvier 2025.

Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle précise que depuis novembre 2024, il n’y a pas de versement de loyer.

Madame [Y] [F] épouse [M] ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [I] [L], comparant en personne, indique que pour les loyers de décembre 2024 à juillet 2025, il doit la somme de 3.360 euros. A l’audience, un versement de 680 euros a directement été fait à sa bailleresse qui l’a accepté.

Monsieur [I] [L] sollicite le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois en plus des loyers.

Sur sa situation personnelle, il précise qu’il a retrouvé un travail et qu’à compter du 15 décembre 2025, il signera un CDI en tant que chauffeur et percevra un salaire de 2.165 euros.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [I] [L] précise que la commission de surendettement des particuliers de Seine-Maritime a déclaré recevable sa demande d’ouverture d’une procédure de traitement de sa situation de surendettement le 27 mai 2025 et a orienté vers une suspension de l’exigibilité des créances pour une durée de 24 mois le 28 octobre 2025.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 22 mai 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Madame [Y] [F] épouse [M] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 27 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Madame [Y] [F] épouse [M] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur les demandes principales

Sur la demande de résiliation du bail

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il convient de constater que le bail signé par les parties le 1er septembre 2023, soit après l’entrée en vigueur de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Si le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer devrait s’appliquer pour constater l’acquisition de la clause résolutoire, force est de constater que le commandement de payer délivré le 25 janvier 2025 par commissaire de justice a prévu un délai de deux mois pour régulariser la situation. Ce délai de deux mois étant plus favorable au locataire, il y a lieu de l’appliquer.

Le locataire ne s’étant pas acquitté de l’intégralité des causes du commandement dans le délai de deux mois imparti, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 26 mars 2025.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 26 mars 2025, Monsieur [I] [L] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [I] [L] à son paiement à compter de 26 mars 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, Madame [Y] [F] épouse [M] produit le bail en date du 1er septembre 2023 et sollicite la somme de 7.556,76 euros au titre de la dette locative.

Toutefois, il résulte du décompte produit qu’il faut tenir compte des versements effectués par Monsieur [L] auprès du commissaire de justice les 17 février 2025 et 23 mars 2025 d’un montant total de 960 euros.

Il résulte aussi du décompte des frais d’un montant de 356,76 euros. Ces frais ne constituant pas des loyers ni des charges, il y a lieu de les soustraire du montant de l’arriéré locatif réclamé.

Enfin, Monsieur [L] ayant procédé au versement du loyer du mois d’octobre 2025 (480 euros) auquel il a rajouté 200 euros et qu’il convient d’imputer sur les dettes les plus anciennes, il faut déduire aussi de la dette locative due, la somme totale de 680 euros.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [I] [L] à payer à Madame [Y] [F] épouse [M] la somme de 5.560 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 5 décembre 2025, mois de décembre 2025 compris, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L’article 24 VI de la loi précitée dispose que, par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L.733-1 du même code, et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code.

En l’espèce, la commission de surendettement des particuliers de Seine-Maritime a imposé le 28 octobre 2025 au profit de Monsieur [I] [L] une suspension de l’exigibilité de la créance locative en application de l’article L.733-1 4° du code de la consommation, d’une durée de 24 mois. Il n’a pas été apporté à l’audience d’éléments pouvant indiquer qu’une contestation était en cours contre cette décision.

De plus, Monsieur [L] ayant payé son loyer du mois d’octobre 2025 à l’audience, il convient de considérer qu’il y a une reprise du paiement des loyers par ce dernier.

En conséquence, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’au 28 janvier 2028.

Compte tenu de cette décision, il n’y a pas lieu de se prononcer sur la demande de délais de paiement formée par Monsieur [I] [L].

Cependant, il y a lieu de rappeler que, faute pour Monsieur [I] [L], de s’acquitter, pendant cette durée, du paiement du loyer courant, majoré des charges, Madame [M] ne pouvant s’opposer au paiement du loyer courant par son locataire soit la somme mensuelle de 480 euros, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant son expulsion avec si nécessaire le concours de la force publique.

En cas de résiliation du bail, Monsieur [I] [L] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à libération effective des lieux.

Il résulte de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [I] [L] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, le coût de l’assignation, de la notification à la préfecture et de la saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [I] [L] à payer à Madame [Y] [F] épouse [M] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Madame [Y] [F] épouse [M] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er septembre 2023 entre Madame [Y] [F] épouse [M] d’une part, et Monsieur [I] [L] d’autre part, concernant les locaux (appartement et parking) situés 916 rue Alphonse Callais à JUMIEGES (76480), sont réunies à la date du 26 mars 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE Monsieur [I] [L] à payer à Madame [Y] [F] épouse [M] la somme de 5.560 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 5 décembre 2025 échéance de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

SUSPEND le cours des intérêts et l’exigibilité de cette dette jusqu’au 28 janvier 2028 ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 24 VI de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, le délai sera prorogé et l’exigibilité de la créance locative demeurera suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement et qu’à défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le délai consenti, soit jusqu’au 28 janvier 2028 ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT que si la dette est intégralement payée pendant ce délai, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT que, pendant le délai consenti, à défaut de paiement à l’échéance du montant du loyer courant majoré des charges :

— la totalité de la somme restant due redeviendra exigible ;

— la clause résolutoire reprendra ses effets ;

— En ce cas,

— ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [I] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— CONDAMNE Monsieur [I] [L] à payer à Madame [Y] [F] épouse [M] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 26 mars 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNE Monsieur [I] [L] à payer à Madame [Y] [F] épouse [M] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [I] [L] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 25 janvier 2025, le coût de l’assignation, de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE