TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Affaire : S.A.R.L. F2M / S.C.I. [B].

N° RG 26/00090 – N° Portalis DBXM-W-B7K-GB75

Ordonnance de référé du : 21 Mai 2026

N° minute

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Ccc + Copie exécutoire

le :

à :

Rendue le VINGT ET UN MAI DEUX MIL VINGT SIX

Par Madame Myriam BENDAOUD, présidente,

Assistée de Madame Catherine THEPAULT, greffière ;

ENTRE

DEMANDERESSE

S.A.R.L. F2M, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 809 382 872, dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 3]

Représentant : Maître Valérie LEBLANC de la SELARL ARES, avocats au barreau de RENNES, avocat plaidant, substituée par Maître Jeanne DELALANDE, avocate au barreau de RENNES

D’UNE PART

ET

DEFENDERESSE

S.C.I. [B]., immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 442 383 899, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentant : Maître Hervé DARDY de la SELARL KOVALEX, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat plaidant

D’AUTRE PART,

FAITS, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant acte authentique du 19 février 2025, la Société civile immobilière (SCI) [B] a donné à bail à la société F2M un bâtiment construit en agglomérés de ciment sous couverture en bac acier, comprenant : salle de restaurant, réserve, lavabo, vestiaires et toilettes, ainsi qu’un bâtiment contigu d’environ 20m² à usage de réfrigérateur et sanitaires pour le personnel, un parking et une autre réserve, le tout situé [Adresse 3] à Saint-Alban.

Le bail a été consenti et accepté moyennant un loyer annuel, hors TVA de 42 000 euros, payable d’avance les premiers de chaque mois, soit pour chaque terme un loyer de 3 500 euros.

Suivant avenant ayant pris effet le 1er avril 2016, les parties ont convenu de porter le loyer à la somme de 49 800 euros HT, soit un nouveau loyer mensuel de 4 150 euros HT.

Le bail a été renouvelé jusqu’au 13 février 2033.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2026, la société F2M a assigné la SCI [B] à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, statuant en référé, pour que soit ordonnée une expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

La société F2M a également sollicité le bénéfice des mesures suivantes :

Condamner la SCI [B] à verser à la société F2M une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la SCI [B] aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées le 30 mars 2026, la société F2M a complété la mission d’expertise qu’elle souhaite confier à l’expert et a, en outre, formé les prétentions suivantes :

Débouter la SCI [B] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;Constater l’absence de trouble manifestement illicite imputable à la société F2M, la mise sous séquestre des loyers ne constituant pas une violation de la règle de droit, mais une mesure conservatoire parfaitement légitime ;Autoriser le maintien du séquestre de la moitié des loyers et charges entre les mains du séquestre ouvert à la CARPA, jusqu’à ce qu’une décision définitive soit rendue suite au rapport d’expertise judiciaire.

L’affaire a été retenue à l’audience du 16 avril 2026.

A cette audience, la société F2M reprend oralement les termes de ses conclusions.

La SCI [B], représentée, reprend oralement les termes de ses conclusions en réplique n°2 notifiées le 15 avril 2026 aux termes desquelles elle forme les prétentions suivantes :

1°) Vu l’article 145 du CPC,

Sans reconnaissance aucune des désordres dénoncés, ni de responsabilité, donner acte à la SCI [B] de ce qu’elle s’en rapporte sur la demande d’expertise judiciaire ;Dire que la mission confiée à l’expert judiciaire sera la suivante :Se faire remettre tous les documents utiles à l’accomplissement de sa mission, dont le contrat de bail commercial, ainsi que les justificatifs de tous les travaux réalisés à l’initiative de la société F2M,Convoquer les parties sur les lieux du litige, et les entendre en leurs explications,Dresser l’historique des travaux réalisés par le locataire depuis la prise à bail, incluant les travaux d’entretien,Visiter l’immeuble donné à bail et dire si les désordres allégués dans l’assignation existent, en indiquer la ou les causes, notamment préciser s’ils proviennent d’un défaut d’entretien, des travaux qui ont pu être réalisés par le locataire, ou de la vétusté – préciser si la vétusté constatée est susceptible d’être le résultat d’un défaut d’entretien,Si les désordres existent, les décrire précisément, en indiquer la nature et l’importance, dire s’ils nuisent à la destination de l’immeuble et dans quelles proportions,Préciser les travaux propres à y remédier, en évaluer le coût et la durée d’exécution,Fournir au Tribunal les éléments de nature à lui permettre d’apprécier les responsabilités encourues,S’expliquer sur les dires et observations des parties,Déposer un pré-rapport.2°) Vu l’article 835 alinéa 2 du CPC,

Condamner à titre provisionnel la société F2M à payer à la SCI [B] les sommes suivantes :5.127,60 euros au titre de la taxe foncière 2025,2.662,70 euros au titre de l’écart sur les loyers depuis le mois de mars 2025 correspondant à l’indexation non payée par le locataire2 940,67 euros au titre du loyer de février 2026,2 914,19 euros au titre du loyer de mars 2026 :5.854,85 euros au titre du loyer d’avril 2026Ordonner que le paiement de ces sommes soit majoré des intérêts à la date d’échéance de chacune des factures, au taux de 3 fois le taux d’intérêt légal, taux stipulé dans les factures conformément aux dispositions de l’article L441- 10 II du code de commerce ;Condamner à titre provisionnel la société F2M à payer à la SCI [B] une somme de 520,00 euros au titre des indemnités forfaitaires dues sur les factures impayées.3°) Vu l’article 835 alinéa 2 du CPC,

Ordonner à la société F2M de payer les loyers dus dans leur intégralité à la société SCI [B], conformément au dispositif contractuel à savoir, le premier de chaque mois et ce, sous astreinte de 1 000 euros par infraction constatée ;Ordonner que cette obligation de paiement sous astreinte prenne effet à compter du premier loyer dû à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;Voir le Président de cette juridiction se réserver compétence pour liquider ladite astreinte, et ce, par application de l’article L131-3 du Code des procédures civiles d’exécution ;4°) Vu les articles 696 et 700 du CPC,

Mettre à la charge de la société F2M la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert ;Débouter la société F2M2 sa demande formée au titre de l’article 700 du CPC ;Condamner la société F2M à payer à la société SCI [B] la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du CPC ;Condamner la société F2M aux entiers dépens.

Pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il conviendra de se référer aux termes de l’assignation, aux conclusions et aux pièces du dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2026, date à laquelle il a été rendu.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes des alinéas 1 à 3 de l’article 1533 du code de procédure civile, le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un conciliateur de justice ou un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation.

Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie.

Le juge peut également, dans la décision qui enjoint aux parties de rencontrer un conciliateur de justice ou un médiateur, ordonner une conciliation ou une médiation en subordonnant la mesure au recueil du consentement des parties par le conciliateur de justice ou le médiateur.

Aux termes de l’article 22-1 de la loi n°95-125 du 8 février 1995 relative à l’organisation des juridictions et à la procédure civile, pénale et administrative, en tout état de la procédure, y compris en référé, lorsqu’il estime qu’une résolution amiable du litige est possible, le juge peut, s’il n’a pas recueilli l’accord des parties, leur enjoindre de rencontrer un médiateur qu’il désigne et qui répond aux conditions prévues par décret en Conseil d’Etat. Celui-ci informe les parties sur l’objet et le déroulement d’une mesure de médiation.

Aux termes de l’article 1533-3 du code de procédure civile, le conciliateur de justice ou le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 euros.

En l’espèce, la requérante fait valoir que depuis son entrée dans les lieux, elle est confrontée à un local souffrant de vétusté et surtout à l’inertie de la SCI [B] justifiant qu’elle ait mis sous séquestre la moitié du montant du loyer.

Elle soutient que la toiture fuit, que les bois sont pourris et que les menuiseries sont en état de décomposition avancéet produit notamment un procès-verbal de constat daté du 4 octobre 2022 et un plus récent du 4 février 2025 qui relatent ses griefs à l’encontre de la défenderesse.

La requérante estime que ces éléments relèvent des grosses réparations de l’article 606 du code civil que le bail met expressément à la charge du bailleur tandis que la société défenderesse considère quant à elle que le locataire n’entretient pas régulièrement le local en violation du bail.

Ainsi, compte tenu du caractère particulier de l’affaire, le juge des référés considère qu’il apparaît opportun de recourir à une mesure de médiation judiciaire pour que les parties trouvent elles-mêmes une solution au litige. Cette mesure apparait en effet plus adaptée qu’une mesure d’instruction qui sera longue et coûteuse, les désordres dont se plaignent la requérante ayant déjà été constatés par procès-verbal de commissaire de justice.

Il convient ainsi de leur faire injonction de rencontrer un médiateur aux fins d’information sur l’objet et le déroulement de cette mesure.

Il convient dès lors de désigner un médiateur aux fins d’informer les parties sur le processus de médiation.

En outre, en cas d’accord sur la médiation, il y a lieu de désigner un médiateur pour l’entreprendre.

Il convient de rappeler qu’en application des articles 1535-3 et 1535-5 du code de procédure civile, la médiation ne dessaisit pas le juge qui peut prendre à tout moment les autres mesures qui lui paraissent nécessaires et qui, dans le cadre du contrôle de la mesure, peut être saisi de toute difficulté et mettre fin à la mission du médiateur à la demande de ce dernier et/ou des parties, ou s’il estime que les circonstances l’imposent.

Enfin, si, dans le cadre de la mise en œuvre d’une médiation judiciaire, les parties ne sont pas parvenues à un accord, elles peuvent convenir de poursuivre les discussions dans le cadre d’une médiation conventionnelle régie par les articles 1528 et suivants, 1536 à 1537 et 1541-3 du code de procédure civile, suivant les modalités financières qui seront, cette fois, librement convenues entre les parties et le médiateur.

Le médiateur est désigné pour cinq mois, durée qui peut être renouvelée une fois pour une durée de trois mois à la demande du médiateur. Ce délai commencera à courir à compter du jour où la provision à valoir sur la rémunération du médiateur sera versée entre ses mains.

A l’expiration de sa mission, le médiateur devra informer le juge de l’accord intervenu entre les parties ou de l’échec de la mesure. En cas d’accord, les parties pourront saisir le juge d’une demande d’homologation de cet accord par voie judiciaire.

La provision à valoir sur les honoraires du médiateur est maintenue à la somme de 1.152 euros, qui devra être versée par les parties entre ses mains, à hauteur de 576 euros en demande et en défense, lors de la première réunion de médiation, à peine de caducité de la désignation.

PAR CES MOTIFS

Nous, Myriam Bendaoud, présidente du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et avant dire droit,

Vu les articles 1533 et suivants du code de procédure civile,

Vu l’article 3.1 de la Loi de Programmation 2018-2022 modifiant le sens de l’article 21-1 de la loi 95-125 du 8 février 1995,

Vu le décret n°2025-660 du 18 juillet 2025 portant réforme de l’instruction conventionnelle et recodification des modes amiables de résolution des différends,

ENJOINT aux parties de rencontrer un médiateur aux fins d’information des parties sur le processus de médiation,

DESIGNE en qualité de médiateur :

*ARMOR MEDIATION

Palais de justice

[Adresse 4]

[Localité 4]

INVITE les Conseils des parties à communiquer, dans les meilleurs délais, les coordonnées des parties au médiateur ;

En cas d’accord des parties sur la mise en œuvre d’une médiation judiciaire,

ORDONNE une médiation ;

DESIGNE en qualité de médiateur ARMOR MEDIATION ;

DIT que pour mener à bien sa mission, le médiateur, dès qu’il a reçu la provision et pris connaissance du dossier, devra convoquer, en tant que de besoin les parties aux lieu, jour et heure qu’il détermine ;

DIT que, conformément à l’article 1535-1 du code de procédure civile, le médiateur peut, avec l’accord des parties, se rendre sur les lieux et entendre toute personne dont l’audition leur paraît utile, sous réserve de l’acceptation de celle-ci ;

DIT que, conformément à l’article 1535-2 du code de procédure civile, les parties peuvent être assistées devant le médiateur par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 1535-3 du code de procédure civile, la médiation ne dessaisit pas le juge qui peut prendre à tout moment les autres mesures qui lui paraissent nécessaires ;

DIT que, conformément à l’article 1535-4 du code de procédure civile, le médiateur tient le juge informé des difficultés qu’il rencontre dans l’accomplissement de sa mission et qu’il l’informe également de la réussite ou de l’échec de la médiation ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 1535-5 du code de procédure civile, le juge, dans le cadre du contrôle de la mesure, peut être saisi de toute difficulté et mettre fin à la mission du médiateur à la demande de ce dernier et/ou des parties, ou s’il estime que les circonstances l’imposent ;

FIXE la durée de la médiation à 5 mois à compter du jour où la provision à valoir sur la rémunération du médiateur est versée entre les mains de ce dernier, et dit que la mission pourra être renouvelée une fois, pour une durée de 3 mois, à la demande du médiateur ;

FIXE la provision à valoir sur la rémunération du médiateur à la somme de 1 152 euros qui sera versée à part égale par la société F2M (demanderesse) d’une part et la SCI [B] (défenderesse) d’autre part, entre les mains du médiateur, lors de la première réunion de médiation ;

DIT que faute de versement de la provision, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation du médiateur sera caduque et de nul effet, sauf pour les parties à solliciter un relevé de caducité ;

DIT que l’accord issu d’une médiation judiciaire peut être constaté dans un écrit signé par les parties et que, dans ce cas, le médiateur atteste que l’accord est issu d’une médiation ;

RAPPELLE que si, dans le cadre de la mise en œuvre d’une médiation judiciaire, les parties ne sont pas parvenues à un accord, elles peuvent convenir de poursuivre les discussions dans le cadre d’une médiation conventionnelle régie par les articles 1528 et suivants, 1536 à 1537 et 1541-3 du code de procédure civile, suivant les modalités financières qui seront, cette fois, librement convenues entre les parties et le médiateur ;

En tout état de cause :

DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience de référé du 3 septembre 2026 ;

SURSOIT à statuer sur toutes les demandes des parties ;

RESERVE les dépens ;

Ainsi jugé au palais de justice de Saint-Brieuc, le 21 mai 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS