Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/00187 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IVZS

4ème CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 10 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Alicia VITELLO Vice-Présidente du Tribunal Judiciaire

assistée, pendant les débats de Madame Gisèle LAUVERNAY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 01 Juillet 2025

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE METARE I SIS [Adresse 4], AGISSANT PAR SON SYNDIC LA SAS FONCIA LA, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représenté par Maître Florent MATHEVET BOUCHET de la SELARL BLG AVOCATS, avocats au barreau de ROANNE

ET :

Madame [Z] [P]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Karim MRABENT, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C4221820252281 du 24/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de St Etienne)

Monsieur [K] [B]

né le 14 Mai 1974 à [Localité 9] (42)

demeurant [Adresse 8]

non comparant

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 10 Septembre 2025

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Madame [Z] [P] et Monsieur [K] [B] sont copropriétaires dans l’immeuble « [Adresse 10] » sis [Adresse 3] et [Adresse 6].

En raison d’un arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble a fait délivrer un commandement de payer demeuré infructueux à l’encontre de Madame [Z] [P] et Monsieur [K] [B], en date des 23 et 30 janvier 2025.

Par acte délivré par commissaire de justice le 18 mars 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Madame [Z] [P] et Monsieur [K] [B] devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Etienne.

Appelée pour la première fois à l’audience du 6 mai 2025, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois.

A l’audience du 1er juillet 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, demande à la juridiction de :

Condamner solidairement Madame [Z] [P] et Monsieur [K] [B] à lui payer les sommes de :

8 029,68 € au titre des charges de copropriété impayées, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;250 € de dommages et intérêts ;Condamner in solidum Madame [Z] [P] et Monsieur [K] [B] à lui payer la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;Ordonner la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;Débouter Madame [Z] [P] de ses demandes ;Ordonner que, dans l’hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées par le jugement, l’exécution devra être réalisée par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, le montant des sommes retenues par le commissaire de justice en application de l’article R. 444-55 du Code de commerce et son tableau 3-1 annexé, devra être supporté par le débiteur, en sus de l’application de l’article 700 du Code de procédure civile, l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution ne prévoyant qu’une simple faculté de mettre à la charge du créancier lesdites sommes.

Au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 45-1 du décret du 17 mars 1967, il fait valoir que les frais exposés sont forcément nécessaires, de sorte que les copropriétaires doivent régler les frais engagés par le syndic dans les conditions tarifaires prévues dans le règlement de copropriété.

Au visa de l’article 1231-6 du Code civil, il soutient que, malgré les relances, les charges de copropriété restent impayées et que la copropriété va être contrainte de faire un appel de fonds supplémentaire, la trésorerie étant en péril. Il ajoute que la situation s’aggrave depuis février 2022.

Au visa de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, il rappelle qu’il s’agit d’une action en recouvrement de créance, sans autorisation en Assemblée générale nécessaire. Il ajoute que les bases de répartition sont conformes au règlement de copropriété et que, ni les caves, ni les garages n’étant chauffés, ils sont déduits des tantièmes de chauffage. Il soutient que la solidarité est prévue dans le règlement de copropriété. Il soutient que la mise en conformité de la loi 3DS est sans conséquence sur la situation d’impayée.

Enfin, il s’oppose aux délais de paiement, rappelant qu’il n’y a aucun versement depuis février 2022.

En réponse, Madame [Z] [P], représentée par son avocat, sollicite de la part de la juridiction de :

A titre principal, in limine litis,

Constater que l’assemblée générale n’a pas autorisé la présente procédure ;Déclarer le demandeur irrecevable en ses demandes ;

A titre subsidiaire et sur le fond ;

Constater que le demandeur est dans l’incapacité d’expliquer ses propres calculs quant aux sommes réclamées ;Rejeter intégralement les demandes du syndicat des copropriétaires ;Dire et juger que la copropriété ne peut demander la solidarité dans la condamnation ;Rejeter les demandes formées concernant les charges spéciales :

A titre infiniment subsidiaire, accorder à Madame [Z] [P] la possibilité de s’acquitter de sa dette concernant les charges de copropriété sur une période de 24 mois ;

Dans tous les cas,

Rejeter la demande au titre des dommages et intérêts, article 700 et dépens ;Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.

A titre principal, au visa de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, elle estime que l’action du syndicat des copropriétaires est irrecevable car l’assemblée générale n’a pas autorisée l’action en justice à son encontre.

A titre subsidiaire, au visa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967, elle fait valoir que les décomptes produits sont illisibles et incompréhensibles, avec des tantièmes qui ne sont pas conformes au règlement de copropriété. Elle reproche au syndicat des copropriétaires d’inclure dans les charges des frais injustifiés. Elle ajoute qu’il n’y a pas de clause de solidarité dans le règlement de copropriété. Elle relève que le règlement de copropriété n’est pas conforme aux normes de la loi 3DS, en application de l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 et la loi ELAN du 23 novembre 2018. Elle indique que les parties communes spéciales ne correspondent pas aux charges spéciales.

A titre infiniment subsidiaire, au visa de l’article 1343-5 du Code civil, elle sollicite l’octroi de délais de paiement, faisant valoir que sa situation financière est précaire.

Monsieur [K] [B], dont l’assignation a été signifiée à étude, n’a pas comparu.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, il convient de renvoyer à leurs conclusions déposées et soutenues à l’audience, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Sur quoi, l’affaire est mise en délibéré au 10 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque l’un des défendeurs ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action en justice

L’article 55 du décret du 17 mars 1967 dispose que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale. (…) Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance (…).

En l’espèce, l’action intentée par le syndicat des copropriétaires porte sur le recouvrement de charges impayées.

L’autorisation de l’assemblée générale n’est donc pas nécessaire.

L’action du syndicat des copropriétaires est déclarée recevable.

Sur les charges de copropriété

L’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 dispose que les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires. (…)

En application de l’article 1103 du Code civil et de l’article 10 alinéa 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Par ailleurs, l’article 14-1 de la même loi dispose que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est indiqué que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Enfin, l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que l’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.

En l’espèce, il ressort des appels de provision que les tantièmes du lot 325 sont de 51 403 pour les dépenses communes, 19 164 pour le Bâtiment B, 31 466 pour l’ascenseur et 48 760 pour le chauffage.

Le règlement de copropriété reprend, dans les tableaux, les tantièmes pour les dépenses communes, le Bâtiment B et l’ascenseur.

Il est en outre spécifié dans l’article 8 § 5 du règlement de copropriété que le chauffage est calculé dans la proportion des surfaces des locaux chauffés, de sorte qu’il est justifié que soient exclus caves et garages du calcul.

Les tantièmes servant de base de calcul pour les appels de fond sont donc justifiés.

Il convient de relevé que la loi 3 DS ne prévoit aucune sanction sur l’absence de conformité d’un règlement de copropriété et que Madame [Z] [P] ne justifie d’aucun préjudice lié à cette absence de conformité, aucun impact intervenant sur les tantièmes prévus.

Enfin, l’article 7 du règlement de copropriété intitulé « Solidarité » prévoit que, « dans tous les cas où un local quelconque viendrait à appartenir à plusieurs propriétaires indivis, ceux-ci seraient tenus solidairement et sans divisibilité à l’acquis de toutes les charges afférentes à leur local et à l’exclusion des conditions du règlement de copropriété ».

La solidarité peut donc être demandée par le syndicat des copropriétaires.

Au vu des pièces versées au débat, et plus précisément en vertu du décompte en date du 2 juin 2025, il ressort que Madame [Z] [P] et Monsieur [K] [B] est redevable de la somme de 8 029,68 €, arrêté au 18 avril 2025.

S’agissant des frais de recouvrement, ils sont dus par le copropriétaire ne payant pas ses charges de copropriété au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sous réserve de leurs justifications.

En l’espèce, les mises en demeure des 3 mai 2022, 3 août 2022 et les relances des 25 mai 2022, 1er septembre 2022 ne sont pas justifiés par la production d’un avis de réception.

En outre, les intérêts de retard ne sont ni détaillés, ni justifiés, tout comme les frais bancaires.

Par ailleurs, les frais de transmission du dossier à l’huissier et à l’avocat ne sont pas justifiés par des diligences exceptionnelles du syndic et constituent des honoraires non prévus par la loi.

Enfin, l’assignation relève des dépens.

Il convient donc de les retirer des sommes dues par Madame [Z] [P] et Monsieur [K] [B].

Le commandement de payer fait partie des frais de procédure de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et sera retenu.

Madame [Z] [P] et Monsieur [K] [B] sont solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 675,17 € au titre des charges de copropriété impayées et des frais de recouvrement arrêtés au 18 avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 6 052,37 € et à compter de la signification du jugement pour le surplus.

Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise, en application de l’article 1343-2 du Code civil. Or, une année entière ne s’étant pas écoulée, il n’y a pas lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le syndicat des copropriétaires n’établit pas que Madame [Z] [P] et Monsieur [K] [B] aient fait preuve de mauvaise foi, ni que leur comportement lui cause un préjudice particulier nécessitant réparation.

En conséquence, sa demande de dommages et intérêts doit être rejetée.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du Code civil énonce que, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [Z] [P] justifie de sa situation financière actuelle.

Il convient d’octroyer à Madame [Z] [P] des délais pour le paiement de la créance selon les modalités décrites au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [Z] [P] et Monsieur [K] [B] succombant à l’instance, ils sont solidairement condamnés aux dépens. Le commandement de payer étant inclus dans les frais au principal, il n’y a pas lieu de l’inclure dans les dépens.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Madame [Z] [P] et Monsieur [K] [B], parties perdantes, sont solidairement condamnés à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Hors le cas spécifique prévu par l’article R.631-4 du code de la consommation au profit du consommateur titulaire d’une créance à l’encontre d’un professionnel, aucune disposition légale ou réglementaire n’autorise le juge à faire supporter au débiteur les droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement de l’huissier de justice mis à la charge du créancier par le tableau 3-1 annexé à l’article R.444-3 du code de commerce auquel renvoie l’article R.444-55 du même code. En outre, les sommes prévues par les articles R444-3 et ses annexes, et A444-31 du code de commerce, portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale ne constituent pas des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile. La demande de condamnation des débiteurs au paiement de ces sommes, infondée, doit par conséquent être rejetée.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Métare I » sis [Adresse 2] [Adresse 5] et [Adresse 6] recevable ;

CONDAMNE solidairement Madame [Z] [P] et Monsieur [K] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Métare I » sis [Adresse 2] [Adresse 5] et [Adresse 6] la somme de 6 675,17 € au titre des charges de copropriété impayées et des frais de recouvrement arrêtés au 18 avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 6 052,37 € et à compter de la signification du jugement pour le surplus ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Métare I » sis [Adresse 2] [Adresse 5] et [Adresse 6] de capitalisation des intérêts ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Métare I » sis [Adresse 2] [Adresse 5] et [Adresse 6] ;

AUTORISE Madame [Z] [P] à se libérer de sa dette en 24 mensualités de 300 € avant le 15 de chaque mois, la dernière étant majorée du solde de la dette, principal, intérêts, dépens et frais ;

DIT que la première mensualité devra être réglée avant le 15 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme exact, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Métare I » sis [Adresse 2] [Adresse 5] et [Adresse 6] au titre de l’émolument proportionnel ;

CONDAMNE solidairement Madame [Z] [P] et Monsieur [K] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Métare I » sis [Adresse 2] [Adresse 5] et [Adresse 6] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Madame [Z] [P] et Monsieur [K] [B] aux dépens.

Le présent jugement, prononcé à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience des débats et le greffier du prononcé,

Le GREFFIER La PRESIDENTE

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

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