Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/01972 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IIVZ

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 18 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Cécile PASCAL, Juge déléguée dans la fonction du juge en charge des contentieux de la protection, assistée de Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 21 Octobre 2025

ENTRE :

S.C.I. AARALIS

dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par M^e Stéphanie MOUNIER, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, substituée par M^e Chrystel LAURENT-VILLENEUVE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [M] [B] ([W]), représenté par l’UDAF de la [Localité 10] en sa qualité de tuteur, dont le siège social est [Adresse 5]

demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Annie FOURNEL, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Madame [Z] [J], assistée de l’UDAF de la [Localité 10] suivant mesure de sauvegarde de justice, dont le siège social est [Adresse 5]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Annie FOURNEL, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 42218/2025-006617 du 10/12/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de St Etienne)

Association UDAF (INTERVENANT VOLONTAIRE)

dont le siège social est sis [Adresse 8]

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 18 Décembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 19 janvier 2021 prenant effet à compter du 1er février 2021, Monsieur et Madame [P], représentés par leur mandataire, ont donné à bail à Madame [Z] [J], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 396,02 euros outre une provision sur charge de 5,00 euros.

Par acte séparé, Monsieur [M] [B], a déclaré se porter caution, solidairement avec Madame [Z] [J], du paiement de la dette de loyers, des charges, des éventuelles réparations locatives ainsi que l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de résiliation du bail, renonçant aux bénéfices de division et de discussion.

La S.C.I. AARALIS, venant aux droits de Monsieur et Madame [P], a fait délivrer le 5 octobre 2023 à Madame [Z] [J] un commandement de payer les loyers échus, dénoncé à la caution le 20 octobre 2023 suivant procès-verbal de recherches infructueuses, pour un arriéré de loyers de 2 448,68 €.

Par courrier recommandé avec accusé de réception électronique du 9 octobre 2023, la S.C.I. AARALIS a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 25 mars 2024 à Madame [Z] [J], signifiée par dépôt à étude, et à Monsieur [M] [B], es qualité de caution, signifiée par procès-verbal de recherches infructueuses, la S.C.I. AARALIS a attrait ces derniers devant le juge des contentieux près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— de constater la résiliation du contrat de location ;

— d’ordonner l’expulsion de Madame [Z] [J] ;

— de condamner Madame [Z] [J] solidairement avec la caution au paiement des sommes suivantes :

4 150,96 € euros au titre de sa créance locative arrêtée au 1 janvier 2024, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts au taux légal ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;400,00 € à titre de dommages et intérêts ;500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

La S.C.I. AARALIS a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 10] par notification électronique le 3 avril 2024.

Le dossier a été retenu à l’audience en date du 21 mai 2024 et renvoyé à plusieurs reprises, à la demande des parties et notamment de l’UDAF de la [Localité 10], intervenant volontaire en qualité de tuteur de Monsieur [M] [B] et de mandataire judiciaire de Madame [Z] [J], dans le cadre d’une sauvegarde de justice. Le dossier a finalement été évoqué à l’audience du 21 octobre 2025 devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, la S.C.I. AARALIS, représentée par son conseil, a sollicité auprès du juge des contentieux de la protection, suivant conclusions écrites de :

— à titre principal, de constater la résiliation du contrat de location conclu avec Madame [J], pour défaut de paiement des loyers et charges locatives, conformément à la clause résolutoire insérée dans le bail ;

— à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du bail conclu avec Madame [J] pour défaut de paiement des loyers et charges et de jouissance paisible des lieux loués ;

— en tout état de cause :

— de débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

— d’ordonner l’expulsion de Madame [J], de Monsieur [B] et de tout occupant de leur chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

— de condamner solidairement Madame [J] et Monsieur [B] à lui payer :

une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer pratiqué jusqu’à la libération effective des lieux ;la somme de 6 123,18 euros, au titre des loyers et charges locatives dues au 1er septembre 2025, outre les loyers et charges échus entre la date d’assignation et la date du jugement ;une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail, correspondant au montant du loyer augmenté des charges qui auraient dû être payées pour le logement si le contrat de location n’avait pas fait l’objet d’une résiliation et ce, jusqu’à départ effectif ;la somme de 2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et financier ;la somme de 2 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;- de condamner solidairement Madame [J] et Monsieur [B] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maitre Stéphanie MOUNIER, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses conclusions, la S.C.I. AARALIS précise lors de l’audience n’avoir jamais été informé de l’aménagement de Monsieur [M] [B] dans le logement loué de sorte que ce dernier doit être considéré comme un occupant sans droit ni titre, appelé à la cause uniquement en sa qualité de caution solidaire. Le demandeur souligne l’existence de troubles du voisinage, en raison de l’insalubrité du logement due notamment aux chats de Madame [Z] [J]. Enfin, la S.C.I. AARALIS ajoute que le chèque de 1 323,27 euros, dont se prévaut les défendeurs, apparaît sur le décompte locatif daté au 19 décembre 2024, soit postérieurement à la délivrance du commandement de payer.

Madame [Z] [J], Monsieur [M] [B] et l’UDAF de la [Localité 10], représentés par leur conseil, ont sollicité auprès du juge des contentieux de la protection, suivant conclusions écrites de :

— juger que Monsieur [M] [B] a la qualité de co-locataire et non celle de caution ;

— constater que le commandement de payer visant la clause résolutoire n’a pas été notifié ni à Monsieur [M] [B], ni à son tuteur ;

— débouter la S.C.I. AARALIS de sa demande de résiliation de bail à l’encontre de Monsieur [B], faute de l’existence d’une mise en demeure, et à l’encontre de Madame [J] ;

— allouer à Monsieur [B] et à Madame [J] les plus larges délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil ;

— débouter le bailleur de sa demande d’expulsion à l’encontre tant de Monsieur [B] que de Madame [J] ;

— à titre infiniment subsidiaire :

— accorder aux défendeurs, sur le fondement de l’article L.412 et suivants du Code de procédure civile d’exécution, un délai de 6 mois pour quitter leur logement ;

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Lors de l’audience, les défendeurs font valoir la qualité de locataire de Monsieur [M] [B] compte tenu de sa présence dans le logement depuis de nombreuses années et de sa relation avec Madame [Z] [J]. Ils en déduisent que faute de lui avoir adressé un commandement de payer, en qualité de locataire, il ne peut être procéder à la résiliation du bail et à l’expulsion de ses occupants. Ils ajoutent, s’agissant des troubles de voisinages évoqués par les demandeurs, n’avoir reçu aucune mise en demeure à ce titre et précisent que le logement était insalubre dès la conclusion du bail.

En ce qui concerne le montant de l’arriéré locatif sollicité, les défendeurs relèvent avoir adressé un chèque de 1 323,27 euros le 17 décembre 2024, lequel ne figure pas sur le décompte. Se fondant sur l’existence de plusieurs versements postérieurs, ils sollicitent le gel de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement, à hauteur de 50,00 euros par mois, outre le paiement des loyers courants. Ils précisent que les aides pour le logement sont versés depuis l’été 2025 et que l’UDAF de la [Localité 10] procèdent désormais aux règlements du loyer.

Pour un exposé complet des moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures respectives conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Le juge des contentieux de la protection a offert la possibilité à la S.C.I. AARALIS de fournir un décompte actualisé ainsi que la notification de l’assignation à la préfecture de la [Localité 10] par note en délibéré jusqu’au 7 novembre 2025. Ces documents ont été transmis le 5 novembre 2025 par voie électronique. Le 12 novembre 2025, le conseil des défendeurs faisait savoir au Tribunal, par l’envoi d’une note en délibéré, que Madame [Z] [J] venait également d’être placée sous mesure de tutelle.

Le diagnostic social et financier n’a pas pu être réalisé en raison de l’absence de la locataire aux rendez-vous proposés.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualité de Monsieur [M] [B]

A titre liminaire, il convient de définir la qualité de Monsieur [M] [B] dans le cadre du présent litige puisqu’attrait en qualité de caution solidaire par le demandeur, il est présenté par les défendeurs comme un locataire du bien loué.

A cet égard, il sera rappelé qu’en application de l’article 1353 du code civil « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, il est établi que le bail d’habitation portant sur le bien situé [Adresse 2] à [Localité 11] n’a été signé que par Madame [Z] [J], seule locataire mentionnée dans le contrat conclu le 19 janvier 2021.

Il n’est également pas contesté qu’à l’occasion de la conclusion de ce bail d’habitation par Madame [Z] [J], Monsieur [M] [B] s’est porté caution solidaire par un acte distinct du contrat de bail.

Dans cet acte d’engagement de caution, il avait d’ailleurs renseigné comme adresse " [Adresse 7] ", soit une adresse distincte de celle du logement loué.

Il ressort également des différentes pièces produites que Monsieur [M] [B] a changé à plusieurs reprises d’adresse depuis la signature du bail le 19 janvier 2021.

En effet, son avis d’imposition sur les revenus de l’année 2023 lui a été adressé [Adresse 1]. En outre, dans le cadre de la procédure devant le juge des tutelles, à l’issue de laquelle il a été placé sous tutelle de l’UDAF de la [Localité 10] le 19 février 2024, il est domicilié à l’adresse du logement loué par Madame [Z] [J], soit [Adresse 4].

S’il est donc établi que Monsieur [M] [B] réside, au moins depuis la fin de l’année 2023, dans le logement sis [Adresse 4] avec Madame [Z] [J], il est constant qu’aucun avenant au contrat de bail d’habitation n’a été signé.

En outre, il ne ressort d’aucun document ni d’aucune pièce produite que le bailleur a eu connaissance de cette information.

Au demeurant, il doit être relevé que la nouvelle adresse de Monsieur [M] [B] n’a manifestement pas non plus été communiquée à la Direction Générale des Finances Publiques puisque l’avis d’impôt sur les revenus de l’année 2023, pourtant établi en juillet 2024, a été adressé à une autre adresse.

De fait, et faute de meilleure information, le commandement de payer, adressé le 05 octobre 2023 à Madame [Z] [J], a fait l’objet d’une signification le 20 octobre 2023 à Monsieur [M] [B], en sa qualité de caution solidaire, à l’adresse renseignée par ce dernier dans son acte d’engagement de caution. Cette signification a d’ailleurs donné lieu à l’établissement d’un procès verbal de recherches infructueuses par le commissaire de justice.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a donc lieu de considérer que Monsieur [M] [B] possède la qualité de caution et non celle de locataire.

Par conséquent, les défendeurs seront déboutés de l’intégralité de leurs demandes fondées sur la qualité de locataire de Monsieur [M] [B] visant le rejet des demandes principales de résiliation de bail et d’expulsion.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l’effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Toutefois, le délai d’un mois constitue un délai inférieur à celui prévu par la loi, qui était, au moment de la conclusion du bail, un délai de deux mois. Il convient donc de ramener celui-ci à deux mois dès lors que le contrat de location n’a pas été renouvelé postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023.

Contrairement à ce délai légal, le commandement de payer vise l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 postérieurement à sa modification intervenue le 27 juillet 2023 qui s’en rapporte à un délai de six semaines.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il convient donc de faire application du délai légal, au moment de la conclusion du contrat, soit du délai de deux mois.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [Z] [J] le 5 octobre 2023 pour un arriéré de loyers vérifié de 2 448,68 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [Z] [J] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 6 décembre 2023.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la S.C.I. AARALIS verse aux débats un décompte arrêté au 1er novembre 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 6 164,52 euros.

Les défendeurs n’ont pas contesté le montant de la dette locative, à l’exception d’un chèque de 1 323,27 euros déposé en décembre 2024 et ne figurant pas sur le décompte locatif. Toutefois, il ressort des documents produits dans le cadre d’une note en délibéré que ce chèque a bien été porté au crédit du compte locataire en janvier 2025.

Il convient par conséquent de condamner Madame [Z] [J] à payer la somme de 6 164,62 €, actualisée au 1er novembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement formulée par Madame [Z] [J] et sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, " lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. "

En l’espèce, Madame [Z] [J] a repris le paiement du loyer courant, lequel est versé par l’UDAF de la [Localité 10] qui l’assiste dans le cadre d’une sauvegarde de justice, ainsi que Monsieur [M] [T] en sa qualité de caution, occupant le logement. Les défendeurs sollicitent des délais de paiement ayant pour effet de suspendre l’acquisition de la clause résolutoire et proposent de verser 50 euros par mois, en plus du loyer courant.

S’il est établi que le couple a rencontré d’importantes difficultés administratives et économiques, à l’origine notamment de leur placement récent sous mesure de protection judiciaire, l’importance de la dette et la précarité de leur situation financière ne permet pas d’envisager l’apurement de la dette locative dans les délais légaux.

Il convient en conséquence de débouter Madame [Z] [J] de sa demande de délais de paiement ayant pour effet la suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Madame [Z] [J] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par la S.C.I. AARALIS.

Il y a donc lieu de condamner Madame [Z] [J] à verser cette indemnité à la S.C.I. AARALIS et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande de sursis à l’exécution de la mesure d’expulsion

Les défendeurs sollicitent le bénéfice d’un délai de six mois à compter de la signification de tout commandement d’avoir à quitter les lieux avant qu’il ne puisse être procédé à leur expulsion.

L’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Si l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L 412-3 à L 412-7 ».

L’article L 412-3 du même code stipule que « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation ».

L’article L 412-4 du même code indique : « La durée des délais prévus à l’article L 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L 441-2-3 et L 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés ».

Il convient de rappeler que Monsieur [M] [B] intervient dans cette instance en qualité de caution et non de colocataire. Ainsi, pour la fixation des délais d’expulsion, il n’y a lieu de tenir compte que de la situation de Madame [Z] [J].

Il ressort des pièces versées aux débats que celle-ci est actuellement sous sauvegarde de justice, le jugement de placement sous tutelle, évoqué par son conseil dans le cadre d’une note en délibéré n’ayant pas été produit.

En outre, malgré un délibéré fixé au 18 décembre 2025, elle dispose d’un délai rallongé en raison de la trêve hivernale de sorte qu’elle ne pourra être expulsée qu’à compter du 1er avril 2026.

Compte tenu de la situation tant financière que personnelle de la locataire, ce délai paraît donc suffisant pour que le locataire puisse trouver une solution de relogement.

Ainsi, il convient donc d’ordonner l’expulsion de Madame [Z] [J] et de dire que faute pour Madame [Z] [J] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, " les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ".

Sur les demandes formulées contre Monsieur [M] [B], en qualité de caution

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

L’article 2297 du Code civil dispose que, « à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres ».

En l’espèce, il est établi que par acte distinct du contrat de bail signé le 19 janvier 2021, Monsieur [M] [B] a déclaré se porter caution, solidairement avec Madame [Z] [J], du paiement de la dette de loyers, charges et réparations locatives ainsi que l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de résiliation du bail.

Le commandement de payer les loyers a par ailleurs été signifié à la caution dans les délais légaux.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [M] [B], solidairement avec Madame [Z] [J], à verser à la S.C.I. AARALIS la somme de 6 164,52 euros correspondant à l’arriéré locatif ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande de délais de paiement formulée par Monsieur [M] [B]

L’article 1343-5 du code civil dispose que " Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…) La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ".

Ce texte permet donc au juge, même d’office, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limites de deux années. Le paiement des loyers courants ne constitue pas une condition sine qua non de l’octroi de délais de grâce.

En l’espèce, et malgré les versements volontaires réalisés par l’UDAF de la [Localité 10] qui le représente, l’importance de la dette locative ainsi que la précarité de la situation financière de Monsieur [M] [T] ne permet pas d’envisager l’apurement de la dette dans les délais légaux de 24 mois.

Monsieur [M] [B] sera donc débouté de sa demande de délais de paiement.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1240 du Code civil dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Il résulte de l’article 7b de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu « d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir ».

Le même article est repris dans les stipulations du contrat de bail au point 2.2.2.

En l’espèce, la S.C.I. AARALIS sollicite des dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et financier.

En soutien de sa demande, la bailleresse transmet notamment une déclaration de main courante datée du 22 août 2025 dans laquelle un locataire d’un logement voisin de celui de Madame [Z] [J], signale de nombreux différends tels que des nuisances sonores, des insultes, des jets de projectiles ainsi qu’une fuite d’eau.

A ce titre, il ressort des documents produits que la S.C.I. AARALIS a accordé une diminution de loyer à hauteur de 400,00 euros au locataire lésé. Une mise en demeure a d’ailleurs été délivrée le 3 octobre 2025 à Madame [Z] [J] de prendre contact avec son bailleur afin de procéder à la réparation de cette fuite d’eau.

Dès lors, la S.C.I. AARALIS a subi un préjudice financier, distinct de l’arriéré locatif, qu’il convient de réparer à hauteur de 400 euros.

Il est également fait état dans la mise en demeure du 03 octobre 2025, de l’existence de troubles du voisinage causés par la présence de nombreux chats dans le logement. Sur ce point, la bailleresse verse aux débats un signalement effectué par la société protectrice des animaux (S.P.A) relevant que : « le logement est totalement insalubre, remplis de déjections et de déchets et une dizaine de chats sont présents au domicile avec des chatons ».

Des photos non horodatées de l’appartement sont également produits dont il ressort l’état insalubre de l’appartement.

Toutefois, la S.C.I. AARALIS, ne rapporte pas la preuve de son préjudice moral lié à cet état.

Par conséquent, Madame [Z] [J], en sa qualité de locataire, sera uniquement condamné à régler la somme de 400,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier de la demanderesse.

Les demandes de dommages et intérêts formées contre Monsieur [M] [B], en qualité de caution seront rejetés, ce dernier n’étant solidairement tenu que du paiement des loyers, charges, réparations locatives et indemnités d’occupation.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [Z] [J] in solidum avec Monsieur [M] [B], es qualité de caution, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 5 octobre 2023, de sa signification à la CCAPEX et à la caution, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En outre, il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la S.C.I. AARALIS l’ensemble des frais qui n’entrent pas dans les dépens et il convient donc de condamner Madame [Z] [J] in solidum avec Monsieur [M] [B], es qualité de caution, à verser à la S.C.I. AARALIS la somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que Monsieur [M] [B] intervient en qualité de caution ;

CONSTATE que le bail conclu le 19 janvier 2021 entre la S.C.I. AARALIS et Madame [Z] [J] concernant le bien sis [Adresse 3] s’est trouvé de plein droit résilié le 6 décembre 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE solidairement Madame [Z] [J] et Monsieur [M] [B], es qualité de caution, à payer à la S.C.I. AARALIS la somme de 6 164,52 euros arrêtée au 1er novembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de novembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

DEBOUTE Madame [Z] [J] de sa demande relative à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire ;

DEBOUTE Monsieur [M] [B] de sa demande relative à l’octroi de délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [Z] [J] ;

REJETTE la demande de délais supplémentaires avant l’exécution de la décision d’expulsion ;

DIT que faute par Madame [Z] [J] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, " les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [Z] [J] et Monsieur [M] [B], es qualité de caution, à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et au besoin les CONDAMNE solidairement à verser à la S.C.I. AARALIS ladite indemnité mensuelle à compter du mois de décembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ;

CONDAMNE Madame [Z] [J] au paiement de la somme de 400,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier du bailleur ;

DEBOUTE la S.C.I. AARALIS du surplus de ses demandes indemnitaires ;

CONDAMNE in solidum Madame [Z] [J] avec Monsieur [M] [B], es qualité de caution, au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 5 octobre 2023, de sa signification à la CCAPEX ainsi qu’à la caution, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

CONDAMNE in solidum Madame [Z] [J] avec Monsieur [M] [B], es qualité de caution, à verser à la S.C.I. AARALIS la somme de 300,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE