TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE

SAINT-BRIEUC

CHAMBRE CIVILE 1 Jugement du 09 Décembre 2025

N° RG 24/00456 – N° Portalis DBXM-W-B7I-FNVK

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame ROUSSEL, Juge faisant fonction de Présidente, statuant à juge unique (article 813 du Code de Procédure Civile)

GREFFIER. : Madame VERDURE

DÉBATS : à l’audience publique du 14 Octobre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au neuf Décembre deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe de la présente juridiction

JUGEMENT rédigé par madame Anne-Lise Monnier, auditrice de justice, sous le contrôle de madame Thiphaine Roussel, juge et rendu le neuf Décembre deux mil vingt cinq, par mise à disposition au greffe

date indiquée à l’issue des débats

ENTRE :

Madame [Z] [N] épouse [I], née le 30 Juin 1973 à DIEPPE, demeurant 10 Rrésidence Pen -Ar-Biez – 22300 LANNION

Représentant : M^e Ruth CHOUNI-GUILLOIS, avocat au barreau de NANTES, avocat plaidant

ET :

LA SOCIÉTÉ AXMOR TRANSACTIONS SAS, dont le siège social est sis 33 Rue Anatole Le Braz – Résidence La Frégate – 22700 PERROS-GUIREC, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Benjamin ENGLISH de la SELARL SHANNON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

Madame [M] [S], née le 30 Juin 1973 à PARIS 10ÈME, demeurant 5 rue de Mesmeur – 22300 LANNION

Représentant : M^e Angèle JOLIVET, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat plaidant

Mme [Z] [N] épouse [I] était propriétaire d’une maison d’habitation sise 5 rue de Mesmeur à Lannion (22). Par acte sous seing privé en date du 22 février 2022 Mme [N] a donné mandat avec exclusivité de vente, à la société Axmor Transactions aux fins de rechercher et de lui présenter un acquéreur au prix de 260.000 euros nets vendeur.

Le 23 mars 2022, [M] [S] a fait une offre ferme d’achat acceptée par Mme [N] pour la somme de 252.000 euros nets vendeur sous condition suspensive d’obtention d’un prêt-relais.

Le 30 mars 2022 la société Axmor Transactions a rédigé le projet de compromis transmis à Mme [N] par voie électronique pour validation.

Le compromis de vente a été signé par les parties le 2 avril 2022 pour la somme de 233.000 euros.

La réitération de la vente est intervenue le 29 août 2022 suivant acte authentique au rapport de Maître [V] [J], notaire de Mme [I], pour la somme de 233.000 euros.

Suite à la réception des fonds, Mme [I] s’est plainte de ce que le prix payé par Mme [S] était insuffisant à hauteur de 19.000 euros. Mme [I] a mis en demeure Mme [S] d’avoir à payer ce complément de prix par courrier simple en date du 29 septembre 2022.

Le 3 février 2023, le notaire a proposé un acte rectificatif mentionnant « les parties déclarent qu’il a été indiqué à tort et par erreur savoir que le prix de vente était de 233.000 euros, or l’offre d’achat signée et acceptée par les parties le prix de vente est de 252.000 euros ».

Mme [S] a refusé de signer l’acte rectificatif.

L’agent immobilier a refusé de rembourser la somme de 19.000 euros à titre amiable.

Dans ces conditions, Mme [Z] [N] épouse [I] a, par exploits de commissaire de justice en date des 23 et 27 février 2024, assigné la SAS Axmor Transactions et Mme [M] [S] devant le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux fins d’obtention du solde du prix et d’indemnisation de ses préjudices.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 17 décembre 2024, Mme [Z] [I] sollicite du tribunal, au visa des articles 1589, 1104, 1231, 1231-1, 1998 et 134—1 du Code civil de voir :

— Condamner solidairement Mme [M] [S] et la société Axmor Transactions d’avoir à lui payer la somme de 19.000 euros outre la condamnation au taux légal à compter de la mise en demeure ;

— Condamner solidairement Mme [M] [S] et la société Axmor Transactions d’avoir à lui payer la somme de 50.000 euros au titre des dommages et intérêts ;

— Condamner solidairement Mme [M] [S] et la société Axmor Transactions à lui payer la somme de 8.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner solidairement Mme [M] [S] et la société Axmor Transactions aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Ruth CHOUNI en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

Au soutien de sa demande tendant à obtenir le solde du prix de la vente, Mme [I] fait valoir, sur le fondement des articles 1991, 1992 et 1231-1 du Code civil, que la société Axmor Transactions engage sa responsabilité pour mauvaise exécution d’un acte juridique. Elle soulève que le mandat conclu pour la rédaction du compromis de vente l’était pour une vente à hauteur de 252.000 euros net vendeur et non une somme diminuée de 19.000 euros, ce qui constitue un manquement contractuel. Elle indique que la société Axmor Transactions a mandaté un notaire pour la rédaction de l’acte et n’a pas été alertée sur la modification du montant. Ce n’est qu’au versement des sommes qu’elle s’est rendue compte qu’il manquait 19.000 euros. Elle considère que l’agent immobilier qui concourt à la rédaction d’un acte doit veiller à l’exécution d’une obligation d’information et de conseil et devait s’assurer de la validité et de l’efficacité de l’acte rédigé.

En réponse aux conclusions de la société Axmor Transactions, Mme [I] indique que le prix n’a, à aucun moment, été révisé à la baisse, aucun acte n’a été signé en ce sens et la société Axmor Transactions, agent immobilier, a perçu l’intégralité des honoraires initialement fixé en fonction du prix de vente de 252.000 euros. Elle fait valoir par ailleurs que le compromis de vente précise en page 13 que le financement de l’acquisition est ventilé pour un montant total de 264.500 euros totalement financé par un prêt-relais et n’a donc pas été révisé.

Par ailleurs, Mme [I] rappelle que la société Axmor Transactions n’a jamais produit « l’acte modifié » dont l’agent immobilier fait état dans ses conclusions et dont le notaire n’a jamais été destinataire.

En outre, Mme [I] invoque une inexécution contractuelle de la part de Mme [S] sur le fondement de l’article 1589 du code civil. Elle rappelle que la défenderesse a présenté une offre d’achat pour un montant de 252.000 euros, offre acceptée par elle-même de sorte qu’il y a une rencontre des volontés formalisée par le compromis de vente. Dans la mesure où il y a accord sur la chose et sur le prix il n’était pas possible de modifier cette chose ou ce prix dans l’acte authentique.

Enfin, la promesse synallagmatique de vente vaut vente selon la demanderesse car les parties n’avaient pas érigé la réitération par acte notarié en élément constitutif du consentement. Par ailleurs, dès le 28 septembre 2022, Mme [I] fait valoir des échanges avec son notaire pour justifier l’absence de contestation de Mme [S] sur le prix initialement fixé de 252.000 euros.

Au titre de son préjudice, Mme [I] fait valoir également avoir subi un préjudice du montant de la diminution unilatérale du prix à savoir 19.000 euros. Mme [I] expose que depuis cette affaire elle est psychologiquement fragile, ainsi qu’il résulte des pièces médicales qu’elle fournit. Elle mentionne avoir subi un préjudice moral de 50.000 euros en raison de la mauvaise foi de la société Axmor Transactions et de Mme [M] [S].

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 14 octobre 2024, Mme [M] [S] sollicite du tribunal de :

— Ordonner sa mise en hors de cause ;

— Condamner solidairement Mme [I] et la société Axmor Transactions à lui verser la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Les condamner aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande, Mme [S] fait valoir qu’aucune demande n’est formulée à son encontre, le litige portant sans ambiguïté sur la responsabilité contractuelle du mandataire choisi par Mme [I] et qu’elle est ainsi tiers au contrat.

Dans ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 3 mars 2025, la société Axmor Transactions sollicite, au visa des articles 1231-1 du Code civil et 32-1 du code de procédure civile, du tribunal de :

— Débouter Mme [I] et Mme [S] de l’ensemble de leur demandes, fins et conclusions dirigées contre elle ;

— Débouter Mme [I] de sa sommation de produire « l’acte modifié » ;

— Condamner Mme [I] à payer à la société Axmor Transactions la somme de 5.000 euros pour procédure abusive ;

— Condamner Mme [I] et Mme [S] à payer à la société Axmor Transactions la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

— Condamner Mme [I] et Mme [S] aux entiers dépens ;

— Dans l’hypothèse d’une condamnation de la société Axmor Transactions écarter l’exécution provisoire de droit, ou, à défaut, la subordonner à la constitution d’une garantie conforme aux dispositions de l’article 517 du Code de procédure civile.

Au soutien de sa demande de débouter, la société Axmor Transactions précise qu’elle est bien mandataire de Mme [I] pour vendre son bien à hauteur de 260.000 euros. La société Axmor Transactions a proposé l’offre de Mme [S] à hauteur de 252.000 euros avant que des négociations s’engagent et que le prix de 233.000 euros soit finalement retenu ainsi qu’il résulte du compromis signé et de la réitération de l’acte authentique. La société Axmor Transactions mentionne par ailleurs que le compromis produit par Mme [I] avec la somme de 252.000 euros n’est pas signé. La société Axmor Transactions indique qu’en apposant sa signature sur le compromis et l’acte authentique Mme [I] a manifesté une volonté claire et non équivoque de vendre le bien au prix de 233.000 euros. Par ailleurs, la société défenderesse précise qu’il n’y a aucune difficulté sur l’efficacité juridique de la convention.

En réponse à la demande de communication formulée par la demanderesse, la société Axmor Transactions indique avoir transmis l’acte modifié et signé en pièce 1 selon bordereau par RPVA le 14 juin 2024.

A titre subsidiaire, la société Axmor Transactions mentionne que le préjudice est infondé en ce que Mme [I] a bien perçu le prix de vente mentionné au contrat et que par ailleurs elle ne justifie ni d’un préjudice moral ni de la mauvaise foi de la société Axmor Transactions.

Au soutien de sa demande en indemnisation, la société Axmor Transactions mentionne au visa de l’article 32-1 du code de procédure civile que Mme [I] a intenté une action en justice de manière abusive tant en raison du raisonnement truqué qu’en raison des demandes dépourvues de fondement.

Enfin, la société Axmor Transactions sollicite l’exclusion de l’exécution provisoire en cas de condamnation car cela ferait peser sur la partie condamnée un risque sérieux de ne pas pouvoir obtenir la restitution des fonds en cas d’infirmation par la juridiction de second degré et compte tenu de l’absence de justification et de solvabilité de Mme [I].

La clôture a été fixée au 30 juin 2025 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 14 octobre 2025. La décision a été mise en délibéré au 9 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS :

Sur les demandes indemnitaires formées à l’encontre de la société Axmor Transactions

L’article 1991 du code civil dispose que « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ».

L’article suivant poursuit « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion ».

Par ailleurs, lorsque l’agent immobilier prête son concours à la rédaction d’un acte, après avoir été mandaté par l’une des parties, il doit s’assurer que toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention soient réunies, y compris à l’égard de l’autre partie.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier qu’un mandat exclusif de vente a été conclu entre Mme [I] et la société Axmor Transactions pour la vente d’une maison d’habitation située 5 rue de Mesmeur à Lannion (22) pour un prix de 260.000 euros net vendeur. La rémunération du mandataire est fixée à 14.000 euros.

Si les parties s’accordent à dire que le 23 mars 2022, Mme [M] [S] a fait une offre ferme d’achat acceptée par Mme [I] pour la somme de 252.000 euros nets vendeur sous condition suspensive d’obtention d’un prêt-relais, aucune d’entre elles ne produit cette offre. En effet, l’offre ferme d’achat produite par Mme [I] et qui mentionne que l’offre n’est pas une invitation à entrer en négociation, concerne un proposant qui n’est pas Mme [S] mais M. [F] [R], étranger à la vente du bien et pour une somme net vendeur de 246.000 euros et non de 252.000 euros.

Mme [I] produit en procédure deux « compromis de vente » concernant son bien immobilier.

Le premier prévoit un prix de vente du bien immobilier à hauteur de 252.000 euros mais n’est ni paraphé, ni signé des parties à la vente de sorte qu’il ne s’agit que d’un projet de compromis sans valeur juridique concernant la vente et n’engageant aucune des parties.

Le second compromis prévoit un prix de vente à hauteur de 233.000 euros (226.500 euros pour l’immeuble et 6.500 euros pour les meubles) et est accompagné de tous les documents nécessaires à la réalisation de la vente (diagnostic, entretien poêle, plan cadastral, contrôle de raccordement aux réseaux d’assainissement, etc). S’il est exact que la condition suspensive d’obtention d’un prêt-relais prévoit un montant de 264.500 euros, ce prix concerne en réalité le prix de la vente à hauteur de 233.000 euros, le prix des honoraires (14.000 euros) et celui de la provision pour frais d’acte d’achat (17.500 euros). Par ailleurs, ce compromis est signé électroniquement des deux parties de sorte que la volonté de Mme [I] était bien de vendre son bien immobilier pour la somme de 233.000 euros sans que cette volonté ne puisse être remise en cause puisqu’elle a été réitérée devant notaire dans l’acte authentique de vente du bien immobilier qui reprend cette somme et cette ventilation.

Dans ces conditions, il y a lieu de considérer que la société Axmor Transactions n’a pas manqué à ses obligations tant s’agissant du mandat confié que de son obligation de s’assurer que les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention soient réunies, et pour cause, puisque la vente a eu lieu.

Mme [I] sera donc déboutée de sa demande de condamnation à l’encontre de la société Axmor Transactions.

Sur les demandes indemnitaires formées à l’encontre de Mme [S]

A titre liminaire, Mme [S] sollicite sa mise hors de cause en ce qu’aucune demande n’est formulée à son encontre. Or, force est de constater que Mme [I] sollicite sa condamnation à lui verser certaines sommes de sorte qu’il convient de rejeter sa demande de mise hors de cause.

L’article 1589 du code civil dispose que la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

Par ailleurs les articles 1103 et 1231 du code civil précisent que les conventions régulièrement passées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et en cas d’inexécution celui qui a commis un manquement contractuel engage sa responsabilité.

En l’espèce, Mme [I] indique avoir été destinataire d’une offre ferme d’achat de la part de Mme [S] pour son bien immobilier pour la somme de 252.000 euros. Or, force est de constater qu’elle ne verse pas au titre de ses pièces cette offre ferme d’achat.

Par ailleurs, et ainsi qu’il a été dit précédemment, les consentements de Mme [I] et de Mme [S] ont été recueillis par le biais du compromis de vente et de sa réitération par acte authentique pour la vente de l’immeuble à hauteur de 233.000 euros, somme perçue par Mme [I].

Par conséquent, aucun manquement contractuel n’est imputable à Mme [S] et Mme [I] sera déboutée de sa demande de condamnation.

Sur la demande de condamnation formulée par la société Axmor Transactions

En application combinée des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, celui qui agit en justice de manière abusive peut être condamné à réparer le préjudice qui en résulte.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, Mme [I] a agi en justice afin de solliciter un reliquat de prix lié à la vente de sa maison en lien avec une offre d’achat émise par Mme [S], non produite au débat, mais non contestée par ailleurs. De plus, la société Axmor Transactions qui sollicite la condamnation de Mme [I] ne justifie aucunement de la mauvaise foi, de la malice ou d’une erreur grossière de la part de Mme [I].

Dans ces conditions, la société Axmor Transactions sera déboutée de sa demande de condamnation pour procédure abusive.

Sur les frais du procès et de la procédure

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [I] qui succombe principalement à l’instance sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Mme [I], condamnée aux dépens, sera condamnée à verser à la société Axmor Transactions une somme qu’il est équitable de fixer à 1.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Mme [I] sera par ailleurs condamnée à verser à Mme [M] [S] une somme qu’il est équitable de fixer à 1.000 euros au titre des frais irrépétibles.

La société Axmor Transactions sera déboutée de ses demandes formées à l’encontre de Mme [S] et Mme [S] sera déboutée de ses demandes formées à l’encontre de la société Axmor Transactions.

Par ailleurs, Mme [I] sera déboutée de ses demandes formées au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement et le juge peut, d’office ou à la demande d’une partie, écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et de l’absence de condamnation il n’y a pas lieu de déroger à cette règle.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

REJETTE la demande de mise hors de cause formée par Mme [M] [S] ;

DÉBOUTE Mme [Z] [I] de ses demandes formées à l’encontre de la société Axmor Transactions ;

DÉBOUTE Mme [Z] [I] de ses demandes formées à l’encontre de Mme [M] [S] ;

DÉBOUTE la société Axmor Transactions de sa demande de condamnation pour procédure abusive à l’encontre de Mme [Z] [I] ;

CONDAMNE Mme [Z] [I] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [Z] [I] à payer à la société Axmor Transactions la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [Z] [I] à payer à Mme [M] [S] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE Mme [Z] [I] de ses demandes formées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE la société Axmor Transactions de ses demandes formées contre Mme [M] [S] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE Mme [M] [S] au de ses demandes formées contre la société Axmor Transactions au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire ;

RAPPELLE en conséquence que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

En foi de quoi, la minute du présent jugement est signée par la Présidente et le Greffier

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE