TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE SAINT NAZAIRE

JUGEMENT DU 09 Octobre 2025

DU 09 Octobre 2025

N° RG 22/00333 – N° Portalis DBYT-W-B7G-EZWP

JUGEMENT n°

AFFAIRE :

S.C.I. [Adresse 5]

C/

S.A.R.L. S.N.C.M. (SOCIETE NOUVELLE DE CARROSSERIE ET DE MECANIQUE) DE [Localité 6]

1ère Section

Copie exécutoire + expédition délivrées

le :

à

M^e Michel PEIGNARD (Vannes)

M^e KIERZKOWSKI-CHATAL

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DEMANDERESSE :

S.C.I. [Adresse 5]

dont le siège social est situé [Adresse 5] inscrite au RCS de SAINT NAZAIRE sous le n° 342.595.964 prise en la personne de son représentant légal domicilié es-qualité audit siège

Rep/assistant : M^e Michel PEIGNARD, avocat au barreau de VANNES

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DEFENDERESSE :

S.A.R.L. S.N.C.M. (SOCIETE NOUVELLE DE CARROSSERIE ET DE MECANIQUE) DE [Localité 6]

dont le siège social est situé [Adresse 5] inscrite au RCS de NANTES sous le n° 392.640.108 prise en la personne de son représentant légal domicilié es-qualité audit siège

Rep/assistant : Maître Emmanuel KIERZKOWSKI-CHATAL de la SELARL POLYTHETIS, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

PRÉSIDENTE : Tina NONORGUES, magistrat du siège délégué par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal de céans siégeant en qualité de juge unique conformément aux articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : Soline JEANSON à l’audience, Christel KAN à la mise à disposition

DEBATS : A l’audience publique du 09 Janvier 2025

JUGEMENT : Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 15 mai 2025, date indiquée à l’issue des débats prorogé au 09 octobre 2025.

* * *

*

EXPOSÉ DU LITIGE

La parcelle cadastrée AI-[Cadastre 2], située [Adresse 5], est propriété de la SCI CARTORELLE dont les parts sociales sont détenues par la famille [L] et a été donnée à bail à la SARL SOCIETE NOUVELLE DE CARROSSERIE ET DE MECANIQUE DE [Localité 6] (ci-après dénommée SNCM) exerçant une activité de carrosserie spécialisée dans les véhicules longs type autocar et dont les parts sociales sont détenues par Mme [H] [L] et M. [Z] [L], ce dernier en exerçant la gérance.

La parcelle cadastrée AI-[Cadastre 3], située [Adresse 5], est propriété de la SCI [Adresse 5] (ci-après dénommée SCI [Adresse 5]) dont les parts sociales sont détenues par les membres des familles [J] et [L]. Elle est composée d’une galerie commerciale et d’un parking. La cogérance de cette SCI a été confiée à M. [I] [J] et Mme [P] [L], aux termes des statuts de la société en date du 28 août 1987

Mme [P] [L], cogérante de la SCI [Adresse 5], est la mère de M. [Z] [L], gérant de la SNCM.

Sur la parcelle AI-[Cadastre 3] appartenant à la SCI [Adresse 5], a été érigée entre 2018 et 2019 une clôture composée d’un portail et d’un portillon, créant un espace clos de parking devant les locaux exploités par la SNCM sur la parcelle AI-[Cadastre 2], objectivée par constats de commissaire de justice du 3 février 2021, du 7 octobre 2021 et du 1er décembre 2021.

Par courrier du 20 janvier 2022, la SCI [Adresse 5] a mis en demeure la SNCM de détruire cette clôture.

Par acte de commissaire de justice du 8 février 2022, la SCI [Adresse 5] a fait assigner la SNCM devant le tribunal judiciaire de SAINT NAZAIRE aux fins de la voir notamment condamnée à la destruction de cette clôture.

Le 16 février 2022, la SNCM a constitué avocat.

La clôture de l’instruction de l’affaire est intervenue le 16 septembre 2024, par ordonnance du juge de la mise en état du même jour. Le dossier a été fixé à l’audience de plaidoirie du 9 janvier 2025. A l’issue de l’audience, le jugement a été mis en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 mai 2025.

Par ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 15 avril 2024, la SCI [Adresse 5] demande au tribunal, au visa des articles 544, 1240, 1103, 1227 et 1731 du code civil, de :

— DÉCLARER recevable et bien fondée sa demande,

— à titre principal, sur l’occupation sans droit ni titre :

* PRONONCER la nullité du bail conclu le 1er octobre 2014, en toute hypothèse déclarer ce bail inopposable à la SCI [Adresse 5],

* CONDAMNER la SNCM à détruire les aménagements réalisés par elle et empiétant sur la propriété de la SCI [Adresse 5] dans un délai de deux mois à compter de la décision à intervenir,

* assortir cette condamnation d’une astreinte définitive de 500 euros par jour de retard pendant un délai de deux mois passé lequel il sera à nouveau fait droit,

* se réserver la liquidation de l’astreinte,

* CONDMANER la SNCM à verser à la SCI [Adresse 5] la somme, sauf à parfaire, de 58 500 euros à titre d’indemnité d’occupation avec intérêts au taux légal au jour de l’assignation,

* CONDMANER la SNCM à verser à la SCI [Adresse 5] une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 1 500 euros indexée sur l’indice du coût de la construction jusqu’à la libération complète des lieux,

— subsidiairement, s’il est fait application du bail du 1er octobre 2014 :

* PRONONCER la résiliation du bail pour inexécution à compter du 1er octobre 2014,

* ORDONNER la restitution des lieux loués dans leur état d’origine,

* CONDAMNER la SNCM à détruire les aménagements réalisés par elle sur la propriété de la SCI [Adresse 5] dans un délai de deux mois à compter de la décision à intervenir,

* assortir cette condamnation d’une astreinte définitive de 500 euros par jour de retard pendant un délai de deux mois passé lequel il sera à nouveau fait droit,

* CONDAMNER la SNCM à verser à la SCI [Adresse 5] la somme, sauf à parfaire, de 46 641,68 euros à titre d’indemnité d’occupation, subsidiairement de loyers impayés, avec intérêts au taux légal au jour de l’assignation,

* CONDAMNER la SNCM à verser à la SCI [Adresse 5] une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 866,90 euros indexée sur l’indice du coût de la construction jusqu’à la libération complète des lieux,

— En tout état de cause :

* CONDAMNER la SNCM à verser à la SCI [Adresse 5] une indemnité de 2 000 euros au titre de son préjudice moral,

* CONDAMNER la SNCM à verser à la SCI [Adresse 5] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* la CONDAMNER aux dépens.

A titre liminaire, en réponse au moyen adverse tiré du défaut de qualité à agir, la SCI [Adresse 5] soutient que l’opposition d’un co-gérant d’une société civile doit être formalisée avant la délivrance de l’assignation pour être efficace. Elle indique que le courrier d’opposition de Mme [P] [L] du 3 février 2022 n’est appuyé par aucun accusé d’envoi ou de réception pour en certifier la date. Elle ajoute qu’il a été adressé à la SNCM et non à M. [I] [J] cogérant de la SCI [Adresse 5] ou à son conseil. En tout état de cause, la SCI [Adresse 5] fait valoir que les échanges entre les cogérants en 2021 font état du défaut d’opposition de Mme [L] à la présente procédure, cette dernière ayant refusé de prendre position dans le conflit.

En réponse au moyen adverse tiré du défaut d’intérêt à agir, la SCI [Adresse 5] se prévaut de son droit de propriété comme fondement de son action en enlèvement de la clôture érigée sur sa parcelle et de l’occupation irrégulière d’une partie de la parcelle par la SNCM lui causant un préjudice financier. La SCI [Adresse 5] répond au moyen invoqué selon lequel elle serait à l’origine de la construction de cette clôture. Elle conteste les motifs de l’ordonnance du juge des référés du 28 juin 2022 selon lesquels la SNCM n’a pas édifié la clôture litigieuse, et ce en rappelant que cette décision n’a pas autorité de la chose jugée. Elle ajoute que le juge des référés n’avait pas connaissance du conflit d’intérêt existant entre Mme [P] [L] et M. [Z] [L] gérant de la SNCM. Enfin, elle apporte à son soutien sa propre comptabilité et fait valoir que n’y apparaissent pas les financements de ces aménagements litigieux. Elle fait valoir qu’aucune facture n’est produite par la SNCM, et ce alors que Mme [P] [L] aurait pu les transmettre à son fils. Sur ses intérêts financiers, elle conteste avoir perçu le moindre loyer de la SCNM malgré une occupation de sa propriété.

Sur sa demande de nullité du contrat de bail, la SCI [Adresse 5] conteste avoir donné à bail à la SNCM des places de stationnement. Elle soutient que son cogérant, M. [I] [J], n’a jamais eu connaissance de l’existence du contrat du 1er octobre 2014 et qu’il a été conclu en fraude de ses droits de cogérant entre Mme [P] [L] et M. [Z] [L], son fils et gérant de la SNCM. Ainsi, elle fait valoir que Mme [P] [L] a privilégié son fils au détriment des autres associés de la SCI, et ce en contrariété avec les intérêts de la société. La SCI [Adresse 5] précise que ce contrat n’a jamais connu un commencement d’exécution, aucun loyer n’ayant été versé. A titre surabondant, la SCI [Adresse 5] soutient que la copie du bail produite n’est pas signée par la SNCM et que la description du bien donné à bail n’est effectuée qu’en annexe du bail, de sorte que le bail ne saurait être considéré comme valable.

Considérant la SNCM occupante sans droit ni titre de sa parcelle, la SCI [Adresse 5] sollicite son indemnisation de ce fait. La SCI [Adresse 5] sollicite également de ce fait l’enlèvement de la clôture érigée sur sa parcelle. Elle soutient que la SNCM a érigé la clôture litigieuse sur sa parcelle sans son autorisation, de sorte qu’elle se considère bien fondée à en solliciter la destruction, invoquant une atteinte à son droit de propriété. Elle explique que la SNCM a motivé cet aménagement par la nécessité de sécuriser son local commercial face aux troubles causés par l’occupation illicite de l’ancien bâtiment désaffecté sur la parcelle voisine. Elle conteste ces motifs faisant état d’une destruction du bâtiment en 2014. Elle considère que la SNCM souhaitait en réalité s’approprier une surface plus importante de parking pour sa clientèle et éviter les aller-venues des passants cherchant à accéder à la voie piétonne mitoyenne de la parcelle AI-[Cadastre 1]. La SCI [Adresse 5] conteste les allégations de la société défenderesse selon lesquelles Mme [P] [L] aurait affirmé être l’ordonnatrice des travaux, considérant au contraire qu’elle reconnaissait les agissements de son fils et ne souhaitait pas en être concerné. Elle indique également que le gérant de la SNCM affirme, par courrier, réaliser lui-même les aménagements litigieux et que la SNCM produit une liste des travaux réalisés par elle y correspondant.

S’il est fait application du bail dont la nullité est sollicitée, la SCI [Adresse 5] sollicite la résolution judiciaire du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers. Elle soutient qu’une mise en demeure préalable à la résolution judiciaire du bail n’était pas nécessaire au regard des stipulations contractuelles. Sur sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation, la SCI [Adresse 5] fait valoir que la résolution judiciaire du bail entraîne l’anéantissement rétroactif du bail et donc la condamnation de la SNCM au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer pour toute la durée du bail résolu, une fois indexé. La SCI [Adresse 5] affirme qu’il n’est pas rapporté la preuve par la SNCM d’un accord antérieur dont le bail ne serait que la continuation. En outre, elle fait valoir qu’il est expressément intitulé dans le bail que la somme mensuelle de 700 euros constitue un loyer et non une provision sur charges. Elle ajoute que l’absence de fixation d’un montant pour la provision sur charge est justifiée par le fait que ces sommes sont avancées par le preneur et non par le bailleur. Enfin, elle précise qu’en tout état de cause le bail n’a jamais reçu un commencement d’exécution qu’aucun loyer n’a été versé, et que si une provision sur charges devait être retenue, aucune n’a été payée non plus et que si des travaux ont été réalisés, ils ne sont pas démontrés et ne dispensent en rien la SNCM à un quelconque paiement.

Au soutien de sa demande d’indemnisation de son préjudice moral, la SCI [Adresse 5] fait valoir les troubles et tracas de la procédure ainsi que l’atteinte manifeste au droit de propriété dont elle a été victime.

Par ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 4 septembre 2024, la SNCM demande au tribunal, au visa des 31 et 31 du code de procédure civile et des articles 1848, 544, 647, 1188, 1189, 1190 du code civil, de :

— DÉCLARER irrecevable la SCI [Adresse 5] en toutes ses demandes, et subsidiairement l’en débouter,

— CONDAMNER la SCI [Adresse 5] à payer à la SNCM la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et injustifiée,

— CONDAMNER la SCI [Adresse 5] à payer à la SNCM une indemnité de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER la SCI [Adresse 5] aux entiers dépens.

A titre liminaire, au soutien de sa demande d’irrecevabilité tirée du défaut de qualité à agir, la SNCM se prévaut de l’opposition formée par Mme [P] [L], cogérante de la SCI [Adresse 5], à la présente action intentée à l’initiative du second cogérant M. [I] [J]. La SNCM précise que les échanges entre les cogérants datés de 2021 ne sauraient être interprétés comme une adhésion de Mme [P] [L] à l’action intentée par son cogérant, M. [I] [J], dès lors qu’elle indique seulement refuser de se positionner sur le litige en cours. En outre, la SNCM se prévaut d’un courrier du 3 février 2022 adressé à la SNCM par lequel Mme [P] [L] formalise expressément son opposition au retrait de la clôture litigieuse.

Au soutien de sa demande d’irrecevabilité tirée du défaut d’intérêt à agir, la SNCM fait valoir que la clôture et le portail ont été érigés il y a quatre ans par la SCI [Adresse 5] pour protéger ses parcelles contre les intrusions et pour les sécuriser malgré leur défaut d’entretien suite à la désaffection de la parcelle AI-[Cadastre 1]. Elle apporte à son soutien des courriers rédigés par Mme [P] [L] au nom de la SCI [Adresse 5] et fait état de l’absence d’opposition de M. [I] [J] jusqu’à la présente instance. Elle ajoute que le juge des référés dans les motifs de sa décision reconnaît l’absence de responsabilité de la SNCM dans l’édification de ces aménagements qu’il attribue à la SCI [Adresse 5]. La SNCM précise, en outre, que c’est la SCI [Adresse 5] qui a remis à la SCI DU ROCHER les clés du portail et portillon justifiant le désistement d’instance, que le juge des référés avait bien connaissance des liens familiaux unissant les différentes parties à l’instance et que si la SCI [Adresse 5] souhaitait contester les motifs de l’ordonnance en référé elle aurait dû en interjeter appel. La SNCM fait valoir que la présente instance n’est en réalité fondée que sur un conflit entre gérants qui ne relève pas des tribunaux dès lors que n’est pas démontré par la société demanderesse que des décisions ont été prises par Mme [L] en contrariété avec l’intérêt social de la SCI.

En réponse à la demande adverse de destruction de la clôture et du portail, la SNCM précise de nouveau que la clôture et le portail ont été érigés en accord avec la société demanderesse, dont les associés disposent en outre des clés et de la télécommande d’accès. Elle se prévaut des motifs susmentionnés de l’ordonnance en référé. Elle reconnaît avoir pu financer une partie de ces installations ainsi que l’entretien du parking et des alentours des places de stationnement et ce, en contrepartie d’une mise à disposition de ces places.

En réponse à la demande de nullité du bail, la SNCM se prévaut d’un accord verbal ancien, datant des années 2000 que le cogérant ne pouvait ignorer. Elle affirme, qu’aux termes de cet accord, la SCI [Adresse 5] mettait à disposition à la SNCM des places de stationnement en contrepartie de l’entretien de l’intégralité du parking et des alentours et précise que depuis sa mise en place la SNCM a financé des travaux d’entretien à hauteur de 72 850 euros. Elle se prévaut d’un contrat de bail formalisé en 2014 fixant le montant du loyer à 700 euros à la charge de la SNCM assorti d’une obligation d’assurer l’entretien régulier de l’intégralité du parking. Interprétant cette clause, la SNCM considère que le terme loyer a été indûment employé pour désigner une provision sur charges. La SNCM ajoute que la SCI [Adresse 5] n’a jamais réclamé ces sommes. Sur le caractère occulte de ce contrat de bail, invoqué par la SCI, la SNCM considère que la qualité de cogérant de M. [I] [J] aurait dû l’amener à en avoir connaissance et qu’en tout état de cause, les difficultés entre cogérants ne sauraient être opposées à la SNCM.

En réponse à la demande subsidiaire de résolution du bail, la SNCM réitère ses moyens tirés de la qualification de provision sur charge prévisionnelle pour l’entretien intégrale du parking et de ses abords du montant fixé contractuellement. Elle ajoute que la résolution du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers est subordonnée à la délivrance préalable d’une mise en demeure, restée infructueuse et que l’assignation ne suffit à constituer cette mise en demeure en ce qu’elle ne vise pas cette demande de résolution.

En réponse à la demande d’indemnité d’occupation et de dommages-intérêts, la SNCM considère que la SCI [Adresse 5] est défaillante à démontrer d’une part l’occupation sans droit ni titre de la SNCM sur les places de parking et d’autre part la réalité du préjudice moral qu’elle invoque. Elle fait valoir au contraire le caractère abusif et injustifié de cette procédure pour solliciter à titre reconventionnel des dommages et intérêts.

MOTIFS

Sur les fins de non-recevoir

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile dans sa version issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 en vigueur pour les actions intentées après le 1er janvier 2020, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

En l’espèce, par assignation en date du 8 février 2022, la SNCM a introduit la présente instance. Par conclusions au fond adressées au tribunal judiciaire, la SNCM soulève deux fins de non-recevoir tirées du défaut de qualité à agir et du défaut d’intérêt à agir de la SCI [Adresse 5]. Ces demandes relèvent de la compétence exclusive du juge de la mise en état.

Par conséquent, la SNCM doit être déclarée irrecevable à soulever devant le tribunal judiciaire des fins de non-recevoir tirées du défaut de qualité et d’intérêt à agir.

Sur la demande de la SCI [Adresse 5] de nullité ou d’inopposabilité du bail conclu le 1er octobre 2014

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1128 du code civil dispose que sont nécessaires à la validité d’un contrat : 1° le consentement des parties ; 2° leur capacité de contracter ; 3° un contenu licite et certain.

En l’espèce, il est produit un acte sous seing privé du 1er octobre 2014 par lequel la SCI [Adresse 5] aurait donné à bail à la SNCM des places de stationnement situées sur le parking du centre commercial [Adresse 5]. Cet acte a été signé au nom et pour le compte de la SCI [Adresse 5] par Mme [P] [L], cogérante.

Sur le moyen tiré de la conclusion du bail en fraude des droits de M. [J],

A titre liminaire, il convient de relever que la clause 2.3 des statuts de la SCI [Adresse 5] du 28 août 1987 dit que « la société a pour objet : Acquisition de terrains. Construction et location de cellules commerciales. Aménagement et location d’emplacements de parkings », de telle sorte que le bail portant sur des places de stationnement dont la SCI est propriétaire entre dans son objet social.

La clause 3.0.0 des statuts de la SCI [Adresse 5] du 28 août 1987 stipule que « à moins que les associés n’aient prévu une dispense pour les actes ou engagements inférieurs à une limite qu’ils fixent, un gérant doit informer le ou les autres gérants de la prochaine intervention d’un acte ou engagement et s’en réserver la preuve ». Aux termes de la même clause, il est stipulée qu'« à l’égard des tiers, les gérants agissent ensemble ou séparément en engageant la société par les actes entrant dans l’objet social. L’opposition formée par un gérant aux actes d’un ou plusieurs gérants est sans objet à l’égard des tiers à moins qu’il ne soit établi qu’ils en ont eu connaissance ».

Ainsi, si Mme [P] [L], en sa qualité de cogérante, peut valablement engager la SCI [Adresse 5] dans un contrat de bail, elle doit préalablement en informer son cogérant, M. [I] [J], et ce afin qu’il puisse exercer son droit d’opposition. Toutefois, si ces clauses statutaires ne sont pas respectées, le litige qui en résulte est interne à la société. En effet, seule la violation d’une opposition formalisée par un cogérant peut être opposable aux tiers dès lors que ce tiers en a connaissance. Or, il ne s’agit à ce stade que d’une violation d’un droit d’information entre cogérants qui est de la responsabilité des cogérants pour une faute commise dans la gestion, ce dont n’est pas saisie la présente juridiction. En tout état de cause, n’est pas rapportée par la SCI [Adresse 5] la preuve de la connaissance par la SNCM de l’opposition de M. [I] [J] à la conclusion du contrat de bail, de sorte qu’elle ne peut lui être opposée.

Dès lors, le moyen tiré de l’absence d’information de M. [I] [J] de l’existence de ce contrat de bail est insuffisant à caractériser une fraude entraînant la nullité du bail.

Sur le moyen tiré de l’irrégularité du contrat de bail

Il est stipulé à la clause 1.1 du bail qu’il porte sur « les emplacements de stationnement précédemment loués » qui « font partie de la globalité du parking du centre commercial [Adresse 5] appartenant à la SCI [Adresse 5], parking privé réservé exclusivement aux professionnels ayant une activité permanente dans ledit Centre Commercial ».

Il apparaît que cette clause ne précise pas l’assiette exacte des lieux loués, le bail renvoyant à une annexe non produite aux débats. Il n’est pas possible d’identifier quelles places de stationnement auraient été effectivement mises à disposition de la SNCM.

A défaut de contenu identifiable et donc certain, ce contrat de bail n’a pas pu être valablement formé, conformément à l’article 1128 du code civil.

En outre, aucun commencement d’exécution ne vient soutenir ou corroborer l’existence de ce bail. En effet, il n’apparaît pas dans les livres de comptes de la SCI [Adresse 5] des années 2015 à 2021 de versements réguliers de loyer effectués par la SNCM. Or, la SNCM reconnaît dans ses écritures n’avoir pas versé cette somme.

De surcroît, l’exemplaire du bail produit n’est pas signé par le preneur.

La nullité sanctionnant les irrégularités inhérentes à la formation d’un acte juridique, la SCI [Adresse 5] apparaît bien fondée à la soulever.

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande à la demande de la SCI [Adresse 5] et de prononcer la nullité du contrat de bail du 1er octobre 2014.

Sur la demande de la SCI [Adresse 5] de destruction de la clôture aux frais de la SNCM

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce, il ressort des procès-verbaux de constat du 3 février 2021, du 7 octobre 2021 et du 1er décembre 2021 dressés à l’initiative des deux parties qu’une clôture avec portail a été érigée sur la parcelle AI-[Cadastre 3], propriété de la SCI [Adresse 5], établissant un parking clos aux abords de la parcelle AI-[Cadastre 2] sur laquelle se situe le commerce exploité par la SNCM.

La charge de la preuve de l’empiètement reposant sur celui qui l’invoque, il revient donc à la SCI [Adresse 5] d’apporter la preuve que la clôture érigée l’a été en contrariété à ses droits, c’est-à-dire par un tiers et sans son accord.

La SCI [Adresse 5] produit un courrier du 14 août 2018 de M. [Z] [L], gérant de la SNCM, adressé à M. [N] [J], gérant de la SCI DU ROCHER. Il y indique être « dans l’obligation de prendre des mesures de sauvegardes temporaires et clôturer les passages réalisés illégalement dans cette zone humide ». Il précise que « lors de la pose du portail, nos terrains utiliseront la même entrée, je vous remettrais une clé afin d’en avoir un libre accès ». Dès lors, peut être déduit de ce courrier qu’il était envisagé, en 2018, par la SNCM de construire une clôture.

Cette proposition de clôture est similaire à celle faite par la SCI [Adresse 5], représentée par sa cogérante Mme [P] [L] qui, par un courrier du 28 novembre 2018 également adressé à M. [N] [J], indique avoir pris la décision, au nom de la SCI, de « sécuriser les lieux par la pose d’un portail et d’une porte » pour accéder à la parcelle AI-[Cadastre 1], propriété de la SCI DU ROCHER, lesquels seront munis de serrures.

Ainsi, en 2018, l’édification d’une telle clôture est à l’état de projet tant pour la SCI [Adresse 5] que pour la SNCM, toutes deux en invoquant la nécessité auprès de la SCI DU ROCHER, voisine des parcelles.

Une procédure en référé a été introduite par la SCI DU ROCHER selon assignation du 27 août 2021 pour voir ordonner l’enlèvement de la clôture et du portail par la SNCM au motif qu’ils lui empêchaient l’accès à sa parcelle AI-[Cadastre 1]. Dans cette instance, la SCI [Adresse 5] a été attraite en intervention forcée. Par ordonnance du 28 juin 2022, le juge des référés a constaté le désistement d’instance de la SCI DU ROCHER après qu’elle ait été mise en mesure d’ouvrir la clôture litigieuse. Or, par conclusions régulièrement notifiées dans le cadre de cette instance, la SCI [Adresse 5] a déclaré que « la SCI [Adresse 5], dans un souci de sécuriser les lieux et de garantir une jouissance paisible aux commerçants de la galerie, a placé une clôture et un portail sur ses propres parcelles AI-[Cadastre 3] et AI-[Cadastre 4] ».

Ainsi, dans ces écritures, la SCI [Adresse 5] reconnaît être à l’origine de l’édification de cette clôture sur sa propriété, ce qui constitue un aveu extra-judiciaire puisque intervenu dans une instance tierce à la présente instance. L’aveu extra-judiciaire n’a pas valeur absolue de preuve mais doit être conforté par des éléments concordants. En l’espèce, cet aveu extra-judiciaire est corroboré par un courrier du 3 février 2022 signé par Mme [P] [L] et adressé à la SNCM par lequel elle affirme que « la SCI [Adresse 5] est cependant comme vous le savez à l’origine des aménagements sur les parcelles n°[Cadastre 3] et n°[Cadastre 4] dont vous avez la jouissance partielle au titre de votre convention ».

Par ce courrier, Mme [P] [L] reconnaît ainsi que la SCI [Adresse 5] est à l’origine de la clôture litigieuse. En effet, ce courrier et a fortiori cette reconnaissance sont faits au nom et pour le compte de la SCI [Adresse 5] dont elle est la cogérante. En effet, aux termes de la clause 3.0.0 des statuts de la SCI du 28 août 1987, « à l’égard des tiers, les gérants agissent ensemble ou séparément en engageant la société par les actes entrant dans l’objet social ». Mme [P] [L] a donc agi en sa qualité de gérante, conformément aux pouvoirs que lui confèrent les statuts, en reconnaissant être à l’origine des aménagements.

Dès lors, bien qu’il apparaisse, aux termes des échanges produits, qu’un conflit prégnant entre les cogérants de la SCI sous-tend la présente procédure, ce courrier ne peut être évincé dès lors qu’il a été valablement rédigé au nom de la SCI [Adresse 5].

Par ailleurs, le moyen tiré du défaut de mention dans les comptes de la SCI [Adresse 5] du financement de ces aménagements est inopérant en ce que d’une part le tribunal n’est pas mis en mesure de les exploiter ne connaissant pas le ou les noms des entreprises intervenues pour réaliser ces aménagements ni la date de leur réalisation et d’autre part que des travaux financés par un tiers ne font pas la preuve d’un empiètement dès lors qu’ils ont été réalisés en accord avec le propriétaire de la parcelle ou en son nom et pour son compte.

Ainsi, en l’absence de preuve supplémentaire que la SNCM a édifié sans autorisation du propriétaire les aménagements litigieux, la SCI [Adresse 5] démontre insuffisamment l’empiètement réalisé sur sa propriété.

Par conséquent, il convient de débouter la SCI [Adresse 5] de sa demande de destruction de la clôture litigieuse par la SNCM.

Sur la demande d’indemnité d’occupation de la SCI [Adresse 5]

Afin de dédommager le propriétaire du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre de son bien, et sur le fondement de l’article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est allouée à celui-ci.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que la SNCM est occupante sans droit ni titre de la parcelle appartenant à la SCI [Adresse 5] à compter de l’introduction de l’instance, soit à compter du 15 avril 2024, laquelle caractérise la fin d’une tolérance d’occupation des places de stationnement litigieuses figurant sur sa parcelle.

Toutefois, la SCI [Adresse 5] ne rapporte aucun élément probant au soutien de sa demande de fixation de l’indemnité d’occupation mensuelle à un montant de 1 500 euros.

Il revient donc au tribunal d’apprécier la valeur de cette occupation.

En l’absence d’éléments complémentaires permettant au tribunal d’apprécier la valeur locative de la parcelle objet du bail nul, il convient de s’en rapporter au montant du loyer du contrat de bail irrégulier, dont la légitimité n’est pas contestée par les parties.

Est fixé, à la clause 5.1 intitulée « Loyer », un loyer d’un montant de 700 euros.

Cette indemnité d’occupation est due à compter du 15 avril 2024 et jusqu’à la complète libération des lieux.

Par conséquent, il convient de condamner la SNCM à payer à la SCI [Adresse 5] la somme de 700 euros par mois indexé sur le coût de la construction publié par l’INSEE au titre d’une indemnité d’occupation depuis le 15 avril 2024 et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages-intérêts de la SCI [Adresse 5]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’atteinte manifeste au droit de propriété invoquée par la SCI [Adresse 5] au soutien de sa demande de dommages-intérêts n’est pas caractérisée dès lors que cette dernière a été déboutée de sa demande de destruction des aménagements réalisés sur sa propriété et qu’il résulte des éléments du dossier que l’usage par la SNCM des places de parking placées sur la parcelle de la SCI [Adresse 5] était toléré par celle-ci. En outre, il n’est pas démontré la réalité du préjudice moral invoqué, ce dernier n’étant décrit que comme des « troubles et tracas de la procédure » dans les écritures de la SCI [Adresse 5].

Par conséquent, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts de la SCI [Adresse 5] au titre de son préjudice moral.

Sur la demande reconventionnelle de la SNCM pour procédure abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il apparaît qu’il a été fait droit à la demande de nullité du bail conclu le 1er octobre 2014, de sorte que la SCI [Adresse 5] a été dite bien fondée dans l’une de ces prétentions. La présente procédure ne peut donc être qualifiée d’abusive, à défaut d’être fautive.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande reconventionnelle d’indemnisation de la SNCM.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire,

Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SNCM, partie perdante sur l’action principale, sera condamnée aux dépens

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SNCM, qui succombe en ses prétentions, sera condamné à payer à la SCI [Adresse 5] une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer à 2 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevable la SARL SOCIETE NOUVELLE DE CARROSSERIE ET DE MECANIQUE DE [Localité 6] en ses demandes tendant à voir prononcer par le tribunal judiciaire l’irrecevabilité de l’action intentée par la SCI [Adresse 5],

DIT le contrat de bail daté du 1er octobre 2014 entre la SCI DU CENTRE COMMERCIAL [Adresse 5] et la SARL SOCIETE NOUVELLE DE CARROSSERIE ET DE MECANIQUE DE [Localité 6] nul,

DEBOUTE la SCI [Adresse 5] de sa demande tendant à condamner sous astreinte la SARL SOCIETE NOUVELLE DE CARROSSERIE ET DE MECANIQUE DE [Localité 6] à détruire les aménagements empiétant sur sa propriété,

CONDAMNE la SARL SOCIETE NOUVELLE DE CARROSSERIE ET DE MECANIQUE DE [Localité 6] à payer à la SCI [Adresse 5] la somme de 700 euros mensuelle, indexée sur le coût de la construction publié par l’INSEE par rapport au coût de celle-ci en date du 1er octobre 2014, au titre d’une indemnité d’occupation et ce à compter du 15 avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux,

DEBOUTE la SCI DU CENTRE COMMERCIAL [Adresse 5] de sa demande de dommages-intérêts au titre de son préjudice moral,

DEBOUTE la SARL SOCIETE NOUVELLE DE CARROSSERIE ET DE MECANIQUE DE [Localité 6] de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNE la SARL SOCIETE NOUVELLE DE CARROSSERIE ET DE MECANIQUE DE [Localité 6] aux entiers dépens,

CONDAMNE la SARL SOCIETE NOUVELLE DE CARROSSERIE ET DE MECANIQUE DE [Localité 6] à payer à la SCI [Adresse 5] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente et le greffier qui a assisté au prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Christel KAN Tina NONORGUES