RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00290 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HCVJ

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

— M^e Jennifer ADAM

— M^e Henri BOITARD

— M^e Norman SULLIMAN

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

— M^e Jennifer ADAM

— M^e Norman SULLIMAN

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

— -------------------

JUGEMENT

DU 20 AVRIL 2026

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEURS :

Monsieur [A] [U] [F]

[Adresse 1]

[Localité 3] ([Localité 2])

représenté par M^e Jennifer ADAM, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

Monsieur [I] [Q]

[Adresse 1]

[Localité 3] ([Localité 2])

représenté par M^e Jennifer ADAM, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

S.A.R.L. ROUGGAIL PRODUCTION

[Adresse 1]

[Localité 3] ([Localité 2])

représentée par M^e Jennifer ADAM, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEURS :

SARL AGENCE BC IMMOBILIER – Agissant en qualite de mandataire et representant de Madame [K] [B]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Henri BOITARD, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION substitué par M^e Valentin PAUL, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

SARL BC IMMOBILIER- Agissant en son nom personnel

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Henri BOITARD, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION substitué par M^e Valentin PAUL, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

INTERVENANTE FORCÉE

Madame [L] [K] [B]

domiciliée : chez [H] [P]

[Adresse 3]

[Localité 3] ([Localité 2])

représentée par M^e Norman SULLIMAN de la SELARL NORMAN SULLIMAN, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION substitué par M^e Chafi AKHOUN, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION substitué par M^e Chafi AKHOUN, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Audrey AGNEL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 02 Février 2026

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [L] [K] [B], représentée par son mandataire immobilier, la société BC IMMOBILIER, a donné à bail à Monsieur [A] [U] [F] et Monsieur [I] [Q] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], par acte sous seing privé du 2 septembre 2016, moyennant un loyer mensuel de 802 euros charges comprises.

Par un courrier du 3 mars 2018, Monsieur [A] [U] [F] a informé Madame [L] [K] [B] de la domiciliation de la société ROUGGAIL PRODUCTION dont il est le dirigeant à l’adresse de son domicile personnel à compter du 30 mars 2018.

Se prévalant de l’état d’indécence du logement et de l’inertie de la bailleresse dans la réalisation de travaux urgents, Monsieur [A] [U] [F], Monsieur [I] [Q] et la société ROUGGAIL PRODUCTION ont fait assigner en référé la société BC IMMOBILIER, en sa qualité de mandataire et représentant de Madame [L] [K] [B], d’une part, et en son nom personnel, d’autre part, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion, par des actes de commissaire de justice séparés du 13 novembre 2024 délivrés à personne morale, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, engager la responsabilité contractuelle de Madame [L] [K] [B] pour manquement à son obligation de délivrer un logement décent et d’assurer la jouissance paisible des lieux, de voir engager la responsabilité extra-contractuelle de la société BC IMMOBILIER à raison de la négligence commise à l’égard des locataires dans la gestion du bien donné à bail, d’enjoindre à Madame [L] [K] [B], représentée par la société BC IMMOBILIER, de faire réaliser des travaux de remise en état et de réparation du logement donné à bail, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, de faire condamner solidairement Madame [L] [K] [B], représentée par la société BC IMMOBILIER, et la société BC IMMOBILIER, en son nom personnel, à leur payer des indemnités à titre provisionnel en réparation des préjudices subis, la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Par une ordonnance du 10 avril 2025, le juge des contentieux de la protection statuant en référé a ordonné le renvoi de l’affaire au fond en application des dispositions de l’article 837 du Code de procédure civile.

Par un acte de commissaire de justice du 29 avril 2025 remis à l’étude, Monsieur [A] [U] [F], Monsieur [I] [Q] et la société ROUGGAIL PRODUCTION ont fait assigner en intervention forcée Madame [L] [K] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion.

A l’audience du 2 février 2026, date à laquelle l’affaire a été évoquée après plusieurs renvois à la demande d’au moins l’une des parties, Monsieur [A] [U] [F], Monsieur [I] [Q] et la société ROUGGAIL PRODUCTION, représentés par leur conseil et reprenant oralement leurs dernières conclusions du 19 janvier 2026, ont demandé qu’il soit enjoint à Madame [L] [K] [B] de faire réaliser des travaux de remise en état et de réparation du logement donné à bail, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, de faire condamner solidairement Madame [L] [K] [B] et la société BC IMMOBILIER à payer à Monsieur [A] [U] [F] et Monsieur [I] [Q] la somme de 10.000 euros chacun, soit la somme de 20.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, la somme de 5.000 euros chacun, soit la somme de 10.000 euros en réparation de leur préjudice moral généré par les troubles du voisinage subis encouragés et aggravés par la propriétaire et non solutionnés en raison de l’inertie de l’agence et la somme de 4.156 euros au titre de leur préjudice matériel, à payer à la société ROUGGAIL PRODUCTION la somme de 30.000 euros en réparation de son préjudice économique, à payer à Monsieur [A] [U] [F] et Monsieur [I] [Q] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens. Ils ont conclu au débouté de l’ensemble des demandes adverses.

Ils se sont opposés à la demande de résiliation judiciaire du bail à défaut de manquement caractérisé aux obligations du bail par les locataires ainsi qu’à la demande d’amende civile en l’absence de tout abus.

Madame [L] [K] [B], représentée par son conseil et reprenant oralement ses dernières conclusions du 3 novembre 2025, a conclu au débouté des demandes adverses et a sollicité à titre reconventionnel :

— le prononcé de la résiliation du bail aux torts des preneurs ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [A] [U] [F] et Monsieur [I] [Q] et de tous occupants dans les lieux de leur chef ;

— l’autorisation de faire transporter et séquestrer les meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques de Monsieur [A] [U] [F] et Monsieur [I] [Q] ;

— la condamnation de Monsieur [A] [U] [F] et Monsieur [I] [Q] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle révisable jusqu’à libération effective des lieux ;

— leur condamnation à lui payer la somme de 5.000 euros pour procédure abusive ;

— leur condamnation à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

La société BC IMMOBILIER, représentée par son conseil et reprenant oralement ses dernières conclusions du 26 mai 2025, a soulevé l’irrecevabilité des demandes de la société ROUGGAIL PRODUCTION et a conclu au débouté des demandes de Monsieur [A] [U] [F] et Monsieur [I] [Q]. Elle a sollicité, à titre reconventionnel, la condamnation in solidum des demandeurs à lui payer la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle estime qu’aucune faute personnelle ne peut lui être reprochée dans l’accomplissement du mandat qu’elle a reçu de la bailleresse et ajoute avoir toujours pris en considération les doléances des preneurs.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures et observations orales conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 avril 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA RECEVABILITÉ DE L’ACTION DE LA SOCIÉTÉ ROUGGAIL PRODUCTION :

En vertu de l’article 31 du Code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Selon 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, l’action des demandeurs tend, d’une part, à engager la responsabilité contractuelle de Madame [L] [K] [B] en sa qualité de bailleresse pour manquement à son obligation de délivrer un logement décent et d’assurer la jouissance paisible des lieux, et d’autre part, à engager la responsabilité extra-contractuelle de la société BC IMMOBILIER à raison de la négligence commise à l’égard des locataires dans la gestion du bien immobilier donné à bail.

Force est de constater que la société ROUGGAIL PRODUCTION n’a développé aucun moyen propre au soutien de sa demande d’indemnisation de son préjudice économique. En effet, elle se borne à soutenir que de nombreux désordres affectent la buanderie aménagée en bureau pour les besoins de son activité, que les grosses plaques de béton qui tombent du plafond et les ferrailles apparentes rendent impossible l’accueil des clients et la tenue de réunion avec les partenaires de la société, freinant ainsi considérablement ses activités et entachant sa réputation, ce qui génère un préjudice économique indéniable.

Or, non seulement elle n’est pas signataire du contrat de bail du 2 septembre 2016 mais l’activité professionnelle qu’elle reconnaît exercer dans les lieux loués est contraire aux stipulations contractuelles, et spécialement à l’article 1 du contrat de bail précisant la destination des lieux comme suit : “Les lieux loués sont destinés à l’usage exclusif d’habitation ; l’exercice de tout commerce ou industrie, de toute profession, même libérale, est formellement interdit, sauf application des dispositions de l’article L. 123-10 et suivant du code de commerce”.

En l’état de l’interdiction formelle d’exercer toute activité professionnelle dans les lieux donnés à bail qui sont à usage exclusif d’habitation, l’article L. 123-10 autorise seulement les personnes physiques qui ne disposent pas d’un établissement à domicilier leur société à l’adresse de leur local d’habitation, cette domiciliation n’entraînant ni changement d’affectation des locaux, ni application du statut des baux commerciaux.

L’article L. 123-11-1 du code de commerce offre cette même faculté aux personnes morales.

Au demeurant, Monsieur [A] [U] [F] précise bien, dans son courrier informatif du 3 mars 2018 adressé à la bailleresse qui vise ces dispositions légales, qu’il s’agit d’une simple domiciliation temporaire du siège de la société ROUGGAIL PRODUCTION dont il est le dirigeant à son domicile personnel à compter du 30 mars 2018 et ajoute : “J’ai parfaitement connaissance de ce qu’il ne peut résulter des dispositions ci-dessus ni changement de destination de l’immeuble, ni application du statut des baux commerciaux.”

En tout état de cause, Madame [L] [K] [B] n’a jamais autorisé l’exercice d’une activité professionnelle dans les lieux donnés à bail.

Il s’ensuit que la société ROUGGAIL PRODUCTION ne dispose d’aucune qualité à agir tant contre Madame [L] [K] [B] que contre la société BC IMMOBILIER pour demander réparation de son préjudice économique à raison de l’activité professionnelle illégalement exercée.

En conséquence, il y a lieu de constater le défaut de droit d’agir de la société ROUGGAIL PRODUCTION et de déclarer son action irrecevable.

SUR LA RESPONSABILITÉ DE MADAME [L] [K] [B] ET LA SOCIÉTÉ BC IMMOBILIER :

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. (…)

Il est également obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; (…) b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; / c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués (…).

Selon l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le logement doit notamment satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ; (…) / 4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; / 5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ; / 6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (…).

En l’espèce, Monsieur [A] [U] [F] et Monsieur [I] [Q] entendent engager la responsabilité contractuelle de Madame [L] [K] [B] pour manquement à son obligation de délivrer un logement décent et d’assurer la jouissance paisible des lieux.

Ils demandent réparation du préjudice de jouissance qu’ils subissent depuis 2016, du préjudice moral résultant des troubles de voisinage encouragés et aggravés par la propriétaire et non solutionnés à raison de l’inertie de l’agence immobilière ainsi que du préjudice matériel correspondant au coût de l’appareil de nettoyage semi-professionnel et des appareils électroménagers endommagés ayant dû être remplacés.

Ils font valoir qu’ils ont rencontré des difficultés dès leur entrée dans les lieux pour la réalisation de travaux urgents (fuites d’eau sur le réseau extérieur, chute d’un mur de clôture après le cyclone Batsirai) incombant à la bailleresse et traités avec plusieurs mois ou années de retard. Ils dénoncent des moisissures et la présence de salpêtre, et plus généralement des remontées d’humidité qui ont impacté le réseau électrique et endommagé de nombreux appareils électroménagers. Ils se plaignent d’un défaut d’étanchéité de la toiture, d’une fuite au niveau des sanitaires ayant donné lieu à un véritable bras de fer avec la bailleresse, d’un défaut d’entretien du chemin d’accès et de conflits de voisinage (nuisances sonores, intrusion sur leur parcelle pour élaguer une haie qui les préservait du vis à vis) trouvant leur origine directe dans l’attitude de la bailleresse. Ils reprochent également à cette dernière d’avoir tenté d’obtenir le paiement indû d’une taxte d’enlèvement des ordures ménagères.

Ils ajoutent qu’un chauffe-eau électrique est mis à leur disposition alors que le contrat de bail stipule un producteur d’eau chaude solaire, de sorte qu’il s’agit d’une non-conformité contractuelle.

Il ressort de l’examen de l’entier dossier et des pièces versées aux débats que :

— par un courriel du 22 octobre 2018, Monsieur [A] [U] [F] et Monsieur [I] [Q] signalaient une odeur nauséabonde sortant du siphon de la douche et persistant depuis deux ans, des fuites d’eau, ainsi que les gonds rouillés et cassés qui empêchaient l’ouverture totale du portail depuis 5 mois ;

— par des courriels des 18 janvier 2021, 20 juin 2021, 17 janvier 2022 et 27 février 2023, les locataires signalaient de nouvelles fuites d’eau sur le réseau extérieur ;

— ils signalaient également une fuite au niveau de la structure de la chasse d’eau le 23 mars 2023;

— ils informaient le mandataire immobilier de la chute d’un mur de clôture le 7 février 2022 suite au passage du cyclone Batsirai ;

— à compter du mois de mars 2022, ils signalaient la présence de salpêtre par des courriels et relances et dénonçaient l’insalubrité du logement ;

— ils signalaient des problèmes de grésillement des interrupteurs en janvier 2023 et août 2024 mais également le défaut d’entretien du chemin d’accès à leur maison en mars et mai 2023, puis en mai 2024 pour l’accès à leur compteur d’eau.

Lors de la visite à domicile de l’ATMO Réunion du 3 juin 2020, il a été constaté une infiltration d’eau légère dans une chambre avec présence de moisissures ainsi qu’une humidité ambiante tenant à la configuration du logement et à l’exposition de la pièce. Il a été relevé que le logement était relativement sain mais qu’au regard des moisissures existantes, il convenait de déplacer la chambre vers une pièce bénéficiant d’une meilleure exposition et d’aérer le logement régulièrement.

En outre, il appert à la lecture du procès-verbal établi le 14 août 2024 par le commissaire de justice que :

— l’étanchéité bitumeuse de l’habitation est vétuste, qu’elle est abîmée par l’effet du temps avec des parties noircies et qu’il y a des espacements entre certaines membranes ;

— dans les pièces principales de la maison, la peinture est noircie par endroits, le revêtement du plafond et des murs est écaillé, craquelé ou s’effrite également à plusieurs endroits et il a été constaté l’existence de moisissures et de salpêtre (particules blanchâtres) ;

— le mur construit au nord est effondré sur 4 rangs de pierres situés en partie droite du mur et les décombres jonchent le sol au pied du mur sur un sentier en béton ;

— des déjections d’insectes ont été constatées à proximité de goulottes électriques et deux points lumineux dans le jardin sont hors service ;

— l’abri au fond du jardin est condamné par un panneau en contreplaqué.

Enfin, Monsieur [A] [U] [F] et Monsieur [I] [Q] ont déclaré à leur assureur un sinistre dommages électriques de type surtension due aux effets d’un mauvais fonctionnement électrique en date du 10 mars 2020 et un expert a été mandaté par l’assureur.

Au vu des échanges de courriels entre les parties, il y a lieu de constater que suite aux premières doléances des locataires, la société BC IMMOBILIER apportait une réponse le 6 novembre 2018 sur l’acceptation de la prise en charge du remplacement du siphon de la douche, le scellement du regard et la réparation de fuite et relançait l’intervenant dans les jours qui ont suivi.

La société BC IMMOBILIER justifie de la réparation de la fosse septique selon facture de la société Gauvin Maintenance Rénovation du 11 février 2019, de la réparation des gonds du portail selon facture de la société Les Clés de 12 RenoVaction du 15 novembre 2019, de la prise en charge de plusieurs fuites d’eau selon facture de la société JL Dépannages du 6 décembre 2017, facture de la société Jardi Riv du 31 janvier 2018 et factures de la société Aux Bons Tuyaux du 23 juin 2020 et du 11 août 2020.

Elle justifie également de travaux de dépannage électrique dans la salle de bains et la cuisine selon factures du 15 février 2023 et du 30 août 2024, du changement complet des toilettes selon facture du 30 octobre 2023 et de travaux d’élagage selon facture du 14 juin 2023. Le courriel des locataires du 2 mai 2024 indique également que “l’entretien des espaces verts communs a été fait il y a peu”.

Le sinistre tenant à l’effondrement d’une partie du mur de clôture après le passage du cyclone Batsirai a été pris en charge par la société BC IMMOBILIER mais le dossier sinistre n’est pas encore réglé, le dernier devis de réparation s’élevant à la somme de 27.808,55 euros TTC.

Au vu de ces éléments, il est démontré que la société BC IMMOBILIER a toujours répondu aux locataires et qu’elle a fait le lien avec la propriétaire, Madame [L] [K] [B], et les entreprises intervenantes. Dans ces conditions, elle ne peut être tenue pour responsable des délais de réalisation des travaux incombant à la bailleresse.

En outre, c’est la société ARTOUDI et non plus la société BC IMMOBILIER qui assurait la gestion du bien immobilier litigieux à compter de l’année 2022.

Il s’ensuit que la société BC IMMOBILIER a agi dans le strict cadre de son mandat de gestion immobilière sans qu’aucune négligence à l’égard des locataires susceptible de constituer une faute de nature extra-contractuelle puisse lui être reprochée.

Il convient donc de débouter Monsieur [A] [U] [F] et Monsieur [I] [Q] de l’intégralité de leurs demandes dirigées contre la société BC IMMOBILIER.

Au vu des seules constatations du commissaire de justice réalisées en août 2024 et exposées ci-dessus et de la déclaration de sinistre pour des dommages électriques du 12 mars 2020 qui n’est étayée par aucun rapport d’expertise alors que le cabinet Polyexpert Océan a été mandaté par l’assureur, il y a lieu de considérer que la preuve d’une défaillance du réseau électrique n’est pas suffisamment rapportée. Au demeurant, les locataires ne justifient pas de l’indemnité perçue par leur assureur consécutivement à leur déclaration de sinistre.

La demande d’indemnisation au titre de leur préjudice matériel doit donc être rejetée.

Si la plupart des signalements effectués par Monsieur [A] [U] [F] et Monsieur [I] [Q] ont donné lieu à intervention et réparation des désordres, le problème d’humidité avec présence de moisissures et de salpêtre dans le logement donné à bail dénoncé en mars 2022 – qui ne peut trouver sa cause exclusive dans un éventuel défaut d’entretien par les locataires – n’a pas été résolu par Madame [L] [K] [B] alors qu’il impacte directement la santé des occupants.

Il y a donc lieu de constater que la bailleresse a commis un manquement à son obligation de délivrer un logement décent.

Monsieur [A] [U] [F] et Monsieur [I] [Q] ont dû déplacer une chambre vers une pièce mieux exposée, de sorte qu’ils n’ont pu avoir l’entière et la pleine jouissance des lieux loués.

Leur préjudice de jouissance sera réparé par l’allocation à chacun d’eux de la somme de 2.400 euros.

Madame [L] [K] [B] doit donc être condamnée à payer à Monsieur [A] [U] [F] et Monsieur [I] [Q] la somme de 4.800 euros, soit 2.400 euros chacun, au titre de leur préjudice de jouissance.

Pour le surplus, les pièces versées aux débats ne permettent nullement de caractériser des nuisances sonores imputable aux voisins ou une intrusion dans le périmètre du bien immobilier donné à bail à Monsieur [A] [U] [F] et Monsieur [I] [Q].

Auucun manquement de Madame [L] [K] [B] à son obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux aux locataires n’est donc caractérisé en l’espèce.

La demande d’indemnisation au titre du préjudice moral doit donc être rejetée.

SUR LA DEMANDE DE RÉSILIATION DU BAIL :

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En outre, l’article 1728 du Code civil prévoit que le preneur est obligé d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

Il résulte de l’article 1217 du même code que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, a la possibilité notamment d’en provoquer la résolution.

En l’espèce, Madame [L] [K] [B] sollicite, à titre reconventionnel, la résiliation du bail pour manquement des preneurs à leurs obligations contractuelles. Elle leur fait grief d’avoir domicilié la société ROUGGAIL PRODUCTION dans les lieux donnés à bail sans son autorisation. Elle précise dans ses écritures qu’il ne s’agit pas d’une simple domiciliation mais de l’exercice d’une activité commerciale de production de films sans autorisation constitutive d’une violation des preneurs de respecter la destination des lieux loués.

Il résulte des précédents développements que le contrat de bail du 2 septembre 2016 n’autorise en aucun cas l’exercice d’une activité professionnelle, commerciale ou autre, dans les lieux donnés à bail et que Madame [L] [K] [B] n’a jamais consenti à l’aménagement de la buanderie en bureau professionnel destiné à l’exercice de l’activité de la société ROUGGAIL PRODUCTION.

Cette violation des stipulations contractuelles justifie la résiliation du bail aux torts de Monsieur [A] [U] [F] et Monsieur [I] [Q] à compter du présent du présent jugement.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent, à ce stade, purement hypothétiques.

Madame [L] [K] [B] est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [A] [U] [F] et Monsieur [I] [Q] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du jour de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

En conséquence et eu égard à la solidarité stipulée au contrat de bail, il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [A] [U] [F] et Monsieur [I] [Q] à verser à Madame [L] [K] [B] une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant du loyer actuel révisé et des charges, à compter du 20 avril 2026, et ce, jusqu’à la date de libération effective des lieux.

SUR LA DEMANDE DE RÉALISATION DE TRAVAUX :

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 précise que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. (…) Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

Monsieur [A] [U] [F] et Monsieur [I] [Q] sollicitent les travaux de remise en état et de réparation suivants :

— l’installation d’un chauffe-eau solaire ;

— la reprise des peinture impactées ;

— la réparation des plafonds (buanderie, cuisine extérieure) et paillasse en béton attaqués par l’humidité ;

— la libération, la sécurisation et le nettoyage de l’abri de jardin ;

— la réparation du mur de clôture nord ;

— la résolution des problèmes d’humidité : réfection de l’étanchéité de toiture, prolongation des gouttières qui déversent actuellement leurs eaux au pied du mur de la varangue, traitement des pieds de mur et cloisons à l’intérieur et à l’extérieur ;

— le traitement des moisissures et salpêtre ;

— l’entretien régulier de la végétation du chemin d’accès commun aux trois maisons et aux compteurs d’eau ;

— la remise en état du réseau électrique extérieur ;

— la reprise des goulottes électriques (mal scellées) ;

— la réparation des fuites d’eau de la toiture en tôle au-dessus du couloir extérieur ;

— l’installation du triple vitrage de toutes les portes et fenêtres ;

— le remplacement du meuble sous-évier ;

— la réparation des prises électriques dysfonctionnelles dans la buanderie/bureau ;

— la remise aux normes du réseau électrique ;

— le changement des carreaux muraux des cuisines et salle de bain tel qu’en ont bénéficié les locataires des autres maisons ;

— le déplacement des toilettes contre le mur du fond et le changement de la porte des toilettes (d’une porte accordéon à une porte normale) ;

— la réparation du cadre de porte et du mur intérieur enrte les deux chambres ouest (photo dans le constat d’huissier page 7), porte se fermant mal puisque le cadre béton a bougé ;

— le traitement insecticide de l’ensemble de la maison et dépendance.

Compte tenu de la résiliation du bail prononcée et de la fin des relations contractuelles entre les parties, il y a lieu de débouter Monsieur [A] [U] [F] et Monsieur [I] [Q] de leur demande de réalisation de travaux sous astreinte, sans qu’il soit besoin d’en examiner le bien-fondé.

SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS

L’article 32-1 du Code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

La condamnation à des dommages et intérêts pour procédure abusive suppose que soit caractérisée la faute de la partie perdante faisant dégénérer en abus l’exercice du droit d’ester en justice.

En l’espèce, il n’est pas démontré que la saisine du juge des contentieux de la protection par Monsieur [A] [U] [F] et Monsieur [I] [Q] procèderait d’une intention de nuire ou d’une quelconque légèreté blâmable, l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’étant pas constitutive d’une faute.

Madame [L] [K] [B] ne justifiant pas du caractère abusif de la procédure diligentée par les demandeurs, il y a lieu de la débouter de sa demande de dommages et intérêts.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [L] [K] [B], succombant principalement à l’instance, il y a lieu de la condamner à supporter le paiement des entiers dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [A] [U] [F] et Monsieur [I] [Q], Madame [L] [K] [B] sera condamnée à leur verser une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [A] [U] [F] et Monsieur [I] [Q] n’étant pas tenus au paiement des dépens, il y a lieu de débouter la société BC IMMOBILIER de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DÉCLARE irrecevable l’action de la société ROUGGAIL PRODUCTION diligentée à l’encontre de Madame [L] [K] [B] et de la société BC IMMOBILIER.

DÉBOUTE Monsieur [A] [U] [F] et Monsieur [I] [Q] de l’intégralité de leurs demandes dirigées contre la société BC IMMOBILIER.

CONDAMNE Madame [L] [K] [B] à payer à Monsieur [A] [U] [F] et Monsieur [I] [Q] la somme de 4.800 euros, soit 2.400 euros chacun, au titre de leur préjudice de jouissance.

DÉBOUTE Monsieur [A] [U] [F] et Monsieur [I] [Q] de leurs demandes indemnitaires pour le surplus.

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 2 septembre 2016 entre Monsieur [A] [U] [F] et Monsieur [I] [Q], d’une part, et Madame [L] [K] [B], d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à compter du présent jugement.

EN CONSÉQUENCE :

ORDONNE à Monsieur [A] [U] [F] et Monsieur [I] [Q] et à tous occupants de leur chef de libérer l’appartement et de restituer les clefs dans le mois de la signification du présent jugement.

AUTORISE Madame [L] [K] [B], passé ce délai d’un mois, à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [A] [U] [F] et Monsieur [I] [Q] ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [L] [K] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE solidairement Monsieur [A] [U] [F] et Monsieur [I] [Q] à verser à Madame [L] [K] [B] une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer révisé actuel et des charges, à compter du 20 avril 2026, et ce, jusqu’à la date de libération effective des lieux.

DÉBOUTE Monsieur [A] [U] [F] et Monsieur [I] [Q] de leur demande de réalisation de travaux sous astreinte.

DÉBOUTE Madame [L] [K] [B] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

CONDAMNE Madame [L] [K] [B] à verser à Monsieur [A] [U] [F] et Monsieur [I] [Q] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE Madame [L] [K] [B] au paiement des entiers dépens.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 20 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE